由觀點地產機構、第一財經日報、搜狐網、焦點房地產網、全國工商聯房地產商會共同主辦的2007博鰲房地產論壇於8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產跨入資本時代，這是大家對中國地產的共同理解。在一個資本時代裏，房地產企業怎樣有效的控制資金並駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日下午，2007博鰲房地產論壇繼續圍繞資本話題進行討論。以下為楊戈演講實錄。
楊戈：大部分都來自於消費品的領域，醫療、健康的領域，房地產企業目前在上市，可以說在美國上市的中國房地產企業還沒有，希望可能很快中國房地產企業去美國上市，可以做一些案例的分析，在紐交所房地產板塊，大概是這麼構成，一共大概有20多家房地產的上市公司，可能大部分的人預期的數字都要小得多，都有300多家房地產的基金。大概兩年多以前，中國開始有基金的概念，並且越來越熱，對比紐交所情況看起來也是很有道理的，房地產作為相對比較特殊的行業，房地產做的本身上市並不是太多，基金上市未來的主流。但是和房地產相關行業上市的公司比如專門從事房地產建築的公司，從事房地產金融的公司，還有旅遊地產、飯店地產、裝飾行業的公司都非常多，把這些總共合起來歸類一個房地產的板塊。
楊戈：大部分都來自於消費品的領域，醫療、健康的領域，房地產企業目前在上市，可以說在美國上市的中國房地產企業還沒有，希望可能很快中國房地產企業去美國上市，可以做一些案例的分析，在紐交所房地產板塊，大概是這麼構成，一共大概有20多家房地產的上市公司，可能大部分的人預期的數字都要小得多，都有300多家房地產的基金。大概兩年多以前，中國開始有基金的概念，並且越來越熱，對比紐交所情況看起來也是很有道理的，房地產作為相對比較特殊的行業，房地產做的本身上市並不是太多，基金上市未來的主流。但是和房地產相關行業上市的公司比如專門從事房地產建築的公司，從事房地產金融的公司，還有旅遊地產、飯店地產、裝飾行業的公司都非常多，把這些總共合起來歸類一個房地產的板塊。
對中國來講，非常高興告訴大家，雖然沒有房地產開發企業上市，在8月8日有第一家房地產概念，就是上海的移居中國，從這個上海房地產銷售公司這樣分拆出來的周董事長經過幾年的時間，辛勤的工作帶領一個很好的團隊，就是經過一輪、兩輪的思路資金的進入，推動業務的發展。最終今年在8月8日中國人非常吉利的日子，到紐交所敲鐘然後上市，引起投資者非常大的關注，可能也是第一個亞洲房地產概念的公司在紐交所上市，經銷商是美林證券和銳思信貸，就是一期兩高是親資產，但是毛利率非常高，增長也非常高，一期兩高的這樣的故事，整個環境的背景是中國經濟快速發展，然後中國房地產發展非常迅速，在這樣的背景下，有這樣的高素質公司。所以，股票的發行受到全世界投資者的追捧，本來路演的定的價格範圍是11.5美元，然後路演的受到很大的歡迎，大概有20倍的超額認購。最終，定價突破了價格的範圍上線定價13.8美元，總共融資金額超過2億美元，最終可能會達到2億3千萬美元，比如說碧桂園大型的房地產企業比起不算什麼，但是作為房地產房屋、流通的企業來說，到這樣的規模也很不容易。這是上市價第一天的表現，發行價是13.8元，開盤價高開到18.1美元，最後收盤到19.4美，第一天漲幅比發行價漲了40%，到今年為止美國市場裏面IPO第一天表現最好的10個股票之一，對它來講也是非常的不容易。
第一天交易的活躍非常活躍，總共發行了16400NBR，第一條交易了14050萬，按中國話講100%的換手率，按照第一天的收盤價來計算的話。公司的市值是14億美元，所以，對這樣的行業，競爭對手還是蠻多的，其它房地產經濟公司的代表通過上市跟競爭對手有了非常大的優勢，建立了一個長期的穩定融資渠道，品牌通過上市得到非常大的提升。通過紐交所上市，對於中國易居也很多的幫助。
剛才講中國房地產服務業，房地產公司還沒有去美國上市，大概有兩個方面的原因：
一個方面，的原因美國的投資者可能在幾年以前，對中國房地產行業，對中國的房地產企業還不是這麼的瞭解。
另外一個方面，就是說，因為香港市場離中國大陸這麼的近，香港市場長久以來，以房地產和金融業兩個主要板塊為主，對於內地大部分房地產企業來講，講境外上市可能自然而然選擇到香港掛牌，最近的情況有一些改變，美國的投資者對中國的經濟非常看好，對中國房地產行業越來越瞭解，比如說最具有代表性房地產基金也是大局進入中國房地產市場，購買了很多的資產。
在這樣的背景下，我相信中國房地產開發的企業，去美國的上市條件相對比較成熟，也期待內地房地產企業去上市，作為參照可以分析其它的新興市場的國家到紐交所的上市的情況，巴西最大房地產企業在3月份上市，上市非常的成功。上市之後從25塊一直漲到36塊，最近因為波股價有所回落，但是整體的表現非常高，市值大概是40美元，市盈率是102倍的，相對於香港市場平均房地產企業市盈率，中國大陸房地產企業大概是25倍-30倍，香港本土企業大概是15倍-20倍，這個市盈率水平非常高。說明美國投資者非常看好新興市場房地產開發企業的發展前景，願意給予更高的價值評估。
