編者按：中國地產的災難在2008年接踵而來，由最初的宏觀調控到西部地震，再到全球金融危機，整個房地產市場在不斷的災難中喘息。由此，《觀點地產》本期雜誌圍繞“熊市中房地產”這個主題做了系列採訪，其中包括再訪施永青先生以及對廣州雲星及福建福晟集團總裁潘偉明先生的專訪。
“我的一個朋友說，自己辛辛苦苦做了十幾年的房地產，掙了30億，去年買了一塊60億的地，今年虧掉30億，他說一夜之間回到解放前。”
當潘偉明用如此現象來表達他對2008年房地產市場直觀認知的時候，2008年的房地產資產縮水對中國房地產業的影響如此清新地呈現在我們面前。很多時候，對於我們這種在書齋裏看市場碼字的媒體人員而言，這種赤裸裸的殘酷現實是很難深切感知的。
對於大多數中國的房地產開發商而言，中國房地產市場從2007年到2008年的拋物線就像一場豪賭。在這場豪賭當中，中國房地產開發商幾乎是集體成為犧牲者。所不同的是，下注多的，也許輸得多，下注少的，也許輸得少。
在大家都面臨輸局的情形之下，未來在哪裏？應該如何贏回來？冬天已經到了，春天在哪裏？整個業界都在尋找答案，儘管這種問題似乎大家都不能給出一個準確的答案。
可能每一個房地產開發商對市場回暖的時間會有一個自己的判斷，潘偉明也有這樣的判斷，他認為市場回暖的時間大概會在2010年左右。而未來的兩年將是房地產開發商最難過的時候，尤其是那些在2006年和2007年大量買地的開發商。索羅斯言：“我什麼都不害怕，不害怕丟錢，但我害怕不確定性。”經濟領域，沒有人有能力準確預測未來，但是潘偉明給我們展示的這份面對困難的淡定以及相信未來的信心從何而來？
自信的預判以及堅定的信心當然不會從天上掉下來。我們所驚訝的是潘偉明自己心中的兩個賬本，一個是自己的賬本，另一個是整個行業的賬本。當兩個賬本在他的口中呈現出來的時候，一個對房地產行業的清晰判斷以及福晟和雲星在困難時期的生意經開始呈現在我們的眼前。也許今天中國地產所要表達的，正是中國地產人心中的那兩個賬本！
以下是觀點地產網對潘偉明的採訪：
關於市場
《觀點地產》：今年的調整，對於廣州市場已經是第二輪調整了，您怎麼看這一輪行業調整？
潘偉明：如果單就房地產來說，我們創業至今15年，一直在房地產行業做，這裏面肯定有一些風浪，也經歷過行業週期的調整。華南房地產市場是中國最為成熟的房地產市場，原因就是我們經歷過週期的考驗。但我的感覺是這一次調控比上世紀90年代初來得更加猛烈。為什麼呢？首先因為上次大家沒有大規模盤地、買地或者說拿地的成本很低。現在很多開發商的困難可能是因為06、07年買了很多高價地。當時市場誘導大家透支未來，最高總價、最高單價的地王成為行業新聞熱點，2007年成為“地王”頻出的一年，也就是說，如果06、07年沒有買地的開發商可能會很舒服。這兩年開發商要堅持正確立場並不容易，堅持自己的節奏，將浮躁與偏執隔離在企業之外似乎已經成為開發商很難完成的任務。
對比兩次調整：雖然04、05年以前的地價還是較低，但太多的開發商背上了06、07這兩年高地價的沉重負擔。94、95年之前的地價更低，也就是說土地佔開發成本是很低的，而且當時雖說房價高，但是樓價跟老百姓收益還沒有跟現在相差那麼遠。問題是為什麼在過去的五年，整個行業又選擇重新1992年到1995年的浮躁與狂熱？
我個人認為2007年10月份全國主要大中城市房價是偏高的。房地產迴歸理性符合正常經濟規律。此輪調整的結果也許就是“三三制”：三分之一企業肯定要倒下，三分之一轉項目，三分之一留下來再進行殘酷的生存競爭。
留下來的三分之一怎麼生存呢？
首先，要善於學習、善於聽話、善於領悟政策。畢竟國家政策是站在整個市場、整個行業的宏觀層面來考慮的。比如說06年國家要求大家不可以做120㎡的戶型，各地解釋還要加1.2倍，就是144㎡。如果當時大家聽國家的話，就做120㎡以下，可能現在市場供應結構的失衡就不會這樣嚴重。所以說聽話的不一定是賺錢最多的人，但是聽話的絕對是最能規避政策風險的人。我們雲星集團、福晟集團一直是聽政策的話，做政策的遵循者與實踐者，恰恰是這種遵循，讓我們今天在市場調整的過程當中有自己的產品優勢。
