洛克菲勒國際集團(Rockefeller Group International)進軍中國房地產業的龐大計劃正在成形。
12月4日，洛克菲勒國際集團與重啓“外灘源”的合作方之一、福布斯富豪歐亞平控制的香港百仕達控股(1168，HK)正式簽訂“諒解備忘錄”，宣佈成立“洛克菲勒.百仕達大中華基金”，用以投資及發展中國的房地產項目。
此前不久，洛克菲勒與百仕達及上海新黃浦集團重新啓動“外灘源”項目。此舉被業界視為洛克菲勒進軍中國房地產業的具有突破性的第一步。而今“洛克菲勒.百仕達大中華基金”的成立，則預示着洛克菲勒將大舉投資中國房地產業。
基金攻略
成功奪得備受矚目的外灘源項目，被洛克菲勒CEO喬納森.格林(Jonathan Green)視為洛克菲勒以後在中國房地產市場上攻城掠地的“橋頭堡”，而這只是洛克菲勒進軍中國房地產的第一步。
據悉，洛克菲勒.百仕達大中華基金初期規模就將達4~5億美元，首個投入項目即為外灘源(基金在正式對外宣佈之前即展開投資運作)，公司向該項目提供的13億港元股東貸款只是首期啓動資金，最終投資金額將視項目發展而定。百仕達主席歐亞平透露，“預計將在此項目上的總投資額逾3億美元”。
“洛克菲勒及百仕達具體為基金注資多少會根據財務顧問的安排。”歐亞平對本報記者表示，“但我們希望項目回報率都在30%以上。”
而除洛克菲勒外，百仕達還可能會邀請諸如美國地產投資大鱷“鐵獅門”等其他實力機構投資者參與大中華基金，這一專項房地產基金日後將廣泛投資國內地產市場。
在外灘源項目的談判中，百仕達一直扮演着洛克菲勒中國內地“代理人”的角色。洛克菲勒國際集團總經理助理邵琦向本報透露，“洛克菲勒將保留對此項目各方面的控制權，而百仕達則擔當項目經理的角色。
不僅如此，洛克菲勒日後會通過百仕達投資其他內地城市的項目，繼續投資事宜將基本由百仕達決定。正如喬納森?格林所強調的，“投資中國房地產最重要是物色合適的合作伙伴”。
另一個引人關注的焦點是，在RGAP(Rockefeller Group Asia Pacific，洛克菲勒和百仕達合資成立的公司，)和新黃浦集團成立的外灘源項目公司中，RGAP持有91%股份，新黃浦則僅佔9%的股份！而RGAP的股份結構是，百仕達的全資附屬公司――百仕達上海投資獲得其49%股權，並同意向RGAP提供不超過1.69億美元的股東貸款作為施工前款項，洛克菲勒國際集團則持有該公司51%股權。
業內人士指出，此前類似外灘源這樣的一級土地開發項目一般都交由國有企業承擔，而此次將區域開發大權交到外資手上，確實前所未有。這同時亦暴露了洛克菲勒大舉投資國內房地產業的意圖。
欲介入整體開發
據上海普陀區土地發展中心有關人士透露，洛克菲勒今年3月曾聯合世界頂級地產商“鐵獅門”和Intel房地產基金共同造訪普陀區“長風生態商務區”，對其中總建築面積超過36萬平方米的“長風一號”綜合地塊整體出讓流露出興趣。
這位人士告訴記者，彼時洛克菲勒即表示，“正在引進一些國際級的地產商和基金，形成團隊後在中國投資”，意圖以兼有實業與基金的“聯合體”方式出現，並聲稱“大盤成片開發才在考慮範圍之內”。
儘管新黃浦集團和洛克菲勒集團在接受採訪時都回避使用“一級開發商”的說法，但無可否認的是，外資將有機會作為片區開發的總體運營商，而不是單一的項目投資方進入上海，對於那些一直對內地樓市虎視眈眈的資本大鱷而言，或許在這種潛移默化的變化中孕育着更大的商機。
而洛克菲勒取得的“外灘源”項目，位於蘇州河和黃浦江交匯處，處於外灘歷史文化風貌區核心區域，佔地總計17.06公頃，規劃項目建築總面積達9.4萬平方米，共分三期開發，預計將於2009年底竣工。地塊上現存14幢上海市近代優秀保護建築。
由格里高蒂國際建築師事務所所作的“外灘源”規劃方案，力推“多功能混合開發”概念，將興建包括住宅、商用、酒店、購物及娛樂等設施。目前正式啓動的一期項目，範圍為圓明園路―北京東路―虎丘路―南蘇州路的圍合地塊，佔地面積1.68萬平方米。
11月末，上海新黃浦集團與美國洛克菲勒國際集團合作組建的“上海洛克菲勒集團外灘源綜合開發有限公司”在滬揭牌成立。這一項目已被正式命名為“上海洛克菲勒集團?外灘源”。
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此“洛”非彼“洛”
洛克菲勒國際集團並非美國洛克菲勒家族所擁有的公司。
實際上，1989年洛克菲勒國際集團就已經被日本三菱地所(Mitsubishi Estate Co.)收購。由洛克菲勒家族控股的中國子公司，目前只有高緯物業(Cushman & Wakefield Inc.)。
儘管此“洛克菲勒”早已脫離了石油大王的豪門望族，但上海市政府獨將繡球拋給了它並有意挽留，加之總投資高達25億美元，誘惑頗大，洛克菲勒國際集團最終選擇留在“外灘源”。
早在2004年5月7日，洛克菲勒便與黃浦區政府下屬上海新黃埔集團簽署合作開發上海外灘源的意向性協議，共同擔任上海外灘源綜合改造開發項目的總體開發商。
但由於兩家公司在外灘源項目的規劃、資金安排以及利益協調上存有分歧，尤其是政府定位於“保護性”開發，外灘源項目在17.06公頃的土地上，有14幢歷史建築必須保留，同時限制容積率不得超過2.5，項目的盈利空間受到擠壓。
而新黃浦集團顯然無力單獨承擔如此浩大的項目,幾乎從簽約伊始，外灘源一直沒有實質性進展，項目改造陷入僵局。
所幸的是，此次RGAP與新黃浦集團正式組建合資公司後，“重新啓動”的外灘源項目已開始土地平整等前期施工。