合生創展在2009年的公司年會上制定了一個5年的發展規劃，我們希望能夠實現我們這個規劃，今年是合生創展實行這個五年計劃的第一年。
3月22日，合生創展在香港舉行2009年業績發佈會，其新任總裁薛虎首度露面向投資者和媒體解析2009年合生創展的經營情況以及2010年的發展目標。而合生創展董事局主席朱孟依一如既往的低調，沒有出現在發佈會現場。
薛虎是繼合生創展上任總裁陳長纓1月離職之後走馬上任的。陳長纓離職後，合生的總裁職務空缺長達2個月的時間。
在發佈業績公告的當天，合生創展才發佈公告，宣佈新任總裁為薛虎，他已經是合生創展的第五任總裁。
雖然近年來，合生創展似乎一直處於動盪之中，但合生創展在09年還是取得了比較顯著的成績。報表顯示，09年合生實現銷售金額150.88億元；淨利潤58億港元，同比增長195.26%。在昨日的業績發佈會上，薛虎回答了現場投資者和媒體提出的所有問題。
以下為業績發佈會現場提問實錄：
Q：今年合生沒有派息，剛剛解釋說可能留有資金後用。資料顯示，合生現在手頭現金有67億之多但仍然選擇不派息，是不是對今年的銷售不是很樂觀？或者是想準備一些資金去買北京上海可能比較貴的土地？順便能不能講一下，2010年的派息政策。
薛虎：09年合生的合約銷售收入應該都有相當的增長，特別是合約銷售收入增長的幅度還比較大。另外比較可喜的就是在我們的發展戰略上，我們一直堅持希望形成以北京、上海、廣州這3個城市為核心的三足鼎立的發展態勢，這個地域分佈基本上我們的戰略目標已經實現了，這三個城市及範圍內的銷售貢獻，已經基本上都在三成左右。這說明我們前幾年採取的戰略方針、經營策略是非常正確的，這也為以後的發展打下相當的基礎。
第二，關於2010我們將繼續貫徹一直以來所堅持的經營方針和戰略目標。希望既保持穩健又保持靈活，在這個戰略的前提下，使我們的業績有穩定的增長。我們希望今年能達到合約銷售額30%左右的增長，實現這一個增長是我們現在工作的目標。我們這幾年堅持對於包括業務的安排、戰略目標的安排，儘量能夠做到實事求是的根據市場情況、公司的運營情況，我們的發展戰略情況以及保證投資者的利益這幾點來考量，使我們的目標和我們的投入以及市場對我們的期望、投資者對我們的期望結合起來，我們設定了這麼一個目標。
關於派息的問題，其實在利息報告介紹的時候已經講到這個問題，我們剛剛償還了22億元的高息債，目前的資金應該還是處於一個比較良好的狀態。但是我們考慮到為投資者帶來更大的利益，就要保持一定的發展規模，這個發展規模要進一步擴大，發展速度也要進一步提高，隨之而來肯定是資金的需求，因此我們做了不派息的安排，這實際上是從投資者的長遠發展利益和投資者的角度做出的決定。
Q：您怎麼看待合生今年的銷售均價以及2010年的走勢？
薛虎：今年的平均售價除了看市場的實際需求，還有每個公司實際的土地儲備，要看它的位置在哪裏？處於一線城市？二線城市還是三線城市？另外產品的狀態是什麼？是核心城市的住宅多，還是商業地產多，還是其他的一些二、三線，或者四線城市？從我們本身來講，我們公司的土地儲備基本上都是位於北京、上海、廣州、天津這樣的經濟核心區以及撫順這些二、三線城市，這些二、三線城市應該說目前來講價位都是不低的，而且我們土地資源的位置也是相當不錯。
還有一個比較重要的問題就是這些地段和位置帶來的相關產品，素質也是比較高，我們的高端產品在去年整個的銷售比重中佔到20%左右，今年我們也希望不低於這個比率。這樣來看的話，預計我們今年的均價會比09年高，從今年一、二月份的市場反饋來看，我們今年比09年的1、2月份的銷售單價增長的幅度非常大，而且高端產品的銷售比重也非常大，基本上佔了將近三、四成，將近一半。所以預期今年我們的銷售均價會有一定的上漲，這是我們的基本研究。
