精英對話上半場：房企的社會責任及中國房地產前景
2008博鰲房地產論壇上半場的精英對話是“房地產企業的社會責任及目前經濟形勢下的中國房地產前景。”首先請出對話主持《第一財經日報》的秦朔先生。
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接下來我們請出今天的對話嘉賓：
著名經濟學家、央行貨幣政策委員會委員、國民經濟研究所所長 樊綱；
香港恆隆地產有限公司、恆隆集團有限公司董事長 陳啓宗；
綠地集團董事長 張玉良；
中房集團理事長 孟曉蘇；
建業地產股份有限公司董事局主席 胡葆森；
以及本場對話特約媒體評論員、上海證券報評論主編 時寒冰；有請。
秦朔：我們博鰲房地產論壇的精英對話非常精彩，但是剛才孟總已經給我們定了調，說現在大家講話都要非常的謹慎，所以我們今天的氣氛呢可能不一定有那麼高的期望，希望我們在座的針對這幾個問題：變局、契機，現在你們最擔心的是什麼，最想我們在座的這些經過風雨滄桑的“參天大樹”給你們一些什麼樣的營養？我倒希望你們能夠多準備些問題，然後可以寫條子或者舉手，但是我們約法三章，大家在出來提問題的時候不要搞自己的廣告宣傳，我是哪裏的、我開發了什麼項目，這個一概打住，我們真正在探討問題。
為了藤出時間現在我把我主持的問題壓縮為兩個問題，我們兩輪一完就期待大家的問題。那麼第一個問題當然是房地產企業的社會責任。其實我們在前年和去年也探討過這個問題，今年因為有抗震，有關於建築質量等等的東西，似乎關於這樣的命題呢，又有新的內涵。我記得前年的時候趙曉有一個觀點，就是我遵守法律就盡到了我的企業責任，按照公司法，但是公司法裏面其實也有社會責任的要求，所以我想結合今年的特殊情況，我們三十年發展以後，今年又是這麼不平靜的一年，我們在座的，尤其是企業家代表，你們怎麼樣理解企業家的社會責任。所以我想首先有請四位企業先發言，然後由樊綱老師講評一下，寒冰代表媒體談談你的觀點，我們先按照順序。胡總，你剛剛從河南的鹽鹼地裏長出一棵國際化的樹了，您先談談對企業家社會責任的理解。
《第一財經日報》總編輯 秦朔
胡葆森：我覺得企業的社會責任應該分為兩個層次，一個是規定動作，一個是自選動作。規定動作是我們大家正在做的，比如納稅、解決就業等等，就是作為社會公民所必須盡的基本責任。第二種就是自選動作，就像賑災的時候，你可以拿一個億，也可以拿一千萬，也可以拿一百萬，量力而行。所以我覺得一個好的企業和一個普通的企業，質的區別在於自選動作和規定動作一個量的差別。一個普通的企業在做一些規定的普通動作；一個優秀的企業或者一個負責任的企業，他應該盡更多的可能承擔更多的責任，也就是說做更多的自選動作。這裏面沒有多少，但是就是一個普通企業和一個優秀企業在量上的一個差別。我就講這麼幾點了。
建業地產股份有限公司董事局主席：胡葆森
秦朔：陳總，一般人往往都理解：境外的一些公司更注重股東價值，可是我看去年你在這演講的時候也談到在故宮也做過很多類似公益的事情。你是怎麼理解社會責任的？
陳啓宗：剛才胡總提到的兩個層次，我也來兩個層次。我是從不同角度來看的。一個就是平常該做的，另外就是突發性的。
我舉一個例子，小時候我父母親交代我不可以浪費金錢，每一分錢都需要用得合理，這是常常需要做的。突發性來說，如果看到一個人快死了，如果不換肝就死掉了，在那個時候你再去算就沒人情了。在那個時候你就應該非常慷慨地去做突發性的事。那同樣的譬如說賑災的事，原則上來說，我說這個要非常謹慎，因為怕有人會誤會我，主要是照顧到他的股東，讓股東去做捐錢的事，因為錢不是管理人的，我是董事長，我是總經理，可是錢不是我的，錢是股東的，我的責任是替他們賺錢，我勸他們多捐。
