主持嘉賓：合富輝煌河南公司總經理莊雲娟女士

答問嘉賓：著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮先生；建業地產董事局主席胡葆森先生

莊雲娟：大家好，今天其實剛剛我們聽了陳主任的講話之後，會不會覺得很溫暖？其實這個屋裏的空調還是有點冷的。但是，我覺得溫暖是有道理的，因為陳主任他一貫研究的是產業結構理論，在產業結構理論是一個更宏觀的，說實話我代表鄭州的地產人認為，15年的客戶是在休眠狀態，是有點困的。當然觀點網給我提供的這個問題是什麼？是如何看待復甦，您剛才已經回答我們，沒有復甦，鄭州一直很正常啊，房價在上升啊，那麼是不是應該換一個問題？鄭州地產人應該警惕一些什麼？

陳淮：警惕和老婆離婚吧。你剛才說2015年休眠，我特別說明一個房地產經濟學的簡單嘗試，媒體喜歡用一季度、一個月鄭州庫存還有多少個月才能賣掉，或者是這個月和上個月相比，今年春節和去年春節簽約提高了2%的百分點，說明不了問題。

房地產供和求是八到十年供給和累計需求之間的對比關係。比如說鄭州有多少個小夥子要娶多少個姑娘，是八到十年之間的累計性別對比，今年結婚的多，明年結婚的少，今年結婚的少，明年結婚的多，沒有一位會因為風水不對、皇曆不宜，或者是這政策調控這輩子就不娶了，或者是政策調控鬆了，就娶兩個了。一共就娶這麼多，所以八到十年是正常的。

再比如說我們產業結構升級，區域地位提高，一共八到十年要蓋多少房子？那麼是一個常數，一年的休眠說明不了問題，恰好相反，我們正在從最初的新區建設到成熟期發展，這一定需要一個培育期的。別說鄭州，上海如何啊？上海浦東如何啊？上海浦東開發是帶動長江下游15個城市，共同形成了長江珠三角的帶動地區啊，但是浦東的房子從浦東開發賣來賣去和鄭州新區一樣。到02年的上海市政府的政策是鼓勵外地人到上海買房子，安徽的、河南、浙江的到上海買房子，你兒子可以到上海蔘加高考，那也沒人去，動員上海人買房子，給你契稅減半，再減半，0.75%，可以購房抵稅，那個時候浦東50到80萬不買，多精準，一年要浦西一張牀，不到浦東一間房，現在說這個話的都在衛生間打自己嘴巴子。

莊雲娟：其實對於鄭州來講我也是個外地人，但是我對鄭州的感覺，特別像好萊塢的電影叫飢餓遊戲，我剛到鄭州踩的第一個盤是建業的聯盟新城。我去到一個小姑娘來接待，對不起我們沒房子了，他說我們一次性現金付款的才接受，按揭的都不接待，我當時就驚呆了，我說這個城市是一個飢餓的城市。所以我想問一下胡董，就是胡董也是對於河南的感情，我不用再說了，胡董這邊認為鄭州的房地產要復甦嗎？需要復甦嗎？

胡葆森：我先糾正一下你剛才那個講的故事，確實第一，不是建業所有的樓盤都不接受按揭。第二，也不是所有的地產商的樓盤都可以賣到那個程度。因為有什麼事發生？像我跟陳主任，還是相信一些基本的常識，就是天時地利人和，這是成功的三要素，當時你說的聯盟新城是西班牙院長，如果今天再賣就不會出現那種局面，就是三天，這是我第一次對媒體披露，已經過去了五年多這個信息了，當時確實是只有362套房子，當時有兩千多個客戶排隊，又是上市公司，拿到預售證是12月16日，又在半個月的時間內，想把錢多收到賬上，給上市公司一個業績的貢獻，所以只好被迫無奈，誰能付出現金誰就優先簽約，所以創造了迄今為止鄭州我估計也是唯一的一個，今後也很難再有了，就是那種情況，就是一個按揭申請也沒有接受，三天就把這個錢收完了，今後也不會再出現這個情況，因為剛才講市場在發生變化。

我同意陳準先生剛才對鄭州市場整體的判斷，我就納悶他幾年才來一回，怎麼對鄭州這麼瞭解呢？所以我說經濟學家就是經濟學家，就是學家不出門，遍知天下事，所以大家不出門，遍知天下大事，所以鄭州確實是這樣恩，大家都火的時候，他也沒有火，大家都冷的時候，他也沒有冷，大概可能和建業這個狀態差不多，大家都在快速發展，30%、40%增長的時候，建業也沒有那麼快，但是大家都不增長的時候，建業本身還在增長。可能建業是一個區域戰略，建業的整個企業發展的情況，就是基本上和河南整體的市場情況差不多。就是它自身規律，需求實際上。剛才陳主任講的常識，就是供需關係決定了一個市場短期內的表現，長期還是靠成本，土地價格都在上漲，稅收也沒有減，人工在上漲，價格不可能下跌。而且鄭州作為第一人口大省的省會城市，原來基數大小，我92年從香港回來的時候，當時城市人口一百多萬，今天常住人口已經超過萬把萬了，你回過頭來用簡單的算術一算，就知道每年增加了多少了。另外，我判斷十年之後鄭州常住人口達到一千五百萬人左右，因為米字型高鐵五年之後就通了，兩小時經濟圈之內有三億人口，三小時經濟圈內有五億人口，所以它的住房需求依託與這樣一個大背景，不可能倒下去。

