連平：各位來賓，大家上午好。
很高興有這個機會來城市觀點論壇上海行，跟大家做一些交流。其實我在開會之前交流已經開始了，剛才和幾位地產界的大佬，一起做了一些交流。給我的題目，剛才主持人說了，是“宏觀經濟回暖和房地產的走勢”。因為時間比較短，半個小時，我想我就不再用PPT來解釋了，主要是說幾個觀點。
第一，我想說說房地產和中國目前宏觀經濟回暖是比較密切的，儘管我們說目前宏觀經濟運行還談不上開門紅，但是確實在很多方面出現了一些轉暖的跡象，這個跡象包括投資，包括出口，出口在三月份數據還不錯，但是也有基數等各方面因素的影響，四月份比較平穩，消費也算比較好。另外從工業企業，尤其是規模以上工業企業的利潤來看也有改善，等等，還有包括一些預期的數據，比如說像PMI這些數據，也有一些積極的改變。
那麼，梳理一下所有這些數據中，最亮點的數據還是投資，固定資產在今年一季度出現了反彈，這個是最近幾年來很少出現的。14和15年第一季度的投資，說的嚴重一點是懸崖式的下跌，一個季度跌了好幾個百分點，但是2016年一季度，投資卻出現了向上的態勢，雖然幅度不是太大，但是一改最近三年來年初投資大幅度回落的態勢，這個應該引起高度重視，我們分析了一下這個中間的什麼因素影響。我們知道固定資產其中四大塊，房地產、基礎設施建設、製造業和其他。其他就包括了第三產業等等。那麼第三產業相對還比較平穩，製造業一季度的投資是回落的，只有兩個投資是上升的，一個是基建，一個是房地產。那麼基建和房地產在整個投資中間事實上佔比並不高，高的是第三產業和製造業。
但是，這兩者加在一起，也有40%左右。基建投資其實最近這幾年，每年的第一季度基本上是回升的，但是後面就跟不上了，有連續幾個季度的回落。今年也沒有例外，基建投資也是反彈。但是，我們仔細分析一下，前些年，基建投資每年在第一季度都是反彈的，但是每年第一季度的固定資產投資卻是出現了大幅度的下滑，說明基建投資的影響還不足以整個改變固定資產投資的走勢。誰對他的影響最大？
房地產投資。去年底房地產投資降到了1%，今年一季度我們本來的預期是可能投資出現反彈，但是沒有想到反彈的幅度比我們預期的還要來的高。我們是屬於市場上還比較謹慎樂觀的，但是結果我們看到，第一季度出現了房地產投資回升達到6%多一點，當然這也有去年的一些基數等各方面因素的影響。總的來說，這個反彈是出乎市場的預料的。我們在把最近這幾年整個投資運行的狀況，根據我剛才講的再做一個梳理以後就發現，投資在今年一季度能夠出現反彈，有基建反彈的因素，但是決定性的因素還是房地產。因為前兩年基建投資每年年初第一季度也都是反彈的，但是卻沒有拉動固定資產投資出現反彈，甚至於沒有出現固定資產投資保持平穩的態勢，每年第一季度固定資產投資照樣是不客氣的向下走，但是，今年出現了向上走的態勢，我們說，主要還是房地產投資影響，而且房地產投資回升的幅度相對大一些，6%多一點。
因此，我們說，這次一季度出現了許多轉暖的跡象，跟房地產投資出現明顯的反彈可以說是密切相關的，應該說是後者是前者出現明顯回暖跡象的第一因素。可能總體上大家都認為，房地產對整個國家的經濟運行關係是非常密切的，這個沒有異議，但是很具體的討論他對投資的影響，我想確實是需要有一個比較明確的概念的。如果說再把這一點放開去看最近這幾年的運行態勢，同樣也會發現，由於14年和15年，尤其是14年到15年初，房地產整個態勢，包括投資下行，包括房地產成交，14年以後就萎縮15年第一季度是成交萎縮的一個低點。其實，對宏觀經濟的運行壓力非常大。
我們去看看2012年和13年，整個經濟運行總體還比較平穩，多少，7.7%，12年是7.7%，13年也是7.7%，平穩，所以管理層也比較有信心。但是我們仔細看，這段時間的平穩，房地產總體來說比較平穩，12年的成交不算大，但是投資還可以，13年房地產成交非常活躍，我印象比較深的是13年整個成交平米來說比較多，而且從銀行來說，投放的按揭貸款，13年也是相當多的。也就是說房地產的平穩，宏觀經濟就平穩。14年以後就不行，成交迅速萎縮，投資迅速下行，整個宏觀經濟的壓力就比較大，一直到15年，政策出臺，投資開始活躍，但是這個活躍的程度，成交的量還不足以對宏觀經濟運行帶來很大的影響。真正出現相當有力度的成交，以及投資回升是2016年的第一季度。所以我想，毫無疑問，中國的房地產問題很多，需求方面有許多制度性的因素，需求被扭曲，供給方面，也有許多制度性的因素，使得供給方面也遲遲得不到很好的調整，也有很多不合理的方面，也有很多扭曲。但是，房地產對宏觀經濟的影響，這一點也是客觀的事實，是誰也抹殺不了的。
