一個人改變一座城,這兩年的伯明翰因為Andy Street變得不平凡。
傅士鵬 我們要找的英國特朗普,原來在伯明翰。
Andy Street,這位同樣棄商從政的大佬,悄悄改變了一座城市的發展軌迹。
近兩年的伯明翰因為他而變得不平凡。
在為英國第一大百貨公司John Lewis工作31年,擔任董事總經理9年之後,Andy Street于2016年正式辭職,代表保守黨參選大伯明翰市長(West Midlands)。
2017年5月4日,Andy Street以50.4%的支持率,險勝工黨候選人Si?n Simon,幫保守黨拿下被工黨把持已久的大伯明翰地區。
在Andy Street領導下,John Lewis一直英國國民度最好的百貨公司
John Lewis旗下還有英國中高産階級最愛的Waitrose超市
英國人對于曾管理4萬員工、帶領John Lewis走向成功的掌門人抱有極大期望。
英媒甚至直接幫Andy Street喊出了和特朗普一樣的口号:
讓伯明翰再次偉大(make Birmingham great again)。
英國中央政府采取放權計劃(Devolution Act 2016)以來,共有七個地區選出了自己的市長,伯明翰所在的West Midlands就是其中之一。
英國七大接受放權計劃的地區
大伯明翰(West Midlands)管轄範圍包括伯明翰、Walsall、Dudley、Sandwell、Wolverhampton、Coventry和Solihull。
Andy Street上任後需要制定地區整體發展方向、協調各個城市之間的合作與發展。
紫色地塊都接受Andy Street管理
2017年當選至今,非職業政客出身的Andy Street在伯明翰做了不少實事。
不但成功拉來了很多企業,從倫敦引入大量人才;還改善了地區交通,拿下2022年英聯邦運動會舉辦權,可以說一己之力改變了一座城市發展軌迹:
1. 普華永道、匯豐遷入伯明翰
伯明翰作為工業革命發源地,是英國最主要的制造中心之一,尤其汽車工業規模龐大,有“英國底特律”之稱。
伯明翰大部分汽車制造正在被機器人取代
傳統工業被機器人取代之際,伯明翰也面臨着嚴峻的失業問題。
對此,有着三十多年從商經驗的Andy Street延續並強化了伯明翰的轉型之路,大力發展第三産業,以吸納更多人才。
時勢造英雄,Andy Street主導的轉型遇上英國脫歐,可謂事半功倍。
最近兩年,當脫歐危機持續沖擊倫敦金融業之際,金融巨頭不得不縮減成本,把後台部門搬去更便宜的地方,離倫敦不遠的伯明翰就是抓住了這一機會。
2018年11月2日,匯豐銀行(HSBC)正式入駐伯明翰,匯豐計劃在當地雇傭3000名員工,並從倫敦金絲雀碼頭的全球總部額外調配1000名員工到伯明翰。
未來,伯明翰将成為匯豐銀行的英國總部,負責所有英國本土業務,匯豐全球總部仍在倫敦。
值得注意的是,匯豐銀行的前身——“米蘭德銀行”,就是于1836年在伯明翰成立的。
2017年12月6日,普華永道(PwC)宣布入駐伯明翰,租下One Chamberlain Square寫字樓中15萬平方英尺的辦公空間,計劃提供1000個工作崗位。
One Chamberlain Square
入駐伯明翰前,普華永道還于2017年11月17日宣布,将在2018年4月份之前,關閉英國其它六個地區的分公司,包括謝菲爾德、利物浦、斯旺西、普利茅斯、諾維奇和北愛爾蘭的鄧甘嫩。
普華永道表示,減少分公司數量、集中員工到一個更大的寫字樓,可以提高辦公效率,選擇伯明翰主要是因為其正處于城市發展的黃金期。
除了匯豐和普華永道,另外還有像德意志銀行、巴克萊、BBC Three、英國稅務局HMRC這樣的公司或機構在伯明翰開設了新公司。
