在細數轉型城市綜合配套服務商、引入互聯網思維、事業合夥人制度等萬科一系列重要舉措後，毛大慶給出了一幅萬科自畫像。

9月15日，2014北京萬科商業大會暨中糧萬科半島廣場招商大會在北京舉行。

在細數轉型城市綜合配套服務商、引入互聯網思維、事業合夥人制度等萬科一系列重要舉措後，萬科副總裁毛大慶給出了一幅萬科自畫像：功夫“熊貓”。

毛大慶稱，大熊貓被稱作動物界的活化石，在進化過程中始終沒有被淘汰，大熊貓表面挺萌的，但是其內心敏感，具有很強的適應環境的能力，這些都與萬科有着相似之處。

首先在對環境的適應上，毛大慶強調稱，從北京萬科20年發展歷程來看，相較眾多的住宅項目，更看重的是萬科向城市綜合配套服務商的轉型。

以房山為例，萬科在房山所做的業態迄今為止共有六個，包括住宅、商業、學校、養老業務、體育公園、文創產業園等。這些都是基於消費者需求的變化以及市場的變化所做的嘗試，本質上跟大熊貓不斷適應外部環境變化是相通的。

第二個方面，大熊貓最早是肉食性動物，在氣候等因素的作用下才不斷進化為以素食為主食。毛大慶以此引申到萬科的互聯網思維運用上稱，今年註定是行業變化的分水嶺，互聯網帶來的變化是巨大的，萬科必須在白銀時代找到新工具，應對外部環境和時代變化。

他還總結了北京萬科今年在互聯網思維運用上做的三件事情：與百度基於LBS技術的合作、與途家在旅遊地產的合作、與鏈家的OC閉環合作。毛大慶強調稱，傳統行業與互聯網公司的合作是一種本能的自我更新和自我再生的反應，以後一定會產生非常重大的產業變革。

第三個方面，毛大慶從熊貓講起了萬科輕資產重運營理念的落地，中國有著名的熊貓外交，將熊貓輸送到國外，獲得租金的同時，亦可以促進國家間的其他領域合作。由此，毛大慶聯繫到了萬科的國際化，不僅有走出去，還有引進來。即在“輕資產重運營”的戰略指導下，引進國際優秀的基金組織合作伙伴，調節資金佔用，並實現快跑。

“通過合作，不斷強化萬科商業不動產運營能力，把國際資本請到國內，有別於走過國門的其他項目，開闢另外一種萬科的新型國際化。”

萬科轉型商業地產，也是行業內關注的事情。在當日的活動上，毛大慶坦言，萬科做商業才一年時間，尚未到總結模式的時候。

雖是如此，毛大慶提及了新鴻基的雙輪驅動模式，即一個輪子做住宅，產生現金流；一個輪子做經營性物業，產生經營性收入。在這個系統中，經營性物業沉澱資金多少跟企業負債率掛鉤。住宅產生多少現金流，取決於要做多少經營性物業，經營性物業能做多少槓桿，取決於賣多少房子。

“算出來大約的結果是，經營性物業需要40%的槓桿和60%的自有資金。”

萬科另一個學習目標則是凱德集團，這家新加坡公司亦是雙輪驅動，不過雙輪是分開的，住宅和商業互不影響，“商業的輪子用20%自有資金撬動80%槓桿，企業靠費用生存，包括基金管理費、物業管理費等。”

綜合兩種模式，毛大慶總結稱，萬科一定會在兩個模式中取長補短，但還在探索自己的道路，尚未到搞明白的時候，現在唯一非常明確的就是做輕資產。

一個有意思的事情是，在聊起萬科的商業時，毛大慶用經營性不動產替換了商業地產，從而將萬科在旅遊、養老、BOT等方面的嘗試通通打包到這個概念中。如此一來，萬科在諸多方面的嘗試就變成了只做一件事——在經營性不動產範圍內的事情，萬科都願意嘗試。

顯然，相比於商業地產，經營性不動產與萬科的城市綜合配套服務商口號更為契合。

最後，毛大慶不忘為萬科的事業合夥人制度背書，發出了“要不是事業合夥人制度，怎麼可能搞出這麼多嘗試”的反問。