黎明楷：因為林總還在路上，我就先講，原本是應該是一個對話環節，我就先講了我的看法。
其實，基本上題目來講，也有講首付貸和市場情況，我主要是談市場情況，因為首付貸原本是在對話當中講的，就是和槓桿有比較直接的關係，還是需要專家和我一起分析，比我個人講好一點。
剛才連博士講了一些市場的情況，我們算是站在前線的，我們講一下在前線是如何看具體的市場狀況。我先從房屋的新開工面積來看這個市場，來看這個政策的變化。以前我們一直說市場好了，房價高了，政府就看不過眼，就開始有調控的措施出來，但其實我們根據這幾年以來政策的一些變化，我發現一個比較有趣的現象，就是其實政策的出臺，並不一定就是跟市場的成交量過熱有關係，反而是我們房屋新開工面積有關係。從這個圖可以看到，開工面積的類比統計，我們按照增幅來算，如果是在下調的時候，我們就會看到，政府就會給一些刺激的動作，比如說在08年的時候，降息、減稅，那時候剛開始我們會看到，開工面積是在下滑的。而限購是什麼時候啓動的，就是10年出現的。所以有幾個巧合，包括近期的一些變化，我們可以看到，政府出臺的政策，包括最新的新一輪的政策，包括上海跟深圳兩個地方的調控，也跟今年年初開始的新開工面積的增幅，又開始從負數變成正數了，所以政府又開始出手了，因為我們不是政府官員，我們只是從政府的態度，對房地產市場的熱度的感應，他是從成交量、房價來看，還是從施工整體的行業的熱度來看。這個行業的熱度就是，如果他的開工面積是下滑，那麼會影響整體經濟的投資也會出現問題，政府刺激的政策就會出來，反而如果是過熱了，就是開工面積增幅太大了，政府覺得投資太多偏向房地產市場，就會做出對於房地產行業的限制的措施。我們從這個圖的結論來講，房地產政策原來並不是盯着銷售數據的，而是盯着施工建設的數據來的。
其實什麼決定銷售呢？有一個比較簡單的圖，我們看這麼多年來，主要影響到銷售的，當然背後肯定是供求，本身和信貸環境是比較一致的。這個圖，就是藍色的線，就是融資的規模，紅色是銷售額，基本上完全同步。房價漲不漲，銷售好不好，其實政府給錢多不多有很大關係，政府放水放的多，銷售就好了，政府收緊信貸了，整體銷售量也會受到限制。
所以從這個角度來講，中國的樓市基本是一個政策市，因為從國外來講，我們可以從比較多的市場數據來看來判斷未來的變化，但是對於大陸的市場，我們只能去做一個間接的判斷，不是直接的判斷，間接的判斷是什麼呢？就是我們要看這個數據會不會觸動了政府態度的改變，如果這個數據我們看了，會觸動政府態度的轉變，才會看政府如果態度轉變之後，對於這個市場，包括他的銷售，包括他的價格，會帶來什麼變化，因為大陸政府本身調控力度，他控制市場的力度比其他國家都強。一方面是在土地供應方面，他的能力會相對強的。因為在國外，有些土地並不完全在國家手上，有很多是在民營企業手上。所以，政府要控制土地供應，也並不是個容易的事情。
但是在大陸來講，主要的土地供應方是政府，所以他可以從土地方面調控供應。另外信貸環境對於需求其實影響也很大，他也可以通過信貸來影響需求，因為銀行都是國家的，國家說你要貸多少，你什麼利息，你收緊還是放鬆，還是政府說了算。所以在這方面，供應和需求的方面，政府都是控制的，他用供求控制，也可以通過其他的政策改變這個遊戲規則。我們長期來講，我說雖然供求說還是有效的，長期來看我們還是看供求，政府也是看數據決定政策的走向。但是長遠來講看供求，短期來講我們不能不盯住政府的政策，政策利好了，市場就好一點，如果政策不利好了，市場就會差一點。我們看未來一段時間，利好的政策應該相對還是會繼續的，因為政府調控的手段，無非是信貸、營業稅、需求端等，從14年以後，就是930以後，有所放鬆，沒有打壓房地產市場了，這些都是在信貸、公積金方面的放鬆，15年年底營業稅方面也有所放鬆。
本身為什麼說利好的政策會持續呢？連博士也講了，因為整體國家的經濟也是在調整的階段，所以政府對於信貸環境不會收的很緊，因為如果收的很緊，會影響到整體經濟的運行。如果政府在信貸方面還是相對寬鬆的，儘管他不一定說對房地產市場的寬鬆，但是隻要放水出來是多了，或多或少會流入到房地產市場。所以，政府錢多了，肯定市場是相對好一點的。
