由觀點地產機構、第一財經日報、全國工商聯房地產商會、搜狐網、焦點房地產網聯合主辦的2008年博鰲房地產論壇於6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年 大變局下中國房地產新契機”。觀點地產網作為博鰲房地產論壇官方網站，對會議進行獨家全程網絡直播。以下為6月5日上午“2008中國資本論壇”實錄。
2008中國資本論壇：自救與自贖，錢從哪裏來？
主持人(宋娜)：謝謝胡總。其實我們發現今天中國地產企業特別關注上市。大家都把上市作為自己企業的目標。但是2008年中國地產企業上市的步伐顯然不是很順利。但從另一個層面來講上市的最終目的是搭建一個資本平臺，而2008年，我們遇到最大的問題可能就是錢從哪裏來的問題。接下來我們將有一個專題對話暨2008中國資本論壇。
有請以下對話嘉賓：永安信(北京)資產管理有限公司董事長喬志傑；
清華大學經濟管理學院公司金融教授、博士生導師、金融系副主任朱武祥；
著名經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉；
德意志銀行董事袁浩；
鑫苑(中國)置業有限公司董事長張勇；
宏夢卡通CEO王敬。
喬志傑：主持人剛才的開場白就給我們定了調，我和在座的大家一樣，通過這樣的機會我們才坐到一起。為了大家更熟悉臺上的嘉賓，請一人一句話介紹一下自己。
王敬：我是宏夢卡通的，我叫王敬。
張勇：我是來自鑫苑地產的張勇。
袁浩：德意志銀行香港分行投融資部的袁浩。
朱武祥：大家好，我是來自清華大學經濟管理學院公司的博士生導師。
鍾偉：大家好，我是北京師範大學的老師鍾偉。
喬志傑：朱教授剛才演講的時候我使勁想鼓掌贊成，最重要的是房地產企業未來自救的問題。畢竟走到今天，所有房地產開發商包括這次報名參加會議的人做一個簡單的瞭解，大家的眼光是關注着金融，它最簡單的前景是2008年房地產行業缺錢，這是最根本的08年現狀。但是它是由於很多變化造成的，比如市場銷量的下降、市場變化趨於平穩、信貸緊縮，我們先跟嘉賓討論這樣一個話題：2008年出現缺錢的現象。第二個問題出現這種現象是是正常的嗎？還會繼續下去嗎？我們先就宏觀上的房地產金融現狀、原因、未來發展趨勢談一下。
永安信（北京）資產管理有限公司董事長：喬志傑
鍾偉：第一、目前房地產企業並不是缺錢，市場缺的是人氣，也就是銷售在急劇的下降，這兩者之間形成了非常大的反差，導致了2008年開發商面對着至少萎縮了40-50%的需求，現在不是面臨缺錢的問題，而是缺少需求。
著名經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任：鍾偉
第二、為什麼形成這樣一個趨勢？開發商在2006年下半年至2007年上半年價格的提升是一個方面的原因，另外媒體的報道也是難辭其咎的，因為鋪天蓋地的說房價會跌。這幾個因素導致了市場的調整，這是我想說的第二點。
第三、開發商並不是沒有自救的措施，但是2003年、2004年的時候並沒有引起重視，我們仍然在討論上市及討論怎麼做股權、私募、信託，怎麼和其他的方式合作，怎麼從一線到二線，怎麼加快開發節奏，所有這些問題都在03、04年討論過，事後也都被證明沒有很大的意義。
第四、既然市場狀況如此，開發商不妨仔細靜下心來考慮，在所有土地儲備當中哪些儲備是最值錢的，哪些項目是比較穩定的，在項目策劃中怎麼使自己的項目比其他的開發商有更明顯的上漲，在供應鏈方面能不能比其他開發商做更好的供應鏈管理，因為房地產是系統集成、財富戰略非常高的行業，我們怎麼請一個好的財務官或設計工程師，這個可能要切合實際得多。
