必須使大家現在就明白，房產稅無論怎麼演進在中國不會覆蓋所有家庭裏的第一套或者家庭人均一定標準下那個單位面積的住房，這是政府基本住房條件。
2011年8月18日，“下一個十年 改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇進入第二天論壇日程，上午論壇的主題為“市場與行業篇 山坳上的房地產”。
以下是著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生現場演講實錄。
賈康：各位嘉賓，大家好！我在20分鐘時間裏主要想就房產稅作用、改革方向和要領談一下基本看法。因為時間有限，不能展開，但是我覺得這麼重大問題擺明基本認識是有必要性的。特別是在大家關心的上海、重慶先行先試的試點怎麼看待，我想談一下看法。
我的基本認識是這樣的，在中國要完成社會經濟轉軌，真正構建可持續的社會主義市場經濟，房產稅實際上是經濟學上所說的不動產稅、房產稅，改革方向應該肯定。對應於中國地方稅收體系不成型來看，房產稅改革是非常必要的。對應國民經濟中房產調控需要標本兼治這個角度來看，從中國收入分配需要有效遏制差異擴大來看，房產稅改革也是非常必要的。
實際上在四個突出重大現實問題方面都將顯示出不可忽視正面效應，大的方向我們路徑選擇就必須承認中國路徑、依賴漸進改革，在某些特別有爭議不可能取得共識的具體改革事項上，比如說房產稅改革，必須注重先做試點，尋求在試點上經驗初步總結和體制框架初步構建，然後再向前推進。
改革要領上特別關鍵的就是要進一步營造開明的氛圍和要給社會公眾必要的信息，使中國社會的各個階層能夠吃定心丸，而不是像現在這樣被一些似是而非的說法造成比較普遍的恐懼。這樣的基本觀點先向各位做一個勾劃，下面我簡單說一下房產稅至少四個方面重大正面效應。
首先是怎麼解決中國稅制結構裏直接稅比重偏低的問題，其實從宏觀稅負，就是稅收和GDP相比這個比重來看，我們現在看到的所有數據對比，嚴肅的口徑上面的橫向對比都不能證明中國宏觀稅負在世界上偏高，而是明顯低於發達國家水平，也是和發展中國家的平均水平相比沒有表現出任何的偏高的特徵。
在數據處理下來，應該說中國以財政收入佔GDP比重指標表現出來宏觀稅負是比發展中國家，也就是說欠發達這一部分人平均值稍微偏低一點的狀態，但是並不意味着中國宏觀稅負有問題，我們實際上真正的稅負痛苦就是間接稅比重高，直接稅太低。
實際上在我們消費品所含的稅收是比較普遍的，以相對重的稅負結構存在。而消費品消費實際負擔方面，在相對數來說就是低收入階層由於恩格爾係數很高，他們實際上在消費過程中承受了相比而言痛苦程度更高的稅負。
如果從一個合理稅制來說，降低間接稅比重、提高直接稅比重實際上是使我們中國社會中低收入階層減少稅負痛苦，減少總體社會上痛苦指數水平，這是必須在中國社會轉軌中解決的問題。
中國現在的直接稅非常可憐，企業所得稅這方面沒有提高的空間，我們也應該尋找機會給企業所得稅往下調，比如結合碳稅改革。
個人稅就是優化再分配的必要工具，但是現在已經看到非常尷尬的局面，個人所得稅這次改革之後，它代表的結果，中國直接稅比重不升反降。剩下來可以考慮的直接稅改革方面可做的事情，遺產稅、贈與稅，十二五期間官方肯定不會正面涉及。唯一可以在這方面改進的，就是不動產保有環節，我們稱為財產稅的不動產稅或者房地產稅，這個稅制建設首先是中國整個稅制合理化方面抓住的必要環節。
第二，中國地方稅體系不成型，直接聯繫各方面現在都在批評的中國地方土地財政問題，從土地財政各個環節來看無可厚非，要推進工業化、城鎮化，就必須擴大建城區，因此必須徵地，徵地後拿來開發，競爭產生，我們必須優化它的機制。
