保守估計，熱錢為房地產開發商提供開發融資的年收益率至少在30%以上。

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　　進入2008年之後，廣大中小房地產開發商的日子越來越難過。中國政府針對房地產行業的宏觀調控，與應對通貨膨脹壓力的從緊貨幣政策疊加在一起，導致中小房地產商的資金鍊瀕臨斷裂。在開發商與潛在購房者針對房價的博弈中，備受流動性困擾的開發商可能最終繳械。

　　自2003年以來的針對房地產行業的宏觀調控，經歷了三個階段。在2005年之前，政府主要通過收緊土地與信貸兩道閘門的手段來進行調控，從而造成房地產供給的收緊，最終推動了房價的進一步上漲，這與宏觀調控的初衷南轅北轍。在2006年，政府開始針對購房者實施信貸與稅收政策，目標是壓縮購房需求。從2007年起，政府開始同時在供給與需求兩方面做文章。在供給方面，注重提供從廉租房、經濟適用房、兩限房、中小戶型商品房到商品房的無縫聯結，改善住房供給結構。在需求方面，進一步通過緊縮信貸來壓縮投資需求。

　　從2007年下半年起，由於消費者物價指數加速上漲，中國政府開始把控制通貨膨脹作為宏觀調控的首要任務。由於緊縮性貨幣政策是抑制通貨膨脹的傳統有效工具，中國人民銀行開始頻繁地使用上調法定存款準備金率、提高人民幣存貸款利率、加大央票發行力度和實施貸款數量管理等貨幣政策工具來抑制總需求。而房地產行業作為一個對銀行信貸依賴型很強的行業，無疑將首當其衝地承受緊縮性貨幣政策的衝擊。

　　到2007年底，房地產開發商的資金鍊開始全面趨緊，主要原因包括四個方面：

　　第一，受到深圳等城市房價顯著下跌影響，中國大城市的購房者對房價未來走向的預期發生變化，很多購房者認為房價不會繼續上升，未來甚至可能下跌。因此，投資型購房行為已經嚴重萎縮，而很多自主型購房者也選擇了觀望。購房需求的下降使得開發商通過銷售期房來獲得融資的渠道被堵塞；

　　第二，受央行上調法定存款準備金率影響，商業銀行的超額準備金率大幅下降，再加上央行對貸款的數量控制從季度改為月度，目前商業銀行的可貸資金數量開始下降。隨着人民幣存貸款利率的提高，信貸資金成本大幅上升。以上兩個因素決定了，房地產商，尤其是中小房地產商，能夠獲得的銀行信貸數量顯著下降，資金成本顯著上升；

　　第三，從2007年10月開始，證監會事實上停止了對房地產企業在A股市場上市的審核。A股市場融資大門對房地產商關閉了。此外，受次貸危機影響，香港股市從2007年下半年開始大幅下挫，市場交投慘淡。2008年3月，廣州恒大地產由於市場認購不足，被迫中止在聯交所的上市計劃。2008年6月，河南建業在慘淡的香港市場強行上市，但最終招股價不得不定在招股價區間的底端，融資規模從計劃的80億港幣縮水至13.75億港幣。恒大上市受挫和建業廉價上市的案例充分說明，在最近一段時期內，內地房地產商到香港上市之路越來越窄。

　　第四，從2006年開始，中國政府已經開始規範外資和外國居民對中國房地產行業的投資。在2007年10月修訂的《外商投資企業產業指導目錄》中，更是將房地產行業的外商投資全部列為“限制”類。外資通過正規渠道投資中國房地產行業的機會越來越少了。

　　從以上四個層面分析，2008年中國的房地產投資不容樂觀。然而，事實總是讓經濟學家們大跌眼鏡。國家發改委公佈的2008年第1季度房地產市場運行報告顯示，今年第1季度全國房地產開發完成投資3544億元，同比增長26.9%，增幅比去年同期加快6.7個百分點，高於同期固定資產投資增幅1.6個百分點。房地產投資明顯出現了反彈。

　　如何解釋在銀行資金趨緊、上市融資趨緊、外商正規投資趨緊情況下，中國房地產開發投資不降反升的奇特現象呢？

　　熱錢的話題是當前中國宏觀經濟中的焦點問題。儘管在熱錢的定義、熱錢規模的估算方面存在很大爭議，但是當前熱錢加速流入中國，則是不爭的事實。問題在於，自2007年10月以來，股市大幅下跌，房地產市場陷入停頓，規模巨大的熱錢究竟流向了何方？

　　從目前來看，熱錢至少去了兩個地方。首先，在全球金融市場哀鴻遍野，跌跌不休的背景下，熱錢僅僅以銀行存款形式停留在銀行賬戶上，就能獲得大約12％左右的無風險年度收益率（利差加匯差），這樣的收益率已經相當不錯了。因此，目前有大量熱錢以人民幣存款形式存在，並時刻對中國資本市場虎視眈眈；其次，有證據表明，熱錢已經介入到中國沿海一帶的民間借貸市場，為大量不能獲得貸款的中小企業——尤其是中小房地產開發商，提供生產運營資金。

　　熱錢為房地產開發商的融資方式，既包括直接的信貸方式，也包括持股項目公司進行合作開發，還包括建立在回購協議基礎上的假股權真債券方式。保守估計，熱錢為房地產開發商提供開發融資的年收益率至少在30％以上。