一線城市是中國房地產的旗幟和風向標，我們能夠想像到的所以關於房地產的風采與榮耀，在這一片繁華中不斷浮現。
曾經這裏是東方的傳奇之城，外灘燈火璀璨，而今更甚往昔。這一次，觀點地產新媒體攜城市觀點論壇及觀點學徒計劃走進中國房地產最重要的城市之一——上海。
在這裏，城市觀點論壇邀請交通銀行首席經濟學家連平，中原地產中國大陸區主席黎明楷，旭輝集團董事長林中，新城控股集團副總裁歐陽捷，親和源股份有限公司董事長奚志勇等嘉賓，與上海及長三角區域房地產行業精英一同，共同找尋政策下一線城市動力及房地產發展的創新思路，
作為中國房地產最頂端的一方世界，所有人在享有財富的同時，也承擔着最大的責任。
如今，中國房地產行業已進入了一個深挖市場、精耕細作的時代。這樣的時代需要房企一邊精準解讀政策、判斷形勢，一邊不斷調整不斷改變，以企業遠大而穩健的戰略、有競爭力的模式與含金量的產品去掌握市場、贏得未來。
城市觀點論壇上海行將搭建這樣的一個平臺，為一線房地產描繪一條全新的天際線。
觀點地產網作為論壇官方網站，將於9點-12點對論壇進行全程圖文直播。
主持人：尊敬的各位來賓：
大家早上好！
歡迎大家來到上海，來到2016城市觀點論壇上海行現場。
城市觀點論壇創立於2005年，以推動中國房地產思想發展與建設為宗旨，以房地產開發、城市規劃與區域發展為主題。
十二年期間，"城市觀點論壇中國行"先後走進青島、南京、杭州、成都、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、瀋陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、福州、廈門、無錫、濟南、文登、天津、常州、昆明、貴陽、南昌、連雲港、蘇州、都江堰等近三十個省市，對中國城市發展進程、房地產建設、行業及金融政策等進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市動力與地產發展的創新思路。
今天，城市觀點論壇首次來到美麗的大都市上海。作為一線城市，中國房地產市場的風向標。2016年一季度，上海的房地產春意盎然，繼續領漲全國。
但是，我們也應該十分清醒的認識到房價高企對於一個城市長期發展而言一定是雙刃劍。那麼，看起來房價跑贏大市的上海是否可以繼續承受眾多壓力之重？
所以，"限"的各種措施一直在上海不斷演繹。滬九條將會對上海為房地產市場帶來什麼樣的預期？在"漲"的後面，"購"的需求後面究竟是剛需，還是資產荒，還是更多投資者撬動槓桿帶來的樓市虛假繁榮？
為此，我們邀請了眾多行業精英齊聚一堂，共同探討"一線限與購"，尋找新市場背景下行業的思路與對策，為新一輪發展注入新的力量。
最後，請允許我代表本次論壇主辦方觀點地產新媒體歡迎各界朋友的到來！
下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：
交通銀行首席經濟學家連平先生
中原地產中國大陸區主席黎明楷先生
旭輝集團董事長林中先生
新城控股集團高級副總裁歐陽捷先生
親和源股份有限公司董事長奚志勇先生
東渡國際(集團)有限公司CEO趙維茂先生
中銳地產國際股份有限公司常務副總裁貢明先生
越秀地產股份有限公司副總經理朱晨先生
吉寶置業中國有限公司投資發展部總經理康明訓先生
東渡國際集團地產副總裁金浩傑先生
上海大名城企業股份公司投資發展部總經理黃一珉先生
紅星商業董事長助理兼投資發展部總經理陳煜先生
上海通景地產集團有限公司總裁黃驛凱先生
盛世神州基金首席執行官李萬明先生
SKYLINE思凱來國際建築設計事務所董事長、總設計師李濤先生
合富輝煌（中國）上海公司總經理嶽震寰先生
觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤女士
此外，本次論壇還獲得了綠地、世茂、復星、龍湖、中海地產、融創、泰禾、陽光城、景瑞、正榮、光明地產、華僑城、升龍集團等眾多上海實力房地產企業的參與，請讓我代表主辦方觀點地產新媒體再一次感謝在場的嘉賓，以及所有參與、支持2016城市觀點論壇上海行的朋友們。
陳詩濤：尊敬的各位來賓：
上午好！
城市觀點論壇首次走進上海，今天能夠邀請到這麼多品牌企業的大佬及高層參與，說明大家集體看好房地產業的長期發展、更看好上海這個城市的現在與未來。
前天也就是十號，我們剛剛舉辦了福州行，當時現場大家就在討論為什麼這麼多的福建開發企業都把總部遷往上海?或許是因為上海這座城市的平臺更高、視野更廣、市場更大……
其實上海的各種限購措施似乎也從未停過，而事實上上海房價還是不斷向上。一邊是大家質疑實體經濟的下滑是否是因為國民經濟太依賴房地產業而造成、，而房地產業發展好或許又是貨幣超發造成…
看似這些只是“A”“B””C”的問題，其實並不簡單。我想今天我們就把這些問題拋給出席論壇的連首席、林董事長、黎總裁、歐陽總及所有參與演講及對話、交流的來賓們，也許今天，你們能夠為行業解惑、排難。
作為主辦方，觀點地產新媒體深耕房地產領域十六年，在這期間一直不斷學習與改變，併為行業構建一個全方位服務的大平臺，具體請看這個幾分鐘的PPT：
播放PPT
觀點主要由三大類產品構成：
資訊與數據研究產品、會議及培訓產品、觀點e定製服務平臺產品。
資訊：觀點地產網：十一年前創立就定位原創，我們一直在堅持，每天接近24小時的工作以保證資訊的速度、深度及廣度
同時還有微信、微博、EDM、雜誌，每天在房地產、金融領域有十餘萬高質量讀者在閱讀與分享這幾個產品。
數據研究產品：觀點數據研究院以前比較低調，今年開始逐步把各種研究與報告進行短週期、頻密發佈。包括各種週報、月報、季報、年報。內容涉及行業政策、土地、區域乃至企業。我們也專門為企業提供定製報告的服務。
會議及論壇：四大類;今天的城市論壇，12年曆史，行走中國幾十個城市年度論壇以專業學術著稱，每年3月份在廣州舉辦。
商業年會針對商業地產、流通領域品牌商、零售商舉辦。
博鰲房地產論壇自2001年8月創立至今16年，今年8月將繼續在海南舉辦第16屆年會。作為行業最高端、最權威的思想性論壇，可以說中國稱得上大佬的房企領導幾乎都出席過或即將出席今年的論壇。在此，我向大家發出邀請，8月，期望我們海南再見。
我一直認為浮躁終將過去，只有如德國、如日本，保持學徒心態、工匠精神才可以保證個人與企業的長足成長。
為此，2015年底，觀點正式推出學徒計劃。全年十個課程，為房地產企業各部門、各業態培訓出大量的有實際工作能力及思考能力的優秀人才。我們已經舉辦了商業、營銷、產業的訓練營，今天下午與明天上午還將舉行文旅與養老的閉門課，
17日下午在北京舉行模式之輕資產閉門訓練營。我們走進過碧桂園、廣州萬科、保利集團，明天將走進上海萬科與上海地產集團等合作的嵌入式社區養老服務的智匯坊。18日上午北京還將走進遠洋地產，看看他們的新業務模塊。
透過擁有優秀實踐經驗的導師來為行業培養優秀的人才，這是觀點地產學徒計劃宗旨與目標。
觀點e:在太雜亂的信息面前，觀點推出精準服務、精準匹配的觀點e，準確地說，就是線上發佈，線下達成交流合作模式。
大家可以看屏幕：項目需要招商的、品牌商、零售商需要拓展的；政府、一級企業需要賣地的，企業需要買地的；企業需要找資金的；資本需要找企業合作的，甚至包括找人才的，需要出售項目、併購需求的，都可以來找觀點e;
記得去年我們走進碧桂園進行閉門座談會的時候，碧桂園高層就向現場的企業發出尋找土地的需求，當時就有合肥的企業表示有土地合作意向。
觀點e想告訴大家，企業根本不需要海量的無效訊息浪費時間及人力成本，觀點16年的品牌與經驗，已經擁有十餘萬家精準的開發企業、商業品牌商、零售商、政府、土地、金融企業資源。你只需要告訴我們，我們就可以為你提供專業服務。
目前這個服務平臺目前已經有萬達商業、萬達院線、融創、金茂、奧園、鼎信長城、寶龍、時代地產、五洲、大地影院、思凱萊等企業入駐。
以上就是關於觀點地產新媒體的簡單介紹，我希望觀點及觀點人永遠以謙卑的心態為行業做到最好的服務！
最後，再次感謝今天出席論壇的所有來賓及媒體朋友，我相信因為你們的到來與參與，論壇必將十分精彩。並預祝今天論壇取得圓滿成功！
謝謝大家！
主持人：非常感謝陳詩濤女士的精彩致辭，請您回坐。陳女士致辭結束後，我們今天的嘉賓致辭就到這裏，接下來將進行論壇的正式議程。"一線城市是中國房地產的風向標和旗幟，最貴的土地與最貴的房價在這一片繁華中不斷浮現。政策與市場交織在一起，希望的結果不是東風壓倒西風，而是平穩健康的長遠態勢。"尊敬的各位來賓、朋友們，2016城市觀點論壇上海行的大會主題是：一線限與購
下面即將展開的是演講及上海鏗鏘行環節。
首先，我們將很榮幸地請出今天論壇的第一位重量級演講嘉賓，有請：交通銀行首席經濟學家連平先生
連平先生的演講題目是：宏觀經濟回暖與房地產走勢。連平先生，您的演講時間為30分鐘，有請！
連平：各位來賓，大家上午好。
很高興有這個機會來城市觀點論壇上海行，跟大家做一些交流。其實我在開會之前交流已經開始了，剛才和幾位地產界的大佬，一起做了一些交流。給我的題目，剛才主持人說了，是“宏觀經濟回暖和房地產的走勢”。因為時間比較短，半個小時，我想我就不再用PPT來解釋了，主要是說幾個觀點。
第一，我想說說房地產和中國目前宏觀經濟回暖是比較密切的，儘管我們說目前宏觀經濟運行還談不上開門紅，但是確實在很多方面出現了一些轉暖的跡象，這個跡象包括投資，包括出口，出口在三月份數據還不錯，但是也有基數等各方面因素的影響，四月份比較平穩，消費也算比較好。另外從工業企業，尤其是規模以上工業企業的利潤來看也有改善，等等，還有包括一些預期的數據，比如說像PMI這些數據，也有一些積極的改變。那麼，梳理一下所有這些數據中，最亮點的數據還是投資，固定資產在今年一季度出現了反彈，這個是最近幾年來很少出現的。14和15年第一季度的投資，說的嚴重一點是懸崖式的下跌，一個季度跌了好幾個百分點，但是2016年一季度，投資卻出現了向上的態勢，雖然幅度不是太大，但是一改最近三年來年初投資大幅度回落的態勢，這個應該引起高度重視，我們分析了一下這個中間的什麼因素影響。我們知道固定資產其中四大塊，房地產、基礎設施建設、製造業和其他。其他就包括了第三產業等等。那麼第三產業相對還比較平穩，製造業一季度的投資是回落的，只有兩個投資是上升的，一個是基建，一個是房地產。那麼基建和房地產在整個投資中間事實上佔比並不高，高的是第三產業和製造業。但是，這兩者加在一起，也有40%左右。基建投資其實最近這幾年，每年的第一季度基本上是回升的，但是後面就跟不上了，有連續幾個季度的回落。今年也沒有例外，基建投資也是反彈。但是，我們仔細分析一下，前些年，基建投資每年在第一季度都是反彈的，但是每年第一季度的固定資產投資卻是出現了大幅度的下滑，說明基建投資的影響還不足以整個改變固定資產投資的走勢。誰對他的影響最大？房地產投資。去年底房地產投資降到了1%，今年一季度我們本來的預期是可能投資出現反彈，但是沒有想到反彈的幅度比我們預期的還要來的高。我們是屬於市場上還比較謹慎樂觀的，但是結果我們看到，第一季度出現了房地產投資回升達到6%多一點，當然這也有去年的一些基數等各方面因素的影響。總的來說，這個反彈是出乎市場的預料的。我們在把最近這幾年整個投資運行的狀況，根據我剛才講的再做一個梳理以後就發現，投資在今年一季度能夠出現反彈，有基建反彈的因素，但是決定性的因素還是房地產。因為前兩年基建投資每年年初第一季度也都是反彈的，但是卻沒有拉動固定資產投資出現反彈，甚至於沒有出現固定資產投資保持平穩的態勢，每年第一季度固定資產投資照樣是不客氣的向下走，但是，今年出現了向上走的態勢，我們說，主要還是房地產投資影響，而且房地產投資回升的幅度相對大一些，6%多一點。