Q：報告中提到合生去年還沒有入帳的金額大概73億，有多少會在今年入帳？
薛虎：我們今年的年收入也是增長的比較多，這一批收入相當部分會在2010年入帳，有一小部分會在2011年入帳。今年入賬的比例大概佔六、七成。
Q：上個星期北京暫停了一些核心地區土地的出讓，而合生在北京的土儲比較多，這是否會影響合生在北京的拿地策略？另外對於國資委把一些央企退出房地產市場，有什麼看法？
薛虎：關於北京熱點地區暫停供應土地的消息。其實不是說不供應，是暫停，是一個調整。對於合生創展而言，我們更關注政策後面的那句話，就是以後的拿地可能不再是價高者得了，這完全是市場行為就好了。
我們也看到現在中央在調控房地產，從總理的政府報告到兩會期間的代表和委員們的講話，包括香港最近也是在談這個問題，都是說房價部分上漲的問題，實際上是採取各種行之有效的措施抑制房地產價格和土地價格過快上漲，超過於市場的需求，或者是投機的成份過大，這樣對整個行業的發展是不利的，這不是一個良性的行業發展。良性的行業發展必須要關注市場，所以像這樣的問題，制定了這樣的策略，我覺得是一個好事，以後不再是價高者得。因為有些非理性的行為，包括中國的企業所有制類型帶來的，有一些企業可能在考慮投資行為方面不如像我們從投資者的角度，或者帶來風險的角度考慮的更多一點。我們這幾年也是從來不參與拿地王，合生要算自己的帳，要為投資者負責。另外控制自己投資風險，取得投資回報。
所以，我們也希望政策的導向是往健康的方面進行引導，但現在還缺乏一些更具體的政策，預期4月份會有一些政策出來，希望實現政府提出的這一個目標。
Q：目前合生創展大概還有40多億的短期負債需要在一年內償還，除此之外，合生創展是否還有其他的資金壓力？公司未來一年內有沒有再融資的需要？
薛虎：剛剛介紹不派息的處理思路，是代表了我們管理層和董事局的一個真實想法。合生創展在2009年的公司年會上制定了一個5年的發展規劃，我們希望能夠實現我們這個規劃，今年是我們實行這個五年計劃的第一年，是打基礎的一年，肯定要在規模上包括速度上要滿足我們的發展目標，如果從第一年開始的話，我們的目標實現不了，對我們帶來影響就不是一般的影響。
從資金的需求考慮，我們可能更加的謹慎和審慎，我們也希望資本市場對合生創展的融資理解的更清晰、更明瞭，瞭解我們的目的。就目前而言，合生創展還未有關於融資這方面的計劃，如果有的話會跟大家說明的。
Q：可不可以更多介紹一下你們的5年規劃？去年合生的拿地策略似乎偏於保守，這是否也是五年計劃中的內容之一？
薛虎：關於5年的規劃目標，因為最後還要報董事局審批，具體的計劃內容目前不方便公開透露。但是可以說我們要保持一個相當的增長速度，剛剛講說在09年的基礎上我們希望增長30%，這也是目標的一個部分。公司管理層和董事會都希望最後能夠達成一個目標，就是以住宅地產為主，商業經營為輔，構建這麼一個大型的物業投資結構。我們還在按着這個目標在努力。
我們拿地的策略是非常理性，我們既要考慮公司的承受能力，量入為出，量力而行，這是我們的基本目標。另外在拿地方面，我們還要看目前的市場狀態，房地產市場的分析，以確定我們的策略。
一般在土地市場處於非理性的時候，合生創展一般是不會參與這方面的競爭的。因為這將可能給投資者帶來風險，同時也給公司增加運營方面的風險，但遇到一些合適的土地資源我們還是會去認真考慮。
Q：合生在2010年的開工量和預計的可銷售量為多少？去年合生營業額的增長實際只有4%，不是特別的高。一些分析師讓認為這是因為08年全國市場不太好，合生放緩了開工的速度，就導致了09年可銷售量不是很多，錯失了全國房地產銷售比較好的時期。後來合生又加大了開工量，但是已經趕不及在09年銷售，所以他們預期2010合生有大量的貨能夠在市面上推出，不知道您對這樣的一個判斷是否認同？或者有什麼回應？