就像剛才我說的四樣東西不能給兒子，包括錢，所以這個是平常的，但是有突發事情的時候，譬如說四川的地震，這個不是平常的事，是突發的，在那個環境裏我認為企業還是應該儘可能的參與，我相信我們的股民就是我們的募後老闆也會諒解我們所做的事，而且對整體社會也是個好事。
香港恆隆地產有限公司、恆隆集團有限公司董事長：陳啓宗
秦朔：孟老師作為一個企業家，我看你剛剛演講的PPT上很多的政策建議，就是作為企業家已經盡到很多行業責任，但是作為一個企業怎麼理解社會責任？
孟曉蘇：改革三十年，房地產業從無到有，從小到大，而房地產企業家也成了在社會上倍受人們關注的羣體，房地產業的社會責任尤其是值得我們在座各位來深思及好好考慮。房地產企業和房地產企業家的社會責任有以下四個方面：
第一方面就是為居民建房和搞好社會服務，這個是我們各位的責任。這裏包括了建築的節能減排，創造資源再生環境的需要；
第二責任就是通過我們的作為拉動相關產業，推動國民經濟的發展。很多人講到房地產交稅收，房地產其實拉動各方面產業的發展作用也不小；
第三個就是盡我們自己的力量幫助弱勢羣體，積極的捐獻。我在中房公司這些年，光我們捐獻的中學、小學、幼兒園就有三百多所，在抗震救災中很多房地產企業也踊躍捐獻，有的企業捐獻的很早，剛剛有人提到的萬科，萬科很早捐獻了，地震第二天就捐獻了，但是捐獻捐得好就是企業家不會說話。
第四個房地產企業家的責任就是尊重社會，尊重人民，謹慎言行，要做社會道德的模範。為什麼這麼說呢？因為本身就被人們關注，我們房地產行業有些人嘴大亂說話，已經影響到房地產企業家的整體形象。其實並不是整個房地產企業家都是這個樣子，我們房地產業好人壞人都有，但是我看絕大多數都是好人，我們在座的都是好人。壞人有，壞人是誰啊？壞人是上海的周正毅，但是周正毅不是搞房地產當的壞人，他是搞股市成了壞了。有人說只給富人蓋房子的是壞人，其實他不是壞人，他給老百姓蓋了多少普通房啊？蓋的普通房子比他為富人蓋的房子還要多。也是個不會說話的人。所以為了我們創造房地產企業家的形象，我們就需要提高自身素質。如果一時半會提高不了素質怎麼辦呢？我就勸你少說話。
中房集團理事長：孟曉蘇
秦朔：你的話裏暗含着一個意思：提高自身素質也是一個社會責任。
孟曉蘇：沒錯。
主持人（秦朔）：你的話裏暗含了一個意思，提高自身素質也是盡社會責任，最後一位請張總，張總是一個非常低調的人，他是第一次來到博鰲，今年我看到清華大學參與的一個排行榜，前十名銷售額沒有綠地，我非常吃驚，因為上市公司的年報可以對照，才一百多億的銷售額都在前十名了，綠地三百多億還沒有進入，所以有人說它是沉在水下的，很低調的。請張總髮表觀點。
張玉良：我是屬於不會說話少說話的那種人，也謝謝秦主編的解說。剛才前面企業家講的很好，我想補充兩點：第一、我覺得社會責任首先是成為自覺行動，從上到下，從企業家開始到企業到所有的員工應該自覺的始終想着社會責任。剛才建業董事長講的非常對，我也非常贊同。第二、你有沒有盡力，你盡力了我就覺得你是做到了，你沒盡力就沒有做好，盡力的方法是多種多樣的，比如說地震捐錢，捐錢是一種方式，另外一種方式是需要什麼你幫助做什麼。我覺得媒體營造了這麼好的氛圍是一種非常好的責任，有的企業捐錢不多但營造了氛圍、創造一種思想，哪怕他舉手或伸大拇指說你做的很對，我覺得方式是各種各樣的，關鍵是你有沒有盡力做。我的話講完了，謝謝大家。
