廣州房地產中介合同範本即將推出
二手房買賣對霸王條款說“不”
廣州市房管局、工商局日前聯合向社會公佈了《房地產中介服務合同(示範文本)》的徵求意見稿，許多市民並不瞭解這一中介服務合同的作用，中介行業也對這份示範性的合同產生議論。廣州市房地產中介服務管理所有關負責人日前對該示範合同的有關問題進行了回答。
條款公正讓雙方放心
還沒明確買賣或租賃對象就要跟中介籤合同？許多市民擔心會因為籤合同而引來麻煩。有關部門表示，即將出臺的《房地產中介服務合同》將只是建議使用，買賣雙方和中介公司可以選擇用或不用，買賣雙方也可以拿着合同範本去對照修改中介擬定的類似文本是否有“霸王條款”之嫌。
據介紹，《房地產中介服務合同(示範文本)》是有關部門經過一年多的研究和多方徵求意見後才基本確定的，在考慮公眾意見後將作為“樣板合同”推出。簡單地說，這份由政府制定的合同保證了不會偏向於任何一方利益，對買賣雙方和中介都是有保障的，政府其實是在為市民和中介提供一份可以完全放心的合同範本。
有關部門表示，政府出臺這份規範性合同是針對目前有些中介利用普通市民在認識上的侷限，與雙方分別簽訂由中介方擬定的委託書、承諾書等，而非專業人士很難看出其中哪些條款是“陷阱”。今後市民可以要求與中介簽訂房管局推出的合同，這樣就不會擔心合同條款有表述上的問題了。
對於示範合同內容是否過多，文化程度不高的市民是否難以理解的問題，有關部門表示，制定示範合同的主要目的是杜絕歧義，明確保障合同雙方的利益。這樣不但可以減少爭議，在涉及到法律糾紛時，內容明確而且規範的合同才能保證合法利益。
並非取代“三方約”
早在有關部門向中介公司徵詢意見時，就有中介公司認為這項合同推出後會對已經成為行規的“三方約”產生衝擊，也有市民誤解這份示範合同沒有考慮到中介吃差價的問題。中介所有關負責人表示，《合同》是為了規範二手交易服務過程，不會改變市場正當的交易習慣。
由中介公司和買賣雙方簽署的“三方合約”與中介服務合同的區別在於：其一、所謂的“三方約”實為《房屋買賣合同》，是確定買賣雙方權利和義務的合同文本，在房屋交易成交時才簽署；中介公司在其中只是一個見證者的角色，並不是買、賣的一方，因此，對中介服務的一系列約定並不應該在買賣合同中出現。其二、《房地產中介服務合同》是明確業主、購房者或租房者與中介公司之間權利和義務的合同文本，是在其認為需要中介公司提供中介服務的時候簽署，簽署的時間一般先於《房屋買賣合同》。
毀約要付違約金
中介和買賣雙方今後要嚴肅地對待服務合同了。有關部門表示，示範合同對中介和買賣雙方都構成平等的保障，簽訂合同後一旦出現違約，這份合同都可以作為對方追究責任的依據。
比如，業主在決定與中介簽署了獨家放盤的中介服務合同後，如果通過其他中介公司成交就要向中介支付合同約定的違約金。而如果業主發現中介有隱瞞交易情況等違約情況並想追究中介責任時，也可以拿出合同作為證據。
由於以往中介提供的各種文本表述可能並不規範，一旦發生爭議很難判定誰對誰錯。有關部門表示，在示範合同將簽約雙方的違約責任規範並明確化之後，因雙方對合同條文的理解不同出現的爭議有望減少，也有助於通過法律手段解決中介服務合同爭議。
房管局：歡迎市民提出修改意見
廣州市房管局方面表示，近期公佈的《房地產中介服務合同(示範文本)》徵求意見稿並非最終確定文本，歡迎廣大市民提出修改意見。
如需查詢該徵求意見稿，可以登錄廣州市國土資源和房屋管理局網址：http：／／www.laho.gov.cn；廣州市工商行政管理局網址：http：／／www.gzaic.gov.cn；廣州市房地產中介服務管理所網址：http：／／www.gzzjs.com)進行下載。
市民可於2005年6月20日前將書面意見郵寄到廣州市豪賢路193號三樓廣州市房地產中介服務管理所，或發送電子郵件至fgjzjs＠vip.163.com，郵件上請標明“中介合同意見”字樣。
關鍵條款解讀
明確中介服務起止時間