我們未來的政策是解決問題，而不是對目前的實際狀況視而不見，我們要看到這樣一個實際狀況，然後有針對性的採取一系列措施來進行調節。鑑於宏觀經濟和房地產之間的密切關係，或者說房地產對宏觀經濟有非常重要的影響的角度來看，事實上，政策一直是比較謹慎的，在目前這種情況下，可能未來的政策要改變過去的一些態勢，我剛才看了這個材料裏面，有一位房地產大佬說的，房地產不需要支持，但是你只要不打壓就可以了，就不錯了。大概意思是如此。恐怕今後不一定是這樣了。因為過去多少年來，基本上房地產行業他的遭遇是政策打壓，因為過去長期以來的一個特點就是整體上基本供不應求，當然供不應求是由供應和需求很多方面扭曲所造成的，市場出現了一個特點就是整體上供不應求，絕不是嚴重的供不應求。這個市場採取了很多政策措施進行打壓，往後，大家想還有沒有這樣持續不斷打壓的可能呢，局部有可能出現，整體有沒有可能呢？政策會不會未來對房地產市場投鼠忌器呢？這是一個問題。所以我想引出第二個話題，就是對當前市場整體供求關係的一個認識。
從現在來看，已經逐漸改變了，或者說基本改變了過去長期以來整體上供不應求，局部是嚴重的供不應求的狀況，這種狀況在現在來說，我們看到庫存壓力非常大。
這說明什麼，整體供給是非常大的，而需求跟不上了。所以，才有了今年年初以來說的，要去庫存，房地產去庫存這個口號，可能是多少年來第一次提出來，過去基本是供不應求，好些地方是嚴重的供不應求，那當然不需要去庫存，再仔細看看2013年以前的房地產庫存，總體是比較平穩的，或者說還算合理。尤其是2013年以後的狀況，就發生了明顯的變化，庫存大幅度增加，尤其是14年到15年。現在的狀況，改變了過去我們說的供求關係的特點，現在變成了整體上是供大於求，但是局部地區出現了供不應求。供不應求是局部的，整體還是供給大於需求的狀況。所以，才提出了去庫存。
問題是剛剛在一季度提出來說去庫存，不久主要的幾個城市，還有少數的二線城市，房價開始出現大幅度的上升，或者說醞釀着還要進一步的大幅度上升的狀況。現在在市場上就明顯出現這種觀點分歧，信號比較混亂，一邊說還要去庫存，一邊說這邊要控制房地產的泡沫。所以人們對市場的看法逐漸的模糊起來。
我覺得，還是要把握住一個整體的形勢，依然是庫存很大，全國的形勢總體來說，還是供給大於需求，去庫存依然還是一個主基調。但是，個別城市的房價上升是由於當地的區域性市場供求關係的特點，這樣是可以通過相關的政策，有針對性的一些政策來進行調節，才能保持一個基本的平衡。
現在看來，我們說，供給方面有制度性的扭曲，需求方面也有很多制度性的扭曲，所以這樣就容易導致局部的一些市場，即使是出現了一定程度的平衡，也是在政策強力打壓下才能形成的。所以市場真正的作用在其中發揮的比較困難。我們通常說市場經濟有自己的規律，自己經過一段時間可以進行調整，但是目前在各種政策強力影響下，這種市場供求關係會受到進一步扭曲，這是我們往後更擔憂的問題。
但是這一點，供求關係的特點，以及我們前面所講的宏觀經濟跟房地產之間的緊密關係，從這兩點去看，目前市場整體運行，未來政策可能會是一個什麼動向來說的話，具體說，政策總體會怎麼樣，我認為不必擔心整體政策將來會採取對房地產進一步打壓，就像過去一樣，過去我們改了他的特點。毫無疑問，過去總體上政策的特點就是打壓打壓再打壓，在這之後，至少2016年，在政策總體基調說不會延續過去的態勢，局部可能會做一些調節，也會有一些比較嚴厲的舉措但是對全國整體市場來說，由於去庫存依然是主基調，但是房地產在大的方面，還會保持目前比較平穩的態勢。因為他還是希望通過房地產政策的相對寬鬆，加上金融的支持，來解決庫存的問題。或者說把這個庫存問題能夠控制在一個相對比較合理的水平上。我覺得這個是未來的一個政策基本導向。
第三個看法，對未來房地產市場的看法，比如成交和價格，大體來說，成交從目前來看，毫無疑問，一季度的成交，如果從這個季度成交的規模來看，不講增速，不講希望，就講這個總體規模，很可能是2016年中間，也是最近幾年中間成交量最大的一個季度，往後可能要繼續維持這麼高的成交規模是有不少困難的。一個一線城市和部分的二線城市已經採取了措施進行了調節，加以控制。再說，由於後續會有政策出臺，就是原來有預期的，在這個預期下面，需求會提前行動，很多需求在一季度，迅速的被提前釋放出來，這樣往往有些需求在二季度以後就跟不上了。
