陳淮：各位女士、各位先生大家上午好。給我出的題目，叫做去庫存化中回暖的市場，不太長的時間，我想和大家分享交流三個層次，第一回暖趨勢，第二個對政策的理解，第三是對市場的理解。
“回暖”這個詞怎麼解釋？首先，2016年房地產業從全國看銷售面積和去年同期相比增長33%，銷售額增長54%，當然銷售額超過銷售面積增長速度，意味着漲價，這麼大的增幅，還不叫回暖嗎？
從這個意義上說，我同意回暖，又不太同意，2015年是不是個低谷？不是。2015年，我們的銷售面積和銷售額可以說是創新高的一年。
回暖還能走多遠？2016年的政策重心之一是房地產業去庫存化，但實際上從春節之後去庫存化看起來有估計過頭的地方，反而分化的問題估計不充分。這個市場表現的分化非常明顯，一二線城市快速成長、快速擴張，特別是一線城市和三四線城市，去庫存化還有待觀察和進一步推動。
經濟形勢方面，從2014年、2015年到2016年並沒有看到曙光，經濟下行的趨勢沒有改善，甚至連改善的跡象都不明顯。
有哪些令我們擔心的指標？一個是經濟增速，統計局發佈一季度經濟增速同比是6.7%，認為很不容易，我同意，但無論如何6.7%是一個歷年來相對比較低位的數據，而且去年在中央經濟工作會定的是7%左右，說實話是下線維持。更重要的是我們沒有看到經濟增速回升充分的理由，在二季度、三季度出現轉折點了。
第二個指標是物價，2015年物價水平即CPI或者叫通脹率是1.6%，順便也給我們的媒體和各位企業家說個經濟學的常識，不是說有通脹就是病，中國是個大國，是個發展不平衡的國家，沒有通脹才是病。
一定要有適度通脹，通貨膨脹區間也就是居民消費價格或者叫物價總水平上漲，一年3%到5%是正常、良性、溫和的通脹，通脹率超過6%就是經濟運行偏快過熱了，超過8%的時候，才叫惡性通脹，才是病。通脹率低於2%，就意味着國民經濟偏冷了，如果1%以下差不多可以判斷為通貨緊縮。
我們連續49個月是嚴重的負增長，從這個意義上說，中國的物價通貨緊縮趨勢仍然是頭頂一大片烏雲，仍然沒有看到好的氣象。
二三月和去年相比，短期內零點幾的變化說明不了什麼趨勢，影響通脹或者通縮的並不是財政或者貨幣政策，或者主要不是中國自己的財政和貨幣政策。而是像宏觀經濟學所說的，是國際大宗商品價格急劇下滑帶來的輸入性通縮，我們看不到2016年通縮趨勢會減緩。
還不止，我們的出口形勢坦率說非常令人悲觀，歷年來出口是中國經濟的重大引擎，比如說中國加入WTO後，每年是20%到30%的增長，是強勁的經濟增長推動力，但在2014年、2015年以來，出口如同房地產業的投資增速一樣急劇下滑。
今年一二季度是很嚴重的負增長，20%的負增長，更重要的是2015年人民幣貶值趨勢非常明顯，但是從去年以來人民幣貶值後出口不僅沒有明顯的回升，反而繼續下行惡化。
當然三月份和去年同期相比，出口表現出強勁的增長態勢，但也有專家認為，這是春節過後發貨的原因，其實一個月說明不了問題。
2016年中國經濟和2014、2015年相比，還將疊加上一個更加不利的指標就是就業。
大家如果注意到去年中央經濟工作會議，特別是今年的政府工作報告中，特別強調在2016年將有意識擴大中央財政赤字，也就是當年收支是支大於收的規模。為什麼呢？因為要安置淘汰過剩產能中重工業的可能離開勞動崗位的下崗職工。
這段形勢的概況是對回暖兩個字的一個對照，也就是說，我們別指望2016年的房地產業將面對一個國民經濟整體蓬勃向上、回暖的形勢。恐怕在“十三五”開局的一年，我們仍然是開路的一年、曝露的一年、奠定的一年、鑿實基礎的一年，這是回暖兩個字的含義。