綠地集團董事長：張玉良
主持人（秦朔）：樊綱老師第一屆就來到博鰲，他剛才說對房地產行業是外行，其實他很瞭解，請樊老師講評一下。
樊綱：沒什麼講評的，從經濟學角度來講企業的社會責任其實是一個外部性的問題，你做好了本職工作，這是你的基本責任，做一個合法的為中國經濟發展、就業做出貢獻，這是作為一個經濟體的職責。在這之外做一些其他的事情產生了影響，我想這是社會貢獻。社會貢獻從外部性來講就多了，對環境、對社會、對道德，剛才孟總說說話說壞了是壞的外部影響，說好了是好的外部影響。在這個意義上講我們的企業家、企業都要想像自己怎麼有正的貢獻，是不是對區域發展做出了正的貢獻。
現在講社會責任往往講捐助，是不是能把自己的財分出一部分去，剛才陳總說的那句話非常重要，企業嚴格來講不是利潤，利潤是要分掉，最後財產能夠捐的是股東。我們的問題是國有企業不分紅，錢都在那兒，國有企業有股東的關係在這兒不太一樣，嚴格說分紅了也是國家捐而不是企業捐，因為分紅有一個過程，在沒分之前這需要股東原先需要一個規則和協議，管理層在突發事件出現的時候可以決定把潛在利潤的一部分拿出來捐款。從這個意義上講，我覺得媒體也好、公眾也好對企業要有理由，把企業家和企業做適當的區分。
我不太關注網上炒的那些事情，比如說排行、地震的爭議很多，講規則的話裏面有好幾個層次的事情，不要把個人和企業混淆起來，把企業多方面的考慮，不要把它的本職工作和社會的事情混淆起來，公眾對企業社會責任的理解也有改善的地方。
著名經濟學家、央行貨幣政策委員會委員、國民經濟研究所所長：樊綱
主持人：寒冰，你經常批評地產商，你跟這次沒有來的潘石屹先生在網上的激戰很多人比較瞭解，你講話可能會比較苛刻一點，你就大膽直言。
時寒冰：我前段時間參加一個節目，主持人跟我說的第一句話是我是全社會地產商最恨的人。因為我是比較坦誠的人，所以我說你這樣說話不太合適。關於企業社會責任，我首先想到一句話，就是為什麼在中國所有的行業裏房地產開發商的口碑是最差的，企業家的整體形象在老百姓心目中是最不好的，是老百姓最恨的一個羣體。我做了十幾年的新聞，通過大量的採訪我得到了這個結論，如果有誰不同意我這個觀點，你說出來還有哪個行業比房地產開發商還可恨，或者口碑比房地產開發商還可恨，我希望得到這樣一個答案。
上海證券報評論主編：時寒冰
為什麼房地產開發商的形象這麼差？在地震發生後他也捐錢了，為什麼老百姓對他的印象還不好呢？我也很想知道這個答案，同時我也反思了一下，我總結出幾點：
第一、老百姓會把你平常的言談舉止跟新聞結合起來對比，比如說潘石屹，潘石屹他沒來，來了我會問他，你之前說你的錢花不完，花不完為什麼向地震災區捐200萬，為什麼不多拿出來呢？老百姓會對比。
第二、開發商捐錢了不錯，不是一步到位的，很多開發商是一開始捐一點錢，一開始捐200萬，後來變成2000萬了，老百姓會認為你是在壓力之下拿出來的，不是一開始發自內心的社會責任感，我覺得我們的企業家應該反思一下，為什麼做不到位呢？一看萬科成眾矢之的了再去補捐。如果大家真是發自內心的一步做到位了老百姓能不認可嗎？我覺得公眾的眼睛是亮的。
第三、開發商的社會責任感最主要的先把房子建好，房子質量有保證然後再說社會責任，你本來是建房子的但房子都建不好還到處說社會責任感，你沒有資格講社會責任感。有一個開發商建了房子，別人出了一本書就說你這個房子的質量問題，你還到處跟人家講社會責任感，你說得過去嗎？