因此，我們說，這次一季度出現了許多轉暖的跡象，跟房地產投資出現明顯的反彈可以說是密切相關的，應該說是後者是前者出現明顯回暖跡象的第一因素。可能總體上大家都認為，房地產對整個國家的經濟運行關係是非常密切的，這個沒有異議，但是很具體的討論他對投資的影響，我想確實是需要有一個比較明確的概念的。如果說再把這一點放開去看最近這幾年的運行態勢，同樣也會發現，由於14年和15年，尤其是14年到15年初，房地產整個態勢，包括投資下行，包括房地產成交，14年以後就萎縮15年第一季度是成交萎縮的一個低點。其實，對宏觀經濟的運行壓力非常大。我們去看看2012年和13年，整個經濟運行總體還比較平穩，多少，7.7%，12年是7.7%，13年也是7.7%，平穩，所以管理層也比較有信心。但是我們仔細看，這段時間的平穩，房地產總體來說比較平穩，12年的成交不算大，但是投資還可以，13年房地產成交非常活躍，我印象比較深的是13年整個成交平米來說比較多，而且從銀行來說，投放的按揭貸款，13年也是相當多的。也就是說房地產的平穩，宏觀經濟就平穩。14年以後就不行，成交迅速萎縮，投資迅速下行，整個宏觀經濟的壓力就比較大，一直到15年，政策出臺，投資開始活躍，但是這個活躍的程度，成交的量還不足以對宏觀經濟運行帶來很大的影響。真正出現相當有力度的成交，以及投資回升是2016年的第一季度。所以我想，毫無疑問，中國的房地產問題很多，需求方面有許多制度性的因素，需求被扭曲，供給方面，也有許多制度性的因素，使得供給方面也遲遲得不到很好的調整，也有很多不合理的方面，也有很多扭曲。但是，房地產對宏觀經濟的影響，這一點也是客觀的事實，是誰也抹殺不了的。我們未來的政策是解決問題，而不是對目前的實際狀況視而不見，我們要看到這樣一個實際狀況，然後有針對性的採取一系列措施來進行調節。鑑於宏觀經濟和房地產之間的密切關係，或者說房地產對宏觀經濟有非常重要的影響的角度來看，事實上，政策一直是比較謹慎的，在目前這種情況下，可能未來的政策要改變過去的一些態勢，我剛才看了這個材料裏面，有一位房地產大佬說的，房地產不需要支持，但是你只要不打壓就可以了，就不錯了。大概意思是如此。恐怕今後不一定是這樣了。因為過去多少年來，基本上房地產行業他的遭遇是政策打壓，因為過去長期以來的一個特點就是整體上基本供不應求，當然供不應求是由供應和需求很多方面扭曲所造成的，市場出現了一個特點就是整體上供不應求，絕不是嚴重的供不應求。這個市場採取了很多政策措施進行打壓，往後，大家想還有沒有這樣持續不斷打壓的可能呢，局部有可能出現，整體有沒有可能呢？政策會不會未來對房地產市場投鼠忌器呢？這是一個問題。所以我想引出第二個話題，就是對當前市場整體供求關係的一個認識。
從現在來看，已經逐漸改變了，或者說基本改變了過去長期以來整體上供不應求，局部是嚴重的供不應求的狀況，這種狀況在現在來說，我們看到庫存壓力非常大，
這說明什麼，整體供給是非常大的，而需求跟不上了。所以，才有了今年年初以來說的，要去庫存，房地產去庫存這個口號，可能是多少年來第一次提出來，過去基本是供不應求，好些地方是嚴重的供不應求，那當然不需要去庫存，再仔細看看2013年以前的房地產庫存，總體是比較平穩的，或者說還算合理。尤其是2013年以後的狀況，就發生了明顯的變化，庫存大幅度增加，尤其是14年到15年。現在的狀況，改變了過去我們說的供求關係的特點，現在變成了整體上是供大於求，但是局部地區出現了供不應求。供不應求是局部的，整體還是供給大於需求的狀況。所以，才提出了去庫存。問題是剛剛在一季度提出來說去庫存，不久主要的幾個城市，還有少數的二線城市，房價開始出現大幅度的上升，或者說醞釀着還要進一步的大幅度上升的狀況。現在在市場上就明顯出現這種觀點分歧，信號比較混亂，一邊說還要去庫存，一邊說這邊要控制房地產的泡沫。所以人們對市場的看法逐漸的模糊起來。我覺得，還是要把握住一個整體的形勢，依然是庫存很大，全國的形勢總體來說，還是供給大於需求，去庫存依然還是一個主基調。但是，個別城市的房價上升是由於當地的區域性市場供求關係的特點，這樣是可以通過相關的政策，有針對性的一些政策來進行調節，才能保持一個基本的平衡。但是現在看來，我們說，供給方面有制度性的扭曲，需求方面也有很多制度性的扭曲，所以這樣就容易導致局部的一些市場，即使是出現了一定程度的平衡，也是在政策強力打壓下才能形成的。所以市場真正的作用在其中發揮的比較困難。我們通常說市場經濟有自己的規律，自己經過一段時間可以進行調整，但是目前在各種政策強力影響下，這種市場供求關係會受到進一步扭曲，這是我們往後更擔憂的問題。但是這一點，供求關係的特點，以及我們前面所講的宏觀經濟跟房地產之間的緊密關係，從這兩點去看，目前市場整體運行，未來政策可能會是一個什麼動向來說的話，具體說，政策總體會怎麼樣，我認為不必擔心整體政策將來會採取對房地產進一步打壓，就像過去一樣，過去我們改了他的特點。毫無疑問，過去總體上政策的特點就是打壓打壓再打壓，在這之後，至少2016年，在政策總體基調說不會延續過去的態勢，局部可能會做一些調節，也會有一些比較嚴厲的舉措但是對全國整體市場來說，由於去庫存依然是主基調，但是房地產在大的方面，還會保持目前比較平穩的態勢。因為他還是希望通過房地產政策的相對寬鬆，加上金融的支持，來解決庫存的問題。或者說把這個庫存問題能夠控制在一個相對比較合理的水平上。我覺得這個是未來的一個政策基本導向。
第三個看法，對未來房地產市場的看法，比如成交和價格，大體來說，成交從目前來看，毫無疑問，一季度的成交，如果從這個季度成交的規模來看，不講增速，不講希望，就講這個總體規模，很可能是2016年中間，也是最近幾年中間成交量最大的一個季度，往後可能要繼續維持這麼高的成交規模是有不少困難的。一個一線城市和部分的二線城市已經採取了措施進行了調節，加以控制。再說，由於後續會有政策出臺，就是原來有預期的，在這個預期下面，需求會提前行動，很多需求在一季度，迅速的被提前釋放出來，這樣往往有些需求在二季度以後就跟不上了。因此，出現一線和部分二線城市在政策調控下面成交有明顯的回落，這種可能性還是比較大的。但是，成交回落不等於價格也同樣的回落，我們知道，因為在這些一線城市，包括上海，還有一些二線城市，尤其是一線城市，庫存已經是捉襟見肘，如果不加大投資力度，未來整個供求關係還是處於一個偏緊的狀況，就會比較容易導致房價上漲。所以在這種情況下，我們說未來的運行態勢，價格要在這種情況下出現大幅度的回落，幾乎是不可能的。可能會有一些波動，小幅度的回落，或者是原來漲的過高了短期內跳的太厲害，適當的做一些回調，但是真正要出現價格明顯是一個趨勢性的回落，或者是一個明顯的階段性的回落，這個可能性都不大。當然了，是不是一個好現象，作為一個價值判斷，我覺得是另外一個問題，或者說我們在這個中間可以看到局部的一些泡沫，局部的房價上漲的不合理性，等等這些問題，確實是未來整個政策和制度要加以認真考慮的。但是，趨勢來看，成交雖然不會出現新的量，再爆出新的天量，但是也不會出現大幅度的急劇的回落，因為整個全球的房地產來看，一線和二線城市佔的比重還是不高的，比如說，從去年的成交面積來看，其實一線城市是佔了不超過5%，加上二線城市，總共來說不會超過四分之一。全國主要成交的75%以上的面積還是三線和四線城市。所以說，即使一線城市以及部分的二線城市成交短期出現明顯的回落，但是由於全國的整個房地產市場政策還是比較寬鬆，支持的方面依然是主基調，所以我們認為成交會有波動，但是不會出現急劇的大幅度的持續的回落。2016年可能總體來說，他的成交不會比2015年差。價格來說，政策是寬鬆的，金融是支持的，從整體目標來看，還是希望去庫存，如果這樣的話，一二線城市受到一定控制調節以後，他的房價上漲會被控制住，或者說有一定程度的調整。但是全國的房價總體上繼續回升，這一點，我覺得是一個大趨勢。我們也去看了全國很多城市，包括不少省會城市，其實房價總體還是比較正常的，比較平穩的，比如七八千一個平米，差不多一萬一個平米，總體上還是屬於政策合理的範圍之內。當然，這樣的城市在中西部地區比較多，沿海基本沒有。這也反映了中國經濟的特點，中國經濟從財富來說，從高端人士來說，從收入高的發展趨勢來看，集中在沿海地區，這是很正常的，所以他是一種房地產作為耐用消費品的，可以說是一個家庭中間最大的最主要的耐用消費品，和財富之間是有一個非常密切的配比關係的。
我們說，作為上海這樣的一個城市，他的房價，拿上海本地的收入，居民的收入來進行比較，我覺得沒有太大意思，這樣比較說上海的泡沫多大，意思不大，不是說上海的房價沒有泡沫，而是看這個問題需要放到全球的角度，需要放到整個收入水平持續不斷增長，尤其是高端人士，還有放到全國的收入差距的擴大，兩極分化這些角度觀察，如果那樣觀察的話，可能會比較平靜的來看這個上海房地產價格。我同意這樣的說法，房價高的地方，不見得就一定有很大的泡沫，房價低的地方，不見得就沒有泡沫。我們有很多三四線的城市，房價不高，但人口已經在減少，本來房子造的已經偏多，你說這個地方是有泡沫還是沒有泡沫，看這個問題可能需要放到更大的角度觀察。
我們認為，未來一段時間，2016年，剩下的幾個季度，整個成交會有一些波動，價格也會有一些波動，但是總體態勢，成交保持一個大概的平穩，這個還是可以期望的。東邊不亮西邊亮，因為他有明顯的差異化、多元化的格局。第二個，就是價格來看，同樣也會呈現這樣的一個特點，就是說，少數城市可能會受到調控，會有一些波動，但是從大部分的城市來看，總體趨勢，這個房價還是繼續向上的。至於會不會在未來出現，我們說去庫存，庫存太高，本來大家擔心的是房地產會崩盤，有人說崩盤，今年一季度的時候，有人說要崩盤了，房價會持續大幅度的下跌，可能會腰斬等等判斷出來了，所以我說，才說去庫存，有人就說房價要大幅度下跌，結果少數城市房價又起來了，給這些看空人士澆了一盆燙水。從當前的運行來勢來看，儘管是改變了前些年的整體運行態勢，前些年基本是不斷的打壓，現在這個週期，應該說格局發生了明顯的變化，最重要的，一個是庫存總量很大，第二個是差異化明顯顯現，所以未來的運行週期，應該不會像過去這樣大起大落。可能會相對趨向一個平穩的狀態，至於出現房價大幅度的回落、腰斬，至少短期內，兩三年內是看不到這個可能性了。當然原因很多，還有涉及到供給和需求方面的扭曲，土地制度、稅收制度、房地產相關的調節政策等等一系列方面，還存在許多問題。待會兒有時間繼續再聊，我就先說這樣幾個觀點，供大家參考。謝謝。
主持人：接下來繼續演講環節，有請下一位演講嘉賓：中原地產中國大陸區主席黎明楷先生，黎明楷先生的演講題目是：中原觀點：首付貸與一線樓市調控。
黎明楷先生，您的演講時間為25分鐘，有請！
黎明楷：我是因為林總還在路上，我就先講，原本是應該是一個對話環節，我就先講了我的看法。
其實，基本上題目來講，也有講首付貸和市場情況，我主要是談市場情況，因為首付貸原本是在對話當中講的，就是和槓桿有比較直接的關係，還是需要專家和我一起分析，比我個人講好一點。
