我給這個現象下了一個結論，叫偉哥效應，是央行給我們全部發了偉哥，大家吃了後，一夜之間全部興奮了。

　　8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇正式開幕。14日上午會上，中坤投資集團董事長黃怒波先生髮表了題目為《品牌再塑造——中國房地產企業的再出發》的演講。以下為黃怒波先生演講的全文實錄：

　　黃怒波：實際上這個題目稍微有一些改變，因為昨天聽了一天後，有很多想法。我想這個論壇我們主題是復甦與改變中的房地產新未來。嚴格的講實際上有兩個主題詞要討論，一個是關於復甦，是否我們真的在復甦。一個是改變，是否我們未來真的能改變。從這個延伸出品牌再塑造的問題。

　　第一，關於復甦的問題，昨天整體來看，大家情緒都很高，因為這一段時間確實不錯，所有的人房子都賣完了，包括我們的。現在復甦的跡象有幾個重要的方面，一個是庫存極速下降。下降到這些年來的最低水平。第二，地王再歸來，而且地王價格大大超過了07年以前的價格。第三，房地產價格的恢復。我不叫它在上漲，因為房地產價格上升通道是不變的，如果理性的恢復還是可以的。第二個大的跡象就是流動性空前未有的極速增長，今年這麼大的流動性、這麼集中的投入，這麼多年來還是不多見的。導致全社會上下對通脹的預期，對自己儲蓄的擔憂。最近一個統計，老百姓的儲蓄，包括企業，包括百姓的儲蓄，首次下降。再一個，住房的剛性需求還是在回升。在前幾年，我們很多的媒體也好，經濟學家也好，總是在講狼來了，講這個泡沫一定會出現。包括我們企業家也好、房地產專家也好，都在講，其中提出百日鉅變。這些信號給大家一個預示，就是房地產必然要崩盤，價格一落千丈。從這個就導致了社會觀望情緒，甚至出現抵制買房，把正常存在的剛性需求也終止了。在目前流動性過剩的前提下，大家發現狼沒有來，百日鉅變也沒有發生，大家預期要通脹，唯一保值的就是房子，在這種情況下，出現了小陽春。還有一個，中央政府也好、專家也好、媒體也好，都在說中國經濟率先復甦了。中央政府宣佈保八，媒體也在講，這些信號消除了危機感。原來大家都覺得不確定，經濟崩潰、就業有問題，現在樂觀情緒出現，導致房地產快速回暖。還有一個大的問題，投資需求。實際上中國的投資產品非常少，通脹的預期，讓民眾發現了，企業唯一保值或者升值的將來或者是房產或者物業。

　　這些因素就造成了現在復甦的現象，你說現象也好，說假象也好，但是我想無論如何它不是真正的復甦。我給這個現象下了一個結論，叫偉哥效應，是央行給我們全部發了偉哥，大家吃了後，一夜之間全部興奮了。但是偉哥之後會怎麼樣，我們再探討探討。復甦體現的背後，房地產運營模式，以前宏觀調控提出的問題都沒有去解決。2004年以來國家針對房地產業進行了30多次的調控，提出了許許多多的問題，但是因為金融危機終止調控措施。從另外意義上，說是挽救了房地產業。百日鉅變沒有發生，到底是好是壞，也許我們失去了一次鳳凰櫱盤的機會。在金融危機之後，中央政府出臺的大量政策，幾乎把所有能給的都給了，有幾個政策比較關鍵，一個是20%資本金的問題，還有土地出讓金緩交問題，還有二套房放鬆的問題；還有一個很關鍵的，就是最高法的司法建議，就是對金融危機當中出現的房地產糾紛，不採取強制措施，這也是很重要的一條。實際上挽救了中國的經濟和房地產業，但是我認為也把一場至關重要的改革與機會終止了。

　　第二個觀點，復甦的假象的一個依據。房地產業的形象並沒有有所好轉。我們有一個簡單的統計，房地產業在整個中國社會的形象是負面的。有幾個數字，如果你在百度當中輸入“房地產暴利”，可以檢出27萬篇。北京社會2008年調查，房地產業的誠信程度在全社會是最低的，發生的三鹿奶粉事件食品行業誠信度是倒數第二。昨天任總也講小康雜誌做的調查，對企業也好、商人也好，誠信度比性工作者還要低。從這個就說明房地產行業形象不是很好。中華慈善總會對100個房地產企業進行調查，發現只有8%的民眾對房地產企業比較滿意，除此之外都是評價很低的。調查還顯示只有6成左右的房地產商將商業誠信作為最主要的社會責任活動。四成企業還沒有把這個列入社會責任履行範疇。新浪網進行了一個2000人調查，認為開發商形象是負面的比例高達80.96%。在這種情況下，宏觀調控之前的房地產形象完全是負面的。在這次復甦當中沒有看到任何有所調整的跡象，所以我說復甦掩蓋了一些問題，還是沒有得到真正的解決。

　　第三，房地產創新並沒有出現。從這次復甦看，開發模式也好、營銷模式也好、運營模式也好，都還是守舊的，沒有出現絲毫的創新。從土地供應模式、金融產品，從銷售模式、盈利模式、社會服務以及與消費者的關係，絲毫都沒有變化，都還是宏觀調控以前的模式。當然了，樓盤更大了，也更漂亮了，也更美了，但是原有開發模式與思路都沒有改變，實際上為這個行業下一步的創新造成了很大的阻力。這種模式不改變，也就引誘了新的進入者進來，因為盈利太豐厚了。