喬志傑：實際上房地產開發企業是一個缺錢，但行業並不是缺錢的行業，我認為資金的使用和結構產生了不合理性，導致了開發企業缺錢。與其我們拼命想一些方法找錢，不如靜下來思考調整，這兩個觀點我是非常贊成的。接下來請朱博士談談。
朱武祥：企業是不是錢少？一個方面是由於國家政策、房地產開發模式極大改變，這是一個大的改變。二是外面的環境購買慾望受到了影響，包括銀行的按揭，需求一旦得到抑制以後金融必然受到影響，金融是趨利避害，沒有哪個是雪中送炭的，解決錢的核心還是解決市場的問題。如果要說缺錢的話哪個行業都缺錢，但一說到創業板，現在的投資公司比飯館還多？缺錢嗎？不缺，我覺得核心概念還是市場，政府要想穩定房地產市場從需求開始，錢都在那兒等着，只要一開閘，也許到明年情況就不一樣了。
清華大學經濟管理學院公司金融教授、博士生導師、金融系副主任：朱武祥
喬志傑：今天談到一個很重要的話題，我為銀行說句話，銀行的錢不是跟着需求走的，不是因為你需要錢就給你錢，銀行要謀求自身的產品發展，在這樣一種狀況下如果你是因為進入了困境，是因為你的錢出現問題了才找銀行借錢，難度是非常大的。這一塊也非常重要。真的面對借錢的時候，就不要在自己已經很缺錢的時候借錢了，我堅決贊成銀行只能錦上添花不能雪中送炭，我曾經做過一次討論，我很堅定的認為錢不是完全跟需求掛鉤，如果完全跟需求掛鉤就是慈善機構了，一定是因為他能還得起你再貸給他，大家融資的時候一定要考慮這個因素，2008年不是一個借錢的好時機。
嘉賓：我們對中國的房地產市場是看好的，我們銀行有房地產基金，做了私募、也做過貸款、也做過房地產項目，幫助房地產企業上市。
關於企業融資問題，市場上缺錢嗎？不缺錢。從兩個方面來看：從國際資本市場來看，國際資本市場由於美國的次貸危機影響很大，我是前兩年幫助國內一些企業到美國做私募，錢很好融，只要有好的項目、高的回報那些基金追着你要，所有的這些基金都很有錢，他們的收益也好，他們從很多銀行拿到錢，錢很容易拿。但去年下半年開始環境就變化了，很明顯，上半年我們給企業做私募的時候把項目私募書推出去以後，不到兩個星期就能招到，非常踊躍；下半年以後把一個很好的項目推出去，要融5個億，2個億不行換3個億，就是一個階段一個階段的。很多基金因為市場的影響關閉，他們自己就不好。
從國內資本市場來看，國內資本市場去年受影響很大，國內市場不是特別好，也變得很多。但是國內也不缺錢，投資公司很多，很多投資公司有錢但找不到好的項目。另外，國內的情況是宏觀調控銀行的準備金率，我覺得央行可能還要提高準備金，特別是中小企業的資金非常緊缺，準備金提高他們受到的影響特別大。外匯儲備、人民幣升值都受影響，我覺得銀行調整的力度會很大，但是調整準備金率可能還有一、兩次。
上市來說，對於房地產企業上市我們很有信心的，我們給深圳一家房地產企業做上市，時機把握好，時機是上市非常關鍵的一環，只要企業家以平和的態度抓住市場的調整，我覺得沒有困難。我對房地產企業上市還是持樂觀的態度，從長期來看我們非常看好，我們對中國的房地產市場是看好的。
喬志傑：我問一個問題，你剛才談了那麼多是你對中國房地產企業充滿信心，對中國房地產企業境外資本的運作同樣充滿信心，但現在困惑地產商的是現金流問題，我就想關注一點，你現階段會關注什麼類型的房地產開發企業？
嘉賓：價格要好，要有核心競爭力。
喬志傑：最好的一條是什麼？
嘉賓：房地產開發商的增長潛力很大。
喬志傑：在座的開發商聽到了吧，你一定把前景描述漂亮了，把報告寫的非常有前景，我正在教你們經驗，回去記住了，瑞銀是代表着一系列歐美銀行的理念，他們看重公司的成長。公司的成長來自於你對自己的信心、你對自己未來的描述和追求，這些往往是外資感興趣的。
