“我們的平臺正在燃燒。”這不僅是行業的預言，學者們也警示中國經濟正進入更不可測的未來。
2011年8月17日，“下一個十年改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇正式開幕，本屆論壇已經邀請到了朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強等專家學者以及八百位企業精英參會。
以下是2011博鰲房地產論壇的首場地產精英博鰲論劍現場實錄
嘉賓主持：
著名經濟學家、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生
對話嘉賓：
中房集團理事長、中國企業聯合會執行副會長孟曉蘇先生
著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮先生
海爾地產集團董事長兼首席執行官盧鏗先生
瑞安建業有限公司行政總裁黃勤道先生
深圳世聯地產顧問股份公司董事長陳勁松先生
遠洋地產控股有限公司副總裁周彤女士
富力地產股份有限公司執行董事呂勁先生
巴曙松：謝謝主持人。聽了一上午，我感覺到會議的議題和氣氛和以前的每一次緊縮時期非常的類似，一種對政策的憤怒，對政策不理解市場的批評和對未來的迷茫感。我們房地產調控搞了十年，我們陳主任所在的部門部長曾經在財經上寫過一篇文章，他中間有一句話：“經過我們十年摸索，終於掌握了一套行之有效的調控方法。”結果這句話就結束了，其實我最關心句號後面的內容。從上午聽下來，似乎一直在打圈圈，後來我在想作為一個主持人總得找點積極的一面，應該表揚觀點的博鰲論壇，至少它在不斷進步。比如今天時間掌握的不錯，無論多大的大牌，陳啓宗先生、任志強先生一樣的打斷、一樣的提醒。所以我們不管房地產調控有沒有進步，我們辦房地產論壇的水平在不斷進步。
現在按照原來要求是50分鐘，我看有8位嘉賓，每個人差不多不到6分鐘。給我們時間安排叫做對下一階段房地產已經發展到了關鍵的時刻，如果沒有突破，將受到更大的壓力，未來更不確定。我想先給每位嘉賓兩分鐘，就是對這個主題點評一下，我們房地產為什麼調控？是因為公眾壓力還是土地財政，還是因為金融擔心房地產跟銀行捆的太緊？好像每個都，每個都不是。所以下一個十年怎麼打破這個怪圈，首先請我一直非常尊重的陳淮主任，我估計建設部部長的那篇文章就是他把關起草的。總結過去犯了很多錯誤，說片面注重哪一個方面、不注重哪一個方面，我們有請陳淮主任。
陳淮：房地產研究好了，沒有想到金融專家沒有研究好，2011年幣值穩定成為了第一調控任務。所以不管房地產今年要不要，升息、收緊貨幣成為影響房地產最重要的政策。
巴曙松：我們房地產業界為什麼有那麼多憤怒的房地產老闆，就是跟我們的政策決策部門善於把問題往外推是有直接關係。金融部門不是這樣，你比如說我最近在臺灣一個會上批評了臺灣，我說兩岸三地這次應對金融危機在資本市場的表現，我就看到我們內地資本市場監管者在市場培育下、教育下，不斷進步。香港再怎麼市場跌，特首休假去了，香港是國際金融中心，只要你不違規，你玩你的，我玩我的。
大陸已經跌的這麼厲害，就出來講一講基本面不錯，因為我們每次教育、批評，每次你救市你救的誰？你救市，我還在賣空，你不是讓我不賺錢。而臺灣現在都說救市好，你救的是誰？你看大量賣出的都是外資。非市場化，泛政治化，我狠狠把他們批判了一下。結果這個媒體在臺灣不敢寫文章，跑到香港媒體寫文章，所以我要感謝香港的存在。我想說的是我們業界和決策者要建立一個良性互動，我們後面專家一定要狠狠抨擊一下，要不然他還是會打排球的。