　　第三個就想談復甦當中的新的風險。第一，經濟回暖的不確定性。現在也許是我們自己走夜路，自己給自己吹口哨，我們講中國經濟復甦了。但是中國經濟發展是在一個全球化背景下發展，我們是全球化最大的受益者，在全球經濟還在谷底的時候，中國經濟是不是能一枝獨秀，是不是這四萬億的偉哥刺激的我們很興奮，下一步會怎麼樣？所以在這個問題上，經濟回暖有很大的不確定性。給我們房地產下一步發展經濟背景也帶來了極大的不確定性。新的風險，因為現在社會整個產能過剩，房地產業出現了回暖，導致了各種的鯊魚也好、鱷魚也好，各種精英單位作為新的野蠻人闖入，只有這個地方有利益。在這個時候出現地王，拉高地價不計成本，直接推動了房價上升預期、通脹預期，再加上庫存急速下降，開工量不足，就出現了恐慌性購買，怕明天沒有房了。這就造成房價不穩定、不理性的急速上漲，給中央政府對我們行業調控埋下了禍根。改革開放以來，唯一給民營企業開放的領域就是房地產業，為什麼房地產業在福布斯富豪榜這麼多，就是因為只有這個行業給民營開放。再一個，目前大家都在披星戴月，日夜兼程的開工，所有房地產企業都在趕快開工。明年下半年起就會有大量的產品，在這個時候如果經濟回暖不確定性再繼續保持，如果世界經濟再出新的問題，如果央行再出現新的政策，會對房地產市場帶來一個很大的危機。這個時候會帶來新的庫存與資金鍊的問題。鍾偉教授給我講，今年將發生豬肉價格飛速上漲，因為前兩年價格下跌，老百姓不養豬了，但是豬肉還是要吃，今年可能豬肉價格就會急速上漲。我管目前的現象叫“養豬現象”。我給它定義盛世危年，大家都在說好聽的，總得有人說點不好聽的。如果我們那麼樂觀，或者會給自己埋下一個麻煩的伏筆。當政府緩過勁來，整個經濟復甦的時候，要考慮平衡，那個時候政府會再出手，延續終止的調控措施。對這個我們要有思想準備。當然也有好的一面，四萬億投入後，基礎設施、交通能源大幅投入，中國大城市會不斷形成、不斷完善。城市空間會放大，出行的便利，新的建設用地的城市空間會形成，比如舉一個例子，原來北京的大興，所有土地都在升值，所有的土地都得到了大家關注。原來大家都不去，因為交通不便。城市化發展速度，會給我們城市增加無限空間。所以大家不要以為地沒有了，新的土地量出現，會對建築價格產生抑制。舊村改造也是一個大的戰略，將騰出十年發展的用地，這方面大家不用擔心。

　　下一步對房地產業要意識幾個問題，第一，資源短缺將是城市化加速後的重大問題。水、氣、電、交通這些公共產品，一定會成為房地產開發的制約因素。比如原來沒有意識到你建的小區可能沒有水了，地下水限制開採。做房地產不考慮這個，是沒有辦法開發的。南水北調，將給北京市帶來一個巨大發展空間。因為有水了，城市容納量大了，人口可以容納更多了，這使房地產需求更大。但是反過來說，我們去一個將會發生水危機的城市進行開發，那將是一場災難，比如水價不斷上升。防災和安全問題是現在一個重要問題，現在城市災害越來越多，這個將會直接影響房地產開發問題。我們是不是在災難頻發的地區投資，這個要考慮。還有天氣越來越熱，成本越來越上升，這些都要考慮。此外安全問題也提出來了，我們原來以為社會治安很好，現在社會矛盾加劇，城市越來越不安全。在這個時候，房地產提供產品的時候，下一步是它一個支撐的因素，也是一個失敗的因素。要考慮到隨着中國經濟系數增大，現在大概0.496，社會利益衝突越來越尖銳，在這個時候我們房地產企業要防範風險，避免成為矛盾對象。同時社會安全問題將影響房地產產品的提供，更安全、更安靜、更放心的社區規劃是高品質的標誌，所以我們做房地產商從現在規劃，要考慮防災意識，要考慮安全意識。

　　這個結論就是要相信未來，我們從改變看到行業很好的未來。在這兩個結論下，我提出房地產企業再塑造的問題，第一個問題，我們針對剛才講的負面形象來講，我們行業一定要整體企業公民，要勇於承擔社會責任，要改善與社會、與民眾的關係。要塑造善的企業品牌，樹立不作惡的企業形象。現在上海梅都倒掉的這個樓，是一個很壞的形象，是一個作惡的企業。我們要注意品牌再塑造的問題。品牌再塑造當中，我們要做社會的一個進步的領先者。比如社會的節能、安全，這些科技方面我們要採取新的產品、新的設計、新的規劃，做社會進步的引領者，在這個當中找到我們盈利增長點。再一個，改善土地持有、資金獲得、上升預期為模式的經營模式，增強我們的公益性。實際上萬科在四川地震後做了很多工作，但是他們因為驚弓之鳥，不敢再說了。這是改善我們企業形象、行業形象一個極好的機會。

　　總體來看，房地產業針對上面的改變，我們應該提出一個品牌再塑造的概念，如果在這樣的情況下，我想面臨兩三年內有可能到的大的宏觀調控，我們可能不至於再象去年那樣惶惶不可終日。謝謝！