招拍掛具體技術方面可以改進，比如不要單一價高者得，還要綜合指標，但是競爭是一定應該堅持的，不可能再退回行政調撥、協議出讓的方式。如果那樣退回的話，又黑又爛的事情防不勝防。
土地財政有什麼大問題呢？實際大的問題在外面，地方政府除了土地批租環節之外，很難從地方體系取得大比例收入支撐。所以單靠土地批租形成了短期行為進一步擴大，在任期之內把這個地塊以儘量高的價格拍出去，取得收入，完全任期內政績目標，後面十幾屆甚至二十幾屆政府任期內按照這個方式不可能再產生一分錢現金流。
這是把矛盾後移，只是考慮短期化的利益，這就是土地財政偏頗。真正校正的方法就是地方稅體系實際進展，必須在房地產稅形成制度框架。
第三，房地產業界的發展。我們已經從各個方面做過論證，房地產業健康發展不能夠設想在中國不構建不動產保有環節上合理的稅制，這樣的不動產稅是要支持房地產業長期可持續健康發展，壓抑房地產的泡沫，使其正面效應更好地貢獻於國民經濟全局。
最後一點，中國矛盾凸現，除了資源環境之外，就是人際方面，收入分配等等，以及管理當局和民眾之間種種的在發展過程中帶有火藥味的矛盾，這些矛盾凸現需要我們找到有效化解它的路徑和方法。
從中華民族偉大復興、人民羣眾長遠福祉這樣共同角度出發，我們就必須求得共和精神下的妥協，找到一些必要的再分配工具去優化收入分配結構，抑制兩級分化、抑制收入差距、財產差距過度擴大。這裏面必須用的工具就是不動產保有環節的房地產稅。
我們說說大方向上的路徑選擇，討論路徑就是怎麼做這個事情，我覺得必須充分肯定上海和重慶試點，敢為天下先。
反對做房產稅改革和試點的，輿論上看起來是有不少的，有開發商方面的人士，學者羣裏的人士，但是實際上我們可以問一下，官員內部是不是疑慮重重、有明確的反對意見呢？就我接觸來看，確實有明顯的不贊成態度。
我們的實際情況是，其實官員隊伍裏面很多人現在住着很好的房子，也比較普遍有多處房子，比如第二處、第三處房子。他們也感覺這個對既得利益的威脅很大。但是我們要問為什麼上海、重慶決策層能在十八大之前願意積極啓動這個改革試點？
就在我們博鰲論壇上，我聽到有的學者說房產稅有這樣那樣的障礙，在中國做可以，不過100年後再說。我們必須按照鄧小平理論哲理抓住它的實質精神，在中國必須改革，有大方向判斷後，必須允許先行先試，小平同志的話叫大膽的試、大膽的闖，通過試點探索初步經驗，看看能不能搭建起制度框架，搭建起後再考慮動態優化。
現在輿論有說法說上海、重慶的成效不足，一個說法是說他們收的稅很少；另外一個說法是並沒有看到他們的房價有下跌。
這些都是非常表面的認識。房產稅是按年徵收的，我們不要急於馬上判斷這一年可以徵多少稅上來。試點同志也跟我交流過，我們有意跟相關納稅人不用着急交這個稅，年底前結清就可以了，他們目的是減少表面上不滿情緒，畢竟是從別人那裏拿錢，讓這個衝擊波相對而言感覺上緩和一點。
接近年底的時候我們才好判斷兩個試點城市這一年可以收多少稅，但是其實這兩個地方都不太看中第一年可以收多少稅金。而且我觀察他們對這個稅的成長邏輯都心裏有清楚，以後不動產環節上房產改革收入成長性肯定是沒有問題的。
但是這個稅最重要的任務在上海、重慶這樣的發達的地區，一定意義上他們不缺這點錢，主要是調節經濟和社會生活，是要尋求可持續的越來越體現出健康特點的市場經濟長遠發展。我們的發達地區先行先試，從現在的感受裏說，隨着經濟社會水漲船高式的發展，未來財源支柱屬性一定會逐漸顯現。雖然我們現在用意並不首先看中財源支柱的性質，但是以後逐漸會體現出來。
