張茜：剛才聽到我們胡主席說是50後，我都驚呆了，我覺得您看着一點都不像，就特別精神矍鑠，簡直是心中的男神，作為80後的我要好好向您學習！

我們匯聯金融是一家香港的上市公司，總部在深圳。今天我非常榮幸能在這裏給各位專家、各位行業大佬做一個彙報。我們在地產產業鏈上的研究比較透徹，專注於挖掘從開發商前期拿地、建設、銷售、尾盤及社區各環節上開發商、購房人、建築商等參與者的金融需求並提供解決方案。到目前為止我們和碧桂園、萬科都有合資公司，同時我們為富力、華夏幸福、魯能、萬科等企業提供金融服務，目前全國排名前50的開發商中國，22家簽署了集團層面戰略合作，且效果非常理想。能幫助到我們的開發商和購房客戶，也是我們匯聯所追求的價值體現。

今天我主要會從四個方面給各位專家進行彙報，比起在座的各位前輩，可能我的見解及我個人的年齡和經歷會淺薄一些，請各位專家指正。我從市場新政、市場分析，接下來是匯聯金融的簡介和我們的產品案例。

在過去的一兩年內，房地產政策的總基調主要是促進消費和促進去庫存，從供需兩端促進市場量價穩步回升。從各線城市來看，一線及部分二線重點城市，也就是陳博士所說的“強二線”城市的房價上漲勢頭強勁，像深圳房價漲幅超過70%，很多人認為，花七百萬在深圳買一個剛需，這樣的生活讓人匪夷所思。但部分二線城市及三四線城市房價趨於下跌，庫存壓力大。

然後我們看一下行業新政的方面，在3月1日的時候，人行再一次降準，泉州、武漢、福建等地紛紛開展住房公積金個人房貸資產證券化業務，四川更是對實施資產證券化的企業最高補助500萬元。在3月7號的時候，十三五會議召開，明確提高城鎮化率、建立租購併舉制度，積極去庫存，加快航空港區建設。14日，央行發文表示房產中介開發商首付貸違法將清理打擊。在17日，政府工作報告中將“房地產市場平穩健康發展”改為“房地產市場健康發展”，補充“促進房地產市場平穩運行”。18號，河南省住建廳和財政廳聯合發佈關於引導農民進城購房促進住房消費的通知，對買房的農民發放財政補貼。23日，經國務院批准，在5月1日起，在全國範圍內全面推開營業稅改增值稅試點。25日，深圳、瀋陽、蘇州、寧波等發佈房市新政，房價上漲過快的一二線城市加強限購、收緊信貸，其餘二三線城市政策寬鬆、持續去庫存。同時，鄭州市發文：商住房項目不再配建公租房。在上週四也就是4月21號，河南省直公積金新政表示將提高貸款門檻，個人貸款降至40萬，並叫停商轉公。這一些列的政策發佈後，對我們房企有什麼影響呢？比如，這個資產證券化對我們房地產有什麼好處呢？很顯然就是加速資金回籠。大家也知道“首付貸”被叫停一事，其實，對整個銷量來看，由它促成的業務成交，只佔到1%到3%，就是好一點的盤上，為了加快去庫存速度，開發商對客戶進行一定的利息補貼的情況下，最高也是達到5%，其實剛需客戶的確對首付款有一定的融資需求，但是並不是推動房價上漲的主推和根本原因。

我們也瞭解了一下，就河南省來看是18日河南省住建廳發佈了關於農民進城購房促進市場消費的通知，相當於很多農民可以轉化為購房客戶。然後除此之外，主要是在上週，我們瞭解到4月21日，河南省公積金新政表示，將提高貸款門檻，將個人的公積金貸款降到四十萬，這一系列措施可能對於我們房產，比如說加強農民工進城是利好的，但是公積金貸款金額下降，又對剛需有限制作用。

說完這些，我們主要是分析一下一二線城市房地產的一些特點。主要是一二線城市的紛紛湧入者，包括剛才說的農民要房、年輕人在大城市打拼要置業等，第二個是商品房成交量的攀升，還有土地成交規模。這些都是胡主席和陳主任都有提到。

針對鄭州市場來看，可能我這些分析，在各位專家大佬面前不太確切，就是我們的理解是，就鄭州而言，城鎮化進程還是處於較慢狀態，有極大提升和發展空間，而且我們瞭解到市區的土地供應主要以舊改為主，在座的開發商有更深刻的瞭解和見解，我這裏就不多說。第二就是外來房企加快入住的速度越來越快，比如說恒大、碧桂園、萬科等等，他是上市公司，資金規模優勢比較明顯。第三本土企業的規模相對來說少，上市規模比較少，因為財務報表各方面不公開方面，可能在企業發債方面沒有那麼多的競爭優勢。當然了，像剛才建業集團這樣的企業，其實也有不少，我們之前也交流過。最後購房者信心是有上漲，但是以剛需為主，這時候就可能需要我們提供金融服務。我們為購房客戶提供服務，也是為我們開發商解決了銷售問題，也是間接為開發商提供服務。