過去中介收費的依據比較混亂，有些中介聲稱全權代辦各種手續並收取高額中介費，最後買賣雙方還是要跑一些手續。示範合同不但明確中介服務起止日期，還明確一般的中介服務到促成交易雙方簽署合同為止。而後期的代辦將視為延伸服務另外收費，具體服務和費用由雙方分別和中介商定。
購房意向也可寫入合同
有關部門表示，示範合同徵求意見本的第二、第三條涉及到房產權屬情況和價款、付款方式和相應稅費等細緻內容，肯定不是最終成交時的價格。但作為一個全面規範二手交易過程的合同範本，買方可以將自己對欲購房屋的各種要求在條款中列出，如“低於35萬元”，賣方除了寫明房屋權屬性質外，也可以將定價事先報出。最終的交易價格仍以《廣州市房屋買賣合同》為準。
中介隱瞞實情應依約賠償
示範合同第四條約定中介方必須對房地產的資料進行核實，保證該房地產權屬的真實可靠，並在第七條違約責任中約定中介隱瞞真實情況造成對方不能簽署合同的應賠償一定金額的損失。設定這些條款是為了敦促中介積極瞭解到房屋真實情況，能夠為買賣雙方提供準確的信息。
發佈廣告不得成為收費理由
示範合同規定了中介方經業主同意發出該房地產的廣告，但廣告宣傳費由中介方自付。由於現在基本上中介會主動刊登二手樓廣告，業主也不會為廣告付費，制定該條款看似有些多餘。但合同寫明由中介付費後，中介方就不能以刊登了廣告為理由向業主額外收費。這就避免了有些公司利用廣告鑽空子亂收費。
提醒房改房仍有交易限制
既然房改房上市已經不再受原單位限制，為何在賣方(出租方)合同中還是將“房改房”、“商品房”作為選項分別列出來呢？據瞭解，儘管廣州市政府已經解除了房改房上市交易的限制，但由於房改房本身還涉及到“補分攤＂等人為因素，需要經所屬工作單位辦理核准手續，因此還是與商品房交易有所不同。示範合同對房產性質進行區分也是為了更為明晰地界定權屬性質。
雙方可協商增加其它條款
示範合同所列出的條款只是為了規範一般性的合同文本，涉及具體的問題將通過其它條款的形式補充。示範合同在每個條款的最後都預留了空白位置供合同雙方增加相應的補充條款，如傢俬家電、水電費情況、買賣雙方的特殊要求等具體問題都可以自行明確，買賣雙方也都可以和中介約定解除服務合同的條件，避免了合同無法解除的霸王條款出現。
買賣方違約也要賠償中介
5月二手樓稅收政策調整後，大批在談的二手交易都暫停或者取消，主要是由於業主出售成本提高所導致。而且在平時的交易過程中，有些賣方或買方因為種種原因違約暫停或者取消交易，對方會指責中介辦事不力，中介也認為自己的勞動泡了湯，卻找不到賠償的依據。示範合同對買賣雙方也規定了違約責任，對於因買、賣任何一方的問題造成合同無法履行的，中介都可以按約定要求違約者支付其從事中介服務活動的必要費用。
業界聲音
張律師(房地產專業律師)：即將出臺的《房地產中介服務合同》肯定是件好事。從目前還未正式出臺的內容來看，它清晰地闡述了中介和服務對象的法律關係，一直以來市場上普遍存在的由中介行擬定的不規範合同、交易“圈套”、“霸王條款”都將隨之規範化。
這份徵求意見稿也存在一些問題，有個別規定雖然從法律角度明白無誤，卻和市民們目前的房地產交易習慣不一樣。這種由政府管理層推出的規範合同能否被市場所採納？在履行過程中是否會出現種種爭議和誤區？各種情況都可能會出現。
李律師(中介行法律顧問)：《房地產中介服務合同》有不少創造性的規定其實是糾正了人們對中介業的許多誤解，如具體規定了中介的義務範圍。目前普遍的認識是，買賣雙方在交易事後出現了問題，首先認為主要責任在中介。而實際上中介的法律角色其實只是居間人，其責任在協助買賣雙方促成交易後已經完成。
但我有一些疑問，有關部門初步擬定的《合同》是買賣雙方分別與中介簽訂的，但不少中介公司都願意和買賣雙方明白簽署三方合約，兩種合同的內容如果有重合或者爭議，應該如何取捨？在規範了中介行為後，有關部門是否應考慮擬定符合二手交易特點的《房地產買賣合同》？這樣才可以完整地規範二手交易的整個流程。