還有一點，房價並沒有應聲而落，這也合乎邏輯。只是兩個點有了這樣的改革先行先試的安排，房價總體明顯回落不是那麼簡單的事情，我不認為中央的意圖是要看到我們房價怎麼樣明顯回落，國務院的表述沒有改變過，房地產調控要遏制部分城市房價的過快，這個基本表述改變了嗎？我沒有聽到。
雖然在遏制房價過快上漲之後還有很多後續工作要做，但是這個調控絕不是說像有的意見所說的要把房價打壓到多低，然後讓某些社會階層自己相對低的購買力可以直接買到商品房，不是這樣一個簡單的邏輯。
我認為這樣一個稅制改革如果成型之後也不可能改變中國現在城鎮化水平40%多一些，以後要一路走高70%、80%這個區間才能相對穩定下來的，整個歷史過程中間我們中心區域不動產價格上揚曲線。
不動產價格上揚主要在一些中心區域，是一些大家都願意集中在那裏有自己一方地這樣的所謂黃金地段為最高水平的人口聚集區，不是960萬平方公里平均下來一人一片那個價格。
這種價格總體上揚曲線是沒有任何力量能改變的，但是我們有了這個稅以後，發揮的正面效應會使今後幾十年間這個曲線斜率降低，發展更平穩、泡沫更少。
在這個過程中不會像原來那樣動不動來一個大起，大起之後大家恐懼的就是大落，對經濟和生活負面殺傷力就會明顯抑制。
現在重慶、上海都已經明顯出現成交量下降、價格趨穩，這就是明顯效應，在經濟方面有一定常識的朋友都可以按照邏輯推出自己的看法。
重慶的統計，今年前面幾個月裏面，高端住房成交量下降28%，上海同志講他們也看到了一系列正面效應。重慶高端住房成交量下降預示着什麼呢？預示着價格的企穩，甚至以後有可能適當回落，還有什麼別的解釋嗎？這不是正面效應？我看不出被人們所說的它沒有效果的判斷依據。上海同志說原來想追求優化目標，這次發現通過稅制具體設計很好地取得了意願中的調節效果。
比如，上海多年苦惱的就是大家都不願意在原來周邊地區購置物業，確實現在上海周邊地區已經發展很好了，但是由於種種原因，共性、慣性，導致大家都不考慮周邊區，第一考慮是中心區。現在這個改革是非常有意義的。他們在正式公開宣傳方面沒有高調說如何肯定這些正面效應，我作為調研者，我聽到這個以後覺得這個也完全合乎邏輯，這就是必須考慮長期可持續發揮經濟槓桿作用。
這樣一個調控長此下去，效果就明顯體現了市場經濟中間所需要的間接調控、運用規範經濟手段這種追求在現實生活中怎麼實際貫徹落實。
經濟手段裏面的稅收是不可忽略的組合工具，當然往前看發展路徑上肯定還要考慮這個問題的艱鉅性，我們現在先考慮試點方案怎麼優化，然後再考慮怎麼擴大覆蓋面。
十二五我們看到中國主要城市先後跟進，但是時間表還是次要的，我們覺得應該看清。
簡單說管理部門應該更加開明，為什麼把前些年做了8年的物業稅模擬空轉封閉？具體數據可以保密，裏面基本情況應該向社會披露，特別是對未來社會走向應該給大家吃定心丸，必須使大家現在就明白，房產稅無論怎麼演進在中國不會覆蓋所有家庭裏的第一套或者家庭人均一定標準下那個單位面積的住房，這是政府基本住房條件。
無論這個家庭是富裕還是不富裕，第一套或者一定標準下是不涉及，這個定心丸一定要給社會大眾，要不然就會使大家誤解。
另外，我認為第二套房在可以預見的歷史發展過程中也應該做特殊處理，很多人認為買第二套房是給自己買一個商業性的保險。
第二套房如果覆蓋，稅率應該從輕。至於更高端的具體界限劃定後，應該是我們調節的重點，這也不是跟先富起來的人過不去，是再優化的應有之義。這個應該開明討論，大家在改革試點上共同研究，把經驗總結和今後改革優化做得更好一些。