由觀點地產機構、第一財經日報、搜狐網、焦點房地產網、全國工商聯房地產商會共同主辦的2007博鰲房地產論壇於8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產跨入資本時代，這是大家對中國地產的共同理解。在一個資本時代裏，房地產企業怎樣有效的控制資金並駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日下午，2007博鰲房地產論壇繼續圍繞資本話題進行討論。以下為香港恆隆地產董事局主席陳啓宗演講實錄。
主持人：在陳啓宗先生演講之前，我們想進行一個小小的問答遊戲，我們有幾個問題，我們希望陳先生用1到4個字來回答，第一個問題，我們想問一下，恆隆現在的市值是多少？
陳啓宗：剩下碧桂園的三分之二了，碧桂園1600多，我們不到1000。
主持人：第二個問題，恆隆經過多少年才到今天的市值？
陳啓宗：17年到今天的市值。以前的那些再說吧。
主持人：第三個問題，你可以讓恆隆在明年達到2000億市值嗎？
陳啓宗：三個字，不可能。
主持人：第四個問題，就是如果有一家房地產公司，在2006年他年報公佈的市值是一千億，那麼他們認為，到2007年他們僅靠房地產本身可讓市值達到兩千億您覺得可能嗎？
陳啓宗：可能。
主持人：如果大家都覺得內地有讓一千億在一年之內變成兩千億的機會陳先生您認為可能嗎？
陳啓宗：可能，不過再過一年兩年可能就剩下一百億。
主持人：好，謝謝。今天萬科的王總和鬱總沒有到現場，不知道這兩位老總聽到這個話會有什麼感想？下面我們有請陳啓宗先生為我們演講。
陳啓宗：我們在講房地產的時候，好多人都不問一個問題，就是房地產為什麼對社會那麼重要？有些最基本的問題，人都是不問，所以人聰明嗎？人不可以說他不聰明，很多聰明的人，但是我發現世界上聰明的人也都是很笨。所以我這個不聰明的人，可能是更笨，但是最聰明的人我也發現他們可能相當的笨，比如說房地產為什麼那麼重要，可惜沒有時間，像剛才這個漂亮的女孩子問大家的問題：“房地產為什麼那麼重要？”我先給一個答案好不好？因為房地產在全世界各地都是賺大錢最好的方法，這是我第一個答案，你們有別的答案嗎？
主持人：現場有朋友有答案嗎？可以舉手示意。回答一下陳先生的問題。
陳啓宗：或者時間關係，我給大家個提議，好不好？第一，房地產的發展就是城市的發展，城市的發展就影響了居民的生活、心情、世界觀、生產力、美感等等。那麼中國在快速的城市化，剛才巴教授也講了，在這個過程中房地產實在是處於一個非常重要的地位。
另外一個原因，房地產，特別是中產置業，要是中產能夠置業的話，那將是社會安定的一個最大的原因。所以從這個角度來看，要是國家領導人的話他一定要發展房地產，當然不像現在中國內地發展房地產那個樣子，但是總的來說你是不能不發展。因為中產能夠有自己擁有的房地產在全世界各地的經驗，都是社會安定的一個非常重要的因素。
另外一個就是房地產的數目比較大，所以他會帶動經濟，帶動很多其他的行業。再來一個就是房地產你蓋起來以後，50年100年就不能變了，這個東西錯不得的。當然最後一個原因，我第一個原因就是在全球各地，房地產都是發財、致富最好的方法。最近我到澳大利亞去一次，剛好那天一個全球最有名的商業雜誌就說200個全澳大利亞最有錢的人，其中有多少個是因為房地產而賺錢的，你知道嗎？200位。有多少位？大概65位，也就是說有差不多三分之一的人是靠房地產而起家，那麼在美國、歐洲很多地方都是類似的，所以從這個角度來看房地產也是一個最好賺錢的機會。