剛才連博士講了一些市場的情況，我們算是站在前線的，我們講一下在前線是如何看具體的市場狀況。我先從房屋的新開工面積來看這個市場，來看這個政策的變化。以前我們一直說市場好了，房價高了，政府就看不過眼，就開始有調控的措施出來，但其實我們根據這幾年以來政策的一些變化，我發現一個比較有趣的現象，就是其實政策的出臺，並不一定就是跟市場的成交量過熱有關係，反而是我們房屋新開工面積有關係。從這個圖可以看到，開工面積的類比統計，我們按照增幅來算，如果是在下調的時候，我們就會看到，政府就會給一些刺激的動作，比如說在08年的時候，降息、減稅，那時候剛開始我們會看到，開工面積是在下滑的。而限購是什麼時候啓動的，就是10年出現的。所以有幾個巧合，包括近期的一些變化，我們可以看到，政府出臺的政策，包括最新的新一輪的政策，包括上海跟深圳兩個地方的調控，也跟今年年初開始的新開工面積的增幅，又開始從負數變成正數了，所以政府又開始出手了，因為我們不是政府官員，我們只是從政府的態度，對房地產市場的熱度的感應，他是從成交量、房價來看，還是從施工整體的行業的熱度來看。這個行業的熱度就是，如果他的開工面積是下滑，那麼會影響整體經濟的投資也會出現問題，政府刺激的政策就會出來，反而如果是過熱了，就是開工面積增幅太大了，政府覺得投資太多偏向房地產市場，就會做出對於房地產行業的限制的措施。我們從這個圖的結論來講，房地產政策原來並不是盯着銷售數據的，而是盯着施工建設的數據來的。
其實什麼決定銷售呢？有一個比較簡單的圖，我們看這麼多年來，主要影響到銷售的，當然背後肯定是供求，本身和信貸環境是比較一致的。這個圖，就是藍色的線，就是融資的規模，紅色是銷售額，基本上完全同步。房價漲不漲，銷售好不好，其實政府給錢多不多有很大關係，政府放水放的多，銷售就好了，政府收緊信貸了，整體銷售量也會受到限制。所以從這個角度來講，中國的樓市基本是一個政策市，因為從國外來講，我們可以從比較多的市場數據來看來判斷未來的變化，但是對於大陸的市場，我們只能去做一個間接的判斷，不是直接的判斷，間接的判斷是什麼呢？就是我們要看這個數據會不會觸動了政府態度的改變，如果這個數據我們看了，會觸動政府態度的轉變，才會看政府如果態度轉變之後，對於這個市場，包括他的銷售，包括他的價格，會帶來什麼變化，因為大陸政府本身調控力度，他控制市場的力度比其他國家都強。一方面是在土地供應方面，他的能力會相對強的。因為在國外，有些土地並不完全在國家手上，有很多是在民營企業手上。所以，政府要控制土地供應，也並不是個容易的事情。但是在大陸來講，主要的土地供應方是政府，所以他可以從土地方面調控供應。另外信貸環境對於需求其實影響也很大，他也可以通過信貸來影響需求，因為銀行都是國家的，國家說你要貸多少，你什麼利息，你收緊還是放鬆，還是政府說了算。所以在這方面，供應和需求的方面，政府都是控制的，他用供求控制，也可以通過其他的政策改變這個遊戲規則。我們長期來講，我說雖然供求說還是有效的，長期來看我們還是看供求，政府也是看數據決定政策的走向。但是長遠來講看供求，短期來講我們不能不盯住政府的政策，政策利好了，市場就好一點，如果政策不利好了，市場就會差一點。我們看未來一段時間，利好的政策應該相對還是會繼續的，因為政府調控的手段，無非是信貸、營業稅、需求端等，從14年以後，就是930以後，有所放鬆，沒有打壓房地產市場了，這些都是在信貸、公積金方面的放鬆，15年年底營業稅方面也有所放鬆。
本身為什麼說利好的政策會持續呢？連博士也講了，因為整體國家的經濟也是在調整的階段，所以政府對於信貸環境不會收的很緊，因為如果收的很緊，會影響到整體經濟的運行。如果政府在信貸方面還是相對寬鬆的，儘管他不一定說對房地產市場的寬鬆，但是隻要放水出來是多了，或多或少會流入到房地產市場。所以，政府錢多了，肯定市場是相對好一點的。在這方面，我還是相對樂觀一點的。但是我們還會看到一個現象，就是在2014年930開始寬鬆，我們從這些寬鬆來講，這個效率是遞減的，14年剛出來的，我們主要是看環比，同比是受到前一年基數的影響，環比來講，2014年出來這個效果是有一點激勵作用，2015年330年，就是半年以後這個才是最厲害的，立馬是一個市場反彈比較激烈。但是環比的增幅遠遠沒有半年前330年得厲害。三月份政府在深圳和上海就已經有了一些政策去調控房地產市場，也是往壓的方面出發了。主要的背景是什麼？主要是這兩個地方的樓價漲的很厲害，上海的二手住宅的價格在今年的第一季度，就漲了22%，平均來講漲了22%，比2015年前年還要高。我們如果看同比，比2015年同期，上海的樓價漲了47%，差不多漲了一半。而深圳更厲害，深圳漲了70%，個別項目是翻了一倍也不只。而且我們看住宅面積的成交，還是二手房，成交量很大，2016年第一季度上海的成交達到一千萬平米，跟2015年同期相比，大概是上漲了三倍。深圳方面是沒有這麼多，也漲了一倍。所以，成交的面積和價格也是大幅度上揚的背景。上海出了這個新政策，一方面是在限購方面的政策開始收緊，以前在購房前三年，如果你累計交稅有兩年了，這些非本地戶籍的人，就可以購買，但是現在恢復收緊了，要連續滿五年，連續滿五年，這個難度比三年累計兩年是高了很多的，這個門檻一下提高了很多。另外，在信貸方面，針對第二套房的限制，還是比較多的。如果你已經有了一套房，你再買一個非普通住宅，那就是你的首付要給到70%。其實跟全額給已經差不遠了，所以從信貸方面收的比較緊。
上海的新政，我們盤算一下，對於整個市場會帶來什麼影響？我們通過自己的二手房成交統計，上海在2015年的成交當中，其實有接近一半，47%多都不是本地人買的，都是外地人。所以我們從這個數據估算一下，包括了這些非本地戶籍買房的人的減少，他會帶來什麼影響？因為從2011年開始，2011年七月開始有一個政策，可能大家不一定記得住，是從哪一個時間才開始強制所有非本地戶籍的人，要交社保，2011年的七月份，所以如果我們算現在新出的政策，到2016年的三月份出這個政策，那就代表了，有很多現在非本地戶籍，但是在交這些社保的人當中，有很多人還沒有滿五年，等於這一批人給排除在外面了，他是不能買房了。所以他本身減少需求量方面，就是減了四分之一，沒法買了，除非他原本就是沒強制之前也有交，那是另外一類。還有通過首付貸的限制，我們總體算一下，應該上海本身的購買力會減少了接近30%左右，這是上海的情況。
深圳其實也有新政，深圳的新政其中有一個，也是在社保的延期，從以前滿一年就可以買了，改為三年，我們看深圳已經比上海這個鬆了一點了。另外首付貸方面，其實也還是比上海要松的，他是給到四成，首付至少四成，而上海的幅度比較多，最多要給到七成，少一點也要五成。所以深圳從政策面來講，應該是比上海還要松一點，但是其實還有一個，深圳有一個政策，把他本身的計算稅金的基準樓價，他的評估價，是上調了，評估價在二月份的時候，就上調了50%左右，每個計稅的基準樓價是變化了，所以一下子就使交易稅費增加了很多。所以，這個也導致了深圳本身在政策方面的影響會比較直接。在四月份，我們看到三月出臺了，從二手房來講，我們這裏有一個報價指數，就是在二手市場裏面小業主放盤的，他的叫價的辦法，這個對市場有一定的領先作用。我們看到，報價的指數，就是在四月份開始下跌，不僅是深圳和上海，包括其他的一些城市，報價指數都在下跌。所以，很多地方的人都會看政府開始又要壓房地產了，大家的變化也比較快。而從成交量方面，我分析一下新房的成交量，如果環比，四月份和三月比，那肯定是都是下調的，我們會看到，如果同比來講，2016年四月份來比2015年四月份，基本上都是在漲的，只是漲的幅度是有不同，因為從一線城市來講，他的漲幅很低，同比來講，2016年四月份，就是比2015年的四月份只降了一個百分點，但是我估計未來一段時間就會低一點，因為四月份出來的時候，只是深圳和上海受到打擊比較大，往後這段時間，我們會看到，北京市場的成交量也開始下調，所以在這方面，我們會看到這個銷售量是回落了。但是有一點比較特別的，儘管環比三月份的時候，有些二線城市銷售量也下跌，但是如果同比去年四月份，已經好了很多，因為2015年政策開始寬鬆，這次打壓的對象還是一線城市，所以對一些二線城市三線城市，如果他們2016年的四月份相比2015年四月份來講，基本是在天堂了，因為在同比來講，增幅還是相對高的。
我們看二線城市，冷暖是很不均勻的，當然我們要看到，最多的基本都是成交的面積同比是在漲的，都是在增加的，大部分是在增加的。但只是在樓價方面，除了深圳特別高以外，我們也看到最近這段時間，前四個月有幾個城市他的樓價漲幅也很驚人的，一個是蘇州，蘇州的樓價同比漲了50%，還有是上海，也漲了不少，其他的南京、杭州這些也漲了不少。所以，我們看到好象這一次的樓價漲幅，似乎是在比較集中在華東區域，上海、南京、杭州、寧波這些都是樓價漲幅相對比較高的二線城市。我們看到政府的政策是去庫存了，他的庫存不是去就去的，一線庫存已經沒有多少，三四線庫存比較多，現在是限制一線，能不能具體到三四線，我們覺得機會是不大的。因為我們看2011年到2014年的平均，我們看房價，以房價來講，一線城市漲了4點多，二線1點多，都有漲，但是如果我們看2015年到現在，2015年基本是一個刺激，一線城市的幫助比較大，二線也有一點，一線以外的，主要是三四線城市，他的樓價增幅是很低的，未來來講，一線城市的樓價受政策的刺激比較大，如果政策利好，樓價立馬就漲，三四線能不能漲，不知道，還是一個問號，三四線如果要漲起來還是比較困難。我們可以看到，往後的年份，基本上增長率都是會很慢的。所以未來來講，全國來講，房地產市場確實沒有以前這麼好做了。一線城市依然可以看好，但是三四線，去庫存還是比較麻煩的。我們也統計了一下，一線城市的去庫存量需要八個月就可以消化，二線城市好一點，十個月，其他的城市，包括很多三四線城市，還有30個月的去庫存，庫存量在未來還需要國家政策，怎麼幫助三四線把庫存去掉。
我們也可以分析一下幾個城市的發展情況是怎麼樣，未來怎麼看。一線城市的新房市場基本上已經到了平衡期，08年以來新房累計銷售面積穩定在九平米左右，一直沒有漲了，未來我們相信，一線城市的市場增長率會跟什麼保持一致呢？就是跟人口的增長保持一致。人口增長多了，你的人均銷售量也是這樣，隨着人口增加而增長。二三線城市來講，有部分的二三線城市，我們看他的人均新房的累計銷售量，已經超過了15平米，我們覺得有點超賣了，未來會有一些二三線城市的後勁跟不上，因為以前已經賣的很多了。一線城市已經到了一個穩定的狀態，未來的發展還是隨着人口的增長。而未來人口是怎麼看呢？人口流向幾個大城市，他的人口流入還是相對可觀的，都是在1%以上的，這是每一年的平均流入，不包括自然增長。這個人口流入是相對比較高的。而有一些部分城市，我們可以看到，過去五年，也有一些城市原來就是好象覺得不起眼的，但是他的人口流入還是比較好的，一個是天津，天津以前都說是北京旁邊的，一直毫不起來，但是我們過去一段時間，看到天津原來人口增長率是在這幾個城市當中是最高的。所以，天津這一輪的漲幅也是很厲害。另外我們比較忽略的，很多人不知道的一個城市，就是廈門，廈門本身的增幅也很可觀。另外是海口，海南島的海口，雖然海南現在整體市場還不是太好，但是海口本身的人口流入量也是相對高的。我們看這個人口流入量，一看就是未來市場前景好不好。
另外一個我們可以看一下不同城市的人口年齡結構。這個會對未來市場可不可以持續有比較直接的關聯。我們看購房年齡段最集中的是30幾歲到50歲這個年齡段。未來我們會看到，正金字塔型的城市，包括深圳、廈門、上海、廣州、杭州，這幾個城市。他現在很多人口都是二十幾歲到三十幾歲，雖然目前來講還不一定就是最有購買力的羣體，但是我們要看到，未來這一批人，他以後在當地城市當中的人口結構當中，這些人再過了十年以後，就是我們現在說的購買能力最強的，不僅僅是買剛需，有改善的，買好一點的房子的這批人。他的支撐是比較大的。那邊他年輕人口的佔比比較高。這幾個城市是大學生為主的，很多人讀完書，就走了，就往外面跑了，本身人口的結構跟前面金字塔型的相比，沒有這麼好看，機會還是有的。還有一個是楓葉型的，本身年輕人口不多，雖然最多的是什麼呢？就是三十幾歲的人，現在市場很好，因為購買力最強，就是這個年齡段，但是你會看到，未來也不能說無以為繼，只是如果你未來健康程度跟金字塔型就有比較大的區別。未來我們看一些一線城市，或者二線的城市，主要的不能老靠這些人帶動房價，如果長久來看，我們還是看人口。人口如果結構是健康的，那未來房地產結構也可以看好，如果他人口結構出現問題了，那未來這個市場應該也可以看差。這個就影響到在座的一些開發商大佬，你們去決定長遠的投資方向，應該定在什麼城市和區域。
