鍾偉：謝謝《青島早報》的邀請，謝謝觀點論壇的邀請。很高興有機會到青島來，跟大家討論一些房地產的一些趨勢。其實不如說我把六種情緒，把它樹立了一下，放到一塊，供大家選擇。我主要研究的領域不是房地產，因此對房地產是一個外行，我主要做的是人民幣匯率和銀行風險的風險，如果說是匯率方面的問題，我可能更在行些。
我們來看一下，整個房地產行業，從去年到現在以來，一些基本的變化。第一個就是這個城市是更加情緒化，還是更加理性化。可以說中國房地產行業整體上的情緒化是非常嚴重，我個人看就是今年以來，政府開發商和媒體對房地產商行業的評價，陷入了一種集體的非理性的狀態。情緒化的評論非常多，例如說房地產本身就是一場泡沫，該為誰蓋房子，開發商業整體都是暴利的。納稅少，掙錢多的這種羣體，老百姓到哪去買住房，這些問題是層出不窮，政府對土地的使用，也有一種情緒化的宣泄。等到政府職能部門邀請開發商去做的時候，開發商本身的情緒也非常激烈，因此我現在看不到這個行業當中有什麼特別理性的聲音。
你比如說我們房價爭議，它是沒有什麼價值的，說房價偏高還是偏低，我個人覺得沒什麼意思。從學歷的角度來進，我們只關注房價形成的過程是不是增長，而且最終所形成的房價高、低是不一致的。我們再回想一下很多年前，一盒月餅應該是多少錢曾經是有爭議的。我們事後發現，整個月餅的生產是非常市場化、透明化的東西以後，沒有人在對它有爭議了。但是現在真的有象樣的文章，去梳理一個具體樓盤銷售價格的形成，整個的從土地招標，到最後價格形成的梳理。我們現在正在爭什麼，這個影子是正的還是歪的，我們不管，所以這種聲音是沒有什麼意思的。開發商也在情緒化，他說我納稅了，我掙錢了，媒體在指責開發商羣體：你們不應該如此等等……那個時候也缺乏一些文章，能夠說明房地產整體的納稅水平是怎麼樣的，說明房地產通常是以集團公司，多法人系統的局面出現的，一直單個法人排到納稅榜的前列。
這個理性的聲音太少了，現在看起來，我們必須考慮的問題就是要使整個行業迴歸理性。我所指的意思就是，無論中央政府它的態度是什麼，無論媒體和公眾對這個行業怎麼認知，至少我們應該引起中國的工業化的進程，它是不能脫離房地產這個行業的發展的。如果房地產行業沒有比較好的發展，我們只能向東南沿海財政收入的三分之一，面向社會的底層人員，進入城市謀生在城市當中就業崗位的三分之一還要多，城市居民他自己的家庭財富，就是東南沿海城市居民家庭財富的65%，是表現為他的不動產的房子，你即使是拿到房改房或者是福利房，你的家庭財產主要是房子。
這就是為什麼作為地方財政收入的主要來源，作為主要為農民進城市創造大量的就業崗位，也作為城市居民財富形式的這樣一個行業，它會遭受到如此多的情緒化的批評，甚至有人懷疑城市的地位，所以如何重新去看待這個行業是非常重要的。是需要政府、媒體和開業商隊伍的整體努力，而不是彼此宣泄情緒，因為情緒化對房地產行業最大的損害就在於，損害了這個行業本身的形象，使得這些行業的預期變化，而預期變化以後，整個開發商和銷售的週期漏洞拉長了最終損害的是消費者的利益。
第二個就是整個的行業是更無序化還是集約化的，我們認為中國房地產的開發企業，數目過於龐大，行業集中度太低，以萬科為例，它在整個中國的房地產市場的份額不足1%。中國幾乎沒有一個城市它的前十位的最大開發商佔本地城市的市場份額超過20%。所以行業集中度非常之差，那麼這是一個問題同開發的無序化的程度。
我們還可以看一下，開發商企業利潤的來源，利潤來源當中，還是一直堅持觀點，中國沒有很好的房地產開發企業，只有地產企業，因為房地產行業整個利潤來源，大約60-70%靠的是土地的增殖，20%靠的是設施的配套、10%是品牌溢價。由於地面建築給房地產帶來利潤增加也不多，因此中國的醜陋的城市，令人慘不忍睹城市越來越多，最後其實更多的房地產開發企業，它僅僅是在做地，而不是在做房。這樣的利潤來源肯定是不正常的，是扭曲的。行業集中度的反映，不僅僅反映了整個行業的無序，反映的是房地產行業和地方政府的關係過於密切，地方政府房地產行業這個蛋糕當中，所切走的份額是非常巨大的，這也就是剛才秦朔講的，其實有些地方政府才是最大的開發商這樣一個論點。
