喧囂紛爭了幾年的房地產市場終於有了一個統一的聲音。隨着近期一系列調控措施的陸續推出，對於爭執了數年之久的"房地產市場是否過熱"這一問題，政策層給出了明確的答案。
隨着調控措施的相繼實施，相信房地產市場將逐步進入理性迴歸階段。這無疑不僅有利於房地產市場的健康發展，也有利於宏觀經濟的穩定。但是，如果說前一段爭論的焦點是房地產市場是否存在過熱，那麼現在我們就要對房地產市場調整後出現的理性迴歸可能對經濟、金融、社會產生的衝擊提前進行預判並且早做準備了。
房地產市場調整會對宏觀經濟和金融市場產生什麼樣的衝擊呢？
根據國際經驗，房地產市場調整會對宏觀經濟增長形成很大壓力。在現代經濟中，房地產業不僅縱向影響很大，而且橫向產生拉動面也很廣，已經成為支持國民經濟發展、拉動內需的一個主要支柱產業。根據近些年的數據資料，對於我國經濟增長影響因素進行分解可以發現，房地產業對於GDP的貢獻高達1.9-2.5個百分點。以2005年情況為例，僅房地產市場的總投資就高達1.58萬億，佔當年GDP的8.6%。
由於我國經濟目前正處於"新興+轉型"階段，房地產業發展對於中國經濟就有着與眾不同的意義。這不僅表現在房地產業對於GDP的直接貢獻上，而且反映在推動城市化進程、實現農村勞動力轉移就業和其他配套產業的發展上。
首先，從農村勞動力轉移就業角度來看，與房地產業密不可分的建築安裝業是一個勞動力密集型產業。這些年，房地產市場的快速發展吸納了巨量的農村勞動力轉移就業，提高了農民的家庭收入。根據國家信息中心對於農村居民家庭收入調查數據，我們看到農場勞動力外出務工收入是他們全部收入中增長最快的部分，並且在數量上已經超過其農、林、牧、漁業收入之和，成為農村居民家庭的主要收入來源。因此可以預見，隨着房地產市場的調整，房地產開工項目的減少，一些農村進城務工人員將面臨着喪失這一勞動機會，這無疑會加大農村勞動力轉移就業的難度，同時也會造成進城務工人員收入的下降。
其次，從推動城市化進程角度來看，城市化進程的推進和房地產業的發展是一個相互推動的進程。城市化進程是推動中國房地產市場發展的主要推動源之一，同時房地產業的迅速發展將大量的城郊土地用於開發也加快了城市化進程，大批城郊農業人口靠土地開發的拓展轉為城市人口。這一點在大中城市尤為明顯。同樣可以預見，隨着房地產市場逐漸步入調整，城市向外擴張的步伐將有明顯減緩，我國城市化進程也可能受到衝擊。
隨着房地產市場調整的逐步展開，會對宏觀經濟增長形成很大壓力，而經濟增長對於我們這樣一個發展中國家有着非同尋常的意義。因此，必須提前採取措施，減輕房地產市場調整對於宏觀經濟的衝擊。
上個世紀30年代美國的大蕭條和90年代日本的經濟衰退用重複的歷史事實一再驗證：過度膨脹的房地產市場一旦進入調整可能引發嚴重的金融危機。
以日本為例，從90年代日本房地產泡沫至今已經15年了，但其所造成的衝擊至今依舊存在。自1992年到2003年，日本的各類金融機構通過變賣資產(諸如：房地產、股票等)和利潤留存已經沖銷了近100萬億日元的不良資產。可是，根據日本金融廳發表的統計，至2003年3月底，日本金融機構尚存的不良債權餘額依舊高達44.5萬億日元。
分析其原因，房地產市場的過度膨脹和房地產信貸的過度擴張是造成日本經濟衰退和金融體系危機的主要成因之一，而日本未能在房地產市場調整之初及時地預見到這一調整可能會對金融體系和宏觀經濟的衝擊，從而採取有效的措施加以控制也難辭其咎。