在這方面，我還是相對樂觀一點的。但是我們還會看到一個現象，就是在2014年930開始寬鬆，我們從這些寬鬆來講，這個效率是遞減的，14年剛出來的，我們主要是看環比，同比是受到前一年基數的影響，環比來講，2014年出來這個效果是有一點激勵作用，2015年330年，就是半年以後這個才是最厲害的，立馬是一個市場反彈比較激烈。但是環比的增幅遠遠沒有半年前330年得厲害。三月份政府在深圳和上海就已經有了一些政策去調控房地產市場，也是往壓的方面出發了。
主要的背景是什麼？主要是這兩個地方的樓價漲的很厲害，上海的二手住宅的價格在今年的第一季度，就漲了22%，平均來講漲了22%，比2015年前年還要高。我們如果看同比，比2015年同期，上海的樓價漲了47%，差不多漲了一半。而深圳更厲害，深圳漲了70%，個別項目是翻了一倍也不只。而且我們看住宅面積的成交，還是二手房，成交量很大，2016年第一季度上海的成交達到一千萬平米，跟2015年同期相比，大概是上漲了三倍。深圳方面是沒有這麼多，也漲了一倍。所以，成交的面積和價格也是大幅度上揚的背景。上海出了這個新政策，一方面是在限購方面的政策開始收緊，以前在購房前三年，如果你累計交稅有兩年了，這些非本地戶籍的人，就可以購買，但是現在恢復收緊了，要連續滿五年，連續滿五年，這個難度比三年累計兩年是高了很多的，這個門檻一下提高了很多。另外，在信貸方面，針對第二套房的限制，還是比較多的。如果你已經有了一套房，你再買一個非普通住宅，那就是你的首付要給到70%。其實跟全額給已經差不遠了，所以從信貸方面收的比較緊。
上海的新政，我們盤算一下，對於整個市場會帶來什麼影響？我們通過自己的二手房成交統計，上海在2015年的成交當中，其實有接近一半，47%多都不是本地人買的，都是外地人。所以我們從這個數據估算一下，包括了這些非本地戶籍買房的人的減少，他會帶來什麼影響？因為從2011年開始，2011年七月開始有一個政策，可能大家不一定記得住，是從哪一個時間才開始強制所有非本地戶籍的人，要交社保，2011年的七月份，所以如果我們算現在新出的政策，到2016年的三月份出這個政策，那就代表了，有很多現在非本地戶籍，但是在交這些社保的人當中，有很多人還沒有滿五年，等於這一批人給排除在外面了，他是不能買房了。所以他本身減少需求量方面，就是減了四分之一，沒法買了，除非他原本就是沒強制之前也有交，那是另外一類。還有通過首付貸的限制，我們總體算一下，應該上海本身的購買力會減少了接近30%左右，這是上海的情況。
深圳其實也有新政，深圳的新政其中有一個，也是在社保的延期，從以前滿一年就可以買了，改為三年，我們看深圳已經比上海這個鬆了一點了。另外首付貸方面，其實也還是比上海要松的，他是給到四成，首付至少四成，而上海的幅度比較多，最多要給到七成，少一點也要五成。所以深圳從政策面來講，應該是比上海還要松一點，但是其實還有一個，深圳有一個政策，把他本身的計算稅金的基準樓價，他的評估價，是上調了，評估價在二月份的時候，就上調了50%左右，每個計稅的基準樓價是變化了，所以一下子就使交易稅費增加了很多。所以，這個也導致了深圳本身在政策方面的影響會比較直接。在四月份，我們看到三月出臺了，從二手房來講，我們這裏有一個報價指數，就是在二手市場裏面小業主放盤的，他的叫價的辦法，這個對市場有一定的領先作用。我們看到，報價的指數，就是在四月份開始下跌，不僅是深圳和上海，包括其他的一些城市，報價指數都在下跌。所以，很多地方的人都會看政府開始又要壓房地產了，大家的變化也比較快。
而從成交量方面，我分析一下新房的成交量，如果環比，四月份和三月比，那肯定是都是下調的，我們會看到，如果同比來講，2016年四月份來比2015年四月份，基本上都是在漲的，只是漲的幅度是有不同，因為從一線城市來講，他的漲幅很低，同比來講，2016年四月份，就是比2015年的四月份只降了一個百分點，但是我估計未來一段時間就會低一點，因為四月份出來的時候，只是深圳和上海受到打擊比較大，往後這段時間，我們會看到，北京市場的成交量也開始下調，所以在這方面，我們會看到這個銷售量是回落了。但是有一點比較特別的，儘管環比三月份的時候，有些二線城市銷售量也下跌，但是如果同比去年四月份，已經好了很多，因為2015年政策開始寬鬆，這次打壓的對象還是一線城市，所以對一些二線城市三線城市，如果他們2016年的四月份相比2015年四月份來講，基本是在天堂了，因為在同比來講，增幅還是相對高的。