我今天的演講就到這兒，謝謝大家。
主持人：非常感謝黎明楷先生的演講，請您留步。
接下來我們進入的是上海鏗鏘行環節。"槓桿加熱了房地產市場，刺激了樓市的復甦，也催促着房價快速上漲。去槓桿化的市場，"以小博大"所蘊含的風險如何釋放？房地產怎樣建立合理的供求平衡？"因此，2016城市觀點論壇上海鏗鏘行的主題是：槓桿是與非如何看房地產價格泡沫
接下來有請答問主持嘉賓上臺：
中原地產中國大陸區主席黎明楷先生，有請
然後，請討論嘉賓上臺，他們是：
交通銀行首席經濟學家連平先生
旭輝集團董事長林中先生
本次上海鏗鏘行的時間為30分鐘。下面，我們將時間交給嘉賓主持人，有請黎明楷先生為我們開啓這場上海鏗鏘行，謝謝。
本次上海鏗鏘行的時間為30分鐘。下面，我們將時間交給嘉賓主持人，有請黎明楷先生為我們開啓這場上海鏗鏘行，謝謝。
黎明楷：我一方面沒做過主持，另一方面我的普通話真的很普通，當主持人肯定是不夠格，希望大家還可以聽懂我的港式普通話。我們進入話題。
剛才準備了一些問題問在座大佬的，這裏有經濟學的，也有時操的林總。我先問理論性的問題，請教一下連博士，一個方面這個題目講到房地產泡沫，您剛才演講的時候，也講到了房價泡沫，我一直有一個想不通的，房地產的泡沫是什麼定義的呢？就我來講，有人買就行了，這個東西拿出來有人買就很好，為什麼有人買市場銷售很好，我還是會看這是有泡沫，泡沫有什麼定義呢？問一下連博士，從學術來分析一下，泡沫怎麼看。
連平：其實，我的感受是跟你差不多，房地產泡沫究竟怎麼來定義？確實有很多研究報告，比如最為流行的一種說法就是從幾個角度，最重要的一個角度就是說這個城市人的收入水平跟房價之間的比例，從這個方面進行探討。但是，往往我們看到一些主要的國際城市，比如說像紐約、東京、倫敦，香港，還有包括上海北京這些城市，從這裏看這個問題的話，是沒有辦法說明的。究竟什麼是房地產泡沫，也可以說是沒有定義，沒有一個說這個概念提出來大家都普遍表示接受的。因為用這個東西衡量的話，可能泡沫的程度就不一樣，嚴格一點的標準就是少數城市有泡沫，比較寬鬆一點的標準就是一大片城市都有泡沫。所以現在往往出現這樣一個比較模糊的感覺，就是當某一個地方的房價已經很高，然後又出現一個較大幅度的上漲，遠遠脫離本地的收入水平增長，這個似乎認為是一種泡沫。其實，我觀察下來，很多學者也好，房地產領域中間的研究人士也好，其實在講這個泡沫的時候，本身定義也不是十分清晰的，也沒有說我的定義是怎麼樣的，然後泡沫就是什麼樣的，所以這個問題的看法越來越趨向於比較模糊。往往什麼地方漲的比較快了，就是說有泡沫了。所以這個問題呢，是比較複雜的，我們如果說對這個問題要把握住本質的話，最重要的還是在一些房價本身已經偏高的城市，我們要避免出現房價持續大幅度的上漲，遠遠脫離城市普通或者說廣大居民所能承擔的範圍。
黎明楷：這是我思考很久的泡沫問題，我自己認為，泡沫並不是怕升的高，泡沫的概念會不會是怕跌的快，因為泡沫的特點就是一直漲，漲到最後一破就是全沒了。所以會不會我們認為泡沫的問題，就是考慮到長遠，到未來的這個風險的問題，下面的風險是評估有沒有泡沫，如果覺得，這個升上去很快，會掉下來，這個是不是就有風險。林總，您看泡沫的感覺怎麼樣，因為你投資都要看風險的嘛。
林中：剛才連總在說泡沫，按照我們教科書來講，泡沫是指資產價格持續偏離資產的價值太多，發生了嚴重偏離的現象，拿房地產來說，我記得有一句名言，說泡沫要破裂以後才知道是泡沫，沒有破的時候就不知道是泡沫。
中國房地產的價格呢，目前來看，現在還不會形成泡沫，前一段時間大家在爭論說中國和日本1990年的大的泡沫釋放相象，既有相象的一面，也有基本完全不相象的一面。因為我們去觀察很多國家的泡沫破裂，有幾個特徵，第一個特徵，就是基本上在城市化完成以後，或者城市化到70以後，標誌着這個國家的發展，從快速城市化，從成長期進入成熟期，第二個，我們看到GDP，基本上都在中低速，意味着財富增長不那麼快了，一個國家在財富增長很快的時候，是不容易形成泡沫的，因為你雖然房價漲的快，但是漲幅也漲的快。第三，人口的增長，或者是移民的政策相對比較收緊，第四，信貸和金融極大的放大了槓桿，進而形成了泡沫。中國這幾個具備條件都不具備。目前中國更像是日本1970年，那個時候的情況。但是目前來看，一二線的房價，從房價的絕對值來看，不存在泡沫，比如說一下的房價，我認為他超過了香港的房價，就是泡沫了，目前還沒超過，正常我認為，像北京上海深圳，他的房價就是中國成為一個發達國家，十幾年以後，他正常的價格應該是在香港房價的70%左右，是比較正常合理的，一旦超過了香港，我認為我們就要非常謹慎了。
黎明楷：謝謝林總，看來我們旭輝還會大幅度的投房地產，因為現在還沒有到風險，和香港還有一定的距離，因為現在香港最高的樓價已經到七八十萬一平米了，最貴的上百萬都有，林總是從一個商人的角度來看，機會還是很高的，可以投下去的。從學術這方面，連博士這塊，您覺得，風險高不高，不說泡沫了，剛才說泡沫定義很困難，那麼，風險高不高，中國的房價會不會掉下去呢？
連平：不能說沒有風險，但是是不是房地產市場巨大的調整，或者說泡沫是不是破裂，如果說我們定義為泡沫的話，是不是會迅速的破滅？我覺得，從目前中國房地產市場總體情況來看，還有我們的供給和需求幾個方面來看，恐怕短期內我個人覺得這個可能性比較小。剛才林總說的時候，也談到，我覺得一個就是中國的城鎮化水平，一個國家的房地產市場跟他的城鎮化水平是有非常密切的關係的，這個房子就是人住的，如果城鎮化水平比較低，這個房地產市場儘管供給總量，比如說庫存比較大，有壓力，但是因為還會有更多的人從農村到城市，這就會產生住房的需求，我們看看這些發達國家。或者說再大一點的範圍，比如韓國這樣的國家，他們房價出現回落的時候，基本是城鎮化水平已經很高的時候，基本到75%到80%了。從這方面，從農村到城市，城鎮化過程中所形成的對住房的需求，已經基本上消失了。這是一大塊需求，這個時候，對於住房的需求減少以後，整個市場的壓力就會顯現出來。第二個是人均GDP，就是收入水平，通常房價大幅度下降的時候及就是人均收入已經比較高，至少進入了高收入國家的行列，比如當年的日本和後來的韓國，也都是這樣。中國現在來看，我們的城鎮化，按照常住人口，也不過就是50%，按照戶籍人口是40%不到，城鎮化還有很大的發展空間，關於目前中國城鎮化水平處於什麼樣的狀態，也有不同的觀點。我覺得，有些觀點沒有權威的數據，有些人質疑中國現在城鎮化的水平，我覺得沒有太多的道理，反正一條，就是目前城鎮化水平還是不高的，未來還是有比較大的成長的空間。
按照到2020年十三五規劃來看，每年就是提高一個百分點，到2020年有可能常住人口60%多一點，這種情況下怎麼可能出現房地產市場集聚的大幅度的回落呢？除非一些特殊因素，比如大的危機衝擊，當然這時候會有比較大的波動。這個是未來的非常重要的，從需求角度來看，因為你進入了高收入水平以後，通常住房需求也達到了一個比較好的釋放，因為他有錢了，他不斷的處於改善，這樣的情況下，由於城鎮化和高收入水平帶來的住房需求會慢慢的處於非常低的水平，這種情況下需求會慢慢枯竭，這時候供求關係會發生非常大的變化，和現在是完全不同。還有，未來我們還是要從政策和相關的制度角度去看這個問題，剛才也講了，日本當年房價從很高的水平掉下來，韓國從很高的水平掉下來，還有一些國家也是有過比較大的調整，除了危機衝擊以外，還有就是一段時間的貨幣政策，貨幣政策是收緊還是放鬆，如果嚴厲的進行收緊的話，需求沒有金融的支持，需求是釋放不出來的。或者說他沒有槓桿，你不能從銀行獲得貸款，銀行沒有貸款提供，那麼對很多人來講，買房如果完全自己百分之百花錢，對他來說是很困難的。所以整個需求，通過槓桿來進行推動的話，這個需求是比較大的。所以金融的支持，對於整個市場來說，是十分關鍵的，金融為什麼和房地產綁的那麼緊，和這個行業有很大的關係。未來，如果貨幣政策出現持續收緊，要當心，房價上漲就比較困難，甚至某些地方有可能房價漲的過快，會由於貨幣收緊以後，需求受到很大的抑制，釋放不出來，供求關係平衡點就發生了變化，這時候房價可能會有明顯的回落，這是將來要關注的。但是從短期來看，既然我們說現在L型比較大，往後看經濟出現明顯的回升可能性不大，持續不斷的回落可能性也不大，這種狀況你說貨幣政策會不會出現持續的收緊，我認為這個可能性比較小的。現在貨幣政策主要的基調是平衡各方面的需求，但是首先一條是穩增長，怎麼可能迅速的收緊？不大可能。這是未來要關注的。另外還有一點，對中國來說，未來一個很重要的變量就是稅收體制，還有影響房地產市場的遺產稅，還有房屋持有環節的稅收，還有交易環節中增值以後徵收的稅收力度多大，種種的稅收政策，目前都沒有出現明顯的變化，將來毫無疑問要推出來的，遺產稅、房產稅肯定要推的，甚至房屋持有環節的稅收要推出，這對市場和投機行為、投資行為都會帶來比較大的影響，但是短期來看，也不大可能推出。所以我覺得，要關注這些因素，如果這些因素髮生了重大變化，我們就要注意房地產的價格會不會出現相應的變動。
黎明楷：謝謝連博，我們下面就講講槓桿，從槓桿來講，我們從宏觀來講，金融就是槓桿，但之前得到對槓桿沒有這麼敏感，這次股市出問題，大家就講原來跟槓桿有關係。後來最近，因為房地產市場也出現了一些事情，我印象中，應該是有一個問題觸發到有人提起首付貸的問題，說到首付貸好象是融資融券的加槓桿，這樣會對市場的未來風險增加，最近管的很嚴，我們基本不敢做首付貸了。我問一下業界的林總，您覺得首付貸，對於你們的樓盤項目銷售，有沒有帶來幫助？還是可有可無的一種方法？你賣樓的時候，是不是要加槓桿才好賣？
林中：我覺得首付貸在心裏這個市場行情下可有可無，首付貸在什麼時候比較有作用，在房地產最低迷的時候比較有作用，因為市場這麼好，排隊買房了，不需要做這個首付貸。房地產也是一個槓桿，因為現在買房子的人很少選擇一次性付款，買首套的基本是做按揭，買第二套的在上海這樣的一線城市，如果沒有前面一套房子做積累，一下子要買一個改善的樓盤，其實資金壓力是很大的。大部分都是在上海是賣了以前的小房，加上一部分的積蓄，付第二套大房子的首付，因為二套的首付是比較多的。現在買房很少是不按揭的，不用貸款的。所以，按揭就是一個槓桿。從首付比例來看，中國在首付款比例是兩個方面，一個是考慮到金融的風險，你得有一定的首付比例，比如我們以前是30%，現在國家不限購的城市可以到20%，限購的城市還是30%，這個首付的比例還是比較大的。美國08年金融危機、次貸危機的時候，當時那些窮人買房子是零首付的，只要房價發生一些波動，他基本上就會違約的。所以，中國現在首付政策不僅僅是考慮到金融風險，也是把他作為一個行政調控市場需求的手段，所以中國的首付，我認為他有兩個方面的原因，比如說如果是銀行，我更願意做二套房貸款，從金融風險來說，你首付都六成七成了，我一定不會有風險，因為我們看到金融危機的時候，最多就跌了50%，還沒有跌到沒有，你首付6成了，我貸個四成，一點風險沒有。未來從商業銀行向零售銀行轉型，我們覺得各家商業銀行在房地產的零售貸款比重是不夠的，如果按照歐美髮達國家，他們在房地產按揭的比重比較大，我們國家是15%到20%。他們基本是佔了40%到50%，所以未來銀行最喜歡做的就是房地產按揭，最好是第二套。一點風險都沒有。做小型企業的貸款，那個政策性的，基本上壞賬率很高，上海一套房子一千萬，做了二套房子，就是幾百萬，風險不一樣。銀行從風險偏好來說，更喜歡做這種沒風險的，而且是優質產品。所以我認為未來按揭的比重還會再增加。買房不用槓桿，那很多是買不起的，合理使用槓桿，無論是自用還是投資，合理使用槓桿是對的。
