回顧十多年來，我們在建設住房雙軌制方面已經幾次走彎了，教訓是深刻的，經驗也是足夠。
2011年8月17日，“下一個十年 改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇正式開幕，本屆論壇邀請到了朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強等專家學者以及八百位企業精英參會。
以下是中房集團理事長、中國企業聯合會執行副會長孟曉蘇先生現場演講實錄
孟曉蘇：各位同仁、各位朋友，上午好！主辦單位讓我講的是保障房、雙軌制和房地產，我就講這麼一個題目，建設“兩個體系”為房地產業帶來的變化。
現在保障房的事情已經引起了中央和全國人民的重視，並且着力去實行。其實關於建立住房保障體系是早在1998年我們進入房改的時候，在房改方案中就明確包括的。
從去年年底中央強調要建兩個體系，就把這個問題更為明確了，原來我們建立的是符合國情的保障房體系和商品房體系，這樣兩個體系是一個雙軌制並行。但是回顧十多年來，我們在建設住房雙軌制方面已經幾次走彎了，教訓是深刻的，經驗也是足夠。
我講五個方面：第一，房改方案早就要求提供廉租住房。我是1992年進入建設行業，進入後我就投身到保障房，因為當時市場全是保障房。
當時住房公司就是全國最大的保障房建設公司，80年代初期這一家公司就佔了全國房地產建設的20%比重，那個時候建的都是四、五層，沒有停車位、沒有外牆保溫，平均戶型46平米一套，租賃給員工。我們這些房地產前輩們在80、90年代以前建的房子都是保障房。
中國要推行住房商品化是起源於1990年鄧小平指示，97、98年進行房改期間，我有幸參與了房改設計，並且擔任了住房分稅制改革課題組組長。當時提出了由政府設立廉租住房供應體制這樣一個重要的部分，我們的楊會長在這個方案中起到了重要作用。
房改推動了住房商品化，正是因為推動了商品化，產生了一大批為商品房奮鬥的房地產企業，才使得老百姓居住狀況得到根本改善，人民羣眾住的更加寬敞、生活更有尊嚴。現在自有率已經達到80%，人們多數住房已經得到改善。
本來房改方案裏有保障房的，但是當時為了推動房改，考慮廉租房停建兩年。在這兩年裏，主管部門大規模主持投資了2億平方米經濟適用房，為中低收入家庭提供了他們可居住的房屋。後來因為主管部門換了人，就把暫停2年，變成10年停建，前主管部門忘記了自身職責，嚴重忽略了保障房建設。應該說他們在推動商品房方面有功的，但是在保障房建設方面有過。隨着房價上漲，弱勢羣體與商品房越來越遠。這本來是政府公共服務不到位，卻誤導為對開發企業不滿。
在老百姓需要保障房的情況下，他們設想用市場經濟，讓開發商來解決保障房問題。怎麼解決呢？一個政策就是打壓房價，設想把商品房房價降低下來就可以代替保障房。再一個誤區就是切小商品房，用小戶型政策來代替保障房。
我們知道把鮑魚切小了，仍然是鮑魚，而不是老百姓要吃的東西。老百姓要吃的不是鮑魚龍蝦魚翅，他們要吃的是野山雞燉蘑菇，但是我們市場上沒有適合老百姓的產品。
這就引發了老百姓呼聲，2007年人們發出這樣的呼喊，說我們中國只有房地產政策，沒有住房社會政策。前主管部門就成立了一個開發商管理部，而不是推動給普通老百姓建設住房的部門。這樣長期誤導下，原國有企業他們沒有保障房任務了，從此不建保障房了，他們怎麼辦呢？他們只有轉軌去開發商品房，國有企業被逼走他鄉，要求國有企業也要盈利為目的。中國人被逼能走幾條路呢？闖紅燈、走西口、下南洋，但是國有企業只有走一條路，只有進入商品房領域跟民營企業進行競爭。
大家都去給富人蓋房子，沒有人管低收入家庭的事情。再一個，主管部門誤認為今後沒有保障房建設，他們認為只有商品房建設，因此就要取消三種出讓方式裏面的協議出讓，2004年這種絕對化措施出臺了，71號文件，號稱813大限的文件，要求從此取消協議出讓。我們都知道在立法裏曾經明確三種土地出讓方式，包括了協議出讓，但是通過一個部令就改變了法律的規定，這真是一個笑話。
第三個，最近中央再次明確要形成兩個體系。2007年國務院就第二次提出了關於兩個體系建設的思想，這次的提法就是要解決中低收入家庭住房困難，把解決低收入家庭困難作為政府公共服務的一項重要職責。認識到位了，但是資金連續三年沒有得到解決；07年中央投入了，地方沒有錢；08年在兩會上講了，結果地方還沒有錢；09年本來說每年3000億投資保障房，結果年底算下來連1500億的一半都不到。由於這樣長期的第一沒有認識，第二沒有錢，沒有錢說到底就是沒有決心。
所以12年沒有建保障房，就形成了保障房成為一個短板，民間怨氣順着這個短板流出來了。我們高興的看到從去年開始中央下決心要建保障房，當年竣工370萬套，而在去年年底第三次明確了要建立兩個體系，新建保障房的任務也很明確，今年1000萬套，五年3600萬套，而今年前7個月，根據主管部門新聞發佈，我們看到已經開工率超過了70%，達到了72%，這是一個可喜的現象，我們要為好事說好話。