其次，要有市場敏銳度。萬科為什麼要降價？因為他要自救。其實降價對大企業的損害最大，如果大開發商在全國有1500萬平方米的房子在建或是準備建，一平方降1000，就是降150億，如果降2000元，就不見了300億，所以損失最大的是年開工面積比較大的公司。但是萬科“壯士斷臂”，率先降了，這是因為他們本能的對市場有敏感的嗅覺，做出了正確的選擇。
第三，就是要儘量少犯錯誤。06、07年拿地比較少的公司，包袱少、壓力輕、歷史負擔不重。面對本輪樓市寒流，開發商開始露出真實家底，誰負擔少壓力輕、誰手中有糧身上有衣、誰在玩裸泳開始呈現。2008年，全行業的困難顯現，雲星集團、福晟集團之所以現在還能保持良好的基本面，核心原因就是我們去年拿地較少，高價地少。不是說沒有，而是相對其他開發商而言，我們在去年犯錯較少。2007年在長沙，地價一超過我們的預測，我們就馬上從拍賣會上撤出。儘管在那幾塊高價地塊上我們做了很多前期工作，有很多的不捨。正是因為這種恰當時候的剎車與慾望控制，才有今日的淡定與從容。
第四，地震波及較小的公司。在國家西部大開發的號角下，特別是“成—渝綜合配套改革試驗區”成立後，業內很多公司都湧向西部，甚至有人開始在成都等地屯地。西部市場本身房地產泡沫較少，調整風暴下房價下調空間不會很大，但地震發生後，大家根本不買房了，這就不再是降價的問題。所以在成都拿地的開發商就必須調派其他兵團來支持成都。粵派開發商大多看好成都的西部龍頭地位，看好是因為國家在西部大建設。另外就是以前很多西藏人去成都買房，現在這一切要重現尚需時日。
2008年，調控讓殘酷的現實提早爆發了，所以我認為開發商將面臨“三三制”分流，三分之一會倒閉，三分之一改制改行，三分之一留下來。也許很多人的預測比我更悲觀，但基於對中國經濟基本面的看好，以及我國民營企業獨特的生存自救能力，我還是認為“三三制”分流的可能性大些，我對整個後市持謹慎樂觀的態度。
《觀點地產》：可能很多開發商都在考慮一個問題，怎麼才能讓自己不倒閉？雲星和福晟是怎麼考慮的？
潘偉明：我們肯定要成為不倒閉的三分之一，怎麼做呢？首先是控制成本。在目前的困難面前，更要牢抓“開源節流”。一定要從成本當中擠出利潤來，所以第一我們就是要控制成本費用。
第二是加強項目管理，加快銷售回款力度。我們將現有全國各地項目鞏固好，包括廣州、福州、南寧、長沙等地方的項目鞏固。在鞏固過程中我們也“有保有放”，所以我們8月份的工程也進行了一些調整，有市場前景的、價位沒有那麼高的、戶型有優勢的我們就加大力度生產，有一些原來設計有160、190平方米大戶型的，這些就放慢速度。
第三，控制節奏、把握節奏。我們原來想今年拿地的，就暫時不拿地，以盤活現有項目為主。我們希望今年成都項目也可以動工，但是現在來看，肯定還不是動工的最好時機，這也是有保有放。
第四，最關鍵的是抓員工的思想，我今年6月份、8月份跟員工上課的時候說還是深秋，真正的冬天還沒有到來。當時還不知道會有世界金融危機，所以，在培訓的時候我說是深秋，還不到冬天。當時我感覺8月份肯定不是最殘酷的，雖然整個行業拼命降價但還是賣不出去，引起很多企業倒閉。房地產的殘酷過了9月份金融危機之後慢慢才出現。我們在危機意識這塊，始終保持清醒的頭腦，全體員工羣策羣力，目標一致，克服困難。
第五，本身我們還具備產品結構上面的優勢：自從93年，94年之後，我們拒絕誘惑，不做別墅樓盤，也不做商業地產。當時很多人不理解，尤其是04、05年的時候，別墅與商業地產利潤較住宅為高，但是我抵制住了誘惑，沒有做就規避了很大的風險。當前寒冬情況下：在市區中心的項目我降價就能賣出去，如果在郊外做一個大盤別墅的話，現在一調控就賣不出去。因為我們產品結構的優勢使我們目前項目以及集團都處於一個良好的基本面運行。項目歷史包袱不重，我們能輕裝上陣、能急行軍、能突破困局。
