如果說上世紀九十年代初的宏觀調控初次炒響了“泡沫”概念，還不足以改變房地產舊有格局的話，那麼近兩年翻騰而起的泡沫，則直接形成了一種促使量變到質變的關鍵推動力。2003年的“非典”，讓更多人開始重新審視房地產產品本身，2004年至2005年的一系列金融、土地等方面相關政策的大幅調整，又使房地產這個產業成為各界關注的焦點，一個全方位的變動由此開始。

　　粗放、單一的房地產開發模式，正發生着潛在的變化。開發商團體正在朝向三種主要類型演化，即綜合性的投資開發公司、專業化投資公司、專業化開發公司。綜合性的投資開發公司由少數已具有相當品牌影響力的公司形成；專業化投資公司則包括境外投資基金和境內投資基金；而專業化開發公司更類似房地產“操盤手”，其主要職能則在於對開發鏈中各種相關資源的整合，負責將資金和土地轉化成有形的房地產產品。

　　還原“造房術”

　　從國內房地產的現實情況來看，舊有的以開發商居絕對主導地位的開發模式在未來幾年內仍將是主流，但其他開發模式也在市場上有了初步的實踐嘗試。進入2005年，多元化開發模式的格局將進一步明朗化。其中包括定製開發模式、持有型物業開發模式、住宅合作社，以及社區參與開發模式等。

　　定製開發模式在發達國家是一種普遍的開發模式，已形成一整套相當成熟的經驗和操作流程，在各種居住類房地產開發中廣泛運用。開發商按照終端消費者的意願確定產品類型及建造實施，能充分滿足消費者的個性化要求。國內市場上，雖然定製開發在政策、法規操作程序等方面還存在一些障礙，但近期定製開發已經在高端物業，如別墅等方面取得突破，萬通築屋就是業內較有影響力的先行者。

　　持有型物業開發模式的最大特點在於最終產品不是完全面向消費者銷售，而是由開發商自身持有並經營，以獲取回報。而且這種回報是相對長期、穩定的，雖然其利潤率有可能偏低。國外及中國香港地區很多大型地產集團所開發的物業都以持有為主。這需要開發商本身具有極強的資金實力和經營管理物業的能力。國內一般開發商並不具備這方面的能力，更着重於在短期內銷售出去而獲利。

　　住宅合作社實際上就是個人集資建房。在中國的城市化進程中，最初主要由農民、小城鎮居民為了控制住房成本、減少投入而在相關政策的許可下，自發形成的一種住宅開發模式，多為小規模的中低檔住宅。隨着商品房價格的日益攀升，這種開發模式也開始在大城市中出現，甚至包括北京、上海、成都等特大型中心城市，其對於抑制房價的無限高漲具有很強的市場調節作用。參與集資的消費者除了能得到住房價格的實惠外，在產品需求方面還有相當成分的定製意味。因此，如果在政策保護與引導下，通過住宅合作社機制的規範化、法律化整合，個人集資將會成為房地產市場上一種具有很強生命力的開發模式。

　　社區參與的開發模式最早出現在上世紀七十年代的美國，強調了開發主體與政府、社區或民間團體、鄰區社團等多方的協同參與。在現代房地產開發中，很多具有國際影響力的實例都源於這種開發模式，如美國加州長灘市東南區開發以及加州肯特蘭大鎮開發等項目，後者更以其作為“新城市主義”的典範為業內熟知。社區參與的開發模式能最大限度地體現公眾利益和開發商利益的協調平衡，同時也使城市風貌、社區建築、各種配套服務設施等諸多影響開發項目品質的因素得到綜合考慮。這種開發模式對房地產業產生了深遠的影響力，也對國內房地產開發具有很好的借鑑意義。

　　關鍵的內核

　　顯然，在房地產市場上，目前已經有一種共識，即房地產已經由營銷時代進入產品時代，甚至進入品牌時代。但對產品為本的核心內容的理解卻都不盡相同，更多的是體現在對時尚的外觀、多變的空間以及文化品位等方面的追求上。當然，這些做法無可厚非，但卻不應該忽視產品最基本的屬性，即技術含量。目前國內房地產產品的技術含量普遍偏低。在熱工性能、密閉性、防噪隔音等方面與前些年甚至新中國成立之前的建築相比都進步不大，更何況與當今發達國家的建築相比。