黎明楷：請連博補充一下。
連平：首先是首付貸，我的觀點很鮮明，我認為首付貸不應該搞，首付貸就是林總所說的，如果是首付都貸款，那就是零首付。按揭貸款為什麼銀行願意放，為什麼安全，就是因為有一個首付，兩成、三成、四成，這就是銀行後面帶困加槓桿的安全保險係數所在。從現在的所謂說加槓桿來刺激房地產，我認為，這個提法不能接受，但是呢，不是說房地產市場現在的槓桿率就很高。我們看這個槓桿，要看債務主體，現在債務主體無非是兩類，一個是個人，就是按揭貸款，一類是開發商。從現在整個銀行的信貸中間的佔比來看，開發商所佔的比重是7%，這些年來，整個信貸增長比較快，但是他這個比例一直是控制在比較低的水平。有的銀行略高一點，比如8%到9%，個別銀行也曾經達到10%，但是整個銀行業來看，開發商貸款是控制在一個很低的比例上，是相當謹慎的。按揭貸款這兩年的比例是在上升的，其實在三年前，按揭貸款所佔的比重大概就是13到14，開發貸6%到7%，一起20%左右，2015年這個比例一定是突破了22%，利率市場化的情況下，銀行投向房地產的信貸比例是可以適度提高的，因為利率市場化，更優質的低風險資產銀行是不太容易找到的，這個情況下，房地產市場一定有按揭，他有資產可以用來進行抵押，所以風險就比較可控，按揭貸款有首付，這對銀行來說是有助於既獲得一定利潤，又可以控制風險的重要手段。
從現在債務主體來看，我個人認為，開發貸領域，所獲得的銀行貸款，這個角度去看槓桿率的話，並不高。而再去看個人按揭貸款領域，那就更不用說的，因為中國所謂的槓桿率高主要是企業槓桿率高，個人的槓桿率是很低的，從居民角度加槓桿是合理的，所以整個房地產行業中間的兩類主體加槓桿的情況來說，我個人不是說沒有空間，是可以適度加的，中國要去槓桿，指的不是房地產，這一點我覺得觀點要鮮明。
黎明楷：謝謝連博，不知不覺我們已經談到點了，我還是意猶未盡的，在臺下我們再請教，現在就把時間交給主持人，謝謝兩位。
主持人：謝謝連平先生、林中先生的精彩討論，也謝謝黎明楷先生的主持，請各位回座休息，謝謝。
接下來進入到今天第二場演講，本次請出的演講嘉賓是：旭輝集團董事長林中先生，林中先生的演講題目是：迴歸一二線大勢與房企策略選擇
林中先生，您的演講時間為25分鐘，有請！
林中：各位上午好，受主辦方的委託，來跟大家做一個彙報，我們對迴歸一二線城市及房企策略的思考。這是我們看未來中國幾年市場的情況，我們認為房地產進入了一個高位平臺的振動期，雖然這個行業未來的外延增長速度在放慢，但是仍維持十億到十五億平米的巨大交易量。我們看到16年，可能創出中國歷史上最高的交易量，以前最高是13年，13億平方米，15年接近13億，12.8億平方米，目前來看，今年可能全球的交易量比15年會有10%左右的提高。意味着就16年中國可能會觸及到一個很高的量就是14億平方米，我們預測頂部是15億平方米。所以，這個市場是非常大的一個市場，足夠容納足夠多的開發商。我們對中國市場五到十年的前景是非常看好的。
第一個，GDP，GDP雖然高速進入了中速，但其實中速也是很厲害的，因為我們的基數變得很大，所以中國的經濟有韌性，有發展。第二個，城市化，我們目前的城市化率，剛剛才過五十多，大概55%到56%，離70%的門檻還很遠，一個發達國家的城市化率基本是75%到80%。所以，從這個56%到70%，這個是十多年的時間，我認為地產是有巨大的提升空間，人口的結構，我們人口的結構，中國大城市的發展受益於人口的流動，以及計劃生育對未來市場的改善。我們看到開放二胎以後，我們做了一些調查，一線城市基本是富裕中產以上願意生二胎的比例高，二線城市中產階級生二胎的比例高，三線城市的公務員生二胎的慾望很高，原來是政策不允許，現在是政策允許了，而且三四線城市的生活成本壓力比較輕，他們說閒着也是閒着，還不如多生一個。我們再看中國這一輪的變化，中國每一輪都有新的變化，包括現在，其實房地產行業也在發生一些深刻的變化，這些新的變化，我們現在看的很清楚了，就是上一輪我們看到城市的分化，從12年開始，但是很多人看到在12年還沒看明白，到了14年、15年就已經看的很明白，中國的城市分化。我認為城市的分化未來還會進一步，繼續分化。主要城市的分化是因為由人口、財富、供求關係、政策和資源引起的。所以我們在研究佈局城市的時候，我們就要研究中國人口的流動，中國人口的遷移，中國人口的結構的影響。目前來看，人口繼續向一二線城市聚集。
在吸引人口遷移的主要是三個大因素，核心因素是經濟因素，因為大家都看他有發展，很多人說，一個地方的房價高了，人就不來了，其實不是，他主要是看有沒有發展前景。所以一線城市來看，我們認為未來幾年人口的增速，會變緩慢一點，還是增長，除非改變現在國家對一線城市的政策。我們作為業內人士，一直在呼籲，呼籲我們未來的城市化應該越來越採用市場化的規律，因為從其他發達國家的經驗來看，首位城市佔的人口是非常高的，比如東京、大阪，他們的人口數和總的人口數，韓國首爾經濟圈的人口數和總的人口數，我們現在主要是控制一線城市的發展，所以才會出現很多的問題，出現所謂的大城市病，核心是我們的規劃滯後於人口的增長。如果按一個理性判斷，或者說不受限制的城市發展政策，我認為像上海、北京，未來都是在五千萬人口的大城市。應該按五千萬人口的大城市來做城市規劃和佈局。所以，就不會出現我們很多的道路規劃、基礎設施的規劃滯後，這條路一開了，沒兩年就堵了，今天上午開車過來，十五分鐘的路，開了一個小時。二線城市未來幾年人口增速會加快，是人口遷入最多的地方，一般的白領到一線城市工作幾年以後，有的會迴流到二線城市。三四線城市，除了東部沿海的三四線城市以外，其他的人口都持續的流出，特別明顯的是中西部城市的三四線城市，流出比例非常高。所以，人口是向一二線城市集中的。第二，財富也是向一二線城市聚集的，我們看一個城市的房價過程，其實有一個很重要的因素是財富，財富因素很重要，你這邊就可以看到，為什麼這個世界上的金融中心的房價都沒有便宜的，都是很貴的，因為這個地方的人均資產太大，貨幣效應下不會有便宜的房子。我們看到一線城市，過去幾年人均的存款餘額增速是高於二線的，二線是高於三四線的，意味着什麼？意味着你在一線城市掙錢更容易，其次是二線。你在三四線城市掙錢更困難，你的財富效應是更低的。民意的GDP增長，平均起來一線也是比較高的，高過二線，二線高過三線。所以財富的效應是聚集。
比如深圳為什麼這波行情領漲，你可以注意一下，深圳的財富效應，特別是創業板的財富效應，以及深圳這一輪的投資者購房比重比較大，所以深圳這一輪在一線城市領漲。我們也看到一個指標，2015年深圳的全市金融機構的存款，對比2014年，深圳從四萬多億漲到了五萬多億，在2015年，深圳的存款超過了廣州，以前深圳都是比廣州少的。第三個是供求關係，供求關係大家可以看到，一線城市基本上屬於供求比較健康，一線城市的市場特點就是供應比較鋼性，市場好也沒有辦法增加很多的供應，因為一線城市的土地供給是有很多的問題。市場不好，他本來的供應量也不是很多，他也不會少很多，一線城市的供求比的惡化和改變核心是需求彈性，需求彈性很大，我們看到上海四月份跟三月份的數據相比，二手房三月份成交了5.6萬套，四月份成交了1.8萬套左右，所以你看他需求的變動彈性是非常大的。二線城市目前來看是13.3個月，有些非常好的城市，合肥、蘇州、南京、南昌、武漢、鄭州，基本上小於九個月的供求比，房價就開始漲了，小於六個月就漲很塊了，反而大連、長沙、瀋陽這些地方，房價基本上沒有什麼變化，在放量，交易量在放大，你看他的供求比還是很大的。三四線城市，除了個別城市，大多數三四線城市，已經不能算三四線城市，是算深圳的郊區，廣州的郊區，佛山、惠州等，他不是本地人買，是深圳人在買。大部分的三四線城市，這一輪是沒有漲的，在放量，交易數量在放大。所以，從人口、財富、供求關係，政策，一二線城市的政策比較規範，比較透明，所以一線城市市場逐步進入了開發銷售階段的後期，一線城市新房的增量增速在放緩，開始進入一個二手房的時代，逐步轉向要增加持有物業，持有物業和城市綜合配套成為住宅開發很必要的補充，因為一線城市還有五到八年，一個新城市就會從現在的開發銷售過渡到經營持有。二線城市開發將持續快速發展，是未來幾年房地產開發企業的主戰場。三四線城市，除了東部沿海的個別城市，將進入比較長期的去庫存的階段。我們自己對國際性的一些大城市做了研究，把他分為城市化、郊區化和逆城市化和再城市化，我們研究了紐約、東京、倫敦等等，比如紐約，從十九世紀中開始，到二戰之前，他基本完成了城市化，二戰以後他在郊區化，七十年代有了一個逆潮流，逆城市化，現在是再城市化，當然歐美的城市，都經歷過這個過程，但是亞洲的城市，比如日本，今後中國可能和日本很像，就沒有一個逆城市化的過程，他就是城市化、郊區化，再城市化，目前中國的一線城市，在進入郊區化的階段，二線城市是在城市化，不的階段城市會有不同的特徵，不同的階段帶給開發商的機遇是不一樣的。比如說城市的快速發展階段，是一個從城市化到郊區化的階段，是城市房價快速增長的。在城市大拆大建的時候，往往房價上漲是很慢的，而在郊區化擴張的時候，郊區化的初期，增值潛力是最大的。所以每一個階段，我們開發商都有不同的機會。從這個現象來看，從人口、財富、供求關係來看，大家都認為，一二線城市市場是比較好的，風險是比較低的，所以，這塊大量開發商迴歸，但是迴歸一二線城市又造出一個新的問題，這一輪有這一輪的風險，我認為就是一二線城市的土地泡沫。在這個時候來看房企的策略選擇，可能不同的房企有不一樣的想法，我認為不同的房企應該樣不一樣的策略，最難選的是別人的戰略，別人的戰略並不一定合適自己。所以我跟很多行業者交流，我說一線城市看上去很好，但不一定適合你，因為一線城市目前看到二手房的交易量遠超過新房，未來是二手房主導，也是市場的風向標，我們現在特別關注一線城市二手房的成交數據，因為我們認為一線城市二手房的成交數據是市場巨大的風向標，因為他是一對一的自由交易，非常可以反映出市場的敏感度。一線城市新房都是豪宅化，剛需想買只能買二手房，按昨天上海拍的地價，開發商如果還要有一點利潤，意味着房子賣到七萬以上，南橋的房子賣到四萬以上，基本上我們算了，開發商如果要有10%到12%的利潤率，高地價乘以2，就是未來他想賣的房價，賣到那個價格的時候，上海的平均房價已經跟香港拉平。黎總是香港人，香港15年最高峯的時候，香港平均房價是十萬港幣，我不講最貴的，最貴的半山豪宅六七十萬，這沒有指標意義，我們就講平均房價，十萬港幣，這個十萬港幣跟我們概念不一樣，他是說的套的面積，而且港幣和人民幣還優有匯率差距，摺合下來是八萬一平米，我們認為我們的房價是香港的七折是沒有風險的，當然不是現在，可能是十年，城市化接近70%以後。如果按照現在的地價來看，這些地都實現的時候，上海的平均房價就已經一定在七萬了。因為現在上海的平均房價基本上等於上海的外環到郊環的成交房價，上個月的數字，上海的均價大概是兩種版本，一個是3.6萬，一個是4萬，就跟現在上海類似外環到郊環的差不多，北京是五環到六環，但是這一輪地價也拍到了四萬多，接近五萬。所以，北京今後開發商要在這個地方要有利潤，意味着五環到六環，大興這個位置，未來房價是八到九萬。所以一線城市出現土地市場泡沫，高價拿地的風險很大。每一輪市場都會出現讓你看不懂的東西，對風險的判斷是非常重要的。因為大家都認為一線城市過去土地買貴了，捂個兩年，可能就出來了，但是問題是，總有一輪可能不是這樣。所以我們要判斷未來一線城市的市場，我認為未來的一線城市，大型企業一定會深根，還沒有進來的中小企業未來進來的難度是很大的。我認為進一線未必是最好的選擇。二線城市呢，這是上一輪的分化，我們已經看到，但是我們沒預估到的是，二線城市出現了分化，所以我們當時把二線城市當做一個羣體，採用一種策略，現在我們分為了三類，強、中、弱，不同的城市策略是不一樣的。中小企業應該更聚焦幾個二線城市，我認為，爭取局部的優勢是很重要的。