盧鏗：今天得感謝我們會議主持人和會議發起人，在非常嚴峻的時刻辦了一個七彩斑斕的會議，如果說我們行業感覺的話，就用一個字：空前的“亂”。地方政府因為債臺高築，土地賣不出去，感覺到亂。開發商因為不讓賣房子，存貨太多，資金流出問題，也感覺亂。老百姓也不知道現在該買房子還是不買房子，感覺到亂。保障房，我覺得兩個問題挺麻煩，一個是品質問題。還有一個問題是各大城市都解決不了的問題，保障房不知道往哪放，中國城市沒有軌交網，要解決這個問題非常困難。從各個方面來看，用一個字歸結的話，現在就是一個“亂”字。
巴曙松：孟總從長安街那個海出來我們商業這個海，非常熟悉，你來談談。
孟曉蘇：剛才說調控，這些年我們在房地產調控方面有比原來更明白的地方，比如完善住房供應體系。有比過去糊塗的地方，比如說延續限購令。這兩個現象同時存在，人比過去聰明了還是更糊塗了，我都弄不清楚了。再一個談到行業，人們應當注意到是我們這個行業正在發生新的變化，一批新的房地產企業正在進入，這就是根據不同階段的不同的房屋建設任務所產生的企業，現在各地成立了一批保障房開發公司、土地投資公司、城市投資公司，這不就是當年的北京城建，他們也是20%獲得80%貸款，他們為什麼可以用協議方式取得租賃房土地？也是因為保障房。他們是以低利潤為目的，主要目的是社會責任。如果把這些算進來，我就不能說我們這個行業目前還是在一個迅速壯大的行業。
巴曙松：調控政策變糊塗了還是變聰明了，我想變聰明了是跟我們業界反覆訓導有關係。變糊塗了，到底是真糊塗還是裝糊塗，大家還可以討。接下來陳總，我跟陳總在新浪微博都是活躍的發貼人，互為粉絲，他的閱讀量非常大。我跟他還有一個非常大的共同愛好，就是兩個人每天早上起來第一件事讀香港信報，他每天把信報要點摘一下。他是在一線買賣雙方的一個橋樑，應該兩邊的心態都能體會到。比如說從我們地產前面三位嘉賓有一位會說政策引導房地產回到一個適當的區間。兩位說房地產下降。他在微博上房地產調控壓力加大，主動迎接價格調整是贏得主動。我回應了，結果馬上就有回應，地產商老在說房價不會跌，調控者希望房價回落，他是做中介的，他希望買賣活躍，管你漲還是跌，我們聽他的看法。
陳勁松：給大家彙報一下前線的情況，今年初我們有一個預測，最樂觀的，中等看，持平看，最悲觀的。當時我在中城聯盟說了後，萬科鬱亮同志就說我們市場預測得太好了，萬科沒有這麼預測。
到了今天這個此時此刻，全國房地產售賣統計數據，非常好。按照我們正常統計，按照中央的統計來看，但是出現了很多怪現象，我管他叫中場休息階段，交定不等於簽約，簽約不等於備案，備案不等於按揭，按揭不等於放款，市場限購、限貸、限價，在種種壓力下，事實上目前中國房地產最大壓力還不在開發商，事實上在我們的中介商。
賣了很多樓，錢沒有收到，我估計諸位都有感覺。在這種情況下，為什麼有這麼大量，萬科增長80%，為什麼？我覺得這是一個很好的市場，在市場完全叫停的時候還能出量，這是重要的價格彈性窗口期，就是隻要價格合適，量是可以走出去的。這個窗口期，我有責任跟各位說，巴博說我們的責任是促進成交量增長，事實上剛才陳啓宗先生說的特別有道理，現金流可能是我們今年下半年乃至明年上半年是極其重要的，我們沒有量怎麼辦？市場依然存在，而且是價格彈性窗口。謝謝！
巴曙松：我再追問一下陳總，有公司報告說明年一季度是當期的竣工量和當期銷售量缺口最大時期，而且這個缺口又是供大於存，大於08年底，你有沒有補充？