日本經濟在經歷了從1950年到1985年的快速增長期後，經濟規模日益龐大，不僅成為世界外匯儲備最多的國家，也成為世界最大的貿易順差國。在這種情況下，隨着國際貿易經濟摩擦的加劇，各國政府對其施加了巨大的日元升值壓力。雖然幾經堅持，但是最終日本政府同意日元升值。出於日元升值預期，鉅額國際資金流入日本。與此同時，日本國內也出現了大量的閒置資金。
日本中央銀行為了降低日元的升值壓力以及刺激經濟的持續發展，採取了非常寬鬆的金融政策，導致過剩資金大量流入股市和不動產市場。資金的過度充盈推動了日本國內房地產市場、股票市場的急速上漲。1985年，東京商業用地價格指數僅為120.1點，但1988年就迅速上漲到334.2點。伴隨着房地產市場的升溫，日本各商業銀行住房抵押貸款規模隨之膨脹。狂熱的遊戲在1990年冷卻了下來。隨着日本房地產市場的迅速下挫，資產價值損失迅速聚集到銀行的住房抵押貸款上，銀行不良貸款急劇上升，先後多家銀行出現流動性危機直至破產。以房地產、股票為代表的資產價格波動引發了嚴重的銀行體系危機，是日本經濟陷入長達15年衰退的最主要原因之一。
由於在房地產泡沫經濟期間，房地產價格暴漲導致企業和個人都紛紛投資於房地產，並且進行了大量的重複抵押和貸款，推動了房地產價格的迅速上漲，房地產市場出現明顯的虛假繁榮。而隨後出現的房地產價格持續下跌以及經濟的長期低迷，不僅使得一些涉足房地產業較深的企業紛紛倒閉，而且也使得很多日本家庭陷入債務危機。在破產企業中，房地產公司和建築公司所佔比例最高。僅2000年，日本建築行業(包括房地產商在內)就有6000多家公司破產，佔當年日本破產企業的33.6%。
房地產市場的衰落對日本金融體系造成了巨大的、直接的衝擊。在房地產市場繁榮期，日本各金融機構為了追求高額利潤，將資金大量投放在房地產貸款上。不僅給房地產公司和建築公司過量發放貸款，而且無節制地擴大個人住房貸款規模，在一定程度上助長了房地產市場的過度膨脹。僅在泡沫即將破滅的1991年，日本的12家大銀行還發放了總額為50萬億日元房地產貸款，達到當年貸款總額的四分之一。在房地產市場衰退期，不僅很多房地產公司和建築公司無力償還銀行貸款，而且個人按揭貸款也出現大面積違約。與此同時，雖然房地產公司以及個人貸款都以房地產等資產作為抵押物，但隨着房地產價格的不斷下跌，抵押物價值日益下降，致使日本金融機構不良債權不斷增長，資本充足率大幅下降，金融機構抗風險能力下降，部分金融機構甚至還出現了流動性問題。其中位列當年日本十大銀行的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉，中小金融機構的破產更是接連不斷。日本金融體系發生劇烈動盪，險些引發一場嚴重的金融危機。為了穩定危機中的金融體系，日本政府被迫對一些問題金融機構實施救助，通過政府的資金注入挽救一些金融機構。1997年以來，日本政府累計已經對金融機構提供了23萬億日元的資助。
在日本的金融體系下，企業的外部融資主要依賴於銀行貸款。由於不良貸款的大幅增加導致銀行資產質量下降，資本充足率不足，甚至出現流動性危機。銀行不得不緊縮信貸，這使得日本央行力圖通過實施寬鬆貨幣政策刺激經濟復甦的政策意圖難以收到預期的效果。
