商業地產熱浪潮如此快速襲來，企業紛紛增持和準備轉型，但資本也並非都向商業地產蜂擁而去，住宅地產未來亦有可期，春天不遠，我們需要做好準備。
以下是2011博鰲房地產論壇“地產精英 博鰲論劍”最後一場對話的現場實錄。討論的主題為“改變中的房地產之三：商業與住宅的革命在資本時代的房地產”。
對話主持：
德意志銀行亞洲區投資銀行部主席蔡洪平先生
對話嘉賓：
著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生
興業銀行首席經濟學家魯政委先生
大和資本大中華區首席經濟學家孫明春先生
易城中國總裁祝惇若先生
復地(集團)股份有限公司副總裁殷嶸先生
IBM全球戰略聯盟新興國家雲計算總經理寇衛東先生
對話現場
蔡洪平：第一個小問題，對我剛才的發言有什麼評價沒有？投資者現在擔心的第一個問題就是怎麼看待未來12個月中國的房地產宏觀政策。因為不管調控也好，像我06年做綠地上市，你嚴也好、松也好，只要保持一個穩定政策，我們在資本市場融資都可以做。你們怎麼看待未來一年裏面中國宏觀房地產政策的變化，是多變還是趨於穩定還是放鬆？我想請一個一個來，首先是財政部的大爺。
賈康：我不是財政部的大爺，我是財政部研究機構的研究者。蔡總這個問題提的非常好，業界朋友首先要看大市，不能只看局部。最大的市應該在中國經濟裏面就是十八大，十八大前後有一些事是相對敏感的，但是因為敏感，也可能就是相對穩定。
首先已經明確的房地產調控新政不會簡單的告一段落，會按照原來的邏輯繼續往前走。我的理解現在看起來一些比較嚴厲的行政性控制手段必須是過渡性的，如果沒有真正的制度建設，就把行政的限購等等看做理所當然，長此以往，這個宏觀調控應有水平體現不出來，還會引出以後的矛盾積累和麻煩。
關鍵就是在今後大概一年左右，這樣一個發展過程中有沒有可能越來越實質性地托起保障軌上低端的有效供給，就是越來越清晰的廉租房、公租房，而淡化那種過去把產權一下推到完全產權的經濟適用房，繼續限制成有限產權。
把雙軌制越來越有效托起來，加強管理，防止扭曲，就創造了一年、兩年，更長時間段主要靠市場機制加上必要經濟手段調控，讓市場軌道的房地產業更有活力發展的制度條件。這是我期待的一個發展過程，一年的進展我認為還是相對有限的。已經表現出來的嚴厲態度還會在一定程度延續，另外有一些不聲不響的事情還會繼續往前做。
保障房是硬任務，上海和重慶房產稅試點還要有耐心，觀察並總結經驗，延續以後的改革。我先談這麼一點看法。
蔡洪平：我們請經濟學家魯政委說一下。
魯政委：首先感謝蔡總，您剛才這個評價首先是一個非常成功的廣告。從一年以內的政策來說，應該不會有特別大的變化，雖然我們已經看到轉變的端倪。
比如由過去單純對房價過高的強調，同時沒有注意到背後的原因，而現在更多開始強調可能供需失衡，以前只是強調增加供給，是保障房，沒有提到普通商品房，但是這次在4月份溫總理已經說了增加普通商品房供應這一手也不能放鬆，已經讓我們看到政策轉變小端倪，但是步伐還是不夠快。
對於未來十年，其實轉變還是很多的，因為雖然從理論上說時間越久我們就會把這個東西想的越清楚，但是一些東西還沒有釐清，比如物業稅還有爭論，房價泡沫的問題依然沒有弄清楚。
我們從05年就說有泡沫，可是我們沒有看到如此堅韌的泡沫在7、8年時間不僅沒有破，而且越來越大。關鍵是沒有理清楚價格作為一個市場的東西，政府來判斷它本來就是不可能的。