莊雲娟：其實我很多朋友圈都問為什麼要在鄭州呢？因為我對鄭州很看好的就是人口基數，有人就有一切。剛剛陳主任提到了供給側改革熱詞，我也小小的瞭解一點，供給側改革其實在八十年代的美國就有了，但是它的核心是國退民進，對於我們來講其實在民營企業目前生存狀態裏面比較艱難。四月份最火的建業兩天融到了39億，我來觀點的時候，人家來問，你一定要上去問問胡總，他這39個億準備怎麼花，我說好吧，我問問。胡總可以以一貫小心謹慎的態度，可以回答我一下嗎？

胡葆森：你知道39個億每天的成本是多少嗎？大家缺錢的企業，肯定一想老胡兩天融了39個億是個天大的好事，對於一個對於長期穩定發展的企業來講，每天考慮的是財務成本。剛才講財務成本決定了盈利水平，盈利水平決定了你的企業基本面，所以建業這兩年應該說基本面，並沒有太過人之處，甚至就是14年和15年的增長乏沉可待了，建業本身也出現了問題。為什麼？因為13年走的稍微快了一點，大家知道12年過的一百億，13年就增長了40%，為什麼那一年就表現不是很浮躁？就是你本身那個速度超出了本地經濟總體發展，脫離了本地河南經濟的宏觀基本面，所以整個經濟增長了，10%，房地產增長不到20%，你自己增長40%，那麼到14年就開始還長了，因為你增長乏力了，所以市場就是這樣，企業也是一樣，規律總是在懲罰那些，你浮躁的時候，他過兩年就懲罰你一下，所以還是要深秋心態。深秋就是那個溫度，就是大概20度到22度，就是河南的中秋節前後的平均溫度。所以企業增長需要長期的平穩的發展，我藉機給大家講，巴非特大概在五前有一個統計，過去的二十年美國所有的上市公司，增長前二十名的，是多少呢？當時香港有一個分析師問我，我說要二十年來講，那就美國排在第一位的，後來我說你別賣關子告訴我，他說美國的過去二十年持續增長的第一名，就是25%，就是你每年遞增25%，在美國那麼多上市公司裏面，可以排在第一名的，所以聽了那個故事之後，我就在不斷的堅定了我們既定的戰略，你是區域戰略的執行者，你就不能脫離於區域經濟的發展思路。

莊雲娟：謝謝您交給我們思考的方法。目前25號南京剛剛頒佈了供給側改革的改革意見，他裏面提到了什麼呢？就是在兩萬塊每平方的單價以下，建議每年的房價漲幅不超過12%，然後三萬不能夠超過8%，像這樣是不是超過調控，對於我們來講，河南會不會這樣？

陳準：第一個談不上供給側，短期來講是一個調節工具。第二個，13%和胡總說的25%，是個集合常數，請注意20%意味着100乘以1.25的N次方，這個N是年，你想想二十年要乘以多少？別以為這是一個好像一百萬漲到一百二十萬，實際上6.7%的漲幅25年就是漲一番，但是20年年年都翻一番的機率，比你出門被車的機率都小。所以不要問買什麼掙錢，漲多少，是問風險之間的關係，這才是第一。第二個，我熱愛河南，就是因為我熱愛河南的燴麪，我們認為鄭州河南城市化和房地產業發展，穩定的發展，比如說北京還沒有發展？北京國際化大都市在國際中地位大幅度提高，但是起伏波動不會太大，在鄭州相對持續的時間要長的多，為什麼？河南第一大省，超億人口。這還不是最重要的，最重要的剛才胡總也提到了，我們除了省會的鄭州，河南找不出第二個建成區內，戶籍人口超過三百萬的城市。你讓河南父老鄉親，都靠出民工，到上海，到北京，到深圳，你對得起父老鄉親？所以我們建業說不出河南，對我們河南老百姓最大的付出，他的歷史任務是最繁重，同時也最廣闊的一個省區。第三個，我們鄭州處於什麼位置？我們現在不僅僅是中原，我們現在中國現代交通體系的核心，我看北接北京，西接西安，如果高鐵客貨分流交通量打通之後，人口分佈會發生很大變化，所以有錢還是在鄭州買房吧。謝謝。