第二個是開發不足，大量中檔的，這些住宅幾乎沒有真正給客戶帶來什麼創造價值的，還有專業化程度不夠比如說萬科，我至今不認為它一個專業的開發商，按照王石的話已經做到簡無可簡了。但是它仍然是橫跨了從土地儲備，到項目策劃，到相等的開發，監理和最後的銷售環節，這一系列很多都是專業化的公司來運作的。因此萬科的專業化程度競爭不足，地方政府介入過甚和專業化程度不足，使得我們整個房地產行業無序化比較嚴重，如果我們要在這兩對趨勢中選擇一個的話，我們要走集約化的趨勢，一定會有潛臺詞，就是現有的大量的開發商隊伍的數目，必然是大幅度減少，或者說我們所看到的證券公司的今天，就是開發商的明天。曾經我們在證券行業當中說，90%的證券公司都會死掉，而證券行業不過十年，看房地產行業也不過十年，因此現在有到房地產行業這個開發商隊伍死掉90%的時候，如果它和證券行業是一個雷同的利弊的話。
另外一個就是沒有實力的開發商，以後也可能會活不下去。我們請大家思考一下，對中國房地產行業它的集約化趨勢，現存的開發商，十年之後如果大家還能談一談十年來的風雲變遷的話，我覺得就是非常令人可喜的事情了。
第三個就是這個市場是更加市場化還是更加行政化。現在很多媒體所寫的文章，揭露房地產行業的種種弊端之後，不約而同地呼籲更多的政府幹預，事實上房地產行業之所以發展到今天，這個行業能夠做大，並且能夠初具規模，是因為市場化更好。公眾應該意識到，市場和行政之間，是有不同的便捷的。你比如說任志強說了，我只為買得起房子的人蓋房。這句話從邏輯上是完全對的。就像做襯衣，500塊錢的襯衣和50塊錢的襯衣，你可以說我只為買得起襯衣的人做襯衣。可能就會有很多人說，那我們窮人怎麼辦？到最後只有一種人，我們社會上是大義凜然，那就是流氓無產者。所以整個的，我們在評論這個行業的時候，訴諸於行政化的思維，顯示出我們在開發商、政府和公眾之間，公眾也好、開發商也好，不約而同地請政府說為我們圓場，這種思路是錯的，導致的唯一結果就是，整個房地產的程度不是提高了，而是降低了。房價高和低，也能保住你個人尊嚴的，而沒有房價的高低，只要統一的幾個形態，計劃的形態就按照我們現在政府的高官，每個人都要有高檔的住宅，個人是沒有尊嚴的。你只有卑躬屈膝，只有搞好關係，才能搞到套房。所以我一直在想，如果我們不樹立從土地的招、拍、掛環節做好，而是把所有的事情都寄希望於政府，可能這個行業可能會出現更大的悲劇。
現在我們看行政化訴求，會導致房地產在行業當中，更大的腐敗。房地產行業僅僅從土地一塊，截止到04年地，就拿出了9000多個億，反映出來中央和地方之間利益紛爭。如果再加入一個利益劃分羣的話，這個行業會更糟糕。現在要追求的就是開發商之間的，通過市場這隻無形的手。政府有兩種作用，一種政府的手，我們稱為扶持的手，就是政府的職能要靠財政貼息的。有時候政府的“扶持之手”，也會變成政府的“掠奪之手”，就是並不和市場化的開發商去合作，而是要求市場化的開發商，所獲得的利潤由政府瓜分一部分。
我們現在希望以後中國房地產的開發市場，政府這個手是一個“掠奪之手”，還是一個“扶持之手”，我向提醒公眾的是，如果你以為政府的掠奪之手，掠奪了開發商之後，可以把更多的東西，交給普通的公眾的話，是不可能的。政府沒有嚴格的監督，它一定會幹壞事。
第四個我們要選擇的是本土化，還是國際化的趨勢。本土開發商的相互競爭，現在我們國內基本上是最多就是有一些槓子，或者是港澳臺在做一些競爭，漸漸就轉向了本土開發商和攜外資進來的開發商之間的競爭，這種格局演變的速度是非常快的，在品牌、管理等等諸多方面的國際化。如果是本土開發商的競爭的話，他們之間的競爭有一個持久劣根優，是什麼意思呢？一個優秀的開發商，在一個地方選擇了一個地段，就會有二線、三線的開發商蜂擁而至，他們知道一線的開發商，如果把這個地做起來了，周邊的地都會好。現在如果是本土的開發商業，跟境外的競爭的話，叫做優根劣。本土拿到一塊地，外資開發商也拿到一塊地，你買1萬，我也賣這個價，你本土開發商業的利潤，遠遠不如國際開發商的利潤。到最後把本土開發商淘汰掉，因為這兩種競爭的趨勢在北京已經比較明顯了。本土開發商有自己的優勢嗎？有些是有優勢的。