另外，還有一個案例，墨西哥最大的房地產企業04年上市之後，到今年一直處於穩定上升的通道里面，從18塊一直到65啊塊，市值是30億美元，市盈率20倍，通過前幾年的發展，現在處於比較平穩的穩定增長階段，所以，市盈率相對比較低一點，美國本土房地產公司大市盈率概是8-12倍，大概是這樣的本土房地產公司是這樣的市盈率的水平，同樣是美國房地產市場為什麼評估有上一些分析，大家去美國城市可能很少看到新開工的房屋，都是建好的一片一片的社區，新興市場是兩個最大的趨勢，一個是城市化，以中國、墨西哥人口比較多，城市越來越大，大量的非城市人口到城市來居住。消費升級，可支配收入提高了，都想要把居住的條件改善，以前可能你們家住50平米，現在要增加到200平米，帶來新的房屋需求來說非常的大。
第二，在這樣行業的背景下，商業模式就有很大的不同，美國模式通過房地產金融，第二個說穩定租金的彙報，第三個開發新屋的收入，像中國新興市場的話，到目前為止，可以將來最主要的收入來源，還是新的房地產開發。所以，就由本質的不同，美國市場因為比較成熟，增長比較緩慢。甚至有些年頭了，是在負增長，而中國新經濟增長都非常的強勁，即使面臨非常嚴峻的宏觀調控下，還是增長非常的強勁，利潤率整個房地產行業利潤率就非常低，像中國的這樣信息市場，行業跟製造業差不多，就是以大規模工廠化生產、流水線的生產，把房地產當成一個商品進行生產，就大大降低了成本提升房地產的企業利潤率，這也是一個本質的不同，因為這些導致投資者對企業的市盈率完全不一樣，對於新興市場來講，中國房地產企業去美國上市的話，我相信有非常大的吸引投資者的注意力，獲得非常高的市盈率。
我就再介紹一下，怎麼去紐交所上市？其實，不僅是紐交所上市，一個企業不管在境內還是境外上市，都面臨一系列的問題，對於房地產企業來講，要不要去上市，房地產在中國發展20年，大部分習慣特別公開的這樣一些操作，可能財務上面、運作上面跟別的行業公司不太一樣。如果想要上市的話，可能很多方面要做很大的一個改進，從一個私人的公司或者家族的企業，改造成一個規範成熟上市公司，財務方面必須要規範，財務信息要公開相關帶來的稅收這些方面問題，有一系列很大的轉變。所以，要不要上市，地產企業家要做很好的一個前期的準備。但是，現在中國市場的房地產業的情況可能和前些年也不一太一樣，進入門檻提高了，對於資金的需求比以前多得多了，昨天聽到任總介紹說，常年在銀行裏面用於買地的錢就有好幾個億。
因為地產影響收縮銀根、從銀行貸款相對比以前要難，整個行業再融資渠道進行一些結構性的轉變，從銀行改造在市場通過上市來進行融資，這是一個大的背景。如果決定上市的話，在很多方面財務這方面的準備，還有團隊這方面的準備，這些可能需要比較好的準備。在美國上市，大家最關心的問題，美國的撒旦法案，最近比較放寬的趨勢，成本是在降低，對於房地產企業不算太大。這個是紐交所上市的標準，財務的指標有四個指標，只要滿足其中任意一套就可以了，對於房地產就是第一個指標叫利潤的指標，要求企業連續三年盈利，三年加起來稅超過1千萬美元，對大部分企業來講非常低，我相信
第二個指標市值標準，要求企業上一年收入超過7500萬美元，上市時候的市值超過7億5千萬美元，另外兩套指標對中國企業不是那麼適用，到美國上市的過程比較公開的透明，基本上兩條線，跟美國證監會ICC來做申請登記，跟美國證券會申請來取得美國銷售股票的資格，在紐交所上市的話，就和紐交所申請，美國證券會像美國投資者銷售股票，交易所是批准你到的我交易所掛牌。證券會登記程序，從開始準備到獲得批准大概是4-6個月的時間，第一期需要找一個會計師，大家都會找到四大會計師審計。同時，律師來幫你做法律的文件，同行幫你做一些結構上重組。在成熟之後，交到ICC去，經過第一輪祕密遞交，進行第二輪的遞交，經過這樣兩輪、四輪可能會更多一些，證監會給你一些批准，就可以公開上市，這是證監會的程序。
紐交所程序，在跟美國證券會遞交材料之後，和紐交所遞交一個相同的材料，來審核你的材料滿足我們的上市的標準，如果滿足的話，我們也跨出上市的標準，整個程序大概是一個月月到一個半月左右，整個美國上市的程序最大的特點，就是美國證券會交易所比較透明公開，針對材料有什麼問題，這些我們會及時和企業上市的中介結構聯繫，請你們來解釋。對於證券會，對於交易所程序也什麼不明白情況的地方，律師也可以隨時諮詢，諮詢交易所，這個是別的市場很大的不同，企業的本身能夠比較好的控制自己上市的進程，我的介紹就到這裏。
謝謝大家！
鏈接：楊戈簡介
楊戈，紐約證券交易亞太區執行董事。楊先生在紐約泛歐證券交易所亞太區辦公室負責中國的民營企業上市業務。此前，楊先生在投資銀行和私募股權投資領域有超過10年的工作經驗。楊先生擁有中歐國際工商學院的MBA學位。截至2007年6月，楊先生參與的紐約證券交易所上市項目包括：新東方、深圳邁瑞、常州天合、同濟堂藥業，先聲製藥、橡果國際、江西賽維LDK和保定英利。