“亨瑞集團定位為美國房地產金融以及房地產中間服務商。”

近幾年來，伴隨全球經濟的企穩回升，中國房企進軍海外的步伐也在不斷加大。

從2011年的試水探路，到2013年的階段性爆發，再到2014年“更上一層樓”式的發展：僅今年前三個月，中國房企海外市場總投資額已接近千億元人民幣，超過2013年的投資總額。

亨瑞集團副總裁徐東在接受觀點地產新媒體採訪時表示：“在當前形勢下，房企不僅應該而且必須走出去，紓解國內之困，放眼全球商機，說當下之機是時不我待一點不誇張。

從宏觀經濟層面上，中國經濟發展趨緩，減速也會影響到包括房地產在內諸多行業的發展，促使眾多房企尋求海外發展的空間。2014年中國將首次成為資本淨輸出國，這意味着越來越多的中國企業已經開始放眼海外。

一些大的品牌房企就非常有前瞻性，他們有一種意識在裏面，覺得總要拓展海外市場，想要繼續做強做大，在海外創一些品牌。”“歐美是最受國人青睞的投資地區之一，美國畢竟是世界上最大的經濟體，房地產市場非常透明，也是非常成熟的市場。”

徐東認為，在這一輪國內房企出海的浪潮裏面，美國市場是非常有吸引力的。在徐東看來，美國房地產市場是很有規律性的平穩市場，有自身發展的週期。

總體看來，大約是12年進入一個市場調整週期，經歷3年左右的房價波動調整後，房地產將進入一個上行週期。2008年金融地產危機是美國房價最低谷時期，按照3到4年一個調整時長看，探底期已經基本結束了，現在到了上升乃至爬坡期，很多房企也看到了這一輪的機會。

徐東指出，中國開發商在國內這些年發展住宅比較多，到海外便還會沿用這種模式，包括萬科、綠地這些房企建的基本上都是住宅。“主要是現在的移民浪潮需求非常大，尤其去美國的需求非常大。”

徐東表示：“跟着中國人出走的步伐，把房子賣給中國移民、留學人羣和中國投資客，成為許多大型房企出海的關鍵戰略。”

國內房企未出海，國內房產投資者已經先出海了，某種意義上可以樂觀地預見，“中國人到美國去建房，再把房子賣給中國人”已經可以形成一種內銷模式，因為做中國人的生意，國內房企比外國公司更有優勢。

同時，由於美國的法律體系、價格體系和金融財稅體系等都與國內大相逕庭，美國樓市在政策和執行等層面複雜得多。從最初的拿地、獲取項目審批文件、融資，到中後期項目建設與經營，整體流程環環相扣，因此一些房企的海外征程也並不是一帆風順的。“中國房企去美國有一個最大的劣勢，就是融資是比較困難。”

徐東指出，這就是先天的缺失。據他分析，美國市場是十分注重與講究企業商業信用的市場，無論是企業還是個人，都要有信用才能貸款；信用是需要時間積累，這段時期可以通過亨瑞介入低成本的EB5資金，從而獲得當地銀行優惠開發貸款，最終實現降低綜合融資成本。

徐東介紹稱，亨瑞採取的便是移民、融資加上銷售的模式，亨瑞跟綠地合作的時候，就是把項目做成EB5投資移民的項目，在這個項目上提供低成本的融資。他指出：“亨瑞集團在業內首創低成本融資模式，充分運用美國投資移民政策，為美國綜合性商業地產開發項目提供五年期、年息4%-5%、佔項目總投資約50%左右的融資服務。

該融資不需母公司擔保，亦不佔用公司信用額度，可以作為夾層或次級貸款抵押給美國當地銀行，從而相對容易地獲得較低成本的美國當地銀行貸款，實現真正意義上的低成本。”

除此之外，利用EB-5投資移民資金還可幫助中國開發商提前鎖定部分潛在購房客戶資源，EB-5投資移民資金正成為中國開發商極富價值的低成本融資模式。不過徐東也強調，國內開發商在海外住宅項目不只是賣給移民，“只把移民當做最終購房客戶羣的話，範圍就太窄了，針對華裔、亞裔的項目也比較多。”

“從拿地到融資、政府許可、規劃、稅務規劃、法律方面的安排，亨瑞都會做。”徐東指出，除了建造部分之外，亨瑞在項目後期還可以協助銷售，並形成一個全產業鏈模式。

以此前和綠地合作的美國綠地中心項目為例，徐東指出，該項目就做成了EB5，項目分兩期，總投資是10億美元，亨瑞提供一半夾層貸款資金，同時協助綠地取得美國銀行開發貸款融資。

徐東進一步解釋稱，這是提供給房企從拿地到項目規劃、商業談判、政府許可，甚至總包分包、稅務規劃等全流程服務，現在亨瑞的定位就是美國房地產金融以及房地產中間服務商。