一個急於在房地產“圈地熱潮”中獲得資金的開發商，一個在競爭中迫切尋找放貸項目的銀行，兩個小有名氣的職業律師，共同將虛假商品房買賣合同、樓宇按揭擔保借款合同“合法化”。2006年7月3日，這起房地產騙貸7億元的系列案件，幾經周折後終於在北京市二中院開庭。
如果不是審計機關介入以及中國銀行的股份制改革，此事件甚至很難走上法律程序——對於2000年左右的房地產業內行情來說，假按揭幾乎成為慣用的一種“潛規則”。
“森豪公寓”爛尾樓與一個開發商的野心
北京朝陽門內大街邊矗立着一棟8年之久的爛尾樓——森豪公寓，從1998年土建工程完工，到2005年成為國家審計署披露的“北京森豪公寓6.45億元虛假按揭大案”，2006年7月該案終於到了庭審階段。“起價2500美元/平方米，緊臨東二環路市區快速道，與三環、四環均有接路”，這則森豪公寓的銷售信息，一度曾將京城二環內繁華路段的高級公寓打造成房產熱點，然而開發商鄒慶從銀行“套”來的幾億資金，卻沒能將“套錢圈地”的遊戲玩得太久。
一個京城黃金地段的開發項目，由北京市規劃局和計委批准立項、又有北京市住宅開發建設集團總公司這樣的大公司作為合作背景，在房地產商看來，幾乎是穩賺不賠的香餑餑。記者獲得的信息表明，1993年，由北京市城市規劃管理局頒發的《朝內大街危改規劃方案》正式出臺。隨後，首都規劃委員會辦公室再次確認將位於朝內大街南側、佔地面積1.27萬平方米的危改區(即後來的森豪公寓所在地)單獨規劃為A-4地塊改造項目。當時準備開發成天域公寓項目，項目獲得了良好的評估，財務效益綜合分析表明，本項目具有投資效益好、建設週期短、還款能力強以及上繳稅金量大的特點，並且具有一定的抗風險能力。
但是早期參與合作的三個公司在1995年先後選擇了退出。退出具體原因如今很難追尋，據一些業內人士推測，資金不足可能是開發商面臨的最大問題。在1998年房地產行業按揭貸款火爆之前，開發商的資金門檻肯定要高得多。
今年42歲的鄒慶1996年進入該項目的開發，他的資金積累過程有鮮明的同時代人特點。7月7日，鄒慶的朋友王為明(化名)也來到了庭審現場，據他向記者介紹，在上世紀80年代末，鄒慶靠着跑中國與東歐之間的服裝、有色金屬等貿易起家。1992年，由鄒慶擔任董事長與法人代表的慕來投資公司在香港註冊成立。這種內地商人在香港註冊公司的狀況並不少見，雖然公司在香港幾乎沒有具體業務，但能享受到外資的種種優惠政策。鄒慶也因此由一位地道的北京商人變成了港商。
1996進入項目之前，鄒慶註冊了另一家自己任董事長的華運達投資有限公司，並將原天域公寓改為森豪公寓。到了1998年森豪的土建工程封頂完工，卻由於鄒慶的公司沒有如約支付費用，施工人員全部撤離工地，在朝陽門地段形成了京城著名的爛尾樓工程。
而經過一系列運作，2000年12月31日，停工兩年多的森豪公寓正式對外開盤。高調的森豪以高價位一度成為熱點，按照當時媒體信息，森豪公寓住宅面積為3.4萬平方米，商用面積1.3萬平方米，開盤均價分別達到了2500美元/平方米和3500美元/平方米。從表面上看，一個極具潛力的樓盤在樓市迅速火爆的背景下又“復活”了;對於開發商鄒慶來說，起到決定性作用的正是中國銀行北京市分行的6. 45億元貸款。鄒慶一度斷裂的資金鍊又盤活了。
個人房貸開始實行時，買房盛行着“零首付”。雖然銀行只提供給個人最多80%的貸款，但為了吸引買房者開發商為之墊付20%首付款，買房者只要有能力還月供就可以了。而對於鄒慶的華運達公司以及隨後成立的“華慶時代”而言，虛構買房者資料來獲得數額巨大的個人貸款，成為鄒慶“騙貸”的主要方式。
鄒慶的朋友張志(化名)1992年開始做房地產生意，他向記者回憶，在有銀行貸款之前，北京乃至全國的樓市遠不及如今火爆，開發商的風險也要大得多。1993、1994年起步不久的北京房地產“好了一陣子”，到1995、1996年就“不好做了”。對於開發商來說，賣出一套房子才收回一套的錢，資金回籠太慢。對買房的人來說，一次性拿出百分之百的錢，“哪有那麼多有錢人呢？”按照森豪公寓的定位，一套房子至少售價100多萬元，如果沒有銀行貸款，顯然銷售並不樂觀。地產商與銀行“一拍即合”式的運作，迅速推動了房產項目。