再分析一下一二線城市開發商的痛點，第一就是自有資金拿地，成本高，收益低，槓桿融資難，這一塊的話，也是胡主席剛才說到的，我們要進行一個輕資產運作，而且輕資產和重資產配比要達到一比一的配比。如果我們開發商想要合作的話，也可以探討。第二在拿了土地證之後，如果客戶對你這個品牌非常認可的情況下，甚至可以在你沒有預售證之間，願意把錢給你，為什麼呢？就真的是認可你的品牌，而品牌又是企業通過產品和服務塑造的，這也是建業集團一直強調工作的着力點還是產品和服務。前期購房者想要參與到開發商的分紅裏面也可以，相當於以往只是被動的買房，但是現在可以先投入理財，獲得固定收益，同時到期房價上漲的話，可以獲得浮動收益，我們和碧桂園合作的東莞清溪項目就採取類似的策略，開發商和客戶都獲得了極大的收益。

第二個痛點，開盤在即，鎖客依然不夠理想，難以根據大數據進行分析，以銷定產。客戶拓展和分析方面，其實可以應用現在的互聯網技術進行大數據分析，我們公司除了金融團隊之外，還有很強大的技術團隊。我們是做了一系列的大數據分析，通過和數據公司的合作，獲得客戶的一些信息，通過客戶的短信、瀏覽房產網站、搜索樓盤等紀錄，基本上判定客戶的購買偏好和資金狀況。但是，這種大數據的獲取肯定是要獲得客戶的認可。還有一個以銷定產，比如說我們做了一個調查，因為你買了這個基金，所以你具有合作樓盤優先權利，最優先選擇A是什麼樣的戶型和麪積，次優選擇B是什麼樣的，最後上述戶型都不存在，那你是不是都把本金和收益拿走還是想要其他戶型？我們當時收集了一千多份的調查問卷，通過總結髮現，客戶前期的選擇和後期買到的房子還是有高度的吻合的。所以我們認為這也回是以後的一個趨勢，一切從客戶偏好出發，建造客戶喜愛的房子。

咱們賣了房子之後，我不知道鄭州有沒有這樣的現象？像福建區就有，就是你必須要達到樓盤封頂或者什麼一個狀態的時候，銀行按揭貸款才能放款，在此之前雖然你房子銷售出去，但是你資金無法到位，可能對業績考核、企業現金流等產生影響。這種情況下，我們就做一些資產證券化業務，讓“沉澱資產”變現。最後在社區入住的時候，我們有一些社區金融的服務。

我們現在是五大區域，北京、上海、雲南、武漢有分公司，分別是華北、華東、西南、華中大區，以及深圳總部的華南區，香港是辦事處，我們做的業務覆蓋範圍還算是較廣，目前全國合作樓盤超過500多家。此外，就是剛才說到的，大家可以看一下這副圖，我們是一級開發、二級開發都可以涉足；到建設階段，沒有充足資金支付建築商等，可以通過商票、應收賬款融資的方式進行支付；在銷售環節，我們配備一定家庭的消費貸這樣的產品，在銷售完之後，就是資金還不到位，咱們的業績或者各方面的考核還達不到的情況下，我們就是一些資產證券化，就相當於你的資產證券化促進資金回籠。最後交樓的過程和社區入住，就是社區金融，促進社區居民的持續消費。還有一個在整個過程中，為了更好的服務於我們的開發商和購房客戶，我們設有金融體驗店，目前的實體店是匯咖啡。我們希望，你甚至可以喝着咖啡，可以談一些投資和項目融資，我們希望財富人生從一杯咖啡開始，這代表一種生活心態和財務狀態。

綜上，從整個拿地、建設、銷售、尾盤等環節，是我們匯有房平臺為開發商及其客戶提供金融服務，社區入住階段是匯生活平臺提供社區金融服務，我們用專業的金融知識、結合互聯網技術，將鏈條上的資源整合起來，希望能夠幫助房地產企業和這個行業，更好地發展。

如果在座的地產行業的朋友們，有想要合作的或更深入交流的，或者是有更多的建議和意見，也可以聯繫我們。

今天我的彙報就到這裏，謝謝大家。