我們是不是可以從泡沫生成機制入手，如果我們果真懷疑房價是否有泡沫，可以從降低抵押貸款人入手。關於保障房其實也沒有想清楚，保障房初衷是為了解決低收入羣體住者有其居的問題，那麼有沒有可能考慮房租補貼，房租補貼可以解決目前存在的問題。
蓋房子資金壓力很大的，但是通過租金補貼，分期付款，這個資金壓力很快緩解了。政府直接蓋房，把低收入羣體都蓋在一個小區，小了不經濟，大了就形成了貧民窟的風險。如果有租金補貼，就把這個風險變小了。如果房租這個月你收入夠，就給你補錢。下個月不夠，就沒有補錢，具有動態調整特徵。
孫明春：賈所長是這方面專家，賈所長講完基本上我就沒有什麼話說了，我非常同意他的觀點。行政控制式政策是一個過渡式的，我認為接下來也應該再推出一些更多的通過稅收、通過利率等等這些方面做的間接式調控，一旦間接式調控出來後見到效果，過渡性措施可能就會取消。不過我個人觀點十八大之前不能有太大希望。
寇衛東：我不是做房地產行業的，是做IT的，我從另外一個角度分享。第一，目前房地產行業面臨巨大挑戰，如何應對這個挑戰，我覺得企業轉型、行業轉型是非常關鍵一步。我就講一個例子，我們IBM公司到今年6月16日是100年，我們公司經歷了100年風風雨雨有很多次轉型，在1992年、1993年的時候，IBM就面臨一個非常大的挑戰。我們92年一個季度的虧損是90億美金，當時差點被倒閉。
當時IBM做了一個大的轉型，一個就是從向IT服務的轉型。第二，向軟件的轉型，我們原來從賣硬件的公司變成三足鼎立公司，一年後扭虧為盈。去年我們收入大概1000億美金，57%是IT服務，23%是軟件，硬件只有18%，另外2%是金融業務。我們把大概不到5%的業務賣到聯想，聯想就成為世界第三大PC機廠商了。
蔡洪平：你認為是賣對了還是賣錯了？
寇衛東：都對，我們運行成本比聯想要高得多，而且聯想在全世界根本沒有任何一個分支去銷售它的PC，買了IBM的PC後在全世界有銷售網絡，所以它是贏了。IBM也贏了，我們把注意力轉移到IT服務。
房地產行業面臨的挑戰，我覺得主要是要轉型，昨天幾位專家老總都說要轉型，比如向租賃市場轉型。向服務轉型，向商業地產轉型等等，適者生存，轉型是很重要方面。
第二，IT怎麼幫助房地產迎接挑戰，實施轉型。昨天朱會長老先生特別講到房地產行業是要科技推動進步，任志強也談到目前房地產面臨主要是現金流問題，香港恆隆陳總也講到現金流是關鍵，所以怎麼用科技幫助我們現金流，我想講一點點意見。
第一，通過IT我們可以掌控地產集團整體運營情況，保證資金運算嚴格執行、合理使用。IBM和用友提供為我們企業提供了很多解決方案。比如廣州富力，為他們整個產業提供一些服務。昨天我跟富力執行董事呂勁總還專門交流過。
另外比如碧桂園，在信息化方面也是通過IBM和用友一起幫助他們做。整個提高他們財務信息的準確性，提高整體運營效率。現在有一個新的技術，昨天很多專家也說過包括海爾、用友都講過雲計算，雲計算可以幫助我們房地產做跨越式發展。
我們國家房地產行業信息化非常弱，我們雖然說資金多，但是非常弱。我們不能按照西方的路子走。按照傳統建設IT的話，投資大、週期長。所以我們要一個快速發展。雲計算就好在你不需要買機器、軟件、設備，馬上就可以得到服務。需要什麼服務，你可以租賃，生意好了就多付一點錢，生意不好久少付一點錢，對現金流有好處。
蔡洪平：第一就是要轉型，第二是信息化。還有什麼？
寇衛東：我們要通過新的技術使房地產行業有一個跨越式發展，增加現金流。