接下來請德意志銀行的袁浩先生給我們介紹一下他對中國房地產未來的看法。
袁浩：我稍微補充一下，投資銀行也好、外資基金也好，我們在房地產方面的優勢很小，比較大的優勢是基金，昨天陳啓宗先生也提到了，他看到了很多外資銀行、基金進入中國房地產行業，他認為這些基金、外資銀行跟你合作的時候不能提供很高的技術含量，這個問題作為外資銀行來說是一個挑戰，同時外資銀行還有另外一個挑戰，就是進入一個他不熟悉的市場。好在房地產行業跟資金或資本的密切關係是不容改變的，房地產行業在長遠一定是資金密集型的，所以外資銀行給了這些基金一個機會，特別是在市場不太好的時候給了大家很好的機會。剛才朱教授提到了很多錢只會錦上添花，不會雪中送炭。我也跟大家提一下，各位發展商準備上市或準備未來上市的，如果你的同行包括我的一些同事向你們推廣他的包裝能力如何強、市場推廣能力如何強的時候，你問他們一句話“你們能不能做到雪中送炭，能不能在我們最需要資金和戰略伙伴的時候跟我們綁在一起。”
德意志銀行董事：袁浩
提到缺錢的問題，我不知道在座各位是不是缺錢，但我感覺市場是不缺錢，你們不缺錢、我們也不缺錢，如果外資銀行不缺錢為什麼他們找到了中國投資公司、新加坡的公司注入資本金引入戰略合作伙伴，如果不缺錢的話為什麼這麼做？我可以說外資銀行也是缺錢的，整個市場狀況下也是缺錢的。我個人認為現在房地產的市場狀況不能僅僅從中國市場本身來看，應該是從一個國際大環境來看，正因為房地產行業跟資金、資本有很密切的關係，尤其是在當前全球化非常緊密的大環境下，和國際資本市場是不可分割的，尤其美國出現了金融危機，不僅僅是次貸的危機，次按危機僅僅是一個發起點，我在美國工作多年目睹了一部分房地產業的下滑和次貸危機，我個人認為不僅僅是次貸危機，它可能會擴大到更廣泛或更深的調整，就是危機。這與美國美聯署保持的政策以及全球定價過低、信用市場過於寬鬆造成的局面，大家可以回顧一下1997年金融危機到後來美國出現了股票泡沫，後來又轉到了房地產泡沫，一個泡沫比一個泡沫大，我相信這次危機的調整在現在看來可能會比很多人包括我自己以前預想的深一些，從廣度上廣一些。這很明顯體現到了房地產市場，我們在宏觀調控的想法上一定程度跟國際金融環境有很大關係。
從房地產資本市場可以看到，很多房地產上市公司的股票包括大陸房地產上市公司的股票從去年9、10月份到今年3、4月份有了大幅度提高。很多大房地產公司在香港的高息債，他們的收益率有的達到了20%，有的達到了30%。這一調整反應了什麼呢？反應了資本市場、信用市場對整個國際環境包括中國房地產市場風險的認識、重新定價。這個重新定價的過程可能會花很多時間，昨天談到了拐點，拐點是一個過程，我今天提出這些想法是希望對今天的環境市場有比較清醒的認識，這樣你才能在未來的市場中調整戰略，把自己的戰略準備好，在什麼樣的時間下把自己的企業調整好，在什麼樣的時間下等機會來的時候你還可以抓住。
我早上聽朱教授講到融資方面，我完全同意朱教授的一個觀點，我覺得很多專家研討或業界人士有機會多向政府部門或主管部門做一些呼籲，我覺得在中國房地產市場有些區域大家看到不正常的現象，不正常的現象可能是要靠資本市場解決，比如房地產是資金密集很強的行業，同時是很長期性的。看美國的特點，美國房地產的特點主要是建住宅的，在債券方面叫GES，很多房地產企業能夠通過債券GES拿到貸款是很長期的，可能是五年、十年，在中國還沒有看到這樣的工具。在這種情況下怎麼要求房地產商有長遠的觀點、長遠的戰略，這是一個很大的難題。也很容易引起資金的浮躁，就是追求比較短期的利益，造成市場的大波動。監管機構也處在很尷尬的位置，市場反應沒有那麼快，很多信息不會在剛開始的時候反應那麼快，那麼必然引起大起大落。
