“未來十年、二十年、三十年，中國房地產業還將是國民經濟的支柱產業。”

　　房地產有什麼新政策？4月17號新一屆政府總理李克強主持了一個常務會議，也出臺了一個國五條，這才是真正的新政，是新一屆政府制定的新政。

　　這五條有什麼特點？最大的特點就是一句房地產調控都沒有提。這五條落腳點在什麼地方？第一是穩增長，第二是控通脹，第三是防風險。我認為這是把中國經濟與社會發展在2013年的當務之急擺在首位的認識和判斷。

　　從第一季度以及第二季度的情況展望全年，經濟增長速度並不那麼樂觀，還需要市場和政府共同努力才能保證實現良性增長。中國國民經濟是一個發展不平衡的經濟體，最明顯的特徵就是快了不行、慢了也不行。

　　快了為什麼不行？因為我們發展不平衡，快了的話各地區、各環節、各產業之間就會脫節。慢了也不行，歷史經驗告訴我們，每當經濟增長速度明顯低於8%的時候四大問題就會出現，第一大問題是就業，第二大問題是政府財政，第三大問題是銀行壞賬，第四大問題是重要產業全行業虧損。

　　如果經濟增速在2013年不能保持合理規模、合理速率的話，可能會有新的矛盾，所以穩增長表現出政府對增長動力、增長前景的擔心。

　　第二個方面是防通脹或者控通脹，通貨膨脹問題在2008年、2011年以及2012年初都是政策中比較重要的問題。我個人認為2013年通貨膨脹的威脅並不那麼突出，我們曾經在2011年末中央經濟工作會議中提到防止兩個風險，一是經濟增速下滑的風險，二是物價上行的風險。但是2012年實際運行過程中，增速下滑的風險的確比較明顯，但是物價上行的風險並沒有出現，反而出現了物價在低位徘徊，並且時起時伏。

　　中國作為一個大國經濟，每年保持3%-5%通貨膨脹率叫良性正常溫和通脹，6%以上的CPI上漲速度才稱為過快、過熱，8%以上才稱為惡性通貨膨脹。進入2013年後，還沒有看到物價總水平有大幅上漲的明顯趨勢，但是為什麼提出這一條？是因為物價總水平在很大程度上並不完全取決於中國國內總需求水平，而很大程度上取決於國際大宗商品價格劇烈波動，取決於美國以及現在新加入進來的日本量化寬鬆貨幣政策推動的整個國際市場的通脹水平、物價水平。

　　第三方面是防風險，這條提得非常及時和有效，新一屆國務院領導決策部門對於2013年經濟運行過程中潛在風險的顯現保持高度警惕，並且有意識地、頭腦冷靜地採取事先的應對措施。有一些媒體大肆報道某證券媒體的文章，這個證券媒體也是引用國外學者說的中國二三線城市都成了鬼城，泡沫破裂就在眼前了。我不知道什麼叫泡沫，在有些媒體的口中，供大於求房子賣不出去叫泡沫，可是供不應求房價上漲也叫泡沫，不知道在他們心中供大於求和供不應求哪一種是泡沫。

　　有個別城市比如鄂爾多斯出現了一批富人爭相炒房，甚至動用了民間集資，出現一些問題，但這不代表二三線城市就是鬼城，或者說泡沫即將破裂。

　　解決供過於求關鍵在於城外有沒有更多的人在未來三五年要搬到城裏住。媒體引用外國的觀點，關鍵問題就是完全沒有注意到在城外有多少人要搬到城裏住的這樣一個城鎮化過程。這是兩代人勢必要完成的一個歷史重託、社會重託、民族重託，把幾千年來大多數人住鄉下的民族，變成大多數人住城裏的民族。

　　城市的發展、城市的建設以及人口向城市集中的過程中，人口和房子未必是年年時時同步，但我們可能對城鎮化發展趨勢遠遠估計不足。一個新生區的建設，往往需要十到二十年的培育期，需要基礎設施的完善，需要產業承載力的增強，需要人們對新的生活社區不斷熟悉，也需要人氣聚集的過程，我想這是任何城市發展過程必不可少的趨勢。

　　前不久媒體熱炒，房地產業還是不是支柱產業？兩會期間據說發改委一位領導站出來說，從來沒有文件說房地產業是支柱產業。我們這位領導既不讀文件也不看實踐，無論以前的中央級文件還是我們實踐發展過程中，房地產業是國民經濟與社會發展的支柱產業都沒有爭議，是毫無疑義的。未來十年、二十年、三十年，中國房地產業還將是國民經濟的支柱產業。