上次碰到一個朋友，一年銷售額五六十億，他跟我說，他進了四個國家，中國有二十幾個城市，我私下了一下，我說你平均一個城市銷售額兩個億，你在這個城市是沒有任何的競爭能力，60億規模的城市，集中在一個二線城市，都不一定能做到前五，況且還分了這麼多的城市，你在每個城市都沒有優勢資源，因為你沒有很好的團隊，你這個城市就賣兩三億，沒有人來的，你不可能拿到很好的地，不可能拿到很便宜的資金，你在這個城市沒有任何的競爭能力。所以中小企業總體規模小，但是我集中優勢的城市，是會具有很強的競爭力，應該爭取做大當下城市的產能，或者作為一個細分市場的領導者品牌。未來中國會有非常多的細分市場。
去年提到很多開發商的轉型和創新，我認為不同的開發商其實有不同的選擇，旭輝會不斷的做一些創新，我昨天還接到一些地產朋友的電話，他們也開始做轉型，他們覺得規模上不去，專業做不過我們，沒有什麼優勢，所以他們就把房地產項目轉讓給我們，他們去轉型創新做大健康，做未來比較新興的行業。所以，開發商轉型和創新是面臨着很大的困難，不容易成功，不容易做好。第一個是抓不住新業務的核心商業邏輯，每一個業務能做成功，都有他的核心商業邏輯，我們談了非常多的創新型業務，也接觸過非常多的創業者，我們發現，很多創業不成功的時候，幾年以後來看，就是沒有抓住核心的商業邏輯，只有一個邏輯出錯了沒有考慮到，其他講的再好也沒有用，你假設的很多。第二個，開發商缺乏有企業家精神的人才，因為要轉型和創新，不是一般的人才，而是具有企業家精神的人才。第三，內部創業幾乎很難成功，要求能力高、工作時間長、工資薪酬低。所以，讓內部的人去搞創業，基本是死掉的概率太大，很大。因為什麼？我們當時收了一個上市公司的工廠，我們要置換房地產進去，後來證監會不讓，我們就派人去管工廠，我們一年利潤三千萬，平均一個人掙一萬，工廠的工資如果一個工人漲一萬，就沒有了，我就派我們地產人去管工廠，結果這個管半年就虧了三千萬，我們就把那個上市公司的股權賣了，我們的人沒有辦法管，那個老闆跟我說，你們人來，工廠是一分錢一分錢的摳的，你們開發商看的錢太大，幾百萬都不放在眼裏，開發商大手大腳習慣了。你們派了職業經理人來工廠，工廠有三個食堂，員工食堂、幹部食堂，老闆接待客人的食堂，我們的人去吃幹部食堂，就覺得那個飯菜吃不下，要吃老闆食堂。第三個，工廠說我們每週上班都是六天以上，你們是每週五天，中午還要回去，我們管不好。包括服務業，包括經營，這些細活，從開發商內部派人去搞，基本死路一條，因為搞敬業，搞商業，要求的能力比我們現在的人員能力高，工作時間更長，給的工資更低，因為經營服務業不是暴利。還有是內部的現有體系、機制、流程不支持不匹配創新業務，我們今年很多開發商在談創新，談一些轉型，基本上說未來要用新人走新路，用新思維，要創新就是另起爐竈，我們現在所有的創新業務都是搬出辦公樓，不跟我們一起辦公，另外找地方去，打破現有體制的約束，建設新的體系，新的機制，新的激勵薪酬模式。
以上報告給各位做參考，謝謝。
主持人：謝謝林中先生為我們帶來的精彩演講，請您回坐，稍做休息。接下來繼續演講環節，有請下一位演講嘉賓：新城控股集團高級副總裁 歐陽捷先生，歐陽捷先生的演講題目是：政策影響下的上海樓市變局。歐陽捷先生，您的演講時間為15分鐘，有請！
歐陽捷：尊敬的各位嘉賓，因為時間關係，我今天PPT可能講的稍微快一點，更多的留下時間給下面的研討。今天給大家分享的一個題目是政策影響下的上海樓市變局。我們想，這個裏面的報告分為三個部分，第一是新政的目的到底是什麼，第二，限不住的購買力和漲不停的房價，第三，政策的後手和樓市的變局。
我們知道三月份上海出臺了最嚴厲的樓市調控政策，當時我們跟行業中間一些朋友交流，其實這個政策遠遠談不上嚴厲，為什麼？因為我們可以看到，後面我們會講到這個問題，我們現在可以看到什麼呢？上海的房價為什麼會出臺這個政策，其實房價在不斷上臺階當中，因為這個屏幕比較少，大家可能看的不是太清楚，一個臺階一個臺階往上走，房價大踏步往上走的過程中，新政出來了，實際上新政之前房價已經在微跌，這是獲利回吐的下調。新政在這個藍點之後，房價迅速的冷卻。當然，成交量也下來了。新政後的一週，房價達到了最低點，而且接近了去年同期的水平，這個綠線我們可以看到。這個時候政策的效力讓我們的政府暫時的鬆了一口氣。是什麼樣的新政使得房價出現了回落。首先是居住為主，拒絕投資，第二，市民為主，拒絕外來人口，第三，以普通商品房為主，增加了中小套型。我們可以很清楚的看到，拒絕投資跟我們現在國務院剛剛出臺的若你租賃住房用於出租是反着的，第二，我們拒絕外來人口，是提高的外來人口的購買條件，使得我們把上海的所有購房資源集中提供給本地市民和包括有居住證的外地市民。沒有居住證的市民，實際上就被婉絕了。還有差別化的信貸，我們從而同行有人提過，上海不會排斥外來人口，不會出臺差別化的信貸，上海是包容的，恰恰相反，上海講海納百川，其實恰恰就是不夠包容。所以差別化政策一定會出，結果就是出來了還有是打擊槓桿，剛才說了首付貸，首付貸到底對不對，我們前面已經講過了，後面討論的時候，還會提到這個問題。我們看到上海的政策就是這樣的，這些政策已經反映了上海的目的到底是什麼。當然，我們在這兒還提到一點，就是以居住為主、拒絕，但實際上，上海給投資開了一個後門，什麼是後門呢，就是讓企業可以購房，無限制購房，想買多少買多少，而且可以轉給不限購的人，三年以後就可以轉。三年以後房價是什麼樣的？我們大家可以想像，因此，實際上並沒有拒絕投資。上海調控的邏輯，我們講上海為什麼房價會瘋長，有四大因素，第一是供求關係，是主要矛盾，第二是貨幣廉價，M2超發，第三是投機避險，這是資本的屬性，如果買股票，就是行業當中最好的股票，如果買住房，一定是最好的城市，最好的地段，最好的產品。另外一個，就是場外的以鏈家為主的場外的加槓桿。所以，上海不能夠解決前兩個問題，只能從後兩個問題上入手。我們看到整個上海的政策，仔細看了以後，你會發現，上海完全沒有從供給側改革入手，所有的政策出臺全部是從需求測角度出發的，只有這一條，這一條裏面，沒有講到真正增加商品房住房的用地供應，只是增加中小套型的供應，中小套型中心城區不低於70%，郊區不低於60%。我們看新政的目的有沒有達到呢？
確實，中小戶型四月份明顯增加，同時我們的成交量卻下來了，因為減少了255套，因為我們這部分人被擠出來了。一限購的剛需就遭殃。普通改善需求也一樣，批准上市的減少了，因為我們要提高門檻，我們成交大幅度下降，減少了1500多套，所以，減少是非常大的。差別化的信貸也是我們的改善備受打擊。高端住宅和豪宅有沒有受到影響，同樣有影響，供應量減少了，成交也下降了633套，所以改善需求遭遇了寒潮。政策的核心是什麼？核心訴求是冷卻房價，暫時把房價冷卻一下，但是，房價只是在上臺階的過程當中歇歇腳。所以政策有沒有達到核心需求呢？並沒有，我們從這裏看到，房價冷卻一週以後，就開始回調，現在的房價已經遠遠超過了新政之前。上海唯一能做的就是控制高端住房的上市，把高端住房上市控制一下，目前能做的只有這個。為什麼上海這個政策說失效，就是上海的政策還是很溫柔而且上海的政策沒有解決核心的需求，沒有解決供求關係的矛盾，只是通過一些表面上的動作來抑制需求，延後需求爆發，不能化解矛盾，所以上海真的是想限購，但是真的沒有想降房價。
我們說上海沒有解決核心矛盾，核心矛盾是什麼，就是供求失衡，所以上海是限不住的購買力，婚姻鋼性需求，這個量是非常大的，每年上海新婚人口是11萬對，如果他們全部買房子就需要11萬套，每年再婚人口13.8萬噸，離婚人口7萬對，都是需求住房的。這個需求是很大的。另外上海的改善需求多少，在上海，有25%的家庭是購買了住房的，剩下75%的人都不是購買商品住房的，他們住的什麼房子呢？其中有39.5%的人是租房子，包括租廉租房和其他的房子。所以，我們可以看到，這麼大的改善需求放在這兒，上海卻沒有真正的解決。當然，更不用說投資需求了。所以我們可以看到，從2014年以來上海各個面積段的房子全部透支，無一例外。從小戶型的90、70以下的，90到120的，120到180的，180到240的，全部透支。他批准上市的套數全部小於銷售的套數。所以，我們看到上海的房子是明顯的供不應求。當然，我們也講到，限不住的購買力還源於貨幣的供應，我們前面講了貨幣的廉價，廉價到什麼程度，我們可以看到企業的發債已經在去年還是6%以上，今年已經跌到4%以下，我們現在拿一百塊錢出去買東西，你會發現，拎回來的東西越來越少。而這就是因為貨幣的超發，去年一到七月份，八月份我們曾經講過，一線城市領漲，二線城市普漲，三線城市止跌啓穩，為什麼敢說這個話，我們統計了央行一到七月份的M2的增量，大家可能更關注M2的總量或者增速，其實比較忽略M2的增量，增量是什麼概念，去年一到七月份的M2的增發是12.45萬億，一到七月份的M2，比2015年年底的M2多了12.45萬億，這個多出來的量相當於12年到13年三年的平均值，後來還剩五個月，五個月時間，M2還會發多少，我估一下，大概四萬億，最後年底，果不其然達到了16.39萬億。那麼，比這個更擔心的是什麼呢？今年一季度，M2的增量又有多少？今年一季度M2又增加了五萬億，比去年的16萬億又增加了。所以，我們看今年，如果按照這個節奏，一季度增加五萬億，二三四加起來，20萬億，比去年又多四萬億，當然，最近權威人士剛剛發了話，所以今年下半年，和後一段時間，可能M2的增髮量不會那麼誇張。但是，依然會增加。
當然我們還有講千萬級以上的豪宅的總量，總量源於資本的避險和增值。跟着富人投資是沒有錯的。這種情況下上海的房價將來會怎麼樣，政策的後手會怎麼樣，我們看一下最後的變局。
我們講，關鍵是政策的核心訴求是什麼，如果你是暫時控房價，一定控不住，你的訴求是不是要控制大城市邊界，上海提出了控制大城市邊界，所以就必然控制城市土地供應，如果控制城市土地供應，房價一定漲。如果是限制人口規模，那麼對不起，擠出低端產業和人口，換進來的是高端產業和人口，高端產業和人口帶來的資本是可以想像的。所以上個月的時候，我們曾經到安慶越溪鎮，我們做了一個公益項目，這個公益項目是七色光項目，我們到越溪，那是大別山的腹地，在這個山裏面，山清水秀，環境非常好，孩子非常純樸，我們去的志願者給他們上課，我們在那兒捐了兩座圖書館，我們轉過身來想，這些孩子接受了教育以後，他們還會留在那兒嗎，不會，一定到小城市、中等城市、大城市，根據他們的能力進入這些城市。進入這些城市以後，他們的家長、父母、老人，一定是砸鍋賣鐵送他們去的，就意味着這些人口的流動帶來了資本的流動，像上海這樣的大城市，就在虹吸全中國的所謂城市的人口，包括鄉村的人口和資本，所以上海的城市房價還會繼續上漲。當然，如果上海順應整個世界的大潮，所有大城市的人口都在持續上漲，一百萬以上人口大城市在不斷增加這是全世界的潮流，我相信上海是沒有辦法逆這個潮流的。那麼，我們的土地怎麼辦，我們能不能用農用地，不能，能不能減少工業用地，其實上海已經在減少工業用地了，那麼，未來我們還會加快存量工業用地的轉性，能不能減少商業用地呢，應該的，商業用地的供應非常大，我們可以看到商業用地的佔比在整個城市裏面最高的時候將近20%，上海需要這麼多的商業用地嗎，其實不一定需要這麼多。我們可以看到，2003年到2015年，上海的出讓商業用地的規模可建面積達到6000萬方以上，意味着上海的常住人口人均增加2.5平米商業面積，如果把2003年以前，和非房地產開發的商業面積都算上，會有多少，我們覺得這個商業面積已經足夠，而且過量。所以我們認為，是增加住宅用地供應是應該的。從這個圖可以看到，在上海我們在2003年到06年的時候，上海的住宅用地佔比是非常高的這兩年下跌明顯，2013年剛剛恢復了40%，雖然在40%，但是我們的供應量下來了，所以總量還是下降的。新增建設用地未來上海已經到了極限，2020年之前，上海只有6000公頃的土地新增建設用地2020年以後，節沒有新增建設用地了，在此之前，這五年時間，每年1200公頃，1200公頃相當於什麼概念，相當於我們按照容積率算，是2400平米的建築面積，2400平米，我們按照住房和保障房的銷售面積，2280平米，基本上全部給住宅，沒有工業用地了，沒有商業用地了，沒有公用事業用地了，沒有道路用地了，全部給住宅，我們想夠不夠，可能還是不夠的。所以上海房價上漲是必然的趨勢，上海能做的也是唯一能做的就是什麼呢，就是控制房價不要過快的上漲。