然而依靠森豪公寓獲得6.45億元貸款後，鄒慶又運作了華慶時代投資集團有限公司，通過華慶公寓樓盤從中行北京市分行獲得了1億多元貸款。一心想靠房地產快速起家的鄒慶，將貸款主要用於上海、北京、成都、陝西等地的房地產投資。朋友張志說，“那時大家都知道搶到了地就是搶到了錢，房子不愁賣，有了資金就趕緊到各個城市圈地”。但由於經營不善，鄒慶的多項投資失敗，逐漸沒有了還款能力。朋友張志從開發商的角度認為:“那年頭不少開發商都是做虛假手續從銀行獲得貸款的，鄒慶如果不是投資失敗，誰還會注意到他當年的獲貸手法呢？”
審批貸款的中國銀行北京市分行零售業務處副處長的徐維聯、該處消費信貸業務科科長尚進、該信貸業務科信貸員張笑非也成為此係列案件被告。
按照公訴機關指控，他們三人於2000年12月至2002年6月間，在審批向北京華運達房地產開發有限公司開發的“森豪公寓”房地產項目和華慶時代投資集團有限責任公司開發的“華慶公寓”房地產項目發放個人住房貸款過程中，嚴重不負責任，沒有嚴格執行銀行信貸制度，先後向257名虛假貸款申請人發放個人住房貸款共計7.5億餘元，造成銀行損失貸款本金6.6億餘元。其中，向244名虛假貸款申請人發放7.1億餘元的貸款為三人共同籤批，貸款本金損失6.3億餘元，徐維聯、張笑非共同籤批向其餘13名虛假貸款申請人發放貸款4000萬餘元，損失貸款本金3000萬餘元。
銀行工作人員明知是“假按揭”還照樣放貸，也成了開發商與銀行之間並不少見的一種“默契”。據徐維聯身邊人透露，徐個性開朗，極好結交朋友。從上世紀90年代中期開始，他就任中行北京市分行的副處長，負責個人消費信貸方面的業務。而從2001年開始，他所在的零售業務處正處長空缺，徐在相當長時間掌握了該行審批個人按揭貸款的權力。
據朋友說，徐維聯業餘好打牌，時常在北京豐聯廣場附近的一個俱樂部出沒。一些有求于徐的房產商打牌時故意輸錢給他，投其所好。森豪公寓的貸款甚至沒有辦理房屋抵押登記，徐對此解釋是:“剛開始辦房貸時競爭激烈，要求並不嚴格，總行要求我們業務量成倍地漲，我們四處找放貸項目，競爭激烈的情況下銀行同意森豪不用辦房屋抵押登記。”
銀行在剛剛實行房貸業務時的壓力，從銀行員工的證人證言中也可以強烈感受到。中行北京市分行一名員工說道，當時總行和各分行都很注重發展貸款，各行競爭很激烈，大環境要求增加放貸業務量。“我們都要四處去找放貸項目。森豪這個項目好，幾個銀行都在搶，我們徐處(徐維聯)很早就看好這個項目了。”被告張笑非提到，當時其他項目也有不少購房者虛報收入證明。消費信貸業務科科長尚進在口供中提到，對於森豪和華慶公寓，“我們抽查過一些報卷，還打電話詢問過，有四五人否認買了房。但後來又說徐處同意交律師辦理手續”。雖然“到後期我們感覺不對，但行裏給我們個人定的指標高，只能這樣做，這個事情也不是我們個人能夠左右的”。同樣作為被告的律師孔衛東在口供中提到，“我發現有20多歲的小孩也買二三百萬元的房子，曾向銀行提醒過，但是管理科、業務科都說沒有問題”。
而對於中行而言，這起腐敗案件的披露也與行業整治的大背景有關。
同為被告的餘建三操作了部分虛假買賣商品房的合同。餘建三比鄒慶年長9歲，兩人是老交情，1985年即相識。在銀行系統任職的餘建三履歷卻並不光彩，在擔任北京合作銀行展覽路支行行長起，餘建三因犯用賬外客戶資金非法拆借、發放貸款罪，2000年被判處有期徒刑6年。2001年5月被假釋後不久，餘建三進入鄒慶的“華慶時代”任董事局主席助理，“華慶公寓”個人銀行按揭貸款合作擔保協議，很多正是由余建三簽字並加蓋公章後生效的。