第四層對回暖的理解，所謂的二線城市回暖大概是一個並不確切的話題。以鄭州為例，從來沒有大跌過，也沒有出現過暴漲，別人大跌的時候，它也跌，但是從來沒有像上海、北京或者是深圳去年到今年一季度的上漲形勢。
庫存有增加的時候，也有減少的時候，也從來沒有累積到嚴重過度的供大於求。可以把二線城市分為二線+、二線、二線-。
最近杭州、南京這樣的城市，可以處於一線了，價格、銷售、市場變化更接近於一線城市。
在二線+還有武漢、成都這樣人口淨流入、區域中心地位明顯的城市，鄭州、西安恐怕是歸為一類。
第三個二線-，包括哈爾濱、長春、瀋陽等人口淨流出，經濟總量墊底，產業轉化艱難，恐怕這樣的二線回暖，還不夠有確切之意。
第二層就是政策的理解。每年都說房地產業面對的是撲朔迷離的局面，哪年都說迷離，但是每年都沒有迷離。包括有些媒體，每年說斷崖式下跌，但是每年都沒有出現斷崖式下降。簡單把規模作為黃金十年的判斷為之過早，我們房地產在中國歷史上的作用才剛剛拉開帷幕。
至於政策，每年大家都講政策，我們將2015年到“十三五”政策，分為三個層級：第一個是應對國民經濟短期內的發展和長期戰略轉變的政策，這個政策不是專門針對房地產，當然會對房地產業會有一定的影響。
比如說適度寬鬆的貨幣政策，連續的降準降息，對房地產有沒有影響？肯定會有影響。另外，在抑制經濟下行、抑制通貨緊縮的過程中，顯而易見有利於房地產業為主的政策出臺。
第二個部分，從年末以來對房地產真正直接針對房地產為主的政策，比如說去庫存化，比如說今年春節之後一線城市穩定房價，我們大約的歸納這個政策，實際上是對過去十年政策有一個很大的修整。
堅決抑制打擊投機性、投資性需求，我們現在要努力發展租賃市場，鼓勵自然人和機構、企業，買這些庫存的房子或者是做房主，充當租賃市場的業主、出租人。
調控房地產業還有其他的一些大家瞭解的政策，比如說降首付、鼓勵改善型需求、農民工進城、提高城鎮戶籍人口所佔比例，農民工就地市民化等政策，也在陸續的成為房地產去庫存以及促進房地產業健康發展的重要組成部分，適時適度的改善自己的居住條件，這些都是我們目前針對房地產業自身的政策。
第三層是和改革相聯繫的政策，也是在2016年及此後可能對房地產有重大影響的政策，但是目前還在推進中。比如說大家所熟悉的營改增，這是稅費改革非常重要的一個方面，目前很難說對房地產究竟是利空還是利好。
眾說不一，依我看我們可以視為對行業健康發展有利的長期政策。至少李克強總理承諾了，所有行業在營改增過程中，稅費都是隻減不增，特別是對房地產業2014年就說的轉型這個詞非常有利。
怎麼轉型？就是分工細化，比如說蓋房子的企業和銷售房子的分工，比如說價格資金風險一定從投資商身上適度的分離出來，讓賣房子的多承擔一些。營改增有利於社會分工進一步細化，大家可以抵扣不會重複徵稅，或者不會出現重複徵稅。
從長期看，我個人認為政策長期的走勢是積極穩妥推進中國的城市化、城鎮化，這是“十三五”期間一個非常重要的落腳點。
在政策的理解上，我特別講一個現在很時髦的詞，叫做供給側結構性改革。很多專家寫了一些不知所云，除了他自己別人很難懂的文章。還有很多媒體做了很多猜測性的解讀，也不着邊際。
其實供給側改革並不複雜，用通俗易懂的語言來解釋的話，就是以短期國民經濟運行為核心的政策體系轉變到以中長期經濟高質量、可持續發展的政策體系中來。
大家熟悉的宏觀政策和微觀領域之間，經濟學還有一個重要的領域叫中觀經濟學。中觀經濟學包括兩個組成部分，一個叫產業經濟學，一個叫區域經濟學。
我們說的結構升級，房地產業是不是國民經濟支柱產業？增強發展質量，淘汰過剩產能，所有這些都是產業經濟學。既然是產業，當然是生產供給領域的政策體系，這是國際經驗證明了的。
