（2016年5月10日·福州）時隔六年之後，城市觀點論壇中國行再一次走進福州，在“槓桿化樓市”的主題下，面對一個隨着時代變化而呈現不一樣風景的福州房地產市場。
六年前的2010年，中國房地產正處在一個轉折節點，嚴厲調控政策已次第展開，市場開始調整；及至2016年，中國房地產呈現急劇分化，供給側、去庫存、去槓桿等熱詞就成為了這一次福州行最重要的焦點。
論壇現場，著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮，福晟集團董事、常務副總裁何建華，首開地產福州公司副總經理彭紅進，清華房地產校友會副會長、洲聯集團董事長劉力等嘉賓，與現場數百位福州房地產行業精英齊聚一堂，共同探討“槓桿化樓市”，尋找新市場背景下行業的思路與對策，為新一輪發展注入新的力量。
去槓桿，不是說不能借錢
著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮在論壇發表了題目為《去槓桿樓市與供給側改革》的重要演講，用專業而又深入淺出的語言，闡述了供給側改革、槓桿化樓市、去庫存等行業內關注度最高的幾個宏大命題。
在演講中，陳淮開宗明義地表示，去槓桿不意味着房地產業就不該借錢或者少借錢。“房地產從誕生起就必須借錢，加槓桿是完全合情合理的，沒有不借錢蓋房子的事兒。”
陳淮對於“槓桿”的認知顯然很清晰，他指出，“槓桿”在中國有確實存在很多漏洞、短板、薄弱環節，但不是不借錢、少借錢，我們有些高估中國房地產業槓桿對金融系統性風險的威脅。
“別把去槓桿當成去風險，槓桿這個詞是個好詞，是造就中產階級這樣一個龐大社會階層的必不可少的良性之路。”陳淮認為，買房、按揭、加槓桿，是增加人民財富累積能力、培育中產階級的捷徑和必由之路。
陳淮認為當下對於房地產的態度特別強調，別給我說房奴這種話，貸款買房子實際上是槓桿與財富的累積回報。
但是中國房地產業有沒有危險或者不合理的槓桿化呢？陳淮明確回答：“有的。”
“負債主體有一些不合適的、不合格的負債，有開發商跟銀行或者是通過其它方式貸款，貸款以後一旦市場不好就捲款跑了，沒有足夠的信用能力來償債。”陳淮表示，這種槓桿顯而易見有危險。
此外還存在的問題，是負債主體沒有退出機制，選擇槓桿化到底。“銀行借給開發商錢，開發商還不上，銀行毫無辦法，只能把爛尾樓收回來，只能把房屋按揭貸款業主的房子收回來。”陳淮表示，這種就是危險的、不合理的槓桿化。
去庫存，身在福州要知福
針對福州市場的去庫存問題，陳淮的意見同樣表達得很清晰。他認為，千萬不要把去庫存化當成只要降價或者政策支持下人們都買房子、都住房子。
“以前對去庫存化估計過重，對分化估計過輕了，低估了，所以因城施策、因地制宜變得更重要。”陳淮指出，別把去庫存的帽子戴在福州頭上，但是也別高估福州供不應求的因素，福州不具備類似上海、深圳的外來需求。
福晟集團董事、常務副總裁何建華瞭解福州當地市場，他認為，福州現在的問題不是去庫存，而是缺少庫存，特別是土地庫存太少了。
“在福州，我們身在福中要知福，同時也要看到一個市場太火熱、火爆的時候也會存在一些問題，盲目樂觀可能造成的問題也會很嚴重。”何建華指出，適者生存最關鍵的是適應這個市場。
首開地產福州公司副總經理彭紅進則表示，福州市場住宅產品不存在庫存壓力，其它綜合類的產品存在一定的庫存壓力。
但顯然，彭紅進對福州樓市更加信心十足，他在演講中表示：“福州市區從‘一萬時代’進入到‘兩萬時代’了，去年以及今年上半年年初不斷出新地王，‘四萬時代’很快可以看到，這是勿庸置疑的。”
彭紅進甚至還給出了時間表：“今年底或明年初大家一定可以看到。”
對於福州樓市，清華房地產校友會副會長、洲聯集團董事長劉力用數據說話：“福州去年人口增長是33萬，這個趨勢持續十年的話，就是300萬。事實上不用持續那麼久，如果未來幾年保持這樣的增長，市場會相對樂觀。”
論壇最後，陳淮用一句“凡是說房價會漲會跌的都是江湖人士”，來為自己上午論壇的演講、問答及圓桌對話的精彩言論畫上句號。