好多人在問為什麼那麼多人搞房地產，為什麼在座各位都是搞房地產，因為在座都是對致富、對賺大錢最有趣的一班人，我相信難得有另外一個行業集中的業者是對賺錢那麼有興趣的。像鄧小平先生說，讓一部分人先富起來，是光榮的，所以也沒有什麼不好。當然了，規範不規範那是另外一個問題。那麼為什麼房地產能夠那麼賺錢最好呢？又是另外一個問題好多人沒有想過的，為什麼房地產是賺大錢最好的方法？可能你沒有想過，這些基本的事情沒有想過的話，你就不知道自己在做什麼事情。房地產能夠賺大錢，第一它數字大，基本來說任何一個國家和地方，房地產就是自己住房的購買。投資、投機、住房也好，都是一個人一生裏最大的一個購買的項目。另外可以貸款，我聽說最近收緊了按揭，一般來說可以貸款80、90%，現在好像聽說最近收緊到65%了，總而言之就是65%也可以賺很多的錢；週期長，起伏大，只要抓住這個機遇的話事賺很多的錢，今天要想尋找中國房地產的共同的未來，我只能讀做中國內地的房地產，香港是比較特別的，加一句我對廉租房是非常有意見的，我是非常的擔心，我知道這個需要，但是要蓋起來那個我們的香港去研究新加坡其他的地方是非常可怕的一件事情。
香港的房地產市場是另外一個東西，要是你們有興趣的話，我可以在其他的場合再聊，我承認我對中國內地的房地產不是非常清楚，所以我說的東西不一定對，有些原則上面的事情是可應用的，也就是說在香港有一些房地產，以往幾十年所經過的一些歷程可能在中國內地起來有借鑑意義的，當然也有很多不同的地方，比如香港地方小，土地數量非常少，稅制也和內地的不一樣，但是最大的一點，也就是今天我願意留給各位朋友最大的問題，就是到底中國政府長遠會不會讓房地產公司賺大錢，你說現在萬科的市值等於香港的新鴻基，2000億多一點，中國海外跟我恆隆差不多，現在比我還大了，因為我最近跌了很多，但是你不能看短線，短線賺錢不難，20、30年以後還是一條好漢，那才是真正的輸贏，所以到底中國政府願意不願意看見，容許不容許房地產公司賺很大的錢，我覺得這個是大家需要深思的問題。
現在我就從香港的經驗來看中國內地的房地產的未來，我就講幾個概念，第一市場越不規範，越容易賺錢。也就是說市場的規範化就叫賺錢的機會越來越少，從這個角度來看，法治是賺大錢的最大的障礙，你問我要不要法治，絕對要法治，也就是說在法治還沒有完善以前，還是你們在內地賺大錢的時候，當然他越來越規範的時候，賺大錢的機會就越來越少，中國的規範化是法治，最少在房地產這個行業裏面是非常的有進步的，每五年就有一大進步，五年以後想不到今天是什麼樣子的，正如今天想不到五年後法治制度是什麼樣子的，而且在中國有一個事情是非常奇怪的，追溯性，也就是說五年以前你的行為，用今天進步的法治水平來衡量，你可能就死掉了，就抓去坐牢了，所以規範和不規範是賺錢很重要的一個原因，越規範化賺的錢就越像其他的行業平均數來走。
香港我舉一個例子，在1987年以前，香港的股票市場不規範，隨意可以買賣自己公司的股份，所以那時候香港的房地產公司他們賺錢不是單是靠房地產，也是靠資本市場，特別是股票市場，市場瘋狂了，就像現在內地了，巴教授坐在我旁邊的朋友說，照我理解，萬科現在市盈率是80，我在這裏有一大疊內地房地產公司的資料，我翻了一下最低的是60，一般是60—85，要是我是王石的話，第一你要多少股票我發多少股票給你，現在股票市場是2110億，可能過了一年就剩了1000，到時候再發就是笨蛋了，今天不發就是傻瓜。當然市場允許不允許這樣做是另外一回事，原則上香港為什麼會有那麼多的大地產公司，就是因為他們不只是利用房地產大，也是利用資本市場，恆隆為什麼那麼難答那個女孩子的問題，因為17年前，恆隆是唯一有規範的公司，是自我規範而不在市場上面買賣自己的股票，所以我們變成了大傻瓜，當時是允許的，我們不做，現在不允許了，只能用規範也是最苦難的方法去賺錢。