陳小姐(中介行法務部)：我認為這份《合同》出臺的本意是規範某些中介行的不法行為，特別是由各中介行自行擬定的看樓紙、委託書、承諾書等文本今後可能會參照政府推出的合同而逐步規範起來，這對於維護消費者利益和中介利益都有好處。
《合同》絕對不應該取代“三方合同”，我覺得政府出臺的《合同》只是約束客戶和中介行兩方行為的規範性條文，並不能把上面所填寫的價格和佣金當成是最終成交的標準，畢竟市場價格是在不斷波動的。如果今後因為對兩種合同的理解不同而造成糾紛，就失去了這份標準合同的最初意義了。 王昊
中介交易典型個案分析
業主易人，原是“炒樓客”
個案1
購房人鄧先生經××中介公司介紹購買二手房產，鄧先生看完屋後很有興趣，要求經紀約業主一起協商有關購房事宜。於是經紀約鄧先生與“業主”高先生協商並簽訂了三方買賣合同。後鄧先生偶然發現該房產真正業主是林女士，而高先生則是與林女士簽定買賣合同但未完成交易的買家，林女士與高先生的買賣亦是由該中介公司促成的；高先生通過炒樓賺取了2萬元的差價。鄧先生知道後非常氣憤，指責××公司隱瞞真實情況，串通炒家高先生損害了自己的利益。但××公司卻表示並未隱瞞真實情況，經紀在促成交易時已告知鄧先生高先生的身份等情況，並要求鄧先生繼續履行與高先生的買賣合同；否則，將通過法律途徑解決此事。
分析
1.在這個案例中，就購房者鄧先生來說，由於購買房屋涉及較大款項的支出，為保障投入資金的安全，鄧先生在籤合同前應慎重，首先應到房管部門查清楚房屋的權屬情況，瞭解清楚房屋的基本情況或要求中介公司提供該房屋產權證的原件或複印件給自己看；其次，在合同中時注意寫好保護自己的條款，將中介公司或業主的口頭承諾明確寫入合同(如保證業主擁有合法完整的產權，房屋安全質量等條款)，以便在自己的權益受到侵害時，能夠拿起法律武器來保護自己。
2.從中介公司方面來說，中介公司在從事經營活動中應當遵守法律，恪守職業道德，利用自己的優勢，如信息靈通、熟悉政策法規、辦事程序等，為買賣雙方牽線搭橋，併為其提供必要的諮詢和專業意見，提醒買賣雙方當事人交易過程中可能出現的問題與風險，做好買賣雙方的“軍師”。中介公司作為買賣雙方當事人的橋樑，應當在買賣過程中如實介紹有關情況給買賣雙方，為其出謀劃策，提出最優的賣(購)房方案，而不應為促成交易、多收中介費而存在隱瞞或誤導購房者的心理，進而做出違反職業道德的行為，損害買賣雙方當事人利益，損害公司名譽。更不可串通“炒樓客”，損害購房者利益。
共有財產
須經共有人同意方可出售
個案2
購房者陳女士經××中介公司介紹購買二手房產，在參觀該房產時，經紀向陳女士出示了產權證複印件，產權人為林先生。陳女士看後對該屋很有興趣，經紀向陳女士表示業主同意以25萬元出售該房屋。陳女士與林先生、中介公司經協商簽署了房屋買賣合同，並交給林先生1萬元定金。在辦理交易過戶手續過程中，林先生的太太找到陳女士表示該房屋為夫妻共有財產，她不同意賣，要退回1萬元定金給陳女士並解除買賣合同，陳女士不同意。後陳女士向法院提起訴訟，要求林先生承擔違約責任，由於林先生在買賣合同中籤署了保證對該房屋擁有完整產權等條款，因此法院判決林先生要承擔賠償責任。
分析
1.在這個案例中，就購房者陳女士來說，她能夠慎重地簽署房屋買賣合同，在合同中注意寫好保護自已的條款，在自己的權益受到侵害時，能夠拿起法律武器來保護自己，並最終贏了官司，陳女士的做法是值得廣大購房者借鑑的。購房者在購房時應注意做好四點工作：一查清房屋權屬，二慎籤合同，三細斟合同內容(注意將保護自己權益條款寫進合同)，四切實履行合同。
2.就房屋產權人林先生來說，由於房屋是夫妻共有財產，因此他在賣屋前應先徵詢妻子的意見，在取得其同意後方可出售房屋，且在與買方、中介公司協商簽署房屋買賣合同時，應將房屋是共有財產這一情況書面告知買方和中介公司。
3.從中介公司方面來說，中介公司是靠專業知識、信息、服務等開展經營活動的，在買賣過程中應為買賣雙方提供必要的諮詢和專業意見，並提醒買賣雙方當事人交易過程中可能出現的問題與風險，如共有房屋必須取得共有人同意方可出售等問題，做好買賣雙方的“軍師”。