蔡洪平：雲計算能計算中國宏觀調控政策嗎？
寇衛東：雲計算並不能對宏觀政策有多大影響，但是可以影響中國的產業，比如很多城市，重慶、上海、北京都有云計劃，一投資都是上百億的，這樣對整個行業產業鏈規劃整合是很有好處的，所以這是一個新的趨勢。
蔡洪平：剛才寇總說得非常好，未來十年改革轉型這個是對的，但是目前工業不一樣，我們聽聽祝總的。
祝惇若：關於調控政策的過去，我非常同意任志強說的，調控出了多少輪，新一輪就是對上一輪的否定，自己打自己耳光，到現在沒有成功的。
我們舉一個美國例子，70年代的時候，美國經濟一塌糊塗，里根上臺刺激經濟，上臺第二年經濟騰飛，連續8年騰飛。之後老布什打了一場仗，威望如日中天，最後經濟不好，就下臺。
克林頓上臺，也是經濟不好，從第二年開始，美國經濟連續8年非常好。這裏面我們可以借鑑一個什麼問題呢？一個新政府上臺，最遲最遲第二年一定會有起色。我們明年開十八大，明年十八大開了後，可能明年下半年就有起色。但是其實我現在有一個新的問題，最近美國債務危機搞得全世界都是風聲鶴唳的。會不會中國政府又要跳出來挽救中國、挽救世界？如果中國政府今年下半年又要扮一次英雄的的話，可能這個市場年底就會有變化。
蔡洪平：有人說中國經濟像開賽車一樣。你的意思是年底又要踩油門了？
祝惇若：我覺得中國政府比較喜歡扮英雄，如果債務危機一直下去，把歐洲拖下去，我們這邊又要出來扮一次英雄，顯得財大氣粗的。這就是老蔡你的課題了，如果中國政府今年年底因為債務危機原因出一些政策的話，可能這個市場形勢就會掉頭。
蔡洪平：你的意思是既然可以踩剎車也可以踩油門，是這個意思吧？
祝惇若：對。
蔡洪平：我們聽殷總。
殷嶸：今天安排嘉賓對話是非常有意思的現象，我是唯一一位開發商代表。在座幾位有學者，也有經濟學家，還有我們供應商，還有我們諮詢服務機構，唯獨我是開發商代表。
昨天任總上來說，陳勁松也說這次會議很成功，來了將近800位開發商代表，我想可能臺下有很多開發商，我是作為他們的代表上來對話，其實我們是真的希望在座的能夠影響政府決策的我們的經濟學家，我們賈所長，能夠幫忙呼籲呼籲，我們希望政策能夠保持穩定，不要太頻繁、太波動了。
其實從中國真正的住房制度改革以來，商品房建設開發以來，這十年來我們經歷過的這種調控政策還少嗎？但是作為發展商非常非常辛苦的，不談可憐吧，很辛苦。
我們發展商一直靠天吃飯，發展商唯一辦法就是政策出來了堅決執行。
第二，我們策略選擇我們的路數。當年9070政策出來了，我們不停研究小戶型；限購政策出臺，一線城市做不了，就往二線城市跑。二線城市投資型客戶限購了，我們只能往客戶抓。我們發展商沒有辦法影響政策，只能堅決貫徹政策，但是現在這個苦只有心中知。
蔡洪平：昨天晚上去喝茶的時候，幾個人告訴我，過去的9年，中國經濟發展不容易是一個奇蹟，一方面GDP全球第二位。
第二，9年是一個非常痛苦的9年，是一個天災的9年，是一個人禍的9年，還有調控的9年。大概討論下來，我明白了，還有一年，就是要過渡期了，該折騰的也折騰完了，明年反而是應該歇歇了，等待新的十八大，大家對十八大還是充滿信心，也就是對未來還充滿信心，估計交班前可能不會再折騰了。
有人告訴我朱鎔基和溫家寶什麼區別：朱鎔基是一個人說了算，現在溫總理是誰都說了算，就他說了不算。朱鎔基時代他一個人說了算，前後不能不一致。現在各個部說了算，政出多門，又跟地方搞不定，政策變成非常複雜的因素。不知道幾位經濟學家怎麼看？首先這個不是我說的，是我聽來的，你們怎麼看這個看法。