第四、樊綱先生開始講了一句話，現在稍微緊縮一下大家都怨聲載道，實際上你比較一下，我和國外的房地產開發企業家有過接觸，我接觸過德國、美國、英國的房地產企業家，他們的利潤率是非常低的，我們現在就是緊縮了開發商的利潤率還是高出國外開發商的好幾倍，一個美國的開發商說利潤率5%就比較滿足了，我們這邊達到多少才能滿足呢？我覺得這些是值得思考的問題。
第五、關於一些民生的問題，比如說小產權房，小產權房出來以後有開發商提出應該把小產權房炸掉，我今天了孟曉蘇的觀點後比較震撼，我覺得房地產商裏素質真的有非常大的差異，他非常積極的推動小產權房是非常難得的責任，一個行業的發展不能損害民生，不能站到老百姓的對立面，如果你站到老百姓的對立面越走路越窄。現在老百姓的怨言從開發商身上轉到政府身上，對開發商的痛恨轉變為對政府的不滿，如果這樣下去開發商會成為推翻政府的力量，會被利用。我這種說法可能會有點危言聳聽，但是作為一面鏡子，批評我的人我也當做一面鏡子。但我聽到更多的是罵聲。我與潘石屹先生、任志強先生相處已經很客氣了，我們在電視上、文字上也辯論，侮辱性的語言很多，他不允許你說不好的東西。我給中央領導提一些建議有時候還得到比較好的答覆，通過這個系統會給予比較好的肯定，但批評開發商得到了非常大的有時候感覺很侮辱的感覺。
主持人（秦朔）：任志強、潘石屹的話題就不在這裏討論了。剛才我們提到了一個話題，我們發展商也盡了很多的努力承擔責任，但是為什麼大眾還有這麼多的意見？我簡單談一點看法，這裏面原因很多不展開講，我只講一點，就是媒體也要盡責任，過去就說媒體被廣告買通了，這兩年也是批評比較多。大眾的眼睛是雪亮的，前提是大眾看到的事實是真實的，但有的時候大眾怎麼看要通過媒體來看，如果媒體反應的有時候不確切、不準確也可能導致誤解。以我自己有發言權的可以舉兩個例子：
一、拿胡葆森先生來說，這是一個非常優秀的在河南的企業，要上市，結果有一篇報紙寫了一篇文章寫不斷縮水的IPO，其實原來準備發行80億股，現在縮水發行的量很少，事實上胡葆森先生的公司從來沒有想過發行80億，當時他的總股本只有80億，那個時候增發可能就發十幾億股。可是由於那個報紙先出來了，其他報紙也沒有經過考證就援引了，所以讓很多人覺得他公司原來想那麼多，現在連這點都發不出去，胡總就坐在這裏可以證實。
二、拐點論。這點我也是有發言權的，當時萬科在北京召開新聞發佈會總結海螺行動，就是他們在英國學習建中低收入者房子的時候，有一個報紙的記者問最近廣州和深圳房價出現了下降，問王石是否認為這是房地產的拐點？王石當時回答說：這個問題跟今天的討論沒有關係，但為了表示對你的尊重我可以回答一下，這個問題我以後不再回答，如果就華南地區而言可以說出現了拐點。很快他在網上寫這個拐點叫理性的回調，而不是像今天股市這樣大幅度的。但是他也沒有辦法辯駁了，所以孟總講的我們要謹言謹行，特別是這麼多教訓面前相信很多發展商會吸取教訓。
但也有一個觀念要承認，有時候沒有把這些東西平靜、客觀、實事求是的反應出來，就是一邊倒。我今天講平靜是一種力量，對我們媒體也是一種要求，不要情緒一下子上來了。有博鰲房地產論壇大家也可以進行交流。