建業集團，它通過建業俱樂部等等，我記得他沒有超出在河南以外的地做過大的樓盤，但是建業仍然是一個全國性的名牌。因為它通過自己的俱樂部，將河南建業打造成了全國的名牌。它向下走，做河南本土化的精神，也就是一線品牌，然後走到地級市，在這個過程當中，本土化的過程就意味着它所遭遇主要的競爭對手，不是國際競爭者，而是比它競爭能力更弱的本土開發商的比如說地、縣一級的開發商。另外一種是什麼呢？另一種是國內優秀的企業，它所考慮的問題是國際化，就有開發商問我，我因為在境內做得很好，但是已經感到制約了，我在品牌、融資、員工的薪酬，我能不能國際化？我能不能夠到印度、到泰國，甚至到俄羅斯去做房地產開發項目。這種情況就意味着我們本土的開發商走到了國外，去做一些國際化的競爭，這樣國際化我個人是持保留態度。因為如果我們能夠本土競爭者和進入中國的國際競爭者，能夠保住本土市場的份額，無論五合是一個最重要的工作，你防守還沒有做好。絕大多數開發商還沒有思考自己在品牌設計、薪酬管理這方面，到底是走本土化的路，還是走國際化的度，因為現在開發商業還沒有準備好，還沒有定位好。
第五個問題就是我們到底要追求的是融資的主流化還是多元化？我非常懷疑的是近期以來，REITS變得非常熱。我說REITS它不是主流，佔美國國內資源大概不到10%，國內也有信託行業，100多家信託公司就算一個信託公司每天放十個信託計劃，每個計劃也就1-2個億的資金。100家信託公司一年為我們中國境內能夠通過信託渠道，籌集的資金不會超過200個億，為什麼忽然對產業基金投入了無限的熱情，這是我們開發商被逼的，不走光明正道，而走歪門邪道。因為根本的角度來講，銀行資金仍然是房地產資金的一個主要經營者，這個時候我們作為房地產開發商，作為公眾，作為政府，它的要意識到是呼籲所謂某職能部門，但是更重要的是呼籲政府減少對國有銀行和銀行自主經營，自己控制風險這樣一個意識。
為什麼政府能夠控制銀行讓銀行整個的把房地產行業，作為一個高風險的這樣一個行業來看待，是不是有證明表明，對人按揭貸款，它的不良率已經超過了對其他工業行業，假定為房地產行業的貸款，比其他行業的不良更高，收益更低，或者對個人按揭，比其他消費貸款來得更危險的話，新銀行才應該減少對這方面的投入。你比如說個人按揭不良率在1.5%-1.8%，對開發商業來說是在10%左右。這個時候為什麼我們整個，包括開發商自己在內就沒有信心再去說，銀行應該作為扶持房地產這個支柱行業資金的一個主渠道呢？為什麼就不敢說這個話呢？難道國有企業資金的渠道來源難道就不是銀行嗎？現在的情緒化是使得銀行業沒有能夠成為，它應該扮演的房地產的主流角色。
最後一個到底是粗放化還是集約化，房地產行業跟汽車業無論行業，有很多人認為房地產沒有科技含量。比如說人居空間，這個就是一個非常的問題，如果人居空間不是一個主要的問題，就不會有風水大師了。第二個比比如說，城市功能定位。一個城市它有沒有商務工業區，物流區等等大的功能定位，跟這個城市以後的品牌，和城市經營的項目是有關係的。但現在房地產開發和這個城市基本的規劃，功能定位已經有密切的互動。然後建築本身的功能也非常重要。整個的住宅行業，能耗佔我們GDP的能耗差不多是四分之一，一年房地產的能耗，能小三、四億噸的標準煤。你以後住宅能不能夠更環保、節能一點，這也是老問題了。現在我們所看到的國內的大多數的樓盤，其科技含量都不高，都是粗放的。粗放的行業供給，一定跟購房者粗放房地產的需求是相關的。現在我們賣房只看面積多大，只看戶型合理不合理，很少關心通行系統是不是良好，不會關注到這些問題，以後是會關注的。所以現在粗放性的建築性可能會有些問題。