倫敦金融科技明星公司,例如Falanx和Oxygen Finance也把分部開到了伯明翰。
德意志銀行伯明翰總部
作為市長,Andy Street不僅力推産業轉型,還未雨綢缪地為大伯明翰地區發展創意産業,並制定相應戰略。
Andy Street非常重視華人社區在大伯明翰的作用,表示會繼續加深與中國的貿易關繫。
目前大伯明翰出口到中國的商品總額在英國排名第一。
2. 從倫敦搶人
大量公司遷入,也為伯明翰帶來了優質人口。
最近兩年,在Andy Street的助推下,伯明翰吸引了大量從倫敦離開的年輕人和白領,是最受倫敦人歡迎的遷移目的地。
萊坊數據顯示,2017年,共有超過7600人從倫敦離開,遷入伯明翰。
國家統計局數據顯示,從2002年到2015年,伯明翰市中心人口增長了162%,增速是倫敦的七倍。
下圖是2017年,從倫敦遷入伯明翰的人口年齡分布圖。
可以看出,20-24歲的年輕人最多,占到24%;其次是15-19歲(17%)、14歲以下(16%)、35-49歲(15%),年齡特别小的移民很可能是因為父母工作調動,然後跟着家長一起搬去了伯明翰。
從整體年齡結構上看,年輕人是伯明翰人口的絕對主體,平均年齡為37.6歲。
伯明翰之所以年輕,除了從倫敦過來的年輕人,本地五所大學也發揮了很大作用。
作為人口超百萬的城市,伯明翰大學生數量達到8萬,占總人口的7.07%
調查顯示,伯明翰畢業生有49%選擇繼續留在伯明翰工作,排名英國第四。
伯明翰五所大學畢業生保留率
3. 英聯邦運動會加速基建、交通升級
2017月6月19日,在大伯明翰地區各地政府、市長Andy Street、英國長跑之王Mo Farah的大力支持下,伯明翰成功拿下2022年英聯邦運動會舉辦權。
如果不出意外,2022年的英國應該已經脫歐,脫歐後的第一屆英聯邦運動會,對于團結前英國殖民地有着非常重要的意義。
利用舉辦運動會這一契機,Andy Street宣布将花費7.5億英鎊改善市區的基礎設施,並翻新相關建築。
除此之外,Andy Street還希望復制2012倫敦奧運會的成功,通過運動會加速區域重建和開發速度,吸引更多開發商在運動場地附近投資。
交通方面,就在幾天前(2019年3月22日),Andy Street宣布出資建設從Wednesbury到Brierley Hill的城際鐵路,改善大伯明翰的公共交通。
連接倫敦-伯明翰-曼城的英國高鐵2号線近期也有新進展,最新消息顯示,伯明翰将會有兩個高鐵站在2026年投入服務,分别位于伯明翰市中心和Solihull。
伯明翰市中心高鐵站
高鐵2号線建成後,從倫敦到伯明翰的通勤時間将從84分鐘縮短為49分鐘。
英國高鐵2号線
宣布高鐵站的具體位置後,伯明翰政府也圈出了車站附近的潛在更新建築(下圖黃色部分),顯示出這一片區域巨大的增長潛力。
根據英國政府的規劃,伯明翰已經被定位為英國第二個國際大都市,並要在2030年之前成為世界排名前20的超級城市。
伯明翰政府公布的二十年城市發展戰略—“大城市計劃” (The Big City Plan)顯示,政府希望通過這一城市重建計劃創造150萬平方米的新空間,提供超過5000個新住宅和5萬個工作崗位,新增21億英鎊GDP。
4. 開發商涌入,房價快速上漲
Andy Street這兩年在伯明翰也不全是功績,由于大餅越畫越大,嗅到商機的開發商開始持續涌入伯明翰,推動房價快速上漲,漲幅排名全英第一。
英國房地産網站Zoopla最新數據顯示,共有十個英國城市的房價在脫歐公投後的漲幅超過10%,其中伯明翰房價在過去兩年上漲了16%,超過了其它所有英國城市。
下圖藍色部分代表Zoopla統計的2016-2018房價漲幅,伯明翰的藍色塊最長,漲幅排名第一。
過去兩年,倫敦房價由于脫歐沖擊,年漲幅基本維持在1-2%,對比之下,伯明翰房價年漲幅卻在6%以上。