陳勁松：目前看，從現在開始，今天建設部又出臺了關於三線城市限購的五個原則，事實上本人認為根本不用出，市場進入了存貨積壓週期了，也就是說上半年如果三線城市還在上漲的話，下半年本身市場的積壓就會帶來價格調整，中央一定要給市場留一點時間，否則的話，阻礙三線城市的城市化進程，這是非常不好的。
巴曙松：現在已經過了15分鐘了，前面分別從政府一流政策研究人員、從地產商和地產專業服務機構，後面我們有請瑞安公司，他從建築這個環節來看看目前大家討論的這個問題，為什麼說是關鍵時期？下一步應該怎麼做？
黃勤道：我的國語一定沒有陳先生說的好，是一個港人。我們是瑞安集團一家比較小的上市公司，我希望跟大家分享一下過去幾年在房地產在經濟架構的改變。其實過去5-10年，港商每年接待很多省市招商的活動說來找房地產的投資。過去一兩年出現很大的變化，其實這方面招商的活動，從房地產角度是逐漸減少。我最近也見了省的領導，他說假如以房地產商姿態見我，我基本上不想見你。在香港這樣類型的房地產招商活動逐漸減少，現在增加的活動是什麼樣呢？是省市很多領導、很多招商團去到美國找科技創新的活動、找科技創新的公司，美國尤其是西岸他們去招商的活動時間多。我希望表達的是房地產行業在整個中國經濟架構裏面會逐漸調整。
巴曙松：我也聽到很多業界負責人這樣的判斷，說以前什麼能能賺錢的房地產大發展時代已經接近尾聲。我幾個做房地產做得不錯的說我手還拿着一些，等限購令取消，把購買力釋放，我就準備戰略性撤退了，你提的這個觀點我也聽到了，我有一些朋友也是這樣操作的。接下來請我們遠洋地產。
周彤：今天來參加這個會我感到有一個變化，去年我來的時候我覺得我們同行、開發商這些朋友在一起的時候大家討論宏觀形勢怎麼樣，宏觀調控政策還會有什麼新的政策出來。但是今年再來的時候，我發現開發商朋友誰都不談這個問題了，大家都在問相互企業現在目前情況怎麼樣、銷售怎麼樣、你們打算怎麼辦。
我想這個變化其實就說明了問題，我也不用多說。現在我們開發商越來越務實、越來越理性，大家也不再去問為什麼去調控，去年大家還在爭論說溫總理說是遏制房價上漲還是說讓房價下降，其實大家已經不再關注這個問題了，大家不再關注為什麼，大家關注的現在我們應該怎麼辦。我們各個房地產企業大家都沒有閒着。謝謝！
巴曙松：究竟是一種妥協還是一種對政策溝通的放棄呢，還是變得務實呢，我覺得應該打一個問號。如果做得對，執行就行了。如果做得不對，你還默許、鼓勵，那你後來會獲得更不願意讓你看到的結果。因為每個人在市場上，不能迴避。
周彤：誰也不能獨善其身。
巴曙松：所以你也提出另外一個好的角度，到底是不是變得務實了，打一個問號。最後一位，是我們富力地產的呂總。我08年曾經問過他為什麼香港房地產股票跌的這麼厲害，為什麼香港籌資成本這麼高。現在又得問類似問題，因為現在香港市場估值跟08年底估值PE差不多了，也就是8、9倍。怎麼看這個問題？
呂勁：今天大家各種話題都提到了。剛才老巴說上市公司市值跟它的真正價值。我們臺下有一個公司最近私有化了，是香港的H股公司復地私有化了，幹嘛私有化？因為把他私有化的這些資金覺得他們真實價值比他們股價要高得多，所以才私有化。
其實中國能夠上市的公司，能夠真正通過證監會、香港聯交所審查通過的公司，都是一些非常優秀的公司。我們中國發展商都很厲害，對付各種各樣政策的變化都能夠很及時找到辦法，不管是資金方面，限購方面等等。所以我個人覺得有這個全世界最快的城市化支撐，還有全世界最穩定的政體支撐，雖然土地政策、房產政策不斷變，但是我們共產黨執政不會變，不會明年變成民進黨、不會明年變成共和黨，只要沒有這個大的政黨執政方面的顧慮，也沒有一些宗教極端分子搞一些事，令到大的方面有不穩定。