　　產品缺乏技術含量，不僅是產品本身固有的缺陷，對環境、城市和市場也會產生很大的負面影響。高能耗、非環保的建築產品是造成生態環境惡化的重要因素。時尚的外觀很有可能會過時，而且短時間內大批量建成的技術含量低下的房地產產品也會很快成為市場改造對象。同時，這類產品使用品質的劣勢，使其市場價格也很難得到長期保證，即便價格在特定時期內還可能上漲，也最終會面臨有價無市的局面。因為隨着房地產開發範圍的擴大，社會經濟的發展特別是以汽車文化為主的交通模式的演進，房地產產品的地緣優勢會逐漸被消解，同時其產品技術品質的競爭會更加凸顯。

　　對於產品的技術含量，部分人有一些認識上的誤區。其一，認為提升技術含量就必然依賴高科技。實際上對於普通房地產項目來說，運用成熟的建造、設備及材料等相關技術，並適當提高標準，着重於構造節點設計及施工工藝就能提高技術含量，而且會收到明顯的效果。高科技手段更多運用在高端產品之中，承擔着市場及技術導向的作用；其二，認為消費者不重視技術含量。當然，對於非專業人士，技術含量的高低不像外觀形象那樣可以直觀判斷。但隨着消費心理的逐漸成熟，技術上的亮點更能吸引消費者關注的目光和心理的認同。北京鋒尚、Moma在市場上的成功充分說明了這一點；其三，認為提升技術含量，也就提高了建造成本的銷售價格，降低了性價比。技術含量的增加，提高了使用品質，而且從產品全生命週期來看，雖然增加了初期購買成本，但總的使用成本卻降低了。因此，從客觀上來講，技術含量提升也就提升了性價比。

　　提升國內房地產產品的技術含量，是產品更新的基本要求，起碼應着眼於五十年或七十年的正常使用壽命，而且其中不一定需要掌握世界尖端的核心技術，也不需要一步到位。關鍵的是政府、開發商對技術含量本身理性客觀的認識態度。而技術含量的提高，需要從政策、引導、監督管理、產業配套、設計標準、施工標準、材料設備標準等多方面着手。政府及相關管理部門應出臺並監督實施提高技術含量的一系列技術標準體系及技術標準評價體系。在政策方面，引導和鼓勵開發項目採用生態、環保、節能的技術措施和施工工藝、建材、設備等。比如太陽能的收集、利用，如果允許小區電能併入國家電網，並提供保護政策，可以使太陽能等清潔能源得到更快的普及。這方面已有一些城市開始進行嘗試。實際上這也是從政府的角度鼓勵房地產企業的科研創新和技術進步。開發行為中涉及的上中下游產業之間也必須形成不間斷的產業鏈，才能推廣並應用先進的技術。設計公司結合市場及科技發展水平，採用更高標準的設計標準圖集。施工企業、材料、設備生產企業的工藝水平也應相應提高。因此，最終產品技術含量的提高，也是整個國家技術實力提高的標誌。通過控制和提高產品的技術含量，也促使各行業生產水平的提高，這也是社會經濟發展的時代要求和必由之路。

　　垃圾變機會

　　通常情況下，舊城更多的是指那些上世紀八十年代以前，亦即房地產業正式進入發展時期之前的城區，包括住宅區、舊工業廠區、被城市迅速包圍的城中村、歷史上曾經繁榮過的商業街區等。但仔細對比這些傳統舊城與上世紀八、九十年代建設的“新”城區，可以發現，二者在質的方面差距並不大，它們無論在規劃、建築單體和環境方面都不能滿足二十一世紀的要求。問題是其中大部分新建城區才經過短短二十年時間，按照建築正常使用壽命五十年或七十年來看，本不應二十年就出現致命的缺陷。因此，今天的舊城，也包括了房地產開發初期的大部分建設項目。造成這種狀況的原因，不僅是由於當時建設標準的低下，也由於短時期內巨大的建設量的矛盾，還有規劃的侷限以及人們認識觀念的不成熟等。

　　舊城範圍的擴大，對房地產業來說，是提供了一個生存發展的空間，因為其會帶來更多的改造項目。但舊城改造不同於新城建設，其中的難度更大，受到原住民及周邊地區的制約因素也相當多。由於中國的土地和人口現狀，不可能像美國、法國那樣，在六、七十年代炸掉一大批二戰後迅速建設起來的建築物(主要是住宅樓)，如北京的大塔樓、大板樓。也不可能像德國魯爾工業區服刑改造那樣，將舊廠區改造成以公共空間為主的城市空間，更多的以恢復和保護環境、生態為出發點。如北京首鋼搬遷後，原有廠區勢必更多地進行房地產開發。因此，舊城改造將是中國房地產業一項長期而艱鉅的工作，其中蘊含巨大的商機，也蘊含巨大的風險。但無論如何，國內大量尚待改造的“老”舊城區和“新”舊城區，必將催生出一批專業化的舊城改造房地產開發商。