王韶:今年“兩會”為下階段房地産調控與發展指明方向

观点地产网

2020-05-24 15:22

  • 當前房地産市場距離“穩定”的目标依然任重道遠,房地産企業必須充分估計困難、風險和不确定性,切莫掉以輕心。

    王韶 今年受疫情影響,通常在3月份召開的全國“兩會”延期至5月下旬召開。

    面臨前所未有的挑戰,又在決勝全面小康、決戰脫貧攻堅的收官之年,今年的全國“兩會”更顯使命特殊——全面部署、統一意志、凝聚力量,确保完成重大目标任務。

    房地産業作為國家經濟重要的組成部分,維護市場穩定是人心所向、大勢所趨,房地産發展隻有兼顧民生、服從國家發展大局,方能行穩緻遠。

    一、“保民生”是當前經濟發展的重中之重

    年初突如其來的疫情給全球經濟帶來了巨大沖擊。在黨中央的堅強領導和全國人民的共同努力下,中國疫情防控形勢持續向好,本土疫情傳播基本阻斷,經濟社會運行正常秩序加快恢複。但國際疫情仍在持續蔓延,民粹主義促使貿易保護主義進一步擡頭,西方反華勢力勾連亂港、台獨分子妄圖破壞我國家主權、領土完整等行徑日益猖獗,地緣政治沖突不斷加劇,世界經濟下行風險陡升,國内投資、消費和出口面臨巨大壓力,經濟發展存在諸多不穩定不确定因素。

    在此背景下,今年政府工作報告史無前例地不設全年經濟增速目标,而是聚力“六穩”“六保”,把落實扶貧目标、保民生、保就業等作為更優先目标,以集中更大的力量解決涉及人民群衆切身利益的民生問題,有利于穩定民心、消除矛盾,積聚力量、謀求發展。

    “六保”,不管是保居民就業,還是保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保産業鍊供應鍊穩定、保基層運轉,始終都離不開老百姓的“民生”問題。與偏重于經濟發展的“六穩”(穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期)相比,“六保”更務實、更接地氣,一切以穩經濟、保民生為着眼點和出發點。政府工作報告一系列清晰而有力的信号,正是黨和國家對于民生高度重視和關注的最好诠釋,也意味着“保民生”成為當前經濟發展的重中之重。

    二、房地産穩定是對國家發展大局的最大貢獻

    2017年11月,在黨的十九大會議之後,本人曾撰文《新時代 新思維 新發展——關于後十九大房地産發展趨勢的思考》,提出新時代下“住房的民生屬性顯而易見”“民生地産的主流趨勢不會逆轉”“不要幻想房地産宏觀調控政策會放松”等觀點。

    本次政府工作報告關于房地産的表述與以往有較大不同,明确要求“深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育産業、增加就業。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地産市場平穩健康發展。完善便民設施,讓城市更宜業宜居。”字裡行間透露出的“民生地産”含意更為強烈,為下階段房地産調控與發展指明了方向。

    首先,重申“房住不炒”,表明自十九大以來的房地産宏觀調控主基調将繼續保持其連續性和穩定性,不會因為短暫的經濟困難而改變,“民生地産”的态度十分堅決。

    其次,強調“因城施策”,是調控政策自主性和靈活性的具體體現,在“房住不炒”的前提下,繼續賦予地方政府根據實際調整,實現穩地價、穩房價、穩預期的目标。

    再次,報告沒有出現“房地産稅立法”“長效機制”等提法,則是基于穩定預期的需要,畢竟房地産稅立法、長效機制均是複雜的系統性工程,牽一發而動全身!關鍵時刻,信心比黃金更重要。樓市維穩而不刺激,托底而不松綁,“穩定”便是最好的發展。

    而房地産業與各行各業關聯度密切,往往是“一業興、百業榮;一業廢、百業損”,且住房除了是普通老百姓的立命安身之所,住房資産更是占據家庭總資産的近80%。有鑒于此,無論是保就業保民生,還是實現脫貧目标、防範化解風險,都需要維持經濟穩定發展大局,發揮房地産在經濟發展的“壓艙石”作用,維持房地産業穩定發展就是對“保民生”的最大貢獻。

    三、房地産市場維穩依然任重道遠

    在民生優先的基本國策下,黨和國家絕不允許、不支持、不放縱房地産市場大起大落、房價無序上漲,3月份以來部分城市觸及樓市調控核心政策的松綁遭遇被撤回的尴尬便是很好的證明。