在現有情況下房地產企業有什麼辦法拓寬自己的渠道呢？不外乎幾點：一、考慮把自己的資本或項目拿出來出售；二、找一些戰略合作伙伴，戰略合作伙伴包括銀行、信用公司、外資銀行、基金，也可能是競爭者、投行，這不外乎一個辦法，至少在一定時間內可以對資金週轉有一定的幫助。公開市場方面，上市確實是一個渠道、辦法。我們看到的上市情況是這樣的，在香港上市的公司挑戰性比較強，可能調整時間更長一些，我覺得挑戰性還是比較強的，時間準備的長一些。
最後給大家打打氣，我是第一次到博鰲房地產論壇，感覺我們好像比較沉悶。房地產從長遠來說肯定是一個朝陽，它隨着國家的經濟發展、國民收入提高行業本身會逐漸擴大，房地產長期是會增值的，短期必然會波動，這種波動也為創造了一些機會，為大家創造了調整。
喬志傑：我聽到的第一個觀點是缺錢的問題不僅是中國，實際上全世界都有這種現象。前兩天在香港一個報社他們明確提出往回收，收多少算多少，這樣有一個更加可怕的現象，不僅是國內的地產行業缺錢，國際行業也缺錢，不過我贊同後邊的觀點，我想說兩句：第一、中國房地產行業現在有點被妖魔化了，其實我們想想很正常，一個行業有一段發瘋的時候不冷靜是不可能的，如果2008年真的延續2007年的情況，那真的是瘋了，我們的變化不外乎產業結構會變，我們將近有6萬家開發商，會變的只有2萬家。我回憶一下，我知道中國的汽車製造商有2200家，彩色電視製造企業也有2000多家，這兩個行業最健康的。房地產2008年這一波更多思考的是生存，能在這一次動盪中生存下來那就是輝煌和光明的未來了。我們把這個觀點提出來，這兩位嘉賓也代表了境外投資人的心態，站在世界的角度你們要堅信中國仍然是他們最看好的方向。前段時間我們曾經擔心印度、越南，後來越南出問題了，印度證券也不是很好了，中國還是他們最關注的，所有的開發商堅信只要你走過這一輪就沒有問題。
現在所有的開發商都在關注怎麼拼命做地、做資源的時候，把大量的精力放到了突破上，我說這是開發商非常聰明的做法，先把資本打開。我開玩笑這幾年有人天天借錢，但是沒有製造有錢的工具，鑫苑最大的成功是大家都沒有的時候他獲得了工具，資本上市不單純是融資，鑫苑給所有開發商做了一個榜樣，在思考其他發展的時候不要忘記資本市場的發展，這裏請張總就您的成功談一談，您覺得最成功的地方在哪裏？經過兩三年的時間我想還是有些教訓的，提醒大家教訓是什麼。
張勇：過去幾年這個行業是不正常的，沒有一個商場會讓消費者幾天幾夜排隊買過，過去三五年不管是一線城市還是二線城市，排隊買商品的現象在現在市場環境下是非常不正常的。我認為原因是沒有有效的供應體系，或供應的目標市場不充足造成土地原材料不充足，帶來了市場嚴重失衡，這是我講的第一個問題。80年代我們做了生產要素價格；90年代解決了資本市場、股票市場的建立，當然股權分置改革沒有徹底完成，最近幾年完成以後股票會走向正常；但土地要素還沒有健康有效解決，這是土地行業出問題的根本所在，如果這個問題不解決，不僅是房地產行業的健康發展，甚至會給國民經濟健康發展帶來很多影響。比如今天的通貨膨脹，我個人認為它有很多因素或者有些方面是由於土地成本擴大和商務成本所帶來的，包括生活中由於土地要素問題的存在導致通貨膨脹，土地要素如果不解決對行業的發展和國家經濟發展的不利因素更多一些，這是我的一點看法。借論壇這個機會提出我個人的觀點。
鑫苑（中國）置業有限公司董事長：張勇