第四個，談一談完善住房雙軌制需要多方面配合。本來如果持續建保障房就不會有今天的困難，香港和新加坡都用50年時間實現了保障目標，香港是為相當比例的家庭提供了居屋、夾屋、公屋、廉租屋，大概用了50年，從港英政府就實行居者有其屋。
新加坡1954年推行居者有其屋，他是1965年獨立，獨立前就推動。而我們國家是十年曠課或者說十二年曠課，通過五年時間要補上去，那就是一個惡補了，這就需要大量投資，五年3600萬套，需要7萬億之巨。
現在為了推動保障房建設，國務院提出明確要求，而且要求要加強金融支持，關鍵在於建立健全資金籌措和管理機制，加緊建立保障房融資機制。我們要補保障房短板，不能打壓商品房這個短板，因為商品房也是短板，不然就不會出現這麼大面積的上漲了。
什麼是長板？中國錢多，所以要去找錢。在這種情況下，我作為一個保障房資深建設者就參與了。我率領的私募基金最近在昆明市投資40億參與保障房開發。這是保障房第一個環節，土地。如果不去進行土地拆遷整理，光去找那些沒有建過房的農地，就會把房子建到門頭溝去，那就不適合低收入家庭居住了。為什麼選擇在昆明進行第一個合作呢？昆明實行了公租房和廉租房並軌，土地是協議出讓，這樣商業機構就可以參與了。
形成雙軌制對房地產企業結構上的影響也是顯著的，在保障房開發的第二個階段就是直接生產保障房階段，現在已經由各地政府成立一批新的國有企業，包括保障房開發公司、土地投資公司，已經有別於現有的房地產機構，他們是一批新產生的房地產機構。由此我們可以看到，回顧30年每一次由於房屋建設任務不同，就造成了不同的企業，在80年代和90年代初期，由於當年大量的是福利房、保障房，所以出現的是國有企業。
從房改前後90年代以來產生一批上市公司、民營企業主要建的是商品房，而現在適應今天的保障房建設任務，又出現了一批新的房地產企業，什麼土投、房建、城投，包括我們各類基金這個時候重新回到保障房領域。
現在問題是這些新的房地產企業是不是已經得到各界認可？還說國企拿不到保障房任務，拿不到保障房任務的是原來那個國企，是已經轉型幹商品房的國企，現在新成立的國企是不是應當被我們承認、應該進入房地產協會呢？再一個，土地出讓制度得到了完善。原來被主管部門通過所謂8.31大限去強行裁掉的協議出讓，現在重新回到土地使用權出讓領域，符合了當年全國人大立法。8.31大限已經是終局了。
最後談談誰來持有保障房，特別是保障房裏的租賃房這個難題還要破解。如果是協議出讓的土地可以介入，保障房建設方面地方政府已經成立了一批新的國有企業，通過國家貸款可以投資建設。
在持有階段卻碰到難題，這就是三級市場。租賃型保障房是最難的，因為產權型保障房可以賣，把錢收回來。租賃保障房，讓房地產企業持有，怎麼可以持有呢？
現在一些房地產企業被要求配建保障房，這些都是以政府收購為前提的，現在不去收購，房企也很着急。我們房地產企業很早就建議要引進國外成熟的產品REITs，我在07年就建議把REITs作為保障房持有基金，香港第一隻REITs領匯基金就是用政府出租物業發行的。
在我們中國經營城鎮保障房和租賃房可以獲得很好的收益，因為土地造價低廉、戶型不大，而且商業是旺鋪，REITs可以實現每年7%到8%收益就很知足了。
這種模式早在2008年12月份就得到了國務院的支持，國務院還發出了126號文件要求開展房地產基金。現在進行的試點在天津、上海都是由REITs持有廉租房、公租房，土地並軌就創造了一個條件。
之所以我們主張要在第三階段動員社會資金進入，是因為我們中國已經不差錢，現在銀行存款已經100萬億，資本市場22萬億，保險市場還有5萬多億，這些資金都找不到升值渠道。
最近保險業全面的困難就是因為股市不好，保險業已經再三呼籲要求投資保障房增強收益。我們是不是設想缺乏資金的保障房建設領域和社會資金充裕的環境下，創造一個非誠勿擾的平臺？
再一個方面，REITs可以幫助我們股市早日走出熊市，年初專家設想說資金沒有地方去，不讓買房了，一憋就憋到股市裏了，但是資金寧可去買收藏品、寧可去買舊的人民幣，也不進股市。
美國股市有18%就是REITs，有穩定的收益率，還有免交稅的優惠。如果我們能夠創立REITs，並且讓REITs進入資本市場，不僅可以解決保障房持有困難，而且還可以激活低迷的股市。現在是通過先發國債而沒有推動REITs試點，剛才樊綱已經講到了國外的經驗，發國債不考慮還。
而我們發國國債當然要還，一發國債，REITs又到了提起的時間了。發了國債只有兩個方向可以解決，一個是發票子，另外一個就是發REITs，到底是哪一個好？我相信人們都可以做出一個正確回答。
REITs在中國只差臨門一腳，我相信通過這種金融創新可以有效推動中國保障房建設。