現在在內地無論是拿地，或者是銀行貸款，特別是早幾年，銀行貸款實在是天曉得他們是如何貸款的，這一切的不規範的情況就叫很多的房地產商能夠利用法律的空隙去賺很多的錢。但是每一個市場都會從不規範往規範的過程走，要使國家的經濟是前途化，我認為中國的經濟前途是非常好的，不規範的情況會越來越少，在不規範的情況下，一個房地產需要的只是兩個字，第一是膽，第二是活，大家最擔心的是，第一是資金的週轉，第二是市場的波動，要是一個在不規範的情況之下，也就是今天中國內地的發展商，今天的房地產商最擔心的是資金扭轉和市場的波動，他們最需要成功的因素就是他們的膽量和靈活性，但是到了一個市場規範化以後，他們最需要不再是膽量和靈活，而是理性、冷靜、策略，他所要注意的不再是資金的扭轉，因為由於資金的累積，也要注意戰略、管理、品牌，現在有多少家內地的大公司能夠過渡成為一個不規範情況裏面的成功房地產商變成一個10年、50年以後比較規範的房地產商的環境裏面生產成功的一個大的房地產企業呢？這個問題實在是懸而未決，也就是說今天大家看為非常好的將來不一定最好，我曾經告訴觀點地產機構的發行人陳詩濤，我說我86年的時候我和三家人，一同的發展香港地產的一些項目，其中兩家，那時候他們的土地儲備比新鴻基還要大，但是不到一年半兩家都破產了，就剩下新鴻基和我，到市場好了，我們還在，他們不見了，所以今天的英雄並不一定是明天的英雄，當然明天的英雄很可能今天已經是小英雄了。
另外我講一個概念，在香港或者海外的市場都告訴我們，因為我也曾經在8、9個市場上面進行房地產的投資業務，一個沒有看見過市場週期，沒有經歷過市場週期，而且是大的週期，我不是說小的。沒有經歷過大週期而能夠留下來的人，他不是一個可靠的房地產開發商，經歷過了一次也不一定可以，經歷過了兩次可能你就可以了。這個東西不要以為陳先生你低估了我們的智慧，我們的智商比你高。但是歷史還是歷史，歷史告訴我們，頭腦認識並不表示你的決策是對的。頭腦認識在我的觀察裏，幾十年來在香港和海外都是如此，頭腦都清楚，做決定的時候絕對不冷靜，結果很聰明的人，智商比我高的人都死掉了。去年有30多位內地的房地產商到香港來交流，也不知道怎麼知道了我這個人，就跑來和我聊天，聊天的時候我給他們說，在座的都是精英，機會多的是，你們去抓機遇，但是我看15年到20年以後，你們中間大概30%以上的人會跨掉，你們中間大概有10到15%的人賺了很多的錢，在這10到15%中可能有3%的人會賺到極多的錢，但是美好就美好在大家就認為我是3%，其實更可能性的你是那30%。
還有一個觀點就是賺錢早的人，這是人性所致，發財早的人，成功早的人，不一定是長遠成功的人。因為以往的成功會叫你變得保守，你不保守，你資金太多了，你不需要承擔更大的風險，你自然比起相對於市場你就會保守，60年代的人，恆隆曾經是全香港最大的華資地產公司，到了1971年，先父就保守了，公司就睡了20年，還好沒有死掉，有保守的好處，死不掉，但是要賺大錢不可能。我們從全香港第二變到第九第十，到我接任董事長的時候是1991年，我們是排第九第十，所以發財早，並不一定代表你能夠長遠繼續成功下去。當然我們比較幸運，17年就是我從當董事長算的時候，從現在算我們已經是香港第二，加上其他搞房地產我們是第三，總而言之，從第九、第十花了17年的時間才爬會到了第二、第三，但是我們是幸運的一家公司。