賈康：做點評論吧，畢竟是部委研究所的，反正說話也不能太放得開。我不是官員身份，但是很多時候管是比照公務員來管我。
我是覺得蔡總剛才說的帶點調侃的話確實反映現在在政策協調、管理層面的現實問題。我舉一個例子，比如前一段說的沸沸揚揚的關於中國的奢侈品、關稅到底應該怎麼把握。按照常理來說應該在管理部門內部做一個充分溝通後，給一個清晰意見給大眾，可以聽取大眾意見後再改進。但是沒有道理是說我們管理部門某一個部門給出一個馬上要實行的信息了，然後另外一個部門又給出一個信息，說他那個思路根本不對頭。
這樣的一個博弈也不是說絕對的不好，但是違反了我們一般的政策調節裏面的那種他的比較合理的協調程序，這是我的一個評價。它表明我們隨着社會經濟發展，管理部門越來越帶有特定視角、偏好訴求，更需要大家從全局出發有效率溝通協調，形成一個管理部門有連續性、有穩定性的政策意圖公佈給大家，這是一個比較合理的一個我們以後改進管理方面值得爭取的方向。得要承認的是有的人說得很刻薄，中國現在有的管理部門實際上不是部委這一級決定事情，是司局長專政甚至處長專政。
蔡洪平：他們說是處長專政下的總理負責制，不是我說的，我聽來的。
賈康：現實必須正視這個問題，一方面精簡機構，另一方面必須有一個管理環節。如果沒有一個好的制約機制、糾錯機制、磋商機制，一定會在所謂的處長專政概念下引發出很多低效率甚至誤配置，這是我們值得警惕的。
魯政委：這次開會800羅漢濟濟一堂，多躲閃，少直面。這樣情況下怎麼會有真正的比較好的最終政策出來呢？因為我們獨立冷靜思考越來越少，包括學者的獨立冷靜也很少。尤其是美債問題後，國內聲音一邊倒，可是你看到中國虧的嗎？沒有虧。
蔡洪平：你說美債撤出來，昨天上午我參加李克強在香港一個會議，私下也討論了。撤和不撤已經不重要，畢竟買了那麼多國債。我們現在幾個扭曲的，電價扭曲、房地產扭曲、外匯政策扭曲，我們就不能把外匯買回來不要結匯行不行，一結匯有3萬億，又增加了市場流動量。結匯後又買美元國債，這8年來，美國不斷逼我們升值。接着我們增加出口，出口後，他們買了便宜貨，還說我們中國人通縮、通脹等等。賺了外匯又買他國債，他拿了國債航空母艦一下開到南海，我們是什麼模型？現在開始，外匯咱們直截了當，不要結匯了。你讓中國的民營企業買，現在很多民營企業不坑不哈買了很多資產，南美森林、鑽石、礦場都是中國人買的。為什麼買那個票子。外匯改革勢在必行，我認為這是一個改革的事情。
魯政委：我只是由這個引出來說中國學者獨立冷靜思考依然很少，謝謝！
孫明春：我也藉此機會講講我工作的特點，我們三位都稱為經濟學家，但是經濟學家與經濟學家是不一樣的，就像醫生與醫生是不一樣的。賈所長是屬於政策經濟學家，主要職責就是為政府出謀劃策。我是屬於市場經濟學家，我的主要職責是為我的客戶提供正確的預測，對市場的預測、對經濟的預測，我的職責不是為政府出謀劃策。
另外我也注意到一點，我以前在政府做過，這些年我也不太為政府出謀劃策，一年關於政策的也就講一次到兩次。為什麼？一方面不在其位不謀其政。另一方面，我意識到一點，如果你在外面，瞭解的信息和在政府裏面瞭解的信息感覺到的約束是不一樣。
蔡洪平：你當過處長嗎？
孫明春：我還沒到就離開了。我想講一個道理，我們在這兒說很容易做的事情，實際上我們看不到政策約束，所以我也不亂講，講了也沒有用。謝謝！
