我們選擇了專訪梁振英先生作為“改革三十年大變局下中國房地產新契機”這樣一個宏大敘事主題的開篇。也許他的獨特觀察和寬闊視野能讓我們更加看清楚中國改革開放這三十年，看清楚中國房地產從無到有的歷史與進程。
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正文：
事實上與我們想像當中的梁振英不同，梁振英給我們第一印象頗為爽朗。因而在交流的過程當中讓人頗感親切，且有思想深度。
作為專業人士，梁振英先生是最初介入到中國大陸改革開放並向內地介紹現代化城市與現代化房地產行業理念的人士之一。他們興奮於在一個百廢待興的時代，去幫助中國建立一個基於市場經濟基礎之上的現代意義上的房地產產業。這是那個時代一批香港人的想法。
歷史賦予了他們這樣的機會。這種機會是雙重的，既是中國大陸改革開放帶來的機會，同樣也是香港迴歸祖國帶來的機會。
因此我們選擇了專訪梁振英先生作為“改革三十年大變局下中國房地產新契機”這樣一個宏大敘事主題的開篇。也許他的獨特觀察和寬闊視野能讓我們更加看清楚中國改革開放這三十年，看清楚中國房地產從無到有的歷史與進程。
DTZ戴德梁行亞太區主席梁振英
梁振英簡歷
學歷及專業資格
英國Bristol理工學院(估價及地產管理學位)
英國UniversityoftheWestofEngland榮譽商業管理博士
香港理工大學榮譽商業管理博士
香港測量師學會資深會員
主要職業
DTZ戴德梁行亞太區主席
現任公職
1997年起任行政會議成員，現為行政會議非官守議員召集人
全國政協常務委員會委員
嶺南大學校董會成員及主席
嶺南大學諮議會成員
授勳委員會委員
貿易發展局服務業拓展計劃委員會委員
社會服務
“一國兩制研究中心”主席
“香港專業聯盟”理事會主席
一、歷史會用怎樣的語言來講述這三十年？
三十年是一代人的時間，兩代人的距離，我們用於衡量這三十年的標準太多太多。在不同的敘述者的腦海裏，對三十年的過程與理解也有太多的不同。梁振英的敘述方式很有趣，與大多數人想像不同，梁振英並不將自己排除在三十年改革之外，他更願意對我們講述這三十年來自己親身參與或親歷的這樣一些經歷。
1980年，測量師出身的梁振英加入由香港專業人士組成的“促進現代化建設協會”，歷任祕書長、副會長、會長。香港迴歸之後，2001年，梁振英在香港成立香港專業聯盟並擔任主席。事實上，在上世紀80年代到97香港迴歸間，梁振英在大部分時間裏都是以“專業人士”的角色參與到香港社會的活動以及香港與大陸的交流之中的。
在上世紀80年代中國城市化起步之初，內地各城市的城市規劃與行業的制度設計尚在摸索過程當中時，梁振英在其中承擔的角色是老師與顧問。
中國改革開放過程當中的制度建設迄今看起來是一個奇蹟。改革開放之初，中國大陸的人們似乎對一個現代化的中國全然沒有理解與概念。大多數中國人與中國的改革者們只能在一些圖片和電視畫面上看到國外的高樓大廈與整齊的城市規劃，看到國外富裕的生活。也許就是這種畫面的衝擊力主導了中國的改革——或許從一開始我們所想像的就是目標而非背後的制度背景。
事實是在所有細節的操作過程當中，中國改革開放所面臨的所有問題幾乎都是與制度相關。產品外觀與城市外形或許可以模仿，但是這些表象之後的制度建設卻是困擾中國改革方向與成敗的關鍵點。
我們驚奇地發現中國改革開放過程中最初的制度建設——幾乎所有的最後被確定下來的制度與法規都是由地方實踐開始，然後被推廣到全國的。
在改革開放初期，梁振英等一批香港專業人士為中國改革開放的制度建設與實踐提供了詳細的建議，並將國外先進的行業經驗帶入中國。他們最初是在城市義務從事啓蒙教育與實踐交流的工作，而後當他們這些啓蒙教育與實踐交流的成果被推而廣之之後，他們的意見漸漸地被中央認知與接受。
而梁振英恰恰是從對深圳特區建設規劃的建議當中開始，漸漸深入到去參與並幫助中國大陸去建立一個現代意義上的房地產產業的。梁振英是測量師出身，主要從事的是房地產服務業，因而梁振英最初在的內地服務主要是城市規劃，而後是部分城市的房地產市場化試點的試驗。時至今日，作為中國政協常委的梁振英先生已能通過政協的渠道直接向中央反映自己的意見。因此從另一個層面來講，梁振英先生參與了中國大陸房地產業從無到有的全部過程，幾乎在每一箇中國地產行業發展的歷史性瞬間裏，我們都能看到梁振英的影子。
《觀點地產》對梁振英先生的專訪之一：
《觀點地產》：我們知道你們1980年左右已經作為專業人士參與與內地的交流了，80年那個時候內地和香港發展之間的聯繫，會是怎麼樣的一個互動過程呢？