    随着疫情影響的逐漸消退,複工複市的加快,以及市場信心的恢複,全國商品房銷售量同比降幅逐月收窄,市場恢複程度總體好于預期,這主要是房企普遍加大了促銷力度,疫情初期積壓的購房需求得到了有效釋放。以廣東為例,1-4月,全省商品房銷售面積2714.65萬平方米,銷售額3786.36億元,同比分别下降23.7%和23.4%,降幅比一季度分别收窄5.4個和2.0個百分點;均價13948元/平方米,同比上漲0.4%,漲幅比1-3月回落4.8個百分點。

    圖1:廣東商品房銷售面積、銷售額走勢

    圖2:廣東商品房銷售均價走勢

    但與此同時,4月以來頭部企業積極補充熱點城市尤其是主要城市群、都市圈的土地儲備,土地市場呈現強勢反彈态勢。仍以廣東為例,1-4月,全省經營性用地成交額為1481.51億元,同比大幅增長40.1%;其中,居住用地成交729.22公頃,成交金額1146.89億元,分别占總成交面積和金額26.8%和77.%;平均樓面地價6073元/平方米,溢價率18.0%。其中,4月單月經營性用地成交金額近750億元,超過第一季度成交總額(731.86億元);平均溢價率16.0%,為前4個月的最高水平。

    城市資源的聚合效應使城市群、都市圈的地價上漲過快,“面粉接近面包價格”将對房價帶來新的上漲壓力,未來市場競争也将更為激烈。

    圖3:廣東經營性用地成交量及平均溢價率走勢

    另方面,疫情對房地産業的影響雖不如旅遊酒店業、餐飲娛樂業和交通運輸業直接快速,但潛在影響時間可能會相對較長(2至3年),不同區域、不同業态、不同類型企業影響大小也不一。

    就目前而言,一線熱點城市供求矛盾仍比較突出,二線城市供求相對平衡,三四線城市供大于求。自2016年下半年宏觀調控以來,一線熱點城市已積累了相當一部分的剛性需求,隻要疫情防控轉好,政策和房價調整到位,市場需求一定會恢複釋放;但三、四線城市和小城鎮大部分需求屬于返鄉置業,受制于收入的不确定性,不僅影響需求,還可能殃及“供樓”。非住宅物業近幾年積壓和空置一直在上升,受疫情影響,百業蕭條更是雪上加霜,增加了社會、經濟和金融等方面的風險。

    總之,個人認為當前房地産市場距離“穩定”的目标依然任重道遠,房地産企業必須充分估計困難、風險和不确定性,切莫掉以輕心!

    四、中國房地産仍将大有可為

    雖然政府工作報告提及房地産的話語寥寥無幾,但要求加快推進城市群發展、粵港澳大灣區、新型城鎮化、老舊小區改造,以及保市場主體、優化民營經濟發展環境等等,都為房地産業持續穩定發展創造了良好環境、提供了強大動力。

    基于中國新的環境特征和發展理念,新型城鎮化進程将加速進入城市群、都市圈引領高質量發展的新時代,人才、資金、技術、産業等要素将持續流向城市群,進而形成城市群、都市圈帶動輻射周邊中小城市(鎮)的協調共同發展的新格局。

    粵港澳大灣區作為國家戰略發展要地,具有國際化水平高、市場化程度深、民營經濟活躍、産業互補性強、環境更宜居等優勢,必将迎來更多政策利好和高質素人才,有着巨大的發展活力和發展空間,将在剛需住房、跨城置業、休閑文旅地産、體育康養地産、工業物流地産等新型業态地産提供更大發展空間。老舊小區改造的提速也将極大地突破中心城市土地資源不足的瓶頸,為房地産業帶來持續發展動力。

    此次報告明确“深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育産業、增加就業”“完善便民設施,讓城市更宜業宜居”,意味着新型城鎮化發展将進一步為房地産發展提供持續的市場需求,同時房地産發展又将帶動更多産業發展、增加更多就業機會,從而形成良性循環發展。

    可以預見,未來一個時期内,受疫情的影響和沖擊,世界經濟将嚴重衰退,國内經濟發展也将困難重重……,但我們有足夠的信心,正如政府工作報告最後所說:中華民族向來不畏艱難險阻,當代中國人民有戰勝任何挑戰的堅定意志和能力。

    (注:本文撰寫于2020年5月23日)

    撰文:王韶    

    審校:勞蓉蓉



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