萊坊數據顯示,未來三年,伯明翰房價漲幅将保持在每年5%左右,意味此輪上漲的余溫仍将繼續。
租金方面,自2009年以來,伯明翰平均租金上漲了23%,年增長率約為3%。
房價租金齊漲的情況下,開發商認定伯明翰有利可圖,紛紛大舉進入。
2018年10月15日,倫敦本土開發商Galliard Homes聯手英國開發商Apsley House Capital,宣布将在伯明翰投資5億英鎊,開發2800套住宅公寓。
進軍伯明翰之前,Galliard Homes賣掉了兩塊位于東倫敦金絲雀碼頭的土地,分别賣給碧桂園和新鴻基。
Galliard Homes之後,澳洲開發商Lendlease也來了,接連在伯明翰拿下兩個項目。
2019年1月9日,Lendlease中標15億英鎊的Smithfield城市更新項目,未來将在伯明翰市中心新建2000套公寓,並打造超過300萬平方英尺的商業、零售和休閑空間。
除此之外,開發過倫敦奧運村的Lendlease還拿下了價值3.5億英鎊的英聯邦運動員村項目,計劃新建1,400套公寓。
在各大開發商的帶動下,伯明翰當地住宅開工量連續刷新歷史記錄,大量高層公寓拔地而起。
《萊坊·伯明翰報告》總結的伯明翰所有在建住宅項目
信心高漲,伯明翰持續打破開發數量記錄
德勤報告顯示,2018年伯明翰共開建4,078套住房,創下歷史新高。
對比Andy Street剛剛上任的2017年,僅有不到500套住房在建。
2009-2017期間,伯明翰平均每年只開建441套住房,這意味着Andy Street上任後完整第一年(2018年)的新房開工量,就超過了2009-2017年的開工量總和。
住宅開工量爆發,寫字樓更是如此。
公司和人口不斷遷入的同時,開發商也在持續新建辦公空間。
德勤報告顯示,伯明翰連續兩年(2017,2018)新建寫字樓面積超過100萬平方英尺。
2019年,德勤預計這一數據還要再創新高。
萊坊數據顯示,在2017年至2020年之間,伯明翰市中心未來将會有超過162萬平方英尺的寫字樓完工,在英國所有城市里排名第一。
圖為未來3年将在伯明翰完工的部分寫字樓
值得一提的是,伯明翰建設中的寫字樓已經有49%的面積已經被預租,顯示出強勁的辦公需求。
寫在最後
一個人改變一座城,這兩年的伯明翰因為Andy Street變得不平凡。
考慮到政府治理中經常出現的“前人栽樹,後人乘涼”現象,我們當然不能否認伯明翰前任政府的功勞。
但Andy Street憑借其在商界巨大的影響力,利用脫歐和英聯邦運動會兩張牌,确确實實整合並加速了伯明翰的復興。
參考資料:
[1] Birmingham City Council (2015), Snow Hill masterplan
[2] Knight Frank (2018), The Birmingham report
[3] Knight Frank (2018), Birmingham residential market insight
[4] Birmingham City Council, 2022 Birmingham Commonwealth Game
[5] Birmingham City Council (2016), Birmingham Big City Plan
[6] Birmingham Graduates retention rate
[7] Deloitte (2018) Redeveloping the city's skyline, Birmingham Crane Survey
傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資,觀點地産網專欄作者
撰文:傅士鵬
審校:劉滿桃