這一次對房地產嚴厲的調控了成了一個出發點，加速了中國城市化往二三線城市的轉型。
2011年8月18日，“下一個十年 改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇進入第二天論壇日程。上午論壇的主題為“市場與行業篇山坳上的房地產”。
以下是陽光100集團董事長易小迪先生現場演講實錄：
易小迪：今天博鰲的主題是講下一個十年，我聽了一天，比較讓我們感到確定的是大家都知道我們下一個十年走到了一個轉折的十字路口，比較不確定的是大家都感到很迷茫，不知道下一步往哪個方向轉。就像有些人認為泡沫將破，這可能是一個最壞的十年，也有人下一個十年是一個黃金十年，是最好的十年。
面對這些問題我們企業首先考慮的是我們明天市場到底在哪裏。
第一，對於我們房地產來說，基本大環境是沒有改變，我們中國城市化還在繼續進行。只不過這次嚴厲的調控了成了一個出發點，加速了中國城市化往二三線城市的轉型，實質上如果把上一次城市化過程變成第一輪城市化，這次城市化變成第二輪城市化，城市化熱點已經不在沿海大中城市或者一線城市。
未來我們要從現在50%城市人口發展到80%城市人口，還有4-5億人口要進城，這個是我們房地產最基本的市場調節。我們基本發展環境、廣闊市場還是存在的。
第二，通過地價的上升推動房價上升這個週期應該可能要轉變了，或者可能這樣的模式時代要結束了。
實際上我們可以看到，過去我們所有的地價推動房價上升，我們老百姓感受到的是房價上漲，其實背後的原因我覺得還是地價的原因，土地上升成了房價最最主要的推動作用。
我們統計可以看到大概每年房價漲幅都在15%以上，儘管我們有時候統計數字在12%、11%。比如說2010年70個城市房價漲幅24.2%，當然大城市更高，北京是42%，上海是40%，我們其實還沒有算，這個基本原因是什麼？
有人統計了一下土地價格上升。我們看到每年公佈的土地價格上升是17%、18%，但是這都是不同的土地在買賣。有人做過土地重置成本的上升，大概會接近30%。如果一塊地大概買了三年，要去轉讓的話，差不多就要漲一倍，所以土地重置成本上升是最主要的房價上升原因。
如果我們城市的房價平均24%、25%，真正我們開發房地產上市公司毛利絕大部分在30%-40%之間，我們基本上2/3毛利空間來源於房價的自然上升。在這個過程，投資帶來了主要的價值，而真正的產品開發只創造了1/3不到的利潤。
中國房地產最近這幾年的發展，我們主要的房地產決策人幹了什麼事？第一，借錢。第二，買地。至於產品開發過程這個環節已經放到次要位置，所以使房地產越來越成為一個類金融化的地產行業。
如果到三線城市的話，這個局面會發生一些變化，房價可能會穩步上升，小幅度上升，或者有漲有跌。這個判斷的基於原因，二三線城市土地不那麼稀缺。現在我們宏觀調控政策可能特別在抑制住宅價格上升方面會有很多政策延續下去。
中國平均房價已經到了一個高度了，跟老百姓收入達到了一個比較高的價格水平了。有人告訴我，美國其實到今天為止，全國房價到6月份跌破1000美金，中國到7月1號全國平均房價5535元，是不是我們要漲到超過美國？
所以我認為房價繼續瘋漲的過程不能更長期延續下去了，過去我們做房地產企業盈利的這個模式其實大家都知道來源於投資帶來升值的模式，很可能在這一輪城市化過程中會受到很大的挑戰。是不是把土地儲備放在那裏，過一兩年開發自然就會賺到30%、40%以上的毛利？最起碼對粗放式經營會帶來很大挑戰。
第三，新的政策裏面有很多限購、限價行政手段，但是我們要看到政策裏面有保障房、房產稅這樣一個長期調控手段可能會長期存在，我覺得這才是影響下一個十年政策因素。
因為所有行政因素都不可能持續好幾年，限價更不可能長期存在，但是保障房、房產稅可能會今後十年都會存在。我們往往忽視了這種長期因素，保障房量非常大，如果真的要存在的話，住宅市場肯定會成為兩分天下局面。房產稅如果全國推開的話，肯定有很大影響。
第四，市場需求依然是很旺盛的。這個旺盛除了城市化之外，改善性的住宅需求，房地產非住宅多功能方面的產品需求，會逐漸的成長起來，這是我們要看到下一個的亮點。
畢竟貨幣的超發，房地產在這個環境下是抗通脹首選，所以很多投資保值產品還是會有很強的需求。基於這個判斷，我們會存在一個機遇和一個挑戰。
下一個十年我們仍然有很多的這種機遇。第一，我們發展重點可能是往二三四線城市去拓展。二三四線城市發展跟我們上一次城市化有什麼差別，如果說我們第一輪城市化其實是工業化推動了城市化，我們也看到其實人口集聚帶來房價上升效應。