在我觀察，中國內地的房地產市場現在資金累積的環境之下，我們去看經濟史，資金的累積靠的房地產最快的時期可能是以下幾個例子，在美國1890年到1920年，那幾十年的光景美國房地產累積了很多的財富，香港在80年代和70年代也是同一個光景，大陸照我個人的觀察，以往10年，或者再來10年也不一定，不在乎你的努力，更在乎政府的政策，能不能夠以你有機會再有10年的好時光，只在先進的臺階上升到一個更高的臺階，這是一個非常重要的問題，剛才我忘記說，在香港的週期我個人就經歷了好幾次，第一次我還在唸高中，但是那個印象非常的深，那是1965年，第二次那時候已經大學畢業了1973年，第三次是1984年，還有一個比較小的一次是1992年，最後來了一個比較大的1998年，維持了6—7年，到了2002、2003年才開始，這些週期都會淘汰一般的好漢，你到底是被淘汰的一部分，還是被保留的，這個還要看個人的能力。
回頭說，中國內地還在資金累積期的時候，在這裏又有一個概念，現在中國內地有兩種房地產公司，一種是創業型的，一種是企業型的，企業型大的共有企業下面搞房地產，他們大部分不參加這樣的活動，他們大部分不出聲，不說話，自己賺錢就是了，總是默默的在這裏做很多，還有華潤我以為華潤是比較大的，但是華潤不是很大的，還有招商，等等都是大企業附屬公司，他們都是不出聲的，在做房地產，他們的資產要是用現在萬科等等的市盈率去看的話，可能是大不得了，但是大的不得了是泡沫，是不可以持久的，另外一種就是企業家型的，是另外一個故事在全球各地，你去看經濟歷史，房地產開發總是創業型的人開始的，為什麼在中國還會有企業型的呢？是因為中國特有的情況，我們有很多國營的企業，他們下面有資金，中國的市場和其他的市場不同的人，我們有兩種人，一種是創業型號三的一種是企業型號，企業型可以保證你很多可以維持下去，有其他的業務，就是這個虧了大不了關掉，其他的業務還可以進行，其他的業務把錢調到這邊來，還可以維持下去，企業家型的就是正如世界其他各地的樣子，我可以保證你，現在的30%的英雄，15年以後不再是英雄，也有現在名不見經傳15年以後成了大英雄。
最後做一個總結，容許我講一些好像和房地產不大關聯的事，一個是關係到社會整體，一個是關係到我們個人。
房地產最喜歡看見的就是經濟的快速增長，因為長遠來看，房地產價格永遠是跟着人均收入來走的，短期可以飛昇，下面跌到谷底，但是長遠來說一定是跟着人均收入而走的，作為房地產我們有責任希望社會穩定，希望經濟發展，房地產最不想看到的是什麼情況，一個字亂，社會的亂，就是房地產的最大的敵人，所以從這個角度來看，房地產應該是最愛國的一班人，最支持政府的一班人，應該最希望國家有一個強的政府，因為這樣子才可以有一個快速經濟增長，也能夠保持社會不亂。
第二點，房地產商70%都會賺到錢的，包括很多在座的各位，我希望你們賺錢之後，要想一想怎麼用你們的錢，我曾經說過一句話，我說有四件事不能給你兒子的，第一是槍，第二是毒品，第三是女人，第四是錢，你把錢給你兒子，你是大笨蛋，我曾經有一次十幾年前在美國，就在白宮對面一個酒店，被邀請去和人談話，講亞洲。我一進去發現在座30多個人，來自20多個家族每個家族都是幾十億美元，都是大名鼎鼎的，講完了之後大家邀請我做第一個非美國會員，我認識那幫人，我發現他們的後代差不多沒有一個是成材的，為什麼，因為他們的老爸賺錢聰明，做人笨，把錢留給兒子，先父過世的時候，我們三兄弟沒有拿到一分錢，我兒子從小我就教育他，從來不會從爸爸將來那裏拿到一分錢，我兒子現在在上海做事，每天早上騎自行車上班，有一天晚上10點多我打電話給他，他說：“對不起，爸爸。我現在快要下自行車了，我下了車再給你通電話。”我回答他，“那麼奢侈啊？”有錢的兒子不成材，沒錢的兒子成材，希望各位深思，謝謝大家。