我們看二線城市，冷暖是很不均勻的，當然我們要看到，最多的基本都是成交的面積同比是在漲的，都是在增加的，大部分是在增加的。但只是在樓價方面，除了深圳特別高以外，我們也看到最近這段時間，前四個月有幾個城市他的樓價漲幅也很驚人的，一個是蘇州，蘇州的樓價同比漲了50%，還有是上海，也漲了不少，其他的南京、杭州這些也漲了不少。所以，我們看到好象這一次的樓價漲幅，似乎是在比較集中在華東區域，上海、南京、杭州、寧波這些都是樓價漲幅相對比較高的二線城市。我們看到政府的政策是去庫存了，他的庫存不是去就去的，一線庫存已經沒有多少，三四線庫存比較多，現在是限制一線，能不能具體到三四線，我們覺得機會是不大的。
因為我們看2011年到2014年的平均，我們看房價，以房價來講，一線城市漲了4點多，二線1點多，都有漲，但是如果我們看2015年到現在，2015年基本是一個刺激，一線城市的幫助比較大，二線也有一點，一線以外的，主要是三四線城市，他的樓價增幅是很低的，未來來講，一線城市的樓價受政策的刺激比較大，如果政策利好，樓價立馬就漲，三四線能不能漲，不知道，還是一個問號，三四線如果要漲起來還是比較困難。我們可以看到，往後的年份，基本上增長率都是會很慢的。所以未來來講，全國來講，房地產市場確實沒有以前這麼好做了。一線城市依然可以看好，但是三四線，去庫存還是比較麻煩的。我們也統計了一下，一線城市的去庫存量需要八個月就可以消化，二線城市好一點，十個月，其他的城市，包括很多三四線城市，還有30個月的去庫存，庫存量在未來還需要國家政策，怎麼幫助三四線把庫存去掉。
我們也可以分析一下幾個城市的發展情況是怎麼樣，未來怎麼看。一線城市的新房市場基本上已經到了平衡期，08年以來新房累計銷售面積穩定在九平米左右，一直沒有漲了，未來我們相信，一線城市的市場增長率會跟什麼保持一致呢？就是跟人口的增長保持一致。人口增長多了，你的人均銷售量也是這樣，隨着人口增加而增長。二三線城市來講，有部分的二三線城市，我們看他的人均新房的累計銷售量，已經超過了15平米，我們覺得有點超賣了，未來會有一些二三線城市的後勁跟不上，因為以前已經賣的很多了。一線城市已經到了一個穩定的狀態，未來的發展還是隨着人口的增長。而未來人口是怎麼看呢？人口流向幾個大城市，他的人口流入還是相對可觀的，都是在1%以上的，這是每一年的平均流入，不包括自然增長。這個人口流入是相對比較高的。而有一些部分城市，我們可以看到，過去五年，也有一些城市原來就是好象覺得不起眼的，但是他的人口流入還是比較好的，一個是天津，天津以前都說是北京旁邊的，一直毫不起來，但是我們過去一段時間，看到天津原來人口增長率是在這幾個城市當中是最高的。所以，天津這一輪的漲幅也是很厲害。另外我們比較忽略的，很多人不知道的一個城市，就是廈門，廈門本身的增幅也很可觀。另外是海口，海南島的海口，雖然海南現在整體市場還不是太好，但是海口本身的人口流入量也是相對高的。我們看這個人口流入量，一看就是未來市場前景好不好。
另外一個我們可以看一下不同城市的人口年齡結構。這個會對未來市場可不可以持續有比較直接的關聯。我們看購房年齡段最集中的是30幾歲到50歲這個年齡段。未來我們會看到，正金字塔型的城市，包括深圳、廈門、上海、廣州、杭州，這幾個城市。他現在很多人口都是二十幾歲到三十幾歲，雖然目前來講還不一定就是最有購買力的羣體，但是我們要看到，未來這一批人，他以後在當地城市當中的人口結構當中，這些人再過了十年以後，就是我們現在說的購買能力最強的，不僅僅是買剛需，有改善的，買好一點的房子的這批人。他的支撐是比較大的。那邊他年輕人口的佔比比較高。這幾個城市是大學生為主的，很多人讀完書，就走了，就往外面跑了，本身人口的結構跟前面金字塔型的相比，沒有這麼好看，機會還是有的。還有一個是楓葉型的，本身年輕人口不多，雖然最多的是什麼呢？就是三十幾歲的人，現在市場很好，因為購買力最強，就是這個年齡段，但是你會看到，未來也不能說無以為繼，只是如果你未來健康程度跟金字塔型就有比較大的區別。未來我們看一些一線城市，或者二線的城市，主要的不能老靠這些人帶動房價，如果長久來看，我們還是看人口。人口如果結構是健康的，那未來房地產結構也可以看好，如果他人口結構出現問題了，那未來這個市場應該也可以看差。這個就影響到在座的一些開發商大佬，你們去決定長遠的投資方向，應該定在什麼城市和區域。
我今天的演講就到這兒，謝謝大家。