我們發展商也好、經濟學家也好，或者我們這個行業的服務商，包括觀點地產，我們本身做個行業應該是一個非常好的行業，雖然不斷面臨壓力，但是整體經商環境還是非常好，需要我們自己不斷練內功。
像恆隆陳老闆他們過去主打在香港，現在香港好幾家大的公司都把內地機會把握住了。作為我們內地發展商，大家也可以看到，全世界很多國家發展商都面臨重大危機，但是我們排名前十名的發展商每年增長率都是很高。雖然面對各種各樣不可預知的政策調整，但是不管怎麼說，我們跟老百姓，跟政府，不管是中央政府還是地方政府，還是形成了一個多贏的局面。所以我說擔心是擔心，前景還是非常好。
巴曙松：謝謝呂總一個規範的上市公司新聞發言人的措施，找不出什麼毛病，我覺得個別部的發言人應該向你學習，不應該講這些“不管你信不信，反正我信了”這些話。
第一輪花了25分鐘，我看觀點已經很鮮明瞭。有踢皮球的，誰問他問題的，就把責任推給他的。也有對政府持建設性的，因為喜歡它，提批評意見。也有既表揚，又批評的。也有覺得市場在積極、提示、觀察，作為一箇中立專家角度提示的，還有從建設商的角度觀察到政府現在的興趣重點不再是建大樓了，因為樓已經建好，現在是請些高科技公司回來。還有的說我賣我的樓，你出你的政策。在座都是聰明人，不用點評了。
第二輪我們討論一個什麼問題，二季度的時候，跟一個財經方面的主要領導座談，我就說每次緊縮，天天盯着物價，操作的太頻繁了。物價是一個滯後指標，弄不好就超調。我最近在人民日報呼籲要有前瞻性，防止超調。結果被領導批了一通，“曙松同志，我告訴你，不要老是批宏觀調控，干擾宏觀調控的實施，你看改革開放以來哪一次宏觀調控不是成功的？”
一語驚醒夢中人，哪一次不是把物價從高按住，每一次宏觀調控都是成功的，我當時覺得這30年金融研究白做了。我說那我們要研究什麼呢？他說你們要研究一下每次調控的代價多大，誰付這個代價？我就借用這個題目，因為這段時間被他說的很震驚，我想問一下如果現在的房地產調控按照目前的思路推下去，目前沒有看到變化的跡象。
你看到7月份政治局會議、總理會議很重要一條是要保持房地產調控力度不動搖，繼續推下去。打個比方，堅持到明年年終，我們房地產行業誰會付出代價，誰付出的代價大？第二輪就提這個問題，首先排除金融業代價大，把這個問題排除後，請陳主任說第二代價大的是哪些？
陳淮：咱們節約時間，我發現我們金融專家數學非常好，上來就算出來8個人每個人6分鐘，但是我統計了一下過去時間裏，他一個人講的時間佔了53%，這就是中國當前宏觀調控的具體影響和特點。
實際上在當前的中國2011年最穩定的最危險的是房價還是人民幣價格，是人民幣價格最不穩定、最不確定。什麼叫通貨膨脹？就是貨幣貶值。對房地產影響最大的政策是什麼呢？升息。我們在國際競爭中最沒有把握的就是人民幣升值與否。現在金融專家把幣值、貨幣的價格最不穩定的禍害嫁禍在房地產上，你說這樣的主持人還能當下去嗎？謝謝！
巴曙松：現在大家不會得餓了吧？我非常感謝我們觀點地產下午把我安排在陳主任後面演講，反正我也是不會客氣的。公然挑戰主持人的地位，這也是反映了當前我們的房地產決策、政策研究人員的自負、自大這種影響，都是被你們慣的。你說我們證券金融調控，比如證券市場在證監會網頁上要尊重市場，能讓市場做的儘量交給市場，這就說明我們市場力量不夠強大。請盧總。
盧鏗：我們的股市在2010年是全球表現最差的，巴博提醒我不是最差，倒數第三。今年到現在為止又下跌了10%，他剛才問誰承擔了這個代價？
大家說誰承擔了代價。金融業收緊，是收緊了剛結婚的年輕人買房子的信貸，收緊了買第三、五套房的信貸，如果金融政策完善，我們根本不用限購。謝謝！
