這裏是一樣的北京城；

　　這裏的皇家園林一樣壯麗、神奇；

　　這裏有一樣發達的商貿中心；

　　然而，這裏卻是不被人“正眼”看的南城！

　　京城人買房，“南城”往往是第一個被排除的方位。在人們的印象裏，這裏缺少繁華的城市氛圍，缺少高品位的生活配套，缺少時尚的時代氣息。很多人因此習慣了不拿“正眼”看南城，尤其是在擇居置業的時候。

　　然而，時至今日，城南的面貌已然發生鉅變，“家住城南”早已成為一股置業潛流。近來，在京城房價驟然狂漲、“三面”楚歌的情況下，南城以高性價比的樓盤、便捷的交通、成熟的生活氛圍，一躍成為2005年最平易近人的居住熱土。

　　如果城市發展將逐步找齊南城發展的“短板”，如果南城的樓盤已然和時尚、品位、投資潛力畫上等號，那麼，我們有什麼理由不對南城“正眼相看”？

　　從本期開始，本報將展開“正眼看南城”系列報道，通過對政府有關部門、行業專家以及各方學者的採訪，全面剖析南城發展中存在的問題，結合南城區域規劃及市場供需狀況，深入探討南城的發展前景，為消費者提供新的置業線索和更有價值的置業參考。同時也歡迎廣大讀者積極參與，發表看法！

　　正眼看南城系列報道之一南城印象篇

　　近年來,北京的樓價“漲”聲不息,權威機構數據顯示,僅去年房價同比上浮9.8%,創多年來的市場新高。房價迅猛增長提高了百姓購房的門檻,降低了各類房產品的性價比。

　　然而,由於各種歷史因素的沉澱,與其他城區相比,南城的房價始終偏低,即便在市場普遍上漲的情勢下,南城房價還是落後其他區域一大截,同類產品,南二環的房價相當於北三環,而南三環則可堪比北四環,甚至北五環。

　　南城房價的偏低凸顯出產品的競爭優勢,使得相當部分的購房人開始關注南城,與此同時,一些品牌開發企業陸續進駐南城,如珠江、金地、首創、中遠等,繼方莊後,南城新一輪的開發熱拉開了帷幕。南城理所當然地成為市場關注的焦點,套用一句用俗了的話“輪也該輪到南城了”。

　　值得注意的是，人們一想到南城往往就會想到“城南舊事”，想到“天橋”“大柵欄”，想到南城破敗、貧窮的市井文化，隨着南城基礎設施的不斷改善，南城是否摘掉了“難”城的帽子，具備了一定的區域氣質，配套設施的完善是否已經使其成為人們買房投資的最佳選擇？

　　三種偏見南城得罪誰了

　　歷史上曾流傳這樣一句話，形象地描述了北京各區塊，“東富西貴，南貧北賤”。長安街以南，包括崇文、宣武、豐臺、大興、房山等行政區域，長期以來由於各種因素使然，區域整體環境髒亂差，居住人口密集，人員混雜，居住安全性差，區域缺乏應有的配套設施，交通條件不完備，公交不發達，系統設施便利性差，破敗、貧窮的市井文化，導致商業、貿易發展落後，南城素有“難”城之稱。

　　很多買房人這樣形容南城，南城不夠時尚，生活沒品位，買房更缺乏投資價值。

　　南城不時尚？

　　走進南城，只在宣武門和崇文門等少數城市核心區，尚能依稀看到都市繁華的跡象，僅向南不到1000米，經過了兩廣路，目光所到之處，無不是一派破敗的景象。少有大型的便民超市，沒有現代化的高檔百貨商場，缺少都市人崇尚的咖啡屋和酒吧，更沒有高質多聲道的影院和KTV……南城的消費設施尚不能齊備，更甭提時尚和前衛去處，曾幾何時，枯竭、貧乏成為整個南城消費環境的代名詞。

　　但是，作為面向南部中原的口岸，南城自古就是南來科考學士聚集的地方，這裏不缺文人墨客的足跡，更少不了時尚前衛的消費。天橋等具有鮮明漢文化特徵的消費場所，使得南城繁華熱鬧如其他城區。

　　南城沒品位？

　　各類歷史文化名勝遺址在南城處處可見，比比皆是。古都北京城的水源——蓮花池、大葆臺漢墓、金中都古城遺址、金代盧溝橋、明朝宛平城等體現了豐臺區豐厚的歷史、文化積澱。崇文區藉助早年開發的環線地鐵優勢，交通暢達便利，綠地蔥鬱，地理位置和自然環境優越，有先人祭祖的天壇、神農壇，龍潭湖是這裏不錯的景緻。有着3000多年曆史的宣武區，是古都北京的發祥地和宣南文化的孕育地，蘊藏着深厚的文化資源和悠久的商業傳統。房山景色秀美，空氣清爽怡人，青龍湖等山水不亞於西、北部山區。