我們目前所有項目都在一環、二環、三環，沒有去郊外做大盤，而是以做中小項目為主，包括100畝、50畝、20萬平方米等。我們一直控制規模，把握好節奏。做企業，節奏兩字很關鍵。
活下來就是勝利，我們在具體實施上是必須“四保”：保開盤的項目、保現金流、保員工工資、保銀行貸款。我們在福州有一個項目“錢隆學府”，8月31號開盤，當天就賣了200多套，而且我們當時開盤是採取搖號進行的，旺銷的原因首先是我們的品牌優勢，其次是產品結構預先調整，全部做30-60平方米，都是小戶型。我們現在還發現一個問題，調控環境下仍然是小戶型好賣，低樓層好賣。
《觀點地產》：為什麼呢？
潘偉明：分層定價帶來總價變化。以6000元/㎡為界，過了10層就是6100元/㎡了，8層可能是5700元/㎡，樓層越低價格也越低，所以10層以下好賣，10層以上不好賣。小戶型比中戶型好賣，中戶型比大戶型好賣，大戶型基本賣不動。
我們研發團隊有十幾個人，我讓他們拼命研究中小戶型，我說我們以後把30到45平方米做成一房一廳；50到60平方米做到兩房兩廳、兩房一廳，功能要多；80-90要做成三房兩廳。明後年中小戶型還會在國內盛行一段時間，加大戶型研究開發，別人公攤率是20%，我們是12%，這樣就多了8%的使用率。別人80-90平方米才做兩房一廳，我們可以做三房兩廳，包括我們福州有一個樓盤，70多平方米賣的，可用面積是130多平方米，是一個複式。
如果現在都是120平方米公攤，都是同樣樓價，同樣成本，絕對走不出困境。只有想別人沒有想到的，做別人沒有做的才能走出困境。
不要怨天，不要怨地，要想辦法去適應。現在行業的困難是客觀存在的，這場暴風雨遲早要來，來得早比來得晚要好。來得早至少還有一部分企業具備自救的能力，再晚來一年，很難想像有哪家房地產企業沒有被裹脅進去。但是再難也沒有紅軍二萬五千里長徵這麼難，再苦都沒有紅軍二萬五千里長徵那麼苦。我現在要求我們團隊還要保持高昂的激情去面對、融入這個市場變化，要適應中央政策，不可以跟中央政策對抗，對抗得多，困難更多，對抗多了，大家心情就不好。因此，總的來說我們比其他很多公司輕鬆。但也不是沒有困難，當前形勢下，信心比貨幣與黃金更重要。很多開發商欠款較多，但是農民工工資必須要有保障的。供應商手頭也有錢，但是擔心開發企業倒下去，禍及自身。現在整個市場最棘手的還是恐慌心理的蔓延。關於宏觀調控以及未來
《觀點地產》：您覺得房地產現在是在救市嗎？
潘偉明：現在不是在救房市，也不是在救開發商，是在救經濟，但太遲了。如果06、07年就出臺這些政策，那麼對中小企業是有好處的。廣東、浙江一帶的中小企業06、07年就已經出現問題，隨着人民幣對美元的匯率由8.28元下跌到7元，等於那些中小企業的利潤都沒有15%。製造業的利潤是沒有15%的，玩具廠的利潤也沒有15%。原材料價格進一步上漲，中小企業面臨多重困局。問題還包括貸款難，銀行樂意錦上添花，不願意雪中送炭。銀行更願意找大企業，像中石油等要貸款絕對沒有問題，因為是國家買單。但中小企業貸50萬銀行都會認為有風險，而且都往外邊堆。現在說救經濟市，這對於中國的中小企業來說太遲，如果06、07年救的話就不同。
《新勞動法出臺》要考慮企業的承受與適應時間，需要一個過程，不能好心辦壞事。中國企業的稅收太重，而且現在國家還沒有說要救房地產。上一次10月20號出臺的安居工程。這10條有關房地產的只是保障性住房，像經濟適用房，廉租房等，這些反而是對房地產商品房市場是一個衝擊，這10條一出來，房地產上市公司的股價全部下跌了。
《觀點地產》：假如說按照潘總的看法，這個冬天會持續多久？
潘偉明：明年、後年應該還會是冬天，很多人看國家調控，但就是不調控都會出現問題，因為2006、2007年大家屯地太多。2008、2009、2010年必定市場投放增量放大。我手頭數據顯示，今年全國大中城市供應量比需求量大概是3：1，譬如說廣州、長沙兩地市場供應量都倍數於市場消化量。