巴曙松：聽出來了，跟我一樣，炒股虧錢了。炒股虧錢了你可以罵證監會，中國有兩個部門非常不錯，讓全國人民出氣，一個是足協，一個是證監會。我們足球、證券進步了，因為老百姓不斷在罵。房地產像老任這樣的人太少，順的人太多，所以進步就小一點。盧總，剛才他們說你找到了一個萬言書，按照目前這個情況推下去，誰會付出這個代價？
盧鏗：我的萬言書幾分鐘根本講不完，我下午發言會把萬言書的標題，大概有150多個標題用半分鐘時間解釋一下，那是我是作為遼寧省政協常委給政協的提案當中提到的問題。
我覺得中國面臨的房地產局面和相關的經濟產業的局面絕對不是一兩個政策可以解決的問題，他肯定是許多政策集合才能解決問題。主持人要我講這個問題，我留到下午講。我從樊綱老師關注點民粹主義講一講，我覺得這個挺可怕的。現在西方被民粹主義困擾，其實中國民粹主義已經很嚴重了。比如周邊居民要簽字，80%居民要同意你建才能建，這樣產生的結果就是直接把這塊地的成本又拉高了。因為你必須平息大家的公願，而且這些公願當中有很多不合理。所以中國一定要關注民粹主義的滋生。
巴曙松：我們期待盧總下午再系統闡述。請孟總。
孟曉蘇：巴所長問到宏觀調控，什麼是今年宏觀調控主要目標呢？是控制物價的過快上漲，是CPI，CPI主要是什麼呢？主要是豬肉。6.5%CPI裏面豬肉就佔了1.46%。所以談到調控，咱們就不能不談到豬肉。
前一段看到豬肉價格上漲，我挺制着急，作為一個搞過房地產，同時又吃豬肉的人我寫了一篇文章，貼在微博，我提出一個仿造樓市調控辦法，限豬五條，第一，限購，戶籍人口2斤，非戶籍1斤。第二，約談。約談全國豬籠，實行一豬一價。第三，取消中間環節，今後生豬現賣。第四，動員全國人民騙購豬肉。第五，納稅證明到限豬辦領取配額。結果這篇微博提出來後，馬上有人罵——豬頭豬腦豬政策。
結果國務院很快出現了國五條，我又寫了一條檢討，國務院國五條都是補貼消費、刺激生豬生產，還包括給老母豬上保險這樣的鼓勵政策，我卻仿造調控樓市政策提出限購、約談等等，真是豬頭豬腦豬政策，哪個正確、哪個錯誤，我已恍然大悟。
巴曙松：如果我在微博上我會回應你，嚴重侮辱八戒。
孟曉蘇：我沒有說別人，我是說自己做錯了。
巴曙松：你怎麼能把什麼責任都推給它。有人說如果這麼重視豬肉價格，動員大家養豬，調控目標馬上達到了。經濟形勢好的時候，打房地產，形勢不好的時候請大家吃飯。下面我們請陳總談談，誰代價大？你的數據最全面。
陳勁松：不知道誰代價大，但是我知道得益最多。就是咱們論壇主辦人陳詩濤，肯定她得益最多。代價怎麼看？我分四個象限，中央、地方、消費者、開發商。目前是什麼一種情況呢？目前是誰都不滿意。沒有一家滿意的。我們想追求一個誰都滿意，都不滿意。就陳詩濤微笑，今天來了800個開發商，那是滿意。中央、地方、消費者、開發商都不滿意，我由此想到什麼是和諧社會，四個象限全都滿意，這個不可能，根本達不到。四個象限一個象限滿意，這要出事。兩個方向滿意，目前沒有。四個象限都不滿意，就是中國的和諧社會。如果這樣代價，我在前線，因為我支持陳淮主任觀點，因為我們現在對首套住房、對首次改善住房利率優惠取消大幅提高，加上貸款門檻越來越高，加上首次成數的提高，我們認為可能老百姓損失最大。因為我們又是這麼樣的低息社會，所以說四個象限代價最高的可能還是老百姓。