如果房價繼續快速上漲的話，需求端有可能進一步收緊，當然，這個收緊是延緩需求，不能消除需求，我們看到這些政策，已經採取的這些政策全部是在需求端的，後手還會繼續加大收緊，供應端可以適當的做一些調整，增加一些供應，但是前提是減少工業用地和商業用地，實際上不增加總量，只是轉化一下結構。還有是提高容積率，上海的容積率始終在2以下，如果提高容積率，會增加一些中小套型的供應，上海始終不增加，而南京的容積率在2.3。上海要追求城市的舒適度，你要舒適度，又要控制房價上漲，這是不可能的，兩者之間必然有一個選擇，我們覺得可以適當提高一下容積率，同時調整一些中小套型的比例。當然，跟貨幣政策也有很大的關係，如果貨幣政策要收縮的話，對上海的房價會產生一定的影響，美元加息的概率已經很低了，上半年估計不會加息，加槓桿已經被否定了，投資免險的功能已經在減弱。這種情況下，我們覺得未來的貨幣政策可能會微微收縮，大家要謹慎。這種情況下，樓市的熱度可能會降溫，所以上海的銷售面積會低於去年，因為他沒有這麼多的供應量，房價會繼續上漲，我們預計房價漲幅不會低於10%，這是肯定的，但是控制之下也不會再出現三月份的瘋漲。拿地需要謹慎，今天的地王不等於明天的樓王，我們的房價地價比去年已經達到了70%，過去這麼多年還沒有達到這麼高。而且我們可以看到，房價地價差，去年只有六千塊錢，什麼意思？就是你的建安成本，加上稅收和三項費用，再加上你的稅，六千里面都要包含，所以我們看到，企業很可能在這時候拿高價地就會虧損。我們在今年看到未來的趨勢，很可能我們企業在賭明天的樓王，現在拿了地以後，三以後，五年以後，房價肯定還會繼續上漲，我們在賭。所以昨天拿地拍的非常火爆，樓面地價是藍色的成交是黃色的，基本是接近翻番，精裝修的房子是綠色的，大家可以看到，前兩塊的價格已經超過了精裝修的房子，大家都在賭，關鍵看企業能不能熬的住，現金流能不能斷。所以把握節奏非常重要。對於我們現在企業來講，更重要的是不要太沖動，如果我們太沖動，把房價推的太高，那一定會引起新一輪的房地產市場的調控，這個時候對於上海來講，所謂的企業都會受傷，因此，房價慢慢漲是符合上海政府調控房價的邏輯，也符合企業的現實利益。
主持人：親愛的各位來賓，我們今天上午論壇的演講環節內容到這裏就告一段落，讓我們再一次感謝為我們奉獻精彩內容的所有嘉賓，謝謝大家。
接下來，我們將進入上海行論壇的重點環節之一--城市觀點論壇中國行上海圓桌。
"大熱的一線樓市在限購與去槓桿化中開始降溫，所有人都知道樓市過熱的風險，但卻很難捨棄市場盛宴的狂歡。政策已經落地，湧向一線樓市的我們將何去何從？"。尊敬的各位來賓，本次上海圓桌的主題是：一線限購之後的樓市溫度。
本次上海圓桌的主持嘉賓是：
新城控股集團高級副總裁歐陽捷先生
接下來有請參加討論的嘉賓上臺，他們是：
中原地產中國大陸區主席黎明楷先生
親和源股份有限公司董事長奚志勇先生
東渡國際集團地產副總裁金浩傑先生
紅星商業董事長助理兼投資發展部總經理陳煜先生
上海大名城企業股份有限公司投資總經理黃一珉先生
盛世神州基金首席執行官李萬明先生
合富輝煌（中國）上海公司總經理嶽震寰先生
本次圓桌討論的時間為50分鐘，下面，我們將時間交給嘉賓主持人，有請歐陽捷先生為我們主持今天這場城市觀點論壇中國行上海圓桌，謝謝。
歐陽捷：非常榮幸能夠為觀點地產擔當主持人，也是受他們的邀請，我做主持人比較少，可能主持過程當中希望和大家有互動，我們也參加了很多活動，大家都很希望臺上的觀點比較有新意，能夠比較有衝突，能夠比較有不同的想法，所以在過程當中，我們可能會希望調動大家的氛圍，讓大家發佈一些更尖銳的觀點，以滿足我們聽眾的需求。
今天這個論點就是一線城市限購之後的樓市溫度。這個裏面主持詞裏面講的是火熱一線城市在限購和去槓桿過程中開始降溫，所有人都知道樓市過熱的風險，但是卻很難捨棄開市場盛筵的狂歡，我們就以這個問題來討論。我們有八位嘉賓，有開發商代表，也有設計單位的代表，也有中介機構的代表。我們代表陣容足夠強大，可以從各個不同的角度探討一下一線城市的限購。當然，時間關係，因為前面時間上延誤了一些，我們今天儘量抓緊，原則上時間是五十分鐘，每位嘉賓給五分鐘的時間，我們四十分鐘，還留一點時間最後大家做一句話的陳述。
這樣，我們今天的講法就按照這個次序。最近權威人士說了一句話，房子是給人住的，就這句話，我們大家怎麼來看上海的房子，以及上海的房價。第二，一線城市房價超過香港就需要警惕，那麼香港房價現在是多少，超過香港是不是就會破裂。第三，上海的房價到底什麼時候會破裂？漲到多少是會破裂的？我們就探討這三個問題。當然如果嘉賓有更多的一些觀點，想跟大家方向，也是可以的。我們從從黎主席這邊開始，過程當中可能在後面講的時候，可能有時候我會插話，插話的意圖就是希望能夠把後面嘉賓的一些觀點跟前面嘉賓的觀點對沖，前面嘉賓講過以後，可能還會跟我們大家反饋。
黎明楷：剛才幾個問題，我又忘了，只記得關於香港，香港的房價先說一下，香港市中心的樓，都比較少了，一出來的時候，都是比較貴的。所以剛才也說了，如果是市中心的，地段比較好的，也達到港幣兩萬一起平方尺，就是二十幾萬一平方米，再折算匯率，也就是20萬左右，這是市中心的。現在大部分的供應都是在郊區，或者新發展區，大概是在1萬多一點，如果折算的話，就是人民幣八九萬左右。但我們看是不是大陸的房價已經高過香港了？還沒有到這個階段。我們通常都是把這些最高的跟香港最低的比。大陸上海也好，深圳也好，樓價最高的是對香港最便宜的，如果按照平均來說，肯定有一定的差距，這個差距來講，我自己覺得，不容易超越，雖然剛才林總說了，未來上海這些大城市有機會超越。
歐陽捷：為什麼沒有機會超越？
黎明楷：我自己看主要是關於人口密度的問題，所謂人口密度就是你這個城市有多少面積，有多大的面積，愛多大有多少人口，這樣可以出一個人口的密度有多少。香港的人口密度是很高的，香港現在有一千平方公里，人七百多萬人，但是算起來，他的人口密度是僅次於新加坡的。所謂僅次於新加坡只是一個籠統的說法，因為香港是一個山區，新加坡是平原，新加坡能發展的土地比香港多很多，香港是很多山，沒有辦法發展的。如果算人口密度的話，跟大陸的發展是沒法比的。上海人口很多，比香港多很多，但是土地面積都是以幾十倍來算的。這是比香港大很多的。上海並不是沒有辦法去增加供應，只是你追求一個舒適度。當然，整體土地供應是不夠的，你要改容積率。香港的容積率是很高的，一般的住宅用地是8大15倍。你這樣算起來，上海兩倍容積率，還不到。所以，如果真要樓價去到一個市民承受不起的階段，你政府只能是犧牲舒適度，不能說房價一直漲上去，你不可以高到一般老百姓承受不起，我說一般老百姓，這有一個說法，大城市肯定是吸收最優質的人過來人才精英過來，但是不是整個城市的人都是做精英行業的，每個城市都需要有人幹一些苦活的，你清潔誰做，搬運工誰做，如果這個城市有這些基礎的老百姓，就不能一個生活水準去到大家沒法承受的水平，所以政府要調整政策，到時候工業要加起來的。所以如果人口密度來分析，我覺得大陸的一些大城市，就像上海北京這些，樓價真要超越香港，我覺得是有點難度的。
歐陽捷：您預計幾年超越？
黎明楷：我覺得超越布勒。
歐陽捷：好，我們接下來有請奚主席。
奚志勇：我認為中國的房地產價格是政治價格，不是市場價格，政治需要漲的時候，就會漲，政治需要跌的時候就會跌。我們現在只能講一個趨勢判斷，可能十年之內會有一個巨大的轉變，中產階級以上人不用買房了，也不用買車了，我們所有的機構也好都不用造辦公樓了，因為租可能更容易發展，也更容易解決問題。租賃會造成一個問題，就是資金，最近一個公告，不知道大家是否瞭解，整個城市，2013年，北京全球擁有資金總的規模是9萬億，上海6萬億，臺北兩萬億，香港也只有兩萬億。一個城市的房價肯定跟擁有的資金量是有關係的，未來上海北京這樣的一線城市，國際資本量會越來越大，大了以後會降低資金成本，擁有資產的企業會越來越多，這就會造成一個平庸市場房租的價格，不可能像現在這樣的驅使下，房價永遠上升。從需求來講肯定是對的，但是他可能經濟模式會轉變。
歐陽捷：不太同意，我先發表一個觀點，這個不符合資本論的提法，資本論很簡單，資產是一定要私有化的，如果我們大家租房子，租車，甚至是租老婆，你沒有私有資產了，這個肯定不對的，不符合人性的。
奚志勇：也許你的觀點有道理，但事實上有一個趨勢大家都知道，我滴滴打車，肯定比我自己開車方便。
歐陽捷：那您買不買車。
奚志勇：我相信未來不買車，為什麼？因為我可以在車上可以睡覺，我自己開車有更多的風險。
歐陽捷：但是呢，我們現在可以看到，SUV買的人越來越多因為年輕人都要擁有自己的SUV。
奚志勇：如果停車場都沒有了，那還怎麼買車。
陳煜：我來自一家商業管理公司，我們的主要業務是做商業商場的運營管理，也同時運營管理自己的項目，也在運營管理同行的項目。我們管理對外的品牌叫做愛琴海。
因為我們是相關行業，就上海談房價的限購走勢，我不是專業的，我從相關行業和關聯企業角度探討，我們通常判斷項目的時候，我們在跟零售市場和消費市場關聯更緊密一些，當然也跟金融資產的管理也更加緊密，我們在選擇和判斷項目的時候，對一二線城市人口聚集的趨勢還是非常看好的，剛才歐陽先生分享的那個一線商業供應的關係，我們目前接觸和選擇的項目來看，升級的是非常可觀的，期望也是很高的，無論是商業還是住宅，從商業的角度來看，我們這幾年在開發的一些項目，從運營管理和招租的角度來看，創新的東西和業態以及升級消費需求的變化是我們重點關注的方向。從住宅的角度看，我們上一次在開季度會的時候，我們做過一個內部，除了老闆以外的其他所有在上海工作過的人，都說對現在的住房不滿意，如果我有改善需求，有可能的話，我都會買房子。
歐陽捷：我插一句，除了老闆之外所有的高管，都對上海的住房不滿意？
陳煜：對現在的住房不滿意，他們希望升級改善，在上海買。
歐陽捷：他們的高管都想在上海繼續買房，意味着什麼呢？
陳煜：意味着升級的需求是巨大的，沒住到別墅的話，這個慾望永遠是提升的。
歐陽捷：謝謝。