就是說我們城市規劃落後於經濟發展，北京有1600萬人口的規劃，實際已經有2600萬人口，這是很荒唐的，這是被動享受城市化的成果。
實際上這一輪城市化是產業發展的需要，城市化要帶動產業的發展，所以很多城市在這裏面有很多城市功能需求。
在招商合作的時候，提了很多對城市發展有利的要求。有很多人到二三線城市做，尤其三四線城市，感覺到純住宅用地反而越來越貴、越來越少，多功能用地越來越多，甚至政府還會給很多優惠政策。
有些人到外面做商業地產、綜合地產，可以得到近乎零地價的優惠。城市功能發展會帶動城市效益發展。發展房地產的時候，對功能的升級、品質的改善放在了第一位。
這是一個新的挑戰，或者說提高了我們的門檻。不是說有錢買一塊地就歡迎，反而提高了專業門檻，反過來也是一個機遇。
第二，住宅市場反而有很大的不確定性，住宅市場依然是下一個十年的主流，但是面臨變數更多，或者說住宅市場環境不像原來那麼簡單了，投資升值的模式也發生變化。
首先我認為住宅發展在二三線城市不僅僅是短缺，很多二三線城市不是缺房，是一個改善型、投資型多方面需求，升級的產品更有市場。
我們要看到真正的保障房如果能夠持續推行下去，對中低檔產品市場面臨很大挑戰。不僅是搶了客戶，對價格影響也是非常大，對於我們年輕人購房、剛性需求有很大沖擊。
住宅市場不確定因素更大一些，甚至我認為有可能會走向一個微利時代。就是住宅不再是房地產可以產生暴利的產品，必須在產品創新、品質方面，才可能獲得利潤。如果任何一個人投資買了一塊地都可以獲得暴利，市場也不允許長期存在。
第三，二三線城市綜合體產品有巨大需求。第一個是城市功能的缺乏，第二個是對品質提升的要求。
中小城市更希望改善城市形象，引進國際大品牌，能夠促進城市國際形象的改變，包括生活條件改變。所以在城市發展中不斷形成新的，比如說商務中心、商業中心，你可以看中國最小的城市他們都說要做CBD，他們都說要建摩天大樓，我們不要忽視，這個需求不是簡單的攀比，它其實要創造新的城市功能，創造新的城市中心。
這是一個城市的需要，因為他們城市本來缺乏這個，而且中小城市也沒有能力自己建造新的時尚城市中心，所以對發展商來說就是一個很大的機遇。在這方面我們陽光100還是有一些經驗探索，取得了很好的效益。
第四，旅遊、度假、養老這些特殊的市場在未來十年是一個非常大的成長空間。我們其實已經看到了旅遊產品、度假產品的銷售價格、銷售市場也是很廣闊的。
這個方面在未來我想是不受政策限制影響，反而有更大的一個發展的想像空間。度假產品不僅僅有類似三亞全國型度假中心，我想隨着城市發展、老百姓效應，在很多城市周邊度假產品也會得到很大發展空間。
基於這個機遇和判斷我講了二三線城市既有很大挑戰，但是機遇也同樣存在，但是每個人看法和經驗不一樣。
我想舉一個案例，陽光100在三線城市做了哪些產品開發，有哪些經驗可以分享。我們做綜合體十幾年了，但是真正取得成功，最大的一個項目反而是在一個三線城市，一個接近100萬平米，在廣西柳州市，在這樣一個城市裏面，綜合體有多麼大的需求。
大概四年多前，做這個項目的時候，我們對市場是很迷茫的。感覺在100萬城市人口做一個接近100萬平米綜合體，有很大風險。所以我們提了很多規劃需求，政府在這個方面也做了很多讓步。
在這裏面他們唯一提到的就是說必須做一個有國際水準的，全廣西最好的五星級酒店，做兩個酒店，還要做一個大型購物中心，還要做一個接近20萬平米的寫字樓。
這個要求對很多人，這個項目第一次劃出來的時候，我們跟他談，還流拍了，我們又跟他談。這個項目做完了，我們4年銷售完畢，同時主力店得到很好的招商引資開業，取得了很好的效益。
四年時間，我們認為做了這麼大規模，實際上相當一個小城市的CBD，正好在城市對面，我們處於寫字樓的價格可以從6000、7000賣到1.5萬，真正住宅價格從4000元可以賣到1萬，增值最大的是商業，商業從1萬多賣到6萬塊錢，這是第一個我們感覺到巨大的市場需求。
第二，我們有一個很好樂觀經驗，就是做這樣的綜合體其實地價並不貴，重要的是連續投入是巨大的。實質上我們經驗是租售並舉，滾動式開發，我們一直是項目現金流是正的，也就是說我們投資回報率非常高，總利潤接近20億，我們啓動資金就3個億。
做主力店的時候，必須把主力店檔次做高，比如有當時最好的百貨店進去。還有必須樹立這個城市數一數二的品牌，這確實是重要的。千萬不要低估了三線城市就是落後的需求，你怎麼超前都不為過份，一定要發揮做第一第二。
目前我們這個經驗已經在二三線城市推廣我們的模式，現在在濰坊等等城市都在做我們的產品，我想把這個經驗分享一下，就是說機遇還是巨大的。謝謝！