出現這個趨勢，也不是說粗放性出現了一個小得趨勢，變成了開發商又想把樓盤做好更好，又不想投入多的資金，因此搭載了市政基礎設施、城市輕軌，奧林匹克體育設施這些便車，所以在輕軌旁在公園旁邊有各種樓盤湧現出來，這仍然是一個粗放性的。以後請問，科技化的住宅會不會出現？
我們舉個例子，如果說高科技含量的房地產行業，它是可以比喻為，差不多是汽車行業的奔馳寶馬，即使二、三十年，這些物業仍然具有相當高的價值而粗放型的住宅，它的定位大概就跟汽車當中現在冒出來的大量二、三線的，所謂豪華汽車配製差不多，經過十年、二十年，那些東西可能就會一堆垃圾。大家有情緒的話，大家可以看一些風尚。假如你在多投入10%的資金，最終你在銷售價上，你可以獲得你的銷售溢價，最後總結一下，我們整個行業要擺脫情緒，回到理性，我們這個行業也應該擺脫無序，回到集約。更多的依賴市場，而不是要求政府幹預，我們一定要關注國際化本身帶來巨大的競爭，我想問一下諸位，是不是已經為以後，四到五年的，虎視眈眈，有資金實力，品牌實力，希望進入中國的國際開發商跟他們同臺競爭，做好了準備？謝謝各位。
主持人：請留步，因為我們這個演講也是一個互動的環節，剛才鍾教授用整個趨勢，雖然沒有得出結論，但是大家都會通過自己的思考得出結論。其中至少有兩個最：一個“最”是年輕有為的，第二個是最帥的。然後我們在座各位，我們很難得在青島見到鍾偉教授，有什麼問題，可以直接舉手，我們來提問一下鍾偉教授。
大家還在思考嗎？我先問一個問題因為我也是一個媒體的記者，我們在接觸很多開發商，您剛才也提到這個利用外資。其實在房地產行業當中，有人說最關鍵的就是一個“錢”的問題。但是這個外資，大家都在這麼說，但實際比例很多的，REITS尚未進入國內，其實在房地產當中，最主要的還是通過銀行貸款來實現融資您覺得這樣的情況以後會得到改善，或者其他的融資渠道還有哪些，能給我們房地產行業介紹一下好嗎？
鍾偉：首先因為房地產金融是大家關注的一個焦點，這幾年以來，資金支持這一塊，是房地產開發商業最大的一個瓶頸。我自己倒不為藉助於非主流的開發形態。第一個我們看房地產開發資金訴求的話，這種對大量資金訴求不正常的要求，主要是由於在土地的招、拍、掛的環節，土地存量過大。主要原因，癥結還在於地方政府和開發企業，都缺乏長期的信用，所以在土地這個環節，資金量過大。
第二個由於品牌和地面建築，給我開發商業帶來的利潤比較少，大家並不是在炒房，還是在炒地。由於沒有一個象樣的品牌和建築，給房地產帶來客觀的利潤，一個優秀的開發企業，如果僅僅通過一個項目的設計來盈利，往往不如一些蹩腳的房地產開發企業，通過炒一塊地來得更快捷，更可觀。
第三點就是從融資本身來進，應該是通過銀行為主，通過這種渠道之所以被在宏觀調控之後掐斷，最主要的原因還是由於政府對國有銀行的自主經營的干預是非常強的，或者是行業銀行資金是不足的，或者導致開發商業突然發現，它並沒有對銀行不良資產，有過非常大的罪過，但是同樣被商業銀行逐漸地冷落，這個主要還是行政權利。
第四點從現有的政策法規來講，我個人倒不認為產業基金能給我們中國帶來非常大的融資機構改變，因為即便推出產業基金以後，我們通過市場，通過深圳市場，上海市場，來上市一些公眾性的基金，這些基金所募集到的資金應該是不大了取決於整個滬、深股市的現狀。假定我們想像一下，萬科在此，他又能達到一個什麼水平？也不會特別高最後一個就是從政策的趨勢來看，我想從外尤其是境外融資資金投入到房地產行業，難度不是在減少，而是在增加，在今後不長的時間內，對於外資非居民，對非居民進入到房地產行業的資金的流入，不是說開放的越來越好，而是會有各式各樣的准入限制和管理。從這個角度來說，我個人對REITS的重要性是非常懷疑的。
主持人：謝謝鍾偉教授。我們邀請的主講嘉賓的第二位是：建業集團董事長鬍葆森先生，大家非常瞭解，建業集團在河南是非常大的企業。