所謂區域經濟，比如說長三角、珠三角、中原經濟區等，也就是說我們的政策體系正在從原來的以財政政策、貨幣政策、短期經濟穩定運行總量平衡關係為主的一個調控體系中，轉變到以產業、以區域可持續發展為體系的政策體系中。
毫無疑問，宏觀調控指的是短期，宏觀經濟學幾乎都是短期的。宏觀調控就是天冷了多穿一件，天熱了脫到一點，就是這個政策；我們現在要給孩子請家教、學英語，給他上社會主義核心價值的課，讓他身心健康成長，這是你們家的產業政策。
剛才說到供給側改革，其實供給側政策並不是複雜難懂的一個領域。毫無疑問，房地產業的發展就應當立足於一個長期、中長期發展，我剛才說到房地產業實際上是一個剛剛拉開帷幕的新興產業，我們老百姓從滿足衣食，到滿足改善住行，才不過是十年左右的週期。
現在老百姓的住房改善剛剛從脫困型向基本需求相轉變，剛剛啓動而已。現在最新的宏觀統計數據有7.77億農民工在城市中務工，被統計為城鎮人口，他們佔54%城鄉居民比重中有17個百分點，遠沒有成為穩定的市民。我們還有一億以上的農民工要在西部、中西部就地城鎮化，怎麼能說房子蓋過了，蓋多了，或者是已經供大於求了？
總體來說，“十三五”定位長期的城市化，現在也有一個頗盛行的說法，都說中國房地產問題是央行超發貨幣導致的，是一種貨幣現象。貨幣對房價的增長有沒有影響呢？有影響，但這些都是胡說八道。
為什麼呢？因為貨幣政策永遠是很短期的政策，三個月、半年、一年為多，我們老百姓改善住房，我們城鎮化發展是個長期的問題，拿短期政策來解釋長期發展過程，我想是一個不恰當的說法。
最後，再說說房地產市場的發展，中國房地產業還有沒有在新的黃金時期？有；還有沒有大的發展前途？有；中國房地產業還不是支柱產業？是。
第一，房地產業並非僅僅是因為帶動上下游多少個產業才成為支柱產業的，這個說法似是而非，過於牽強。比如是2013年中國房地產業量價提升，煤炭、鋼鐵、玻璃、水泥就是從那一年開始衰落的。
2015年，我們房地產業與2013年相比還是創歷史新高的，但是我們的基礎重工業幾乎都陷入全行業虧損。如果指望2016年啓動房地產業就能讓鋼鐵、煤炭、石油、水泥、玻璃走出困境，恐怕我覺得希望不大，因為這些行業主要不是因為產能多和少的問題，還因為國際大宗商品價格下滑。這個價格結構發生變化，鐵礦石價格下降，但是鋼材價格降的比鐵礦石還慘，我們這些成本較高的企業就難以抗拒。
為什麼說是支柱產業？第一個理由是連接短期經濟穩定運行與長期戰略目標之間最重要的節點，無論我們抑制經濟增速下行的2016年還是全面實現小康的2020年，還是讓中國老百姓分享經濟增長的好處的高度城市化、城鎮化的過程，這樣之間的連接節點是房地產業。
第二個連接點，房地產業是連接生產與需求供給與消費最重要的節點。我說的這個消費，不僅僅是買房消費，而且是消費結構的全面升級。
第三條，房地產還是連接改革與發展的節點，也是最先進、最前沿的節點。但是對土地、資金等要素應用成本最高的房地產業，恰恰這兩個最基本要素還完全沒有市場化，還控制在政府手中，改革迫在眉睫。
最後，房地產業還是連接消費與投資最重要的節點。請注意，我說的投資不僅僅是開發商的投資。我們全面小康社會的實現，是大多數老百姓成為有產者的社會的實現，這個社會的投資並不僅僅是政府投資、銀行貸款或開發商投資增速的回升，更重要的是讓越來越多老百姓成為投資者、有產者，成為獲取資產型收入的分享者，這才是我們這個社會全面小康社會的其中應有之意，房地產業購房置業，就是這樣一個最重要的社會節點。