熟知銀行借貸規則的餘建三，自然是鄒慶的得力助手。餘的妻弟也曾“幫助”虛假購買了一套房子，並介紹了三個朋友“購買”。提起購買過程，其妻弟在證人證言中說，餘建三告訴他，“公司有樓，準備在銀行做抵押獲得貸款，需要做假合同”。對於這些“幫忙”買房的人來說，“不用還貸，公司來還貸，算是從小業主手中回購”。於是2001年9月10日，餘的妻弟帶了三撥朋友，大家帶上戶口本、身份證，鄒慶公司的工作人員將不同的小條塞到各人手中，“上面寫着購買房子的門牌號、面積、總還款額、貸款額等等，讓我們背好後一起拉去銀行辦手續”。
1995年應聘到華運達經貿公司做文字打印和處理方面的祕書王育紅，2000年底轉到華運達房地產公司做銷售。她提到，在華運達房地產做銷售時，每天的工作是填寫各種人事材料，包括購房人的個人基本資料信息、收入證明和存款證明等，然後由其他同事按照銀行的要求加以完善並上報。公司還有幾個員工專門對外跑銀行、房產局等機構。
而出具收入證明的單位，大多數都是華運集團的子公司，他們的公章和工商牌照都放在華運集團的總辦內，需要用時，“我們的負責人就提前跟總辦打個招呼，派人去拿就行”。
購房人的收入證明都是華運達房地產公司的員工自己寫的。作為被告人的華運達員工聶萍在法庭上也說道:“那些跑銀行的同事教我們怎樣按照銀行要求的比例，來寫收入證明等材料。”鄒慶、王育紅等人都強調，銀行是在知道虛造個人購房合同的情況下發放貸款的。“找來的那些‘買房人’，從衣着談吐上看都不像有錢人，森豪的房子一套上百萬元，這些人一看就不是真正買房人。”即使這樣，所有的個人購房合同還是順利辦完了。
一位業內人說道，在銀行急於找到放貸項目的背景下，“對於銀行審批人員來說，他們認為地是真的，樓盤是真的，這些都跑不了，銀行也就不會有多大的損失。對假按揭也就睜隻眼閉隻眼”。
控辯雙方的交鋒核心
在7月5日至7日的庭審中，房產商華運達公司及法人鄒慶、“華慶時代”董事局主席助理餘建三、公司員工王育紅、聶萍等人，無一例外選擇了無罪辯護。控辯雙方的核心放在了被告的行為是否構成合同詐騙罪。
華運達公司的辯護律師認為，華運達完全具備按揭貸款的還款能力。“被告單位在2001、2002、2003年的審計報告顯示，資產總額分別為5.7億、5.4億、5.7億元，森豪項目中貸款總額6.3元億左右，被告單位在申請按揭貸款之前已投入4.4億元，項目基本封頂，開發手續真實合法，具備按揭貸款的條件。”森豪沒有選擇企業商業貸款，而是虛構個人購房手續，一個直接的原因是“企業最長貸款期限為5年，利率也較個人貸款高”，所以急於獲得大筆優惠貸款的鄒慶，用虛假合同選擇了成本最低的方式。對於鄒慶獲得貸款後的四處投資，辯護人認為“銀行沒有權力監督貸款資金的使用”。辯方律師認為，所謂“虛構”買房的事實，實際上是民事上的借名行為，所以不應該追究刑事上的責任。“被告單位、被借名人、律師、銀行都你知、我知，大家心知肚明，這已經形成了嚴密的證據鏈。”辯方試圖強調的是，鄒慶公司後來的投資失敗導致履行合同不能，而非主觀不履行。由於沒有辦理抵押登記，導致項目被多家法院查封，“如果已辦理抵押登記，銀行還會有損失嗎？”
開發商與銀行工作人員“共謀”的慣例，成為辯方律師強調的背景。“在銀行對個貸規模放開的特定情形下，借用居民身份證辦理按揭貸款是房地產行業的慣例。”律師認為，“銀行也是把這種借名按揭貸款作為一種貸款模式而已。”
公訴人堅決否定了辯方的觀點，他們認為，鄒慶擔任北京華運達房地產開發有限公司法人代表期間，在沒有履行樓宇按揭擔保借款合同能力的情況下，指使公司職員採取偽造收入證明、首付款證明等手段，虛構其開發項目森豪公寓商品房銷售的事實，簽訂虛假商品房買賣合同，從中國銀行北京市分行騙取個人按揭貸款人民幣6. 45億元。此外，鄒慶在擔任華慶時代投資集團有限責任公司董事期間，用相同手段虛構其開發項目華慶公寓商品房銷售的事實，從中國銀行北京市分行騙取個人按揭貸款人民幣1.07億元,“構成了合同詐騙罪”。