巴曙松：有兩位嘉賓批評銀行貸款利率高，我只好站在銀行角度解釋一下，因為總體貸款規模非常有限，銀行同樣像我們開發商一樣，一方面資金成本大幅上升，你不要只看到吸收存款的存款利率，你到銀行一線員工看，桌子底下明的暗的利率也大幅上升。實際上利差沒有明顯擴大，再加上貸款規模總控制，他肯定是保證風險小的大央企，或者付高價的民企，按揭不太重視。所以只能在現有範圍內發放。7月份4900多億大幅低於市場預期，也跟這個有關係。我想他一個緊縮政策下來，本來緊縮房地產，結果消費者受到很大沖擊，這個政策效果也要評估。剛才黃總提了一個很重要的角度，接下來你再看一看，目前情況下誰負最多多代價？
黃勤道：從開發商角度看，當然是現金流、融資成本高，未來半年是艱苦的。我們也做過一些特殊項目，最近我們預期未來幾個月是機會越來越多，代價是一個層面。從機會的層面，過去幾年房地產基金沒有什麼機會，未來幾個月他們都在密切注意未來6-9個月中國房地產產生的變化、帶來的機會。
巴曙松：今天台上非常穩，一直對政策沒有什麼批評心的踏踏實實銷售的兩位房地產老總，遠洋的和富力的，把最後5分鐘留給你們兩位，每個人兩分半，就是按照目前調控政策堅定不移執行下去，按照你們角度觀察，你們認為在眾多相關主體裏面誰負的代價最多，最後代價總體多大？
周彤：我比較贊同陳總剛才的觀點，如果從宏觀角度來講，在這個市場上任何一方實際上都要付出代價。並不是說有一方就可以不負代價。至於負多少代價，要到明年年終才能看到。第二，我們不能光付出代價，我們還要在代價當中看學到了什麼。可能在業內從業人員或者在業內生存的企業必須要面對的，在這樣的付出代價之後我們得到了什麼、學到了什麼，我想可能在這樣的時候作為企業來講更多的是想在這種情況下我們企業怎麼樣能夠，我覺得現在很多企業大家也在做一些變化、做一些變革，有些是主動的，有些是被動的，可能那些主動的企業經過幾年的變革，主動的變革可能就變成標杆，可能有一些被動的企業去被動的變革就能適應了形勢的發展，還有一些企業不能變革，可能就會被這個市場所淘汰。我們現在也在嘗試着怎麼去適應這樣一種形勢去變革、去創新，包括我們的商業模式、產品，包括新技術的使用，實際上我們都做做一些嘗試和探索，這是作為一個企業來講要在這樣的一個動盪年代裏需要做的。
巴曙松：最後一位發言人交給我們非常溫文爾雅的富力地產的呂總。
呂勁：作為一個發展商應該把心態放平衡了，過去年景好的時候，一年遞增100%、一年遞增30%都說少，放緩一點，不着急嘛，中國整個社會已經是全世界進步最快的社會，城市化最快，只要企業能做到安全，我們搭着這班車你想下來都下不來，只要別出事，大家要放寬心態，我們把自己調整好，跟着進步。
巴曙松：改變自己能改變的，接受自己不能改變的，很務實。時間非常準，說50分鐘就50分鐘，儘管有些人對我發言多了不滿，但是主持人確實有一些特權。像有些人坐在某些位置就能說。我昨天等飛機的時候給陳詩濤女士發了一個短信，因為她的標題是十年，我說現在這個社會人都是高節奏、短平快的，都是投機浮躁心比較強，做一個事有十年了不起。所以為什麼專家都來參加，就是對這個肯定。我昨天有一個緞子，有一個地方你願意生活十年，在現在這個社會就是你的故鄉。每年到博鰲來，博鰲在我們討論上，它就是我們的故鄉。第二，有些人你願意跟他高高興興相處十年，在現在這個浮躁的時代，就是你的親人。十年，現在離婚率很高的，十年根本到不了。第三，如果有一個事業、有一個行業你願意在行業裏做十年，他就是你的事業，是你的愛好、興趣主要的依託之所在。我想在座的各位，未來十年可能還在這個行業，過去十年、未來十年就是大家的事業，大家的喜怒哀樂在裏面，我想今天這個討論也是對我們在過去十年的一個總結，大家的事業取得了輝煌，也是對大家未來十年的展望，謝謝各位嘉賓積極展望。