薛虎：實際上我們看這幾年發展的策略都是按照自己既定的目標進行發展的。我們的既定目標就是幾點，剛剛我所強調的，既要保證我們自己經營的需要，也要保證投資者的利益。同時要保持我們一定的規模和速度，適應我們自己的發展目標。所以在每年的安排上我們當然都會因為大的經濟環境的影響，會有一些調整和變動，這都是正常的。除了市場形勢發生非常劇烈和惡化的變化，我們一般會按照我們的計劃進行推進。2010年的情況應該說因為我們今年新推的項目比較多，會有7個新項目推出市場，而且這7個項目的規模也比較大，在分佈上比較熱點的地區。所以這些項目推入市場肯定對今年銷售帶來相當的貢獻，也會按照我們既定的目標和我們的一些想法來進行安排。所以我們今年的貨量肯定會比09年多的。
具體我看，今年公司的供貨量增長應該都不會小於30%-40%。但是這個包含很多部分，一個是原有項目的增加，另外一個就是我們新產品的供應問題，會帶來供貨量的一些變化。
Q：市場普遍預計，今年1、2季度或者下半年，市場的推盤的量會比較多，而合生今年的目標是增長三成，合生如何確保在市場供應比較充足的情況下完成銷售目標？您認為今年下半年市場是否會重演08年初大幅降價的情況？
薛虎：按照房地產的銷售規律、生產規律以及產品安排，一般每一年的下半年或者第二季度，包括兩個黃金週期間，推貨量會比較大。但是實際上，因為在這兩年來，上市公司越來越多，大家對需求也是希望平衡和平均，現在的市場已經呈現出新增供貨量逐漸趨於平衡的特點。
至於合生創展的信心來源，大概有兩方面，一個就是中國的房地產市場，這是由需求來決定的，中國的房地產的需求終止了沒有呢？或者消失了沒有呢？沒有。整個的需求，客觀需要還是存在的。所以我是覺得需求存在，市場就存在。大量的城鎮化的過程，大量的人口的增加所帶來的房地產需求，以及經濟發展本身帶來改善住房的需求。包括香港現在也是這樣的，發展房地產市場這麼多年了，市場的需求還是保持着一個旺盛的狀態。所以像這樣的態勢，房地產有效市場需求還是存在的，包括中國內地。我覺得需求在，市場就在，就看你怎麼去做市場的文章。這是一個比較關鍵的方面。
另外一個就是從現目前的供應狀態來講，幾大中心城市，從北京、上海、廣州、天津，幾大中心城市的市中心區的供應量，現在都嚴重的不足，不是一般性的不足。這幾大城市，其供應量可能只能維持半年多時間這樣的銷售。所以供應量減少需求還在增加。從我們自己來看，現在基本上我們的項目也是位於核心區。一般來說，我們認為在市場方面，我們還是非常有信心的，整個的態勢沒有改變。包括最近住建部的部長也在說，20年內都有上漲的壓力，就是說什麼呢？實際上就是需求的壓力，帶來的上漲的壓力。否則你說我價格漲，你能漲得上嗎？你沒有需求是沒有用的。
另外從我們第一、二、三月份到三月底之前額銷售與去年同期相比，大概增長了30%以上，因此，我們對今年的市場還是保持相當的信心的。
Q：今年的毛利率有一點下跌，是什麼原因？另外一個就是合生今年的純利益能夠有這麼大的升幅是因為有一個投資物業的增長，從08年的28個億增長到83個億，在未來一、兩年還會不會繼續高速的增長？
薛虎：關於今年毛利率下跌的問題，主要是因為今年入帳的相當一部分是尾盤銷售的部分，特別是中心區的一些項目進入了尾盤，還有一些入帳項目，都是非中心區的項目入帳，主要影響來自中心區尾盤入帳量比較多一點，因為產品結構所帶來的毛利方面，有一點略微的下調。再加上我們有一批高端的項目都是在10年和11年開始入帳的，所以這個是有一定的影響的。
另外剛剛提到投資物業，我們的投資物業還是適當的保持一定的比例，商業地產在我們的整個產品貢獻中，我們的投資結構中都是保持着一定的比重。