楊光華:武漢樓市八月“喊冷”:上半場涼涼,下半場逆襲

观点地产网

2021-08-16 10:41

  • 整個8月的市場,如武漢的天氣一樣,雖有狂風暴雨,但依然是盛夏期。

    楊光華 連續4天,武漢零新增,守得疫散見月明。

    9月1日,“神獸”們如期開學,家長們如釋重負。

    很快,那個煙火氣的武漢又要回來了。9月1日起,湖北下調契稅稅率。第一套房可能減掉1%-2%的契稅。

    昨天,浏覽了吳聲年度演講全文,極致、新物種、場景,與商業、生活方式有關,提到可動産時代、罐頭空間、社區供應鍊、空間智能等預測,這些都是開發商要學習的。

    在演講的開頭,他說,這是一個不同尋常的夏天。誰能想到蘇炳添的9秒83,誰能想到14歲的金紅婵五跳三個滿分。

    其實,這個八月,誰能想到鄭州、随州的洪水,誰能想到“德爾塔”如此兇猛。對于武漢樓市8月的盤點與預測是,上半場,涼涼;下半場,逆襲。

    8月1日-15日,武漢新房網簽5219套。與7月同期16623套相比,零頭都不到,跌到谷底。除2月份外,這是今年武漢新房半月業績的最低點。

    今年,武漢新房半月網簽量,平均9000套左右。與平均值相比,8月的半場業績,可以說是“腰斬”。

    下半場,武漢新房市場将追平反彈。整個8月的市場,如武漢的天氣一樣,雖有狂風暴雨,但依然是盛夏期。

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    8月上半場,為什麼武漢新房市場“速凍”?

    主要原因還是疫情原因。

    從8月2日,第一個确診病例發布,武漢就處于抗疫狀态。車谷與江夏的部分街道封控,其他區域的部分社區、樓棟被封。

    命比房子重要。人們忙着屯菜,關心綠碼的顔色,關心新增病例在哪里,關注的重點不再房産身上。每天的奔波,不過是為了一日三餐。很多被封控的家庭,14天的收入就歸零。很多家庭還是靠每天的勞作而獲得收入。

    8月3日起,武漢暫停線下聚集性銷售。5-6日,武漢确診病例增加。7日,暫時關閉武漢中風險區域的售樓部。武漢新房市場,相當于“停擺”,不少項目轉入線上展示,全員上抖音,不過是噱頭而已。如果真能網上賣房,阿里早就做成了。

    疫情給市場最大的沖擊,還是心理上沖擊。人們關注自身安全、疫情變化,高于關注新房市場。

    有一個數據很特别:8月1日-15日,武漢拿預售證住宅項目17個。與6月份、7月份同期相比,總量持平。也就是說,疫情並沒有影響開發商拿證的速度。

    8月上半場,核心區住宅拿證僅1個,多數分布在經開區(非疫情街道)、光谷東、陽邏與江夏。

    多數新拿證項目市場反應涼涼,老盤或推出限量特價房。5折、79折、92折,買房人並不買賬。現在的市場不是比拼折扣有多大,而是買房人為什麼要買你的項目,而不買别人家的項目。

    截至8月15日,今年武漢新房網簽約14.3萬套。同期,新房庫存約18萬套。

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    武漢新房8月下半場,為什麼會逆襲?

    每次疫情或市場暫停後,都是新一輪買賣雙方的爆發。這是規律,也是一種市場直覺。

    下半場,武漢樓市要用4個月,幹出6個月的業績。8月份疫情的影響,還将延續到9月份。但對每家開發商而言,全年的業績任務沒有變。他們将從8月下旬起引爆市場。

    8月下半場的逆襲,主要體現在兩個方面:

    一是,拿預售證的住宅項目将是上半月的兩倍。

    核心區項目集中入市,高價項目集體亮相。

    高價項目的風向作用,将拉動核心區房價上行。

    二是,市場單日成交也将突破600套,半月成交回到9000套水平。

    穩定的成交量,是新房市場穩定的核心。8月整體成交量約1.4萬套,則說明市場複蘇。

    下半場的逆襲,則是武漢新房市場“金九銀十”的序幕。

    真正的大戲,将在9月份上演。

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    這輪市場暫停之後,又将迅速“爆發”。

    這對買房人來說,是好事,還是壞事?

    買家能選擇的項目與區域更廣,比較的機會增多。不少項目為了加快銷售,優惠與折扣也将多起來。最後4個月里,買家不能太追求十全十美,見好就收。

    中心區域的豪宅闆塊,推薦還是二七濱江,武漢最大的豪宅區;三環的主要區域,漢口推薦後湖、宜家兩大闆塊;武昌,則是青山與青菱。光谷推薦的區域是,關山大道、花山與未來城。

    每個區域里,隻買貴的,貴的就是對的;跟着區域銷冠買房,那個樓盤火,就買入那個。

    買房跟進館子一樣,哪里人多,往哪里走。同時,不再追求房産數量,而是考慮資産的質量。10套還建房,還不如一套中心區的濱江豪宅。

    開發商與買房人的心态,都是短跑心态。開發商想在短時間内做企業規模,買房人想在一兩年里靠房子賺錢。

    可是,如今房地産行業的邏輯被重置,一切都是跑馬拉松的狀态,更多考慮的是未來5-10年的投資回報。

    早上六點或晚上八點,在小區的環形跑道上,會遇到很多跑步或散步的人。有的裝備很專業,有的是湊熱鬧。你觀察一下,一兩小時,跑道上還有幾個熟面孔。三個小時,還有人嗎?

    這與當前買房是一樣道理。長期持有的長線買家,都是跑道上最後下場的人。如果是短線,兩年持續交的房貸,還抵不上房價上漲的房款。

    [後記]

    買房最好的時機,永遠是現在。

    早買早止損。這里的損,有貨币超發的資産貶值,有後期住宅的價格上漲。如果錯過買房,将虧兩筆:一筆是房價上漲,另一筆是手上資金縮水。雙重損失,将拉開人們之間的财富距離。

    房票、貸款等越來越嚴,”地王“項目即将上市,明年買房成本更高。現在250萬能買到武漢三環内房子,未來350萬才能買到同樣的房子。這並不是房子增值,而是貨币貶值。

    房子,是一項金融資産。當城市GDP超過20%增長時,城市里的資産也跟着增長,我們都是城市共同體中的一員。買房不能像過去10年那樣躺賺,而是慢漲小賺,但至少能跑赢“印鈔機”。

    如今,又是疫情沖擊,賺錢都很難。相比較而言,靠譜的賺錢渠道之一,還是買房。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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