目前形勢下房地產的前景，可能有住宅、有商業或其他，大家討論的時候可以分類，我不希望耽誤太多時間，希望大家提問。簡單提一個問題，你們認為目前房地產市場的走勢在接下來的6-12個月裏會是什麼樣的走勢？比如說前一段時間開會，我給馮侖提一個問題，我說你寫了一本書叫《野蠻生長》，房地產市場急劇下滑是叫寬幅振盪還是叫窄幅波動還是理性迴歸？今天我把這個問題也提給在座的企業家，在不同類別的房地產市場未來6-12個月的走勢是什麼樣的？或者談一下區域劃分大致的走勢情況。
胡葆森：我一直是一個樂觀派，像孟總講的二十一世紀兩件大事：一件事以美國信息革命引導的全世界產業格局的調整；第二件事是中國城市化。城市化是未來二十年、三十年中國進步的主題，在這種大背景下中國的房地產在未來二十年甚至更長時間一定是朝陽產業，這是我的基本判斷。比如秦總講的一定是6-12個月，這一段我認為在全國也是不一樣的，比如說沿海，也就是前幾年價格上漲比較快的城市一定有一個調整，當價格脫離價值太多的時候就出現了階段性的不合理現象，這種現象不可能持久，所以我說一線城市的調整是必然的。但是到二線城市、三線城市或者四線縣級城市的時候，它原來根本沒有大漲過何談大落。
大家知道我就是在河南這一個市場上，河南這一個市場在過去四年間像鄭州漲了一倍，平均到每年不過是15%左右，像地級城市、縣級城市連10%都沒有，連10%都沒有的何談泡沫？也就沒有破滅一說。所以我說未來6-12個月一線城市的調整可能還會繼續，但二三線城市的房價不會出現大的波動，同比還有單位數的增長，我說的更樂觀一點。這是我對這個行業長遠和近期的基本判斷，謝謝。
陳啓宗：允許我兩句話回應剛才發言的兩件事，第一、全世界做房地產的都是不被尊重的，不是我們中國特有的，因為行業的特性就是這樣。所以你要不就不進這個行業，進這個行業就賺錢，因為你是不被尊重的，有錢在口袋裏還支比較好手一點。第二、反應孟總說的嘴巴大問題，錢多自然嘴巴大，這不是我們，是你們錢多的人，我這個錢不多的人也應該小心。
回應秦先生的問題，我的答案是不喜歡聽的。第一我不懂得看短線；第二我也不去看短線；第三我走的策略就是恆隆的策略，就是剛才說的第二個策略，也不需要看短線。我就避免了短線，所以別人的爭議對我來說沒什麼大不了。在香港我也不喜歡看香港的短線。
孟曉蘇：剛才我跟大家也報告過了，由於業界和社會各界的推動使得房地產在十多年來政策理性發展迅猛，這是一個方面。另一方面，我們看到最近幾年來特別是最近半年以來房地產行業老百姓持幣觀望而銷售相對清淡的局面，所以我們才議論到下半年、明年上半年會怎麼樣，我們看到了由於主管部門包括業界人士不冷靜的觀點和不一定正確的觀點政策誤導了市場，這是市場存在問題的原因。連續幾年以來我們供不應求的局面並沒有引起主管部門對擴大供給的關注，剛才樊綱教授已經講過了，實際上當時擴大供給就可以抑制過快上漲的房價，而主管部門想辦法壓縮需求，壓縮需求的力度越來越大，積累起來就像歐亞板塊擠，擠呀擠最終爆發，沒想到最終爆發是媒體報道房地產領軍人物一句話造成其突發點，為什麼說一句話就頂一個宏觀調控，其實是宏觀調控政策累計的效應。
從這裏我們可以看到居民的預期其實是很重要的一個方面，過去多年的宏觀調控並沒有直接引爆預期的低落，但為什麼房地產企業家一講人們就信了呢？因為你是賣家呀，你一講房價要降我怎麼能不信呢。我們如何合理的引導預期，如果引導錯了居民會罵你說你不讓我買房，如果未來房價又漲了，一套買一百平米的房只能買六十平米了。