梁振英：80年以前，香港和內地的主要關係就是，內地是香港最大的副食品和食水的供應者。但從80年開始，香港的廠商就開始把在香港的一部分生產線搬到內地去。那時候我過關去深圳和廣州講課，在隊伍裏往往看到一對夫婦拿着一個膠袋，裏面放着一些成衣、牛仔褲等半成品拿到深圳去加工，然後帶回來香港。雙方經濟關係的提升也就是從那個時候開始的，用廣東話來說就是“前鋪後廠”的那個階段，香港只是一個內地對外的窗口，香港的廠商僅僅是把生產工序及部分生產線帶到內地去。那個時候在內地的生產還不能完全穩定，如果突然之間內地出了什麼狀況，比如說
牛仔褲、T恤等質量不過關，就馬上拿回來在香港生產。
《觀點地產》：在80年左右的時候您在內地主要做一些什麼樣的工作？
梁振英：講課。
《觀點地產》：主要是講什麼課呢？
梁振英：主要是講一些土地規劃和土地經濟，香港有一幫專業人士，20幾個人，成立了“專業人士促進現代化協會”，國家提出了“四個現代化的”目標，我們就幫國家，以我們有限的力量能幫多少就幫多少。那時候深圳剛成為經濟特區，我們就去幫忙做規劃，人口指標是30萬人，但當時深圳只有兩萬人不到，完全沒有公路，完全沒有汽車，我們在深圳騎的是自行車，吃飯時還要用糧票。所以現在我開玩笑說，現在深圳的人口有一千萬了吧，今天深圳城市的一些地段堵車啊，還有一些不規範、不合理的城市佈局可能就是當時我們的失誤吧。
當時蛇口設立了一個工業區，它打破了過去的用人制度，全面公開招聘。在蛇口做了一個培訓中心，那時候蛇口沒有口岸，沒有船，我們是坐火車去深圳，再從從深圳乘車到蛇口，大概要走兩個小時，那時候還沒有回鄉證，所以我們進去就要拿回鄉介紹書去公安派出所去蓋章，當時深圳只有唯一的一個口岸是可以進出的，早上9點開，晚上5點就停了，所以就必須住一晚上。當天來回根本不能幹事情，我們在深圳住過僑社，睡過軍用牀，蛇口的那個地方也沒有住宿的。現在整個深圳可以拆的地方都拆了，只有華僑旅社還沒有拆，大概有四五層高。一個月前我坐火車時還看見，不知道為什麼現在沒有拆，開玩笑說，是不是要為我們這些頭一批到深圳，住過僑社的人留個紀念。到深圳後，他們從深圳開車拉我們，深圳的西部和蛇口之間有一段路，不知道那時候誰和誰鬧矛盾，路沒有修好，所以車開的時候顛簸得比較厲害。蛇口小山坡上面有一間石頭房子，大家叫它“延安大學”，說明是一個改革根據地。那個時候我們在石頭房子裏面講課，講香港的情況，香港的法律制度，金融和土地經濟等，那個時候我們也就給房地產政策提供了一些建議。
《觀點地產》：其實我很感興趣的是在您最開始和中國大陸打交道的時候，他們真的對改革開放充滿激情嗎？
梁振英：一部分人吧，這麼大的一個國家要轉一個方向很不容易，過去一百多年中國人也不斷地革命，不斷地改革，但是也不是每一次都成功，在當中我們吃了不少苦頭，從1978年到1980年開始在當地講一些新的觀念，新的做法，當中有相當一部分人抱懷疑態度，我覺得完全正常。要有一個過程，一步一步來。
《觀點地產》：在剛開始的時候您介紹國外的房地產經驗到國內，起到了什麼樣的作用。
梁振英：應該說有作用吧，我舉一個簡單的例子，到80年代中，還有很多內地的官員說，到底是地跟房走還是房跟地走，這裏面有兩層意義，就是房屋和土地主管部門之間誰主導誰的意義。另一方面還有產權法律上的意義。過去我們國家在習慣上土地和房子是可以分開的。這個有當時的社會的歷史原因，因為我們當時的生產力低，農民的房子很簡單的，而且在當時的經濟發展水平來說，地價要比建築費用要低，土地多的是，你只要有木材，有瓦片就可以建房了，所以建房人關心的不是地，而是建材，地沒所謂，搬家就是搬房子，搬建材。那個時候地權和房子的產權是分開的，但這樣一個產權制度是落後的。我們那個時候到內地講課，要做的就是介紹一些先進的產權制度理念。把人家一些先進的東西帶進去了，這樣的例子不少。
《觀點地產》：現在國內的70年房產的產權制度是你們提出的意見嗎？
梁振英：我們談了一些很多外面的經驗，香港在這方面的經驗還是蠻值得參考的，比如說在英國永久的產權值錢，短於一百年的就明顯有價差，在外國有這麼一個傳統，在心理上永久產權比較值錢，但是要算的話，實際上70年以上的產權價值跟永久產權應該差不多。在香港，比如說現代化的辦公樓、購物大廈等，在全世界來說都比較先進的，也就是50年的產權，並不妨礙開發商投資興建大樓，所以我們國家土地問題也好，其它方面的問題也好，要參考學習外面的做法，就要學習好的。
（未完待續）
注：本文刊登於《觀點地產》雜誌2008年5月博鰲房地產論壇特刊