金浩傑：我從兩個層面談一下今天聽課的體會，一個是行業層面，今天的主題是一線城市限購，據我所知，我們上海的限購是2011年1月31號開始的，到現在沒有松，反而收緊了，但是從供給側來講，整個上海過去的五年，宅地這塊的供應量，我統計了一下，大約是3339萬平米，加上容積率2的話，可以供應的地，平均每年住宅的土地是668萬平米，乘2就是1200萬平米，這塊來講，解決剛需都不太可能，因為上海每年的常住人口，新增的，不包括這些高管，應該說還不是剛需，40萬人左右，40萬人的鋼性需求超過一千萬平米，所以上海現在宅地供應，解決剛需還不夠。這供給側的問題。需求側來講，剛才這位紅星的老總講了，大量的需求，現在其實是被限制的，因為他有一個社保的要求，有一個戶口的要求，我們現在這個本地的上海人第二第三套都是被限制的，就是在限制的條件下上海的住宅也是供不應求，所以從另外一個角度來講，行情遠遠沒有結束，因為純粹從完全的市場經濟條件下，如果不限制的話，我的投資需求和改善需求釋放的話，可想而知，上海的房地產，特別是住宅房地產，後來還有行情。第二，從企業層面來講，限購的政策客觀存在，高端的住宅銷售也是受到限制，以我們集團總部所在地，也是歐陽先生新城控股所在的長豐板塊來講，之前的中海都清盤了，去年拍賣的國浩長豐沒有公開開盤，幾天就搶完了，現在的兩批盤，都是由於價格太高，預證一直出不來。
歐陽捷：價格多少？
金浩傑：我瞭解到的是七萬一平，結果出不來。
歐陽捷：高端住宅的房價太高，不給你發預售證，導致供應下降。
金浩傑：總是要出來的，因為土地是政府給的，出讓金也給了，工程進度也達到了預收條件，早晚要出來，解決一個怎麼讓政府接受的價格，從我們判斷，政府接受的價格是低於市場接受的價格，換句話說，這兩批房源，如果以低於七萬的價格開盤，也是供不應求的，我們企業做的是把總價控制在800萬到一千萬之間，現在來講，也是比較明顯的供不應求。
歐陽捷：這是屬於剛需還是屬於改善？
三年前，我們在浦東那邊賣房子，當時策劃代理公司給我們做的是500萬，在上海是剛需，現在來看800萬到剛需了。
金浩傑：中環內，所謂的剛需應該在800萬。
我們根據之前拿地的預判，當時想今年開盤，兩萬多也盈利還可以，周邊的地價是兩萬二，所以我們把整個住宅的定位，一個是開發以後，一個是住宅的交付標準提高，加上精裝修，裝修標準提高，加上科技含量，我們還沒有正式蓄客，整個房子500多套，現在客戶登記已經超過500了，這個需求是客觀存在的，我們這些人需要吃，需要穿，也需要住，而且需要住的更好。所以，就行業層面和企業層面，我兩個層面驗證，我覺得一線的限還要繼續，但是一線的購也要繼續，一線城市，特別是上海的行情，遠遠沒有結束。
歐陽捷：這個總結沒有好。
接下來有請李總。
李萬明：中國房地產有沒有泡沫破滅，我認為供需有比較大的變化才會有破滅，中國往後的發展仍然看不出會有供需的巨大變化，土地嚴格控制，確實要延伸到戰略問題，考慮到糧食問題，也有環境的問題，也有居住舒適度的問題，交流的問題，交通的問題，一系列的問題。所以，從這個角度來說，中國整體城市化在進展中，十年來仍然會有比較多的需求，所以不存在供需巨大變化。但是為什麼看到有些縣城，有一些四線城市，甚至一些三線城市，出現了房價滯銷，庫存非常大，甚至降價也賣不出去。跟前兩年新上任的領導大量的供應土地，形成供需不平衡有關係。應該說，很多縣域經濟是非常不好的，就業的機會非常少，很多縣人口是下降的，減少的，淨流出的，他怎麼可能還會不停的有需求在呢，怎麼能夠土地供應還不停的加大呢。所以這個現象，對一二線城市來說是不的。因為一二線城市還在發展，所以我們可以放心的從事房地產行業，把選擇區域放在一二線城市，尤其是比較成熟的，有就業機會，有工商業發展的地方。
第二，剛才有不少人提到容易率的問題，實際上中國確實在控制房價與解決居住需求帶說，這個關係上處理不當，對容積率的要求過於苛刻，實際上，最近有中央領導也說了，鼓勵公寓改造出租，公寓和住宅最大的區別就是公寓的容積率是放大的，或者說公寓的居住是不符合日照要求的，但是作為居住需求一定要符合日照要求嗎？現在無論是空調也好，無論是採暖也好，都有很好的解決辦法，幹嗎一定要靠這個來實現，對於更多的工薪階層需要房子住，為什麼不能建造容積率更大一點，北京其實很寬鬆，北京三四個容積率很常見，我們以前開發的就是很朝北的房子，一樣很好賣。如果按照上海的老的習慣，戶型三四十平米如果容積率還允許提高，可以做成像香港那樣的房子，當然交通、通風要考慮好，這樣可能在土地供應本來就緊張的情況下，在工業用地、商業用地都給住宅用地讓步的情況下，再加上容積率的提高，加上戶型的控制，從這個角度來說是可以的，而不應該採取變化太大的控制，比如說前幾年是五年以後可以轉讓，現在又放寬到兩年三年，現在又收回去，類似這樣的政府幹擾不應該是主流的方向。當然，我們作為神州基金，投資了二十多個項目，我們還是更看好二線城市，因為一線城市的搶拍，這種土地的搶拍，北京的郊區，五環外甚至六環外樓面已經四萬多，不知道他的最後的需求會是誰，什麼人去買那種地方，我覺得這不是一個好的現象，我們願意參與，願意共同合作的地域，更多是面向二線城市，相信不少長三角的二線城市都有發展前景，因為他的工業基礎在那兒，功業機會在那兒，相信未來的工商業發展也會更好，醫療教育也會發展更好。
黃一珉：我是一直很喜歡聽歐陽總做報告，很多觀點是給我很多啓發，今天講的這個限購的幾個觀點，我額是很贊同的，從上海北京的政策來說，還是對房價的快速上漲起到了一定的抑制作用，但是沒有從需求上解決問題，未來上漲的趨勢還是在。第二個，昨天拍賣我也在場，拍完了以後，問融創的人，我說這麼高的價拿下來了，準備怎麼幹呢？現在拿的新地一般都是豪宅化，你不做豪宅是上不去的，未來怎麼賣？他們說上海項目已經做完了，沒有辦法。我們去年在也拿了一塊地，兩萬八九，當時覺得地價很高，心裏已經賣到六萬五了，正好是趕到這一波的上漲，拿完地以後，我們就說這塊地拿虧了，地王，怎麼辦。
歐陽捷：我插一句，我們過去歷史上所有的地王都已經被解套，未來的地王會不會被解套？
黃一珉：如果地王沒有解套肯定是我們投資的錯如果解套肯定是營銷策略做的好。昨天33家在參與拍賣，也是近年來人數最多的一次，這兩年集中度是越來越高了。13年我在旭輝的時候，才三四家競拍，後來越來越多，我們再算，未來土地推出越來越稀少，大家的庫存都已經消化的差不多，這個會越來越激烈。
歐陽捷：簡單說，問你兩個策略，第一你拿到這個地，你準備花多少時間賣掉？
黃一珉：我們八九月份就上市了。
歐陽捷：準備賣幾年？
黃一珉：正常是兩年賣掉。
歐陽捷：賣完以後你又餓了，你怎麼辦？
黃一珉：我就想着，對開發商限購土地，本部，註冊地在上海的，允許參拍的，外地的，在上海要做保障房連續五年以後才允許參加，這樣參拍企業有效減少，就像限制購房一樣的。
歐陽捷：上海是海納百川，有容乃大，你這不是歧視性政策嗎？
黃一珉：新做保障房。
歐陽捷：那這樣的企業為什麼搶拍這麼高？
黃一珉：過江龍我們很怕，我們拍不過他。
歐陽捷：這是我這麼多年聽到最奇葩也是最有亮點的政策建議，建議上海市政府考慮。
黃一珉：我就提這個觀點，大家笑笑就行。
嶽震寰：大家好，我非常同意歐陽總剛才做的報告的觀點，我一直認為其實限購是沒有什麼作用的，因為三個原因，第一，目的達不到，第二，產生很多新的矛盾，第三，大家的日子都不好過。特別是最後一點，因為之前大家都說是房地產商把價格吵高了，事實證明不是房地產商炒高了，後來大家說是營銷把房價給炒高的，現在我也可以負責的說不是營銷炒高的，甚至也不是我們這種一手新房的代理公司，包括二手的中介公司炒高的，大家都已經看到了這個房價的引擎到底在什麼地方。
那麼，從現在我們還可以看到，從三月新政以後，量跌了一半以後，均價明顯的提高了，因為之前購房的主力，我們知道這個價格和人羣是個金字塔狀的，把位於中下層的數量非常大的均價以下的這些人購房資格減少以後，他的權重發生了變化，反而每一次限購之後，均價都快速的上升，甚至於這個上升要通過很長一段時間才能消化，最後變成限購之後限價的目的達不到，而且新的矛盾越來越多，剛才金總說了一個案例，我們自己的項目都拿不到預售證，如果要拿證就要限價，這對很多開發企業來說不可能，就造成了供應量的不組，對於我們這樣的地產機構來說，長時間沒有交易量就意味着企業經營上有很大的困難。各方面新的矛盾都會誕生。第三個就是我剛才講的，大家的日子很難過，所以每到這個時候，我們大家都是忙於討論問題。從我們的角度來講，其實目前一線城市，在現有的狀況下，我們原來主要是從事新建，我們比較關心的是新建商品房的情況，更多的是做一手房的代理，從現在開始，我們這個行業也在發生分化和改變，就是整個代理行業。逐漸的從原有的新房代理開始向存量資產的消化去過渡，我們現在看到整個上海下一步除了新建商品房以外，包括租賃市場等各方面，都會有一個發展，可能和前幾年都會有變化，我們會關注這些方面。另一方面，很多企業在去庫存當中的問題，我們也是積極的從原來向C端服務變向B端服務，從全國來看，去庫存說明什麼問題，和其他很多行業一樣，證明這個產能已經過剩，可能不同的城市，過剩的量級和類型不一樣，但是從長遠來看，房地產行業早晚也會面向全面過剩的階段。可能五年，可能十年，這和其他的社會因素相關，在目前的現有情況下可能就需要未雨綢繆，大家要做一些新的打算和計劃，至於房價，我認為，從目前來看，我們不知道什麼時候會跌，從過去二十年的經驗來看，包括很多經濟學專家打賭，也從來沒有看過這個空軍勝利果，這裏討論價格不是我們所要討論的方向，更多的是考慮這個行業將來怎麼發展，怎麼變化，我們自身怎麼適應。
歐陽捷：這個話題呢，我覺得還是比較有意思的，大家都討論了供求關係，大家都認同，房價上漲也比較認同，未來怎麼做，可能是我們的策略更加重要，我們的戰略比較重要，我們先從主席開始，您是老闆，先說說我們未來怎麼做在上海。
黎明楷：你說的未來是我們這一行，還是你這一行？
我這一行，我先說我這一行，我們做服務的，只要這個社會需要這個服務，我還肯定走不了，市場好的時候賣貴一點，不好的時候，我們賣便宜一點，我們這個行業還是比較安全的。
奚志勇：未來的商業模式一定會變。
陳煜：第一是人口，第二是有購買力的人口，第三是20到45歲之間有購買力的人口。
金浩傑：我們會繼續聚焦一線城市，認真研究城市綜合體的開發建設。
李萬明：我們未來兩三年內還是非常願意和百強企業併購小房地產商的項目，這可能是一個機會。不一定去對地王進行合作，其實在北京也有很多這樣的地王項目。
黃一珉：我們還是抓住機會，聚焦一線城市，地產金融雙輪驅動，兩條腿左路。
嶽震寰：跟着政策走，繼續尋找市場和服務的切合點。
歐陽捷：我們覺得未來的市場可能，我相信，對於上海這樣的城市來講，未來的市場應該說越來越變得透明化，唯一不透明的就是政府的政策，政府政策的忽上忽下，忽緊忽松導致了市場的波動，有專家說跟着政策走，有的專家提出，我們通過自己的戰略，比如雙輪驅動，有的專家說我們商業模式要變，等等，我借的這些都還是要因人而異，因企業而異，因我們自己的能力變化。對於上海來講，我們已經探討的比較多了，
未來我們可以把銀光放到其他的一線城市二線城市，和三四線城市，這樣對我們大家都有啓發，謝謝各位嘉賓，也感謝觀點論壇給我們提供的舞臺，再次感謝臺下的各位嘉賓，能夠堅守下來，聽我們今天的分享觀點，我們佔用了大家的休息時間，謝謝。
再次感謝。
主持人：謝謝臺上所有嘉賓的精彩發言和討論，也謝謝歐陽捷先生的辛苦主持，請臺上所有嘉賓留步，同時有請今天奉獻演講的嘉賓上臺，我們一起合影留念。
尊敬的各位來賓，2016城市觀點論壇上海行上午大會的所有環節到此圓滿結束，再一次感謝大家參加我們今天的論壇活動，感謝各位的支持。
下午14點整，上海行論壇將進入閉門課模式，有請參與觀點地產學徒計劃--文旅與養老訓練營的來賓，在14點之前到達上海希爾頓酒店二樓白玉蘭廳，參與文旅與養老訓練營。
現在請各位來賓移步到一樓連天閣咖啡廳，主辦方為我們準備了豐盛的招待午宴，再一次謝謝大家。
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