根據日本國土省的"公示地價"統計資料，儘管近年來東京、名古屋、大阪等大城市部分區域的地價出現了恢復上漲的跡象，但全國的平均地價還在繼續下跌。與1991年相比，2005年住宅地價已經下跌了46%，基本回到了房地產泡沫前1985年的水平；商業用地下跌了約70%，為1974年以來的最低水平。
前車之鑑，對於我國房地產市場調整可能帶來的對銀行業的衝擊，我們也應早做分析、評估，早做準備。儘管近幾年我國的房地產市場還不能說是進入了一個"瘋狂的年代"，但是其對金融體系的依賴度確是迅速提高。截止到2005年底，全國房地產貸款總額已經達到3.07萬億元，佔全部金融機構人民幣貸款金額的14.84%，與GDP的比率為16.75%。其中個人住房按揭貸款金額達到1.84萬億元，佔全部金融機構貸款金額的8.9%。從這些數字我們可以看到，如果由於房地產市場價格的下挫，導致房地產貸款違約率上升到10%(在各國房地產市場急劇調整時，這是一個正常的估計)，那麼就意味着中國的金融體系將出現3070億的不良貸款，這一數量也就意味着中國商業銀行的不良貸款率重回二位數之上。
尤其是1.84萬億元的個人住房按揭貸款，主要是集中於近三年發放的，並且高度集中於近年來房價過高的特大型城市。這就意味着很大比例的購房者進行按揭時都恰好選擇在房價高位，這不僅導致其抵押價值處於高位，而且貸款數額也很高。一旦房價出現一定幅度的調整，那麼其抵押房產價值迅速下降，就導致借款購房者有很強的動機選擇違約放棄抵押房產，這就將房產價格變動風險集中於貸款銀行。
另一方面，由於房地產投資是一個充分利用融資工具的高財務槓桿項目，隨着房地產價格的調整和市場的降溫、存貨的增加將使得一些房地產企業出現資金困境，甚至破產。這又將開發貸款的風險集中於銀行體系。
因此，無論是從開發貸款，還是個人住房按揭貸款考慮分析，房地產市場調整都將對銀行等金融機構形成巨大的衝擊。
那麼如何應對房地產市場調整對金融體系的衝擊？
為了避免房地產市場大幅調整可能對金融機構產生巨大的衝擊，應當搶在房地產市場全面調整之前，推出一系列防範措施，阻斷房地產市場的衝擊波及金融體系的安全。
首先，要提高違約成本。為了有效地防止個人住房貸款出現大面積違約，應儘快全面推行個人信用體系的實施，力爭搶在房地產借貸出現全面違約之前。那麼由於信用記錄污點會對借貸人未來產生較大影響，於是很多借貸人可能慮及這一點而不會輕易放棄支付月供。
其次，減輕違約動機。從個人住房貸款借款人角度產生違約動機的主要原因是抵押房產價格的大幅下降，以至於選擇繼續提供月供導致嚴重的經濟損失。為此一方面應保持房地產市場價格的穩步調整，避免出現過大過快的下跌，另一方面應加快房地產金融創新，儘快推行房地產信貸資產證券化。
再次，嚴控增量，減少存量，即在近期對於新增房地產貸款要嚴格控制，從而迫使房地產企業一方面盤活現有房地產存貸，另一方面無力增開新的樓盤，從而壓縮房地產市場的供應。不僅可以穩定房地產平均價格，而且可以減少房地產信貸的存量。
第四，推進房地產貸款資產證券化，有效地分散房地產借貸風險，避免房地產市場風險過度集中於銀行體系。目前房地產貸款高度集中於銀行體系。一旦房地產市場出現問題勢必"傳染"到銀行體系。應當通過將房地產信貸資產證券化，將風險分散。
未雨綢繆，在有效抑制房地產市場的過度膨脹，促使其理性迴歸的同時，對於房地產市場調整對宏觀經濟和銀行體系可能造成的衝擊，我們應該有一個清醒的認識，早做準備。