談完這個我談談主持人問到的未來走勢。總體上看，我認為目前的情況和今年下半年的走勢主要體現為理性的迴歸。房地產業不要被這些年持續旺銷的市場慣壞，我做了16年的房地產，去年下半年房價漲得不得了，我們不要認為這是正常的市場，這是非理性的市場，因為非理性的政策導致了供應短缺和老百姓需求的不對稱，導致去年下半年房價飛漲，老百姓有意見，這是出現問題的一個方面。在經歷了這一番急劇上漲以後老百姓開始理性，老百姓擔心房價會像股市一樣掉下來，儘管大多數人不相信拐點，但現在風險這麼大老百姓都捂緊自己的錢包，老百姓如何使自己的貨幣增值呢？買房子。但老百姓在觀望，這種觀望情緒目前來看已經慢慢過去，我們看到5月份北京市場已經出現了比較強的回升，購買力回到市場。我相信下半年會表現出多方面的理性，一方面老百姓會理性的購買，老百姓買房子本來不應該像去年下半年那樣購買，而應該像購買汽車、電視機一樣需要了購買，不需要就不去搶購。
第二是政府的理性，由於房地產一振盪使得政府特別是新一屆政府主管部門特別是新的住房部認識到這一點，他們既擔心房價過快過猛上漲，又擔心房價過快過猛的下跌，這就是一個理性的政策，所以我們相信今年不會出臺過度打壓的政策。
第三我們看到媒體的理性，看得出來媒體引導也是很重要的，相信在這樣的理性調整之下下半年的市場應該是平穩發展的。我也同意樊綱教授所講的，其實目前出現的局面正是前幾年政府宏觀調控希望的局面，不過這個局面真的來了、不像去年那麼瘋狂的買房子了，業界可能有點難受。我提醒各位，如果你們1996年、1997年就是一個房地產企業的話，你們把現在的市場和96年、97年的時候比比，就記住一句話你們不要身在福中不知福了。
張玉良：我的觀點是十二個字，首先我覺得是理性迴歸，像前面幾位同行和專家講的，它的是一種調控的產物；二、我覺得它還會小幅動盪，我覺得這個跟中國經濟是捆在一起的，要看整個經濟的走勢、格局，我認為還有小的上下浮動；三、差異性大，因為現在有同志提出一線城市、二線城市、三線城市，我覺得這個話有道理，但同時也應該注意到不同縣城市的情況差異很大，我現在有一個感受，我們在全國一二三線城市都有，有的二線城市很好、有的二線城市不一定很好，有的三線城市很差，但不一定所有的三線城市都差，是有一個基本的經濟規律，有各種因素對它的影響導致的。所以對中國所有城市來講，我覺得差異性還是蠻大的。謝謝。
主持人（秦朔）：時冰你是悲觀的還是很樂觀？
時寒冰：我不是悲觀的意思，我覺得如果承認股市是一個政策市，政策能影響股市，我不知道大家承不承認房地產也是個政策市，如果承認政策市房價肯定會下跌。去年5月份廣州市市長張廣寧先生邀請我去廣州做調研，我在那邊待了一星期時間，他給我講了一番話：第一、廣州是根據中央的要求把房價降下來，因為有一段時間中央對房地產的控制能力有點懷疑，實際上廣州帶有試點的意思看看能不能把房價降下來，結果廣州和深圳的房價的確下來了，這讓中央更加有信心控制房地產這一塊。第二、中央政策現在很明確的阻止房價上漲，使房價回調一下，為什麼？首先它增加政府的保障壓力，因為房價太高包括經濟適用房都帶起來了，實際上政府揹負着很大的怨言，老百姓的怨言都集中在政府身上，所以房價回調。二是怕泡沫過大引發像美國那樣的危機，尤其越南發生以後上層會有更大的緊張感，表明政府是非常擔憂的，而且政府發出的信號也非常明確，就是你放棄鬆動的幻想，房價現在不跌什麼時候跌？樊綱講的那句話我非常贊成，業內對這塊抵制性很重，尤其像潘石屹、任志強這些人，但這不是幾個開發商能夠控制的，我也不贊成一些開發商說的使銀行死，開發商死完銀行也不會死，銀行是國家的，作為商人要有自知之明，這一點要弄清楚。所有商品的價格是由購買力決定的，看看我們現在的購買力，我調查了一下國際上的情況、也看了很多數據，房價和年收入的比一般是3-6倍，美國是2.8倍左右，我在美國的親戚給我計算了一下工作兩年八個月可以買一套房，中國北京、上海這些城市基本都是高於20倍的，如果房價偏離老百姓太高會變成在頂端發展的比較危險的東西，所謂高處不勝寒，這個行業是要回歸一下的。