寇衛東：我從另外一個觀點看看，我們怎麼樣，一個是把我們3萬億存款用好。一個方面我們要向資源，向一些礦產，收購這些資源，而不是光買國債。另外，中國的轉型，現在製造業很低端的，跟人家打工的，怎麼向高端走，這就需要高科技。
我覺得用一些錢可以多投一些高科技，可以產生附加值的，這樣對國家是很有幫助的。
比如新的科技技術，不光IT技術，包括生命技術等等。美國領先，最主要是兩個東西領先，一個是科技、一個是金融。這兩個是它最核心的東西。我們中國製造業，經常給人家打工的，所以我們要用一些資源做一些高端的事情。
另外，我們中產階級、中產社會太少，在美國是橄欖球，兩邊小，中產大。所以穩定。我們國家不是這樣，我們怎麼樣增加在座中產階級收入，這是關鍵。如果把這兩點，向高端科技發展，給高附加值，中產階級收入多，對內消費拉動起來，這樣中國可持續增長就有希望。
祝惇若：我今天上臺前看名單，我嚇一跳，談資本，上面都是大名鼎鼎的經濟學家。我上臺之前就要掌握一個原則，今天最好不要和姚明打籃球。說到政策，所有政策歸根到底最後就是兩個字：維穩，這是國家的頭等大事。
蔡洪平：在過往8年裏關於房地產政策不用多談了，各種報紙、各種聰明學者、各種地方政府，有上海模式、有北京模式、有重慶模式，都在討論。中國基本上是沒有統一的說法，現在已經沒有對和錯而已，但是我相信這是一個基本政策。
賈康：從研究者為誰服務這個角度談點感想，比如我這兒更側重為政府出謀劃策，另外一些學者更側重為市場、客戶出謀劃策。我的理解可能在某些分工方面這種特色是無可諱言的，但是在一個可以經受時間考驗的研究者的出謀劃策努力之中，應該努力使自己出謀劃策為政府和為市場和為市場的投資者都能夠起到正面、有益的作用。
我認為如果真正有一定水準的研究者，既對政府完善政策有用，也對市場主體怎麼樣順應機遇把自己作為一個有所作為的企業家在市場上做大做強有所幫助，在內部這兩者是互通的，不是簡單截然對立的。只要真正把握住了經濟內在所謂規律性，應該就是共贏的。政府和市場主體在以後，一定是要求共贏才行。如果不是共贏為前提，中國要出事，而且矛盾積累到一定程度，還是大事，我們一定要努力避免這個情況出現。
蔡洪平：有時候我們在外面討論的時候，想起一位偉人說的話，他就是鄧小平。深圳市委旁邊鄧小平畫得最像，每次司機開車經過，我讓司機開慢一點，我感謝他，我深深向他鞠一躬，他說發展是硬道理，我相信中國所有問題必須在發展中求穩定，在發展中抓科學，而不是科學發展。這幾年火車跑得這麼快，火車是抓運力的，怎麼抓運速去了。這科學嗎？不科學。
很多東西越來越不和諧，我們提倡什麼，什麼都沒有做到。我們千萬不要忘記一件事，咱們還是發展中國家，我們大而不強，我們富而不文明，我們還有許多東西需要不斷完善，過去20、30年是數量建設，今後能不能是質量建設，人的素質、產品的素質。還是那句話，發展是硬道理，我們請殷總作一個總結，您是發展商。
殷嶸：主持人提到這幅偉人的畫像，我家還在深圳。90年代初本人從事房地產業，看着這幅畫像長大。其實這幅畫給深圳人民、給全國人民帶來非常大的震撼和啓示。作為發展商來說，其實在座同業來說，全國人民來說，我們是希望整個社會持續永恆發展，但是我們希望這個永恆發展是一個有質量、有水準、有素質的，是能夠讓我們社會各行業充滿幸福感的發展，謝謝！
蔡洪平：未來是有希望的，十八大以後更有希望，未來中國向朝着更加高質量的方向發展。國民素質更高，政府管理水平也更高，謝謝各位嘉賓，謝謝！