作為一個項目公司，我覺得就把項目當生意做，如何把項目開好、賣好、賣完、安全的度過，不要讓銀行強制性的政策把項目賣掉，把項目當生意活，一單就是一單，此一時彼一時，過去生意不好那是過去了，今天生意我要保證不賠錢而且還賺錢，如果公司能夠這樣做可以度過調整。
關於上市，上市是要做企業，做企業就要考慮持續性經營、持續性盈利意義商業模式、戰略和宏觀大背景下的房地產市場有效結合，你是做企業，做企業和做生意有本身的區別，在未來十年、五年的行業發展格局下怎麼定位自己，所謂的投行、資本投資者不會找非連續性經營的企業，當然我們知道能上市的企業非常少，一萬多家企業中把這點想清楚，你是想做企業還是想做生意，在未來的調整中如果你能把自己為兩三年的盈虧掌控好，你就堅持、努力，實在不行就把項目的土地賣掉，這也不失為一個戰略。作為公司來講有戰略擴張、戰略收縮、戰略推出，基本上有幾個策略，我想每個公司針對策略做出自己的選擇，在此期間把這個問題想清楚就可以了。至於缺不缺錢每個公司有自己的實際情況，很難講。
喬志傑：張總把最保密的東西說出來了。
喬志傑：記住一句話，如果做上市一定要有做企業的平臺，因為我們在這個市場上這麼多年，資本市場最終看重的是企業素質。王敬先生所在行業跟房地產沒什麼關聯，我們聽聽他對房地產認識的看法？
王敬：我不是住宅建築裏的人士，今天我想講的是從企業戰略角度上看金融，融資的策略和企業的戰略應該有所關聯，離開了戰略談融資策略還是相對片面的。通常做生意的組合是什麼？我舉一個例子供大家參考，我這兩天聽了關於缺錢的說法和地產裏的講法。
宏夢卡通CEO：王敬
中國有兩家企業，一個是國美、一個是蘇寧。這兩家公司目前看來他們的行業可能好一些，因為我以前做的企業是零售企業，零售企業是一個現金流特別豐富的企業，是特別富裕的企業，像沃爾瑪一年3000億的銷售額，供應商達到的就是300億的額，再加上其他的就非常可觀，前段時間想做銀行沒有通過。我們現在看到全世界的，我觀察到做零售和地產之間有一個關係，國美、蘇寧可能更遠一點，除了做商業地產之外又進入了住宅地產。(和黃)定位是一家地產公司，但他的現金流比較強大，可以支撐它。一個大企業從業務組合角度講，昨天恆隆集團陳總講的，相信他們也有很大的現金流，因為他們做的項目是需要很強的現金流的支持。
不從業務組合的角度看通常看一下產品組合，過去總喊增值的模式，土地增值的模式可能是比較大的，包括管理輕資產的模式、零庫存的模式，我覺得都是在產品模式上的選擇，在企業家裏這也是很重要的。我過去在華潤管零售的時候，我們一年的租賃物業也非常高，租賃物業和住宅曲線上的平衡也是一個好的策略模式。你考慮公司策略的時候公司戰略一定要清楚，從產品組合到單個產品到做什麼產品，還有更好的辦法，如果自己並不是一個很好的開發商，我覺得在美國土地開發格局裏主要是由專業開發商、商業地產管理者來組成的，事實上在美國有很多的成熟市場是由很少的特大企業幹這一切的，我是投資人、又是開發商然後又有金融衍生工具，這是很少的。如果自己不是一個很專業的人，選擇一個投資人也不錯，我不做將來有更專業的開發商去做。這是我作為圈外人從戰略上談的一點感想。
喬志傑：我覺得你改行改錯了，你就應該做地產，你把地產行業的東西理解的很透，大家的掌聲告訴我你的觀點是被大家接受的。
喬志傑：原計劃是聽到嘉賓更多的觀點，但時間關係就到這裏了。最後做一個總結，第一對房地產市場是充滿信心的；第二房地產的調整是正常的；第三解決資金的問題是通過自身的改變和調整，包括投資模式的改變，把股份投資到上市公司的圈裏也是投行的一種，融資的思路要放在內部；第四、2008年並不是一個上市的好時期，但是一個做好上市準備的好時期。