如果房價不回調緊縮政策會繼續緊，我相信是這樣子。
主持人（秦朔）：謝謝你。你再次提醒了我們有錢人要謹言慎行，我覺得在座的開發商的確要吸取教訓，我來博鰲的飛機上看了一本瞭望新聞週刊，是最近一、兩個月的，其中一篇講宏觀調控的文章裏講有些人還在跟宏觀調控唱反調，比如在2007年博鰲房地產論壇上有一個開發商講，宏觀調控來一次房價漲一次，這是對宏觀調控直接的挑戰和對抗，這是新華社辦的瞭望新聞週刊上登的。我本來不想講這個，因為說這個話的人也都是熟人了，但時寒冰剛剛講這個問題，我們面對政府的時候這個話不能再講，如果弄到新華社內參裏一個領導批下來就麻煩了。
因為時間關係還有兩個問題，一個是提給孟總的，孟總簡單回答一下。他說當前農村土地流轉過程受阻的最大困惑是什麼？中房企業有沒有這方面改革措施的時間表？
孟曉蘇：我們建議通過目前的小產權看到下一步的農村土地改革，特別是建設用地改革的方向，雖然小產權房已經表現出了農民羣眾衝破原有束縛積極地進行試點、創新，但是畢竟現行的法律還沒有立法，就像責任制初期一樣還不合法，還不能說它違法。現在需要讓各方面都認識到這是一個潛在的巨大變革，這個變革對於整個中國的經濟發展和構建和諧社會有巨大的好處，我認為需要做這方面的工作。當然一些開發企業特別是私營企業做小產權開發不在少數，而國有企業反而不好去做，有些企業也從中賺了錢，我不認為和農民結合起來推動小產權房建設的企業家是壞人。
主持人（秦朔）：請樊綱老師講一下。
樊綱：這個問題是現在學界、政策界、房地產界討論的重大問題，今天孟總給大家講了問題的方方面面，問題的癥結到底在什麼地方？我不瞭解，我不是直接參與這個問題的。但我從局外看這個問題，有個技術性的問題有點難，如果城市擴大用地了，地票所在的地方能不能回耕，能不能復耕，監督和落實是一個問題。而且帶着地票走有兩種農民：一種是在城市邊上的農民，他的地是值錢的，而且他也比較好監控，他也到了新農村、土地整合的階段，他在附近能夠實現了。但是在邊遠地區還沒有到農村整合的階段，怎麼實現整合，在這些問題上得有個說法，這邊耕地佔了，那邊房子能不能復耕，從政策上會擔心耕地突然少了這麼多怎麼辦，方方面面需要考慮，政策方面、技術方面都需要考慮理解。
主持人（秦朔）：時間關係我代表《第一財經日報》提一個問題，今天我們討論了責任、市場變局，雖然陳總要我們開開心心，但我看大家有一點面有愁容，我提一個比較趣味性的問題，當然這個問題不作為大家投資的依據，風險自擔的。請臺上的六位嘉賓回答，如果前提條件是可以買房地產公司的股票，包括A股、H股，《朝日日報》寫有些時候買房地產不如買房地產股，我們大家不可能都那麼有錢去買房，現在房地產市場並沒有調整很深，但是由於股市作為心理的放大器已經調整很深了，這樣一個基本結構說明有些公司是有價值的，因為你的業績沒有下降那麼多，但股值已經下降很厲害了。假定有投資機會，臺上的六位嘉賓向我們推薦一到兩家，幫助大家建立信心。從時寒冰開始。
