疫情之後,房地産市場怎麼走? —從住房需求談起

观点地产网

2020-02-22 09:27

  • 危就是機,我們期待政策、産品、營銷三大升級,希望疫情給行業帶來更深刻、也更積極的變化。

    夏磊 随着防控工作積極推進、疫情初步得到有效控制,疫情将如何影響居民住房需求,進而影響房地産市場?危就是機,我們期待政策、産品、營銷三大升級,希望疫情給行業帶來更深刻、也更積極的變化。

    一、疫情爆發初期和快速發展期,會造成需求被暫時抑制

    新冠疫情全面爆發以來,房地産市場成交量大幅下跌。根據監測,春節期間88個重點城市商品房成交量相比2018年春節假期減少63%,部分三四線城市零成交。

    住房需求短期被抑制,主要有兩方面原因。第一,關閉售樓處和居民居家防疫,導緻實地看房無法進行,居民難以做出購房決策。第二,購房預期受到較大影響,觀望情緒濃。對經濟增長和收入水平提高的預期降低;防災預期增強,短期内購房等大項支出和借貸的意願降低;對未來房地産市場走勢的預期不明朗,都能導緻嚴重的市場觀望情緒。

    2002年12月SARS疫情爆發後,住房需求在短期内被抑制,随着疫情逐步消除,需求重新釋放。疫情期間住房成交和按揭批貸數降至近年最低點;随着疫情在2003年6月結束,住房成交和按揭批貸數重回上升通道。

    二、随着防控工作持續進行,長時間居家隔離,使大家對居住體驗的感受更深,将激發居民改善居住品質的欲望,引緻7類新型購房需求

    第一,部分租賃需求轉為購房需求。租戶在疫情中的生活和工作受到較大影響,疫情後将傾向于購買自有住房。一是部分小區拒絕外地租戶返回;二是合租的交叉感染風險較大,租戶先後返回導緻隔離觀察時間延長。鍊家2019年樣本城市數據表明,租房的青年人中合租占比達78.2%。

    第二,購買和持有第二居所意願提升。第一居所主要滿足居民日常生活和工作,多位于繁華區,交通便利、配套完善;第二居所主要滿足居民度假、休閑、養生等高品質生活需要,多位于城鎮郊區或風景名勝區附近,環境優美、空氣清新、人口密度低。疫情期間長期居家隔離,凸顯了二居所不僅居住品質更好、還可滿足特殊情況下居家隔離需求的優勢。

    第三,以大戶型為代表的改善型需求将被進一步激發。2014至2019年,全國二三線城市商品住宅銷售套均面積持續快速增長,表明居民不斷追求居住空間尺度增加。疫情期間,這一需求進一步被激發。一是全家人連續多日共處,房屋面積小造成的活動空間不足、個人隐私無法保證等弊端非常凸顯;二是戶型太小則難以區分污染區、半污染區、清潔區,住房面積對居家衛生的重要性凸顯。

    第四,對住房産品升級的需求更明确。不僅僅是面積,長時間居家隔離讓居民深刻體會到房屋戶型、朝向等因素對通風、日照等居住體驗的重要影響。疫情中,所有專家都在強調“每日按時通風”,長期居家,室内采光也尤其重要。

    理想的住房,戶型方正、動靜分離;通透上,南北通透最佳,開窗後空氣對流;采光上,全明格局、客廳卧室朝南最為理想;觀景功能上,客廳卧室帶有陽台、飄窗或落地窗是重要加分項。

    當前,我國具備上述理想功能的住房占比低。根據2015年人口小普查,城鎮住房中成套率僅為85%,約20%為條件較差的平房,約40%在1998年房改以前修建。

    第五,洋房、别墅等低密度産品将受關注。疫情會改變居民對住宅類型的偏好,2003年SARS過後,通透性能好、密度較低的闆樓更暢銷。當前的商品房市場上闆樓已經不再稀缺,開發商開始打造各類高品質低密住宅,出現了更多的小高層、花園洋房,别墅也進一步細分出疊拼、雙拼、聯排和獨棟等多類産品。疫情過後,部分需求将由高層轉向小高層、花園洋房和各類别墅,低密住宅産品溢價顯現。

    第六,高品質物業服務的樓盤需求提升。社區防疫工作中,部分缺乏物業支持的老舊小區,僅能進行基本的出入管控和防疫宣傳工作。品牌房企的小區,擁有專業物管團隊和充足的财力物力支持,除了各種社區防疫舉措,還向業主居家隔離提供豐富的物資支持和生活保障服務。經此一“疫”,不同物業的服務水平差距凸顯,居民将意識到高品質的物業服務不僅關系平日居住體驗,在非常時期還和業主健康安全密切相關。

    第七,園林綠化好、周邊商業醫療等基礎配套齊全的樓盤更受歡迎。疫情期間小區封閉式管理,活動空間有限,園林綠化和衛生環境将決定業主身心健康和居住體驗。疫情後将産生置換園林綠化充足、小區環境優美的商品住房需求。疫情期間,乘坐交通工具外出采購生活物資和就醫的暴露風險較高,周邊具有步行可達的基礎配套重要性凸顯。其中,商業配套主要包括大型商場、農貿市場和社區超市,醫療配套主要包括大型醫院、社區診所和藥店。具備上述完備配套的住房,主要是品牌開發商的品質大盤和地處核心城區優質地段的小區,疫情後配套溢價顯現。

    三、危就是機,期待房地産三大升級

    需求順利釋放還需政策支持和供給端發力。如果應對得當,保持市場平穩,将是一次很好的住房消費升級、房地産銷售渠道升級、堅持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地産政策升級。

    和爆發SARS的03年不同,當前經濟增長壓力較大、住房短缺的問題已基本解決。疫情對國民經濟和房地産行業造成較大沖擊,疫情過後住房需求的順利釋放還需要三大條件。政策上,因城施策調整調控政策,支持剛需改善型需求,如适度調整限購限貸、降低契稅等稅費、增加房貸優惠;産品上,開發商升級産品,持續改善戶型、物業和配套,使産品與居民需求匹配;銷售模式上,創新銷售渠道,推廣線上營銷。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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