因此，出現一線和部分二線城市在政策調控下面成交有明顯的回落，這種可能性還是比較大的。但是，成交回落不等於價格也同樣的回落，我們知道，因為在這些一線城市，包括上海，還有一些二線城市，尤其是一線城市，庫存已經是捉襟見肘，如果不加大投資力度，未來整個供求關係還是處於一個偏緊的狀況，就會比較容易導致房價上漲。所以在這種情況下，我們說未來的運行態勢，價格要在這種情況下出現大幅度的回落，幾乎是不可能的。可能會有一些波動，小幅度的回落，或者是原來漲的過高了短期內跳的太厲害，適當的做一些回調，但是真正要出現價格明顯是一個趨勢性的回落，或者是一個明顯的階段性的回落，這個可能性都不大。當然了，是不是一個好現象，作為一個價值判斷，我覺得是另外一個問題，或者說我們在這個中間可以看到局部的一些泡沫，局部的房價上漲的不合理性，等等這些問題，確實是未來整個政策和制度要加以認真考慮的。
但是，趨勢來看，成交雖然不會出現新的量，再爆出新的天量，但是也不會出現大幅度的急劇的回落，因為整個全球的房地產來看，一線和二線城市佔的比重還是不高的，比如說，從去年的成交面積來看，其實一線城市是佔了不超過5%，加上二線城市，總共來說不會超過四分之一。全國主要成交的75%以上的面積還是三線和四線城市。所以說，即使一線城市以及部分的二線城市成交短期出現明顯的回落，但是由於全國的整個房地產市場政策還是比較寬鬆，支持的方面依然是主基調，所以我們認為成交會有波動，但是不會出現急劇的大幅度的持續的回落。2016年可能總體來說，他的成交不會比2015年差。價格來說，政策是寬鬆的，金融是支持的，從整體目標來看，還是希望去庫存，如果這樣的話，一二線城市受到一定控制調節以後，他的房價上漲會被控制住，或者說有一定程度的調整。但是全國的房價總體上繼續回升，這一點，我覺得是一個大趨勢。我們也去看了全國很多城市，包括不少省會城市，其實房價總體還是比較正常的，比較平穩的，比如七八千一個平米，差不多一萬一個平米，總體上還是屬於政策合理的範圍之內。當然，這樣的城市在中西部地區比較多，沿海基本沒有。這也反映了中國經濟的特點，中國經濟從財富來說，從高端人士來說，從收入高的發展趨勢來看，集中在沿海地區，這是很正常的，所以他是一種房地產作為耐用消費品的，可以說是一個家庭中間最大的最主要的耐用消費品，和財富之間是有一個非常密切的配比關係的。
我們說，作為上海這樣的一個城市，他的房價，拿上海本地的收入，居民的收入來進行比較，我覺得沒有太大意思，這樣比較說上海的泡沫多大，意思不大，不是說上海的房價沒有泡沫，而是看這個問題需要放到全球的角度，需要放到整個收入水平持續不斷增長，尤其是高端人士，還有放到全國的收入差距的擴大，兩極分化這些角度觀察，如果那樣觀察的話，可能會比較平靜的來看這個上海房地產價格。我同意這樣的說法，房價高的地方，不見得就一定有很大的泡沫，房價低的地方，不見得就沒有泡沫。我們有很多三四線的城市，房價不高，但人口已經在減少，本來房子造的已經偏多，你說這個地方是有泡沫還是沒有泡沫，看這個問題可能需要放到更大的角度觀察。
我們認為，未來一段時間，2016年，剩下的幾個季度，整個成交會有一些波動，價格也會有一些波動，但是總體態勢，成交保持一個大概的平穩，這個還是可以期望的。東邊不亮西邊亮，因為他有明顯的差異化、多元化的格局。第二個，就是價格來看，同樣也會呈現這樣的一個特點，就是說，少數城市可能會受到調控，會有一些波動，但是從大部分的城市來看，總體趨勢，這個房價還是繼續向上的。至於會不會在未來出現，我們說去庫存，庫存太高，本來大家擔心的是房地產會崩盤，有人說崩盤，今年一季度的時候，有人說要崩盤了，房價會持續大幅度的下跌，可能會腰斬等等判斷出來了，所以我說，才說去庫存，有人就說房價要大幅度下跌，結果少數城市房價又起來了，給這些看空人士澆了一盆燙水。從當前的運行來勢來看，儘管是改變了前些年的整體運行態勢，前些年基本是不斷的打壓，現在這個週期，應該說格局發生了明顯的變化，最重要的，一個是庫存總量很大，第二個是差異化明顯顯現，所以未來的運行週期，應該不會像過去這樣大起大落。可能會相對趨向一個平穩的狀態，至於出現房價大幅度的回落、腰斬，至少短期內，兩三年內是看不到這個可能性了。當然原因很多，還有涉及到供給和需求方面的扭曲，土地制度、稅收制度、房地產相關的調節政策等等一系列方面，還存在許多問題。待會兒有時間繼續再聊，我就先說這樣幾個觀點，供大家參考。謝謝。