時寒冰：我永遠不買房地產股，從去年9月底到10月初在我博客裏明確發出空倉呼籲，我認為中國股市已經到一個頂點了。上一次調整後今年5月份反彈到3700多點後，我又一次在博客中明確提出股市又到頂了、又要調整了，我中間呼籲了三次空倉，被老總談了幾次話，因為我們是證券報，呼籲空倉對報社有損害的，但我就是執行空倉。因為中國房地產和股市一樣存在泡沫，有泡沫就要調整，我去年9月份在博客中明確提出不要買股票，另外一種反對買權證，因為權證是明顯騙錢的，我在任何場合都敢這樣說，房地產股是政府要對它採取作用，如果促使房價下跌房地產股肯定是領先下跌的，而且它是調控政策最早反應的一個鏡子。我講完了。
張玉良：我對房地產股票的研究不夠，謝謝。
孟曉蘇：我不買任何股票，所以我從來沒賠過錢，也沒有賠錢的煩惱。我覺得買股票不如買房子好，買房子能保值增值，買股票可能大起大跌。現在我當了保險公司的董事長了，我建議大家買保險。
陳啓宗：大家可能很吃驚，我也從來不買股票的，不過我也不反對別人買，我是絕對相信公司管理階層的好壞決定一切，好公司股票貴買，壞公司股票便宜不要買，我要買股票的話還是買那兩家，我認為在中國內地最合理、管理比較完善的一家是萬科，什麼時候買萬科我不知道，但是總有一天該入場去買萬科；第二家是恆隆，我現在非常客觀、中肯，我認為香港那麼多房地產公司，在內地沒有看到一家公司歷史上證明它能夠在內地長遠的發展下去，而恆隆的策略是我在內地還沒有看到第二家公司採取同樣的策略，也就是比較好的差異性。
去年我在這裏說了一句話，我說第一次見我的人不買恆隆的股票，大概有兩件事發生，一件是好的，一件是不好的：好的事是你大概還能活下去；不好的事是你一輩子活下去的時候後悔第一次見我的時候沒有買恆隆的股票。
胡葆森：我原來也是不買股票的，但是從6月6號以後如果有錢我會買自己的股票。謝謝。
樊綱：我不買任何股票，所以也不會買房地產市場的股票。但我跟陳總不一樣，他還建議個人買股票，我都不建議個人買股票，你沒有時間研究哪個管理層是好的、不好的，你買點基金算了吧。
主持人（秦朔）：我們還有一個問題提給樊綱教授，這個問題是從緊的貨幣政策還要持續多長時間？
樊綱：今天談房地產不談貨幣政策，這是第一；第二我更不能談貨幣政策的問題；第三貨幣政策取決於經濟形勢，不能事先判斷，要根據形勢的變化來決定貨幣政策，這不是我這裏能夠預測的，我們對所有經濟的預測也包含房地產走勢的政策。
主持人（秦朔）：這一輪的討論馬上結束了，去年的時候樊綱先生參加我們主辦的另一個論壇時講過一句話，他說資產的價格漲未必是對的、未必是好的，跌未必是的、也未必是不好的。今天再看這句話，剛才很多嘉賓談到如果我們和國外進行比較，如果和96、97年進行比較，房地產行業對今天至少是不那麼抗拒、憤慨的平靜心情。臺上的幾乎每一位嘉賓對於中國未來房地產城市化，現在44%多的城市化率，未來還有20個百分點，最近麥肯錫的研究報告題目叫“邁向十億城市大軍”，在2025-2030年的時候他預計中國將有9.52億的城市人口，到2030年要超過10億。今天中國百萬人以上的城市數量到2030年還會有極大的增長，考慮到這樣一些長期的問題，我也認同剛才陳總講的，這還是一個很好的機會。當然像樊綱講的，任何一個很好的機會都不會是直線上的，確實有跌有起，在這個過程中大家還是要更加平靜，研究在同樣市場政策、市場環境裏自身如何能做得更好，自身如果經得起各方面的考驗，能夠有更好的關係、更優質的產品和服務，盡到我們的社會責任和商業責任。我們的論壇到此結束，謝謝大家。