福州去年賣600萬平方米，今年賣150萬平方米，今年的大量供應量是去年開工的，再加上今年的開工量，沒有賣完就轉到明年了，明年的市場供應量還會量增。實際上還是市場供求、價格槓桿的關係。我意思是08、09年肯定不行的，2010可以站得住腳就不錯了。為什麼說2010好了呢？因為08年開發商不敢拿地，09年也不敢，2010年出來可銷面積就少了。那個時候大家開始感覺不對勁，會覺得如果再不買房子的話，以後有錢也買不到房子。到了2010年大家就出手了，或許房價不一定上漲，但是成交量肯定會上去，不像現在沒有成交量。事實上我們計劃生育跟房地產供應量一樣，毛澤東鼓勵大家不斷生，一下子量太多，後來控制了，老齡化的問題就出來了。
《觀點地產》：按照這樣下去，06、07年買的地就虧本。
潘偉明：正因為如此加速了三分之一開發商死掉。有一些寧願虧一點就賣項目。我有一個朋友說，做了十幾年房地產，賺了30億，去年買一塊地60億，虧掉30億，他說一下子回到解放前。但是這沒有辦法，畢竟市場就是這麼殘酷。問題是今天很殘酷，明天可能更殘酷。
《觀點地產》：現在很多大公司就是06、07年的地先不做。
潘偉明：他們是沒有辦法。因為他們一旦做的話，評估起來資產就縮水了。
《觀點地產》：可能到2010年時候才做？
潘偉明：那利息就成為無法承擔之痛。我們福州樓盤旁有一塊地，拍出去是27億，我們房子賣6000元/㎡左右，他們樓面價7500元/㎡，起拍是9個億，他們拍到的價錢是27億，按年計算，他們的利息就要近3億。如果放三年、四年就是十幾億，如何才能運作下去，難度已經不亞於哥德巴赫猜想。
大公司為什麼不開發那些地？是因為他們是上市公司，擔心做進去整個資產表就不行了。假如成本是15000元/㎡，賣一平方米才8000元，還沒有賣就虧7000，賣了10萬平方米，就虧7億了。為什麼拼命降？就是消化04、05年的存量，包括萬科也還在消化那些。降了他們還有利潤，有利潤之後，股民就相信他們，06、07年拍的地才能維持。因為04、05年項目的土地成本較低，可以拿04、05年的利潤來填06、07年所砸下的窟窿。
《觀點地產》：現在很多人懷疑4萬億的作用到底有多大？
潘偉明：4萬億可能不夠，現在地方上都在出錢，都在報大型項目。關鍵是銀行，銀行是否將錢放出來？4萬億國家基礎建設對於房地產而言，會將城市距離拉近，對城市是好的，像98年一樣，朱鎔基總理說每天拿幾百億搞基礎建設，這也是對的，像搞鐵路建設：武廣高速鐵路，武漢到廣州，可能只需要3~4小時，武漢到長沙一個半小時，長沙到廣州兩個小時，這樣對城市發展、城市羣、區域經濟發展、產業分工本身是有好處的。隨着城市之間關係的變化、城市以及區域城市之間的空間變化會給房地產行業帶來新調整變化。
以前國家的錢不是重點投，只投一部分，現在是全部投進去。福州到上海也是4.5小時，福州到深圳要建高速鐵路，以後福州到深圳就很近了。福州跟臺灣就是三通，這些都是對經濟有利的，但是對經濟也不是一天兩天能夠起作用，所以中後期會比較好，經濟回升對房地產來說是好消息。
《觀點地產》：會不會有一個急劇上升的過程？
潘偉明：肯定會有上升，但是也需要一個過程。
《觀點地產》：有沒有急劇上升？
潘偉明：短期內是沒有的。本輪調控前有些城市項目房價像坐過山車一樣，買房子的人在那種情況下很難保持理性，都拼命追漲。去年開發商敢於每平米上漲3000、5000元，現在還有誰敢每平米再漲2000、3000？包括某些開發商在東莞、深圳的房子也曾一夜之間上漲2000-3000元。如同上世紀93、95年的房價急劇上升，調整後到06、07年又再出現急劇上升，十年一週期，要再出現這種急劇上漲的火箭速度，起碼5-10年內不會再現。可以說我們不會同時踏進同一條河流，但是10年之後，我們也許又會犯同樣的錯誤，可能又有新一批開發商來了。
按照我說，只要是中國沒有戰爭，沒有重大災害，房地產行業的前景肯定是好的。