　　第一個理由，我們正處在城鎮化、工業化、信息化高潮過程中，沒有一個大規模的固定資產形成時期，永遠成不了世界一流的強國，結構轉型一定需要現代化城市的物質基礎支持才有可能。老百姓要過上更好的富裕日子，一定需要一個現代化的城市物質基礎支撐才有可能。簡單說，包括房地產業在內的城市建設力量的規模、速度和質量，決定着中國國民經濟未來十年、二十年發展規模、速度和質量。

　　我們依靠刀槍不入戰勝不了洋槍洋炮，靠小米加步槍打不贏現代化戰爭，沒有一個現代化的城市物質基礎永遠成不了世界一流強國。

　　第二個理由，中國經濟符合客觀規律和國際經驗的已經走到工業化裏去了，工業化初中期社會與經濟的發展取決於生產的擴張發展，生產的發展是經濟與社會發展的關鍵。到工業化中後期，生產擴張已經不存在根本性障礙，擴大消費需求是社會經濟不斷發展進步的關鍵，這已經為理論和實踐所證明。1929到1933年大危機是消費嚴重不足帶來的危機，2009年的世界金融危機其實和1929年的危機別無二致。如果說1929年是因為資本家不給工人漲工資，社會勞動者階層收入遠不能和全社會的生產效率提高相匹配的話，2009年是因為沒錢買東西而借錢買東西帶來的危機。

　　美國一位前財長說，我們美國人很冤，人們都說世界金融危機是美國人引起的，其實這事兒不怨我們美國人，都怨中國人。別人都問，明明是你們的兩房危機、次貸危機、雷曼兄弟破產，怎麼是中國人引起的危機？他說你看中國人這幾年掙了點錢，掙了點錢倒是花呀，他不花而是攢着，攢着也就罷了，還借給我們美國人花，讓我們借得有點多了。

　　別以為是開玩笑，這種說法在國際上很有市場。中國經濟發展走到今天這個地步，還要擴大出口，還要對外開放，但是進一步經濟增長的動力來源於內需，來源於擴大消費需求，下一個問題就是擴大什麼樣的消費需求？

　　我們能不能繼續依靠吃得更多、穿得更多來支撐中國消費需求擴張？所謂衣食住行，衣食需求滿足之後就是轉向住行的改善。路的問題和行密切相連，大家日益關心城市擁堵問題，實際上也是要求行的條件不斷改善。住也同樣，我們要求擴大消費需求，關鍵要依賴於消費結構升級，而不是在原有結構上的擴張。消費結構升級需要一個物質基礎，這個物質基礎就是由住房條件改善提供，由越來越多人住到城裏提供，離開了這條，中國經濟發展將沒有動力。

　　第三條理由很有意思，希望我們做房地產業的老闆們、企業家們，也希望房地產廣告部門注意到，老百姓要的不僅僅是房子，還包括是資產。當萬萬千千老百姓抱怨說，憑什麼我買不起房子的時候，人們正在希望成為有產階級，有產成為社會利益訴求的重要取向。

　　20世紀最後20年改革開放中社會利益主要訴求是增加收入，進入21世紀之後社會羣體利益訴求已經從收入增長變為收入增長與私人財富累積並重。一言以蔽之，什麼叫全面的小康社會？全面的小康社會就是大多數人有產的社會。房地產所建設的房子，實際上正在為老百姓進一步富裕提供滿足中國夢的機會和物質條件。

　　最後，房地產業發展是推動中國改革的新動力。改革開放30多年了，每一項重大的改革舉措都是危機推動、都是迫切需求驅使的，改革是在危機和發展的客觀推動下才會發生。

　　中國經濟在產品市場化上取得的進展不算小，但這只是產品的市場化，因為市場經濟有三個階段，第一個階段是產品市場化，第二個階段是要素市場化，第三個階段叫產權市場化。要素經濟學認為三個最基本的要素是勞動力、土地、資金。

　　過去十年的改革中，城鄉勞動力就業完全在封閉的市場中自發競爭，土地和資金則是房地產最重要的兩個要素，而在過去十年改革中未見多少進展。比如房地產融資，古今中外蓋房子沒有不借錢的，但是把間接融資轉變為直接融資寸步未進，利率市場化到現在還是被政府掌控着，政府仍然是唯一的供應者。

　　房地產業將是進一步改革的最重要推動力，對市場優化配置資源作用最大。別動不動就妖魔化房地產，希望以後少一點這種人雲亦云。