　　具備如此悠遠漢文化歷史和優美風光的區域難道是沒有品位之地？眼下，南城的經濟發展緩慢，外來人口和低收入者混雜，導致區域居民結構相對較差，破敗的棚屋，坑窪蜿蜒的小徑遍佈南城，區域整體形象大打折扣。

　　缺少有品位的人居住，這個區域還能有品位嗎？有買房人如是說。

　　南城缺乏投資價值？

　　總所周知，多年來，南城的房價偏低是不爭的事實，同品質的房屋，在類似的地段，南城的房屋普遍比其他區域每平方米低數千元，南二環的源屋曲，是一6層帶電梯的板樓社區，剛開盤時的售價為每平方米6800元左右，與地處北五環外上地區域，同類產品的紫城價格相當。

　　從產品形態看，南城的房屋多以普通住宅為主，產品品質、戶型等硬件指標雷同於其他區域，面積則更緊湊，經濟實惠，比其他正在開發的城市熱點區域距離城市中心區更近，價值性更高。

　　按照城市均衡發展的規律，無論當初設計老北京9城門的城市規劃，還是未來成熟後形成的城市格局，城市各區域功能等各方面的完善和成熟度將趨於一致，也就是說南城未來的繁榮程度將不遜於其他區域。

　　如此，以目前的價格水平，南城房屋價格將有很大的上升空間，投資性更強。但現在自住型客戶則是南城購房的主力，為何投資客偏偏連正眼都不瞧一下南城？有投資者表示，南城的房子空置時間長，租價不高，一套60平方米的新房，在南二環月租金最多隻有2000元，而同樣的房屋，在東二環則能租到3000元。

　　南城＝難城？

　　缺少旗艦項目，活力難現

　　政府對於大興衛星城、豐臺科技園區的規劃和建設，將加速南城經濟，提升區域潛在優勢。地鐵5號線、4號線拉近南城與其他城區的距離，馬家堡等交通要道得到了整治，南城正在一點點地發生變化。但作為比鄰長安街，這一城市經濟、金融等領域最發達區域，就在其他城區快速奮進之際，南城如同老牛拉車，生命活力難現。中國城市規劃設計院鄧東認為，除卻歷史因素，南城本身缺乏綜合環境競爭力外，缺少作為世界角色分工的旗艦項目帶動是其落後現狀的癥結所在。

　　缺乏現代產業支撐，傳統文化難弘楊

　　東部有CBD支撐，西邊則有中關村和金融街。上世紀80年代的城北，一樣的荒涼景象，亞運會的召開，啓動了區域的基礎建設，將傳統的二環概念推到了四環邊，形成了今天的亞運村商圈，根本性地削弱和改變了“北賤”一說。如今，奧運會選址北部，奧運場館的建設將區域的城市運動概念進行到底。

　　丟失了重大題材發展機會的南城，基礎設施長期得不到改善，區域失去了做大做強和做優的條件和積極性。

　　北京中原總經理李文傑也持類似觀點，他表示，缺乏現代產業的支撐，南城傳統文化的積累非但沒有得到合理的傳承和弘揚，反而成為區域發展的雞肋。

　　缺少高端消費羣體，區域面貌難改觀

　　北京傳統院落文化，使得買房人對區域的敏感性強，跨區域選房的比重不高。選擇南城的買房人，除本地區域人外，大多是圖便宜的外來人口。區域類似“耕天下”這類城市豪宅項目屈指可數。

　　值得一提的是，受土地市場的制約，其他城區能夠提供開發的土地很少，目前包括首創等不少品牌企業陸續進入南城開發，當然會帶來區域產品品質的提高，帶動區域功能發展，但是鑑於市場的現狀，這些品牌企業未必都做高端產品，南城的人口素質和結構未必能得到根本的改變。有業內人士認為，吸引不到高端消費人羣，南城的商業、貿易結構得不到改變，區域經濟仍然難以發展，南城將陷於惡性循環的怪圈中。

　　而與其他區域相比，南城現在最大的優勢是存有大量未開發的土地，後發優勢明顯，現在區域大規模的開發將消耗大量的土地儲備，即便等到出現提升區域經濟與價值的時機，區域有可能因缺少應有的土地供應而再度失之交臂。

　　南城何時能盼到轉型的契機？何時能看到南城的花樣年華？南城怎樣才能走出“南貧”的陰影？本報將在近期對此展開深入探討，敬請觀注。