主持人：謝謝陳先生，我們論壇到今天第七年，陳先生是第一次到會，所以我們很多的內地同行很想跟你交流一下，他們也想給你提幾個問題。
嘉賓：您好，陳總我來是來自北京的記者，想請您介紹一下恆隆地產在內地發展的戰略，具體的一件事情我們記得業內的人士長沙有一塊地大約40億左右，目前項目的情況怎麼樣？在北京的地產市場有許多進駐的打算，估計會做什麼產品。
陳啓宗：有一些問題我認為對他們不一定是最有益處的就不答，但是有一些問題可以是引起大家思考的可以答一下。
剛才巴教授說，中國內地的公司都來圈地，抓地，我是這樣看的，別人都說我的土地那麼多，有多少，而且平均價錢那麼便宜，我可以擔保你恆隆公司現在在中國內地的土地每平方米絕對是全中國最高的，我相信沒有第二家公司平均價格比我們更高，我是引以為榮的。
第二別人蓋房子1塊錢，我保證你我蓋1塊2，你說陳先生你笨，我說是的不過最終看的不是你付了多少錢，最終看的是你的回報率是什麼，我現在在上海兩個項目，回報率大概是18—20%，是不貸款，貸了就是30多了，而且是每年你以復位增長，我們開了那兩個商業項目，在可見的未來還可以雙位數字的增長，所以土地不在乎便宜，英國便宜這個詞是CHEAP，一個是便宜，另外一個就是爛，不好，恐怕便宜的土地都是爛的土地，但是條條大道通羅馬，賺錢的方法很多，我們的方法，我們的策略，我們的戰略是買最貴的土地，蓋最好的東西，所以我們現在在很多地方都有，你們都知道不用說了，長沙那個項目要是40億可以完成的話，就太高興了，恐怕60億也不可以，昨天我們簽了一個東西。
北京我認為全中國最好的城市就是北京和上海，不過我去晚了一點，別人有別的途徑拿地的，那些途徑是我學一輩子都學不好的，因為是檯面臺下的天曉得，他們有關係我沒有關係，而且我們也去晚了，在上海我們沒有晚，所以在上海搞的還可以，北京我們去晚了，如果有好土地的話，你可以告訴我，除非是最好的土地，大城市像北京、上海，每個大城市可能有20、30塊，但是在其他的城市長沙非常好的城市，長沙我只有那5塊、7塊願意的，但是其中有5塊已經是被別人拿去了，也就是說只剩下1塊是我認為值得去做的，所以我成功的機會是非常低的，我買地是非常困難，對我來說我能夠買到好地，你就不能再給我競爭了，因為我買的地都是最好的，而且我蓋的水平都是非常高的，到現在為止，全中國我還沒有看到向上海恆隆廣場那麼高水平的，最近北京有四個機構選了全國100棟優秀的寫字樓，第一名是上海恆隆廣場，在全上海選10個大商場，第二名是我們的港會廣場，第一名還是我們的恆隆廣場，所以我要把握蓋最優秀的東西，問題是我可以不可以把最好的地拿下來，所以我不會爭別人他們要的地，別人要的地我不要，別人不要的地麻煩來找我。
鏈接：陳啓宗簡介
陳啓宗，香港商界知名企業家，香港恆隆集團、恆隆地產兩家上市公司的董事局主席。現恆隆地產為香港第二大的專業房地產公司。陳啓宗先生於1986年與弟弟陳樂宗創辦晨興集團投資傳媒與生物製藥等。1991年接任恆隆集團與恆隆地產主席，於1992年率領恆隆進入內地在上海建設恆隆廣場與港匯廣場，兩個物業已經成為上海最富盛名的寫字樓與商場。目前，陳啓宗先生還擔任港美經濟合作委員會主席、香港證券及期貨事務監察委員會非執行董事、香港地產建設商會副會長、世界經濟論壇亞洲區主席等職務。