英國學生公寓大爆發，投資價值幾何？

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2019-01-30 10:55

教育和房地産一直是英國面向海外投資者的兩張王牌，學生公寓作為兩者的結合體，這幾年發展勢頭極為迅猛，早已成長為一個成熟的物業投資類别。

傅士鵬 脫歐重壓下，英國房地産市場正在經歷一場前所未有的變局。

過去大熱的寫字樓、商鋪等資産突然遇冷，長租公寓、學生公寓、物流地産、酒店等資産順勢崛起。

在這幾個大熱的資産類别中，長租公寓和學生公寓最受投資者追捧，吸引了各大主權基金、保險公司、甚至個人投資者涌入。

長租公寓方面，我之前深度調研過，可以參考這篇文章：英國長租公寓來襲，個人房東如何應對?

今天文章的主題是英國學生公寓投資，主要分為市場概況、投資價值、風險點三個部分。

英國學生公寓概況

衆所周知，教育和房地産一直是英國面向海外投資者的兩張王牌，學生公寓作為兩者的結合體，這幾年發展勢頭極為迅猛，早已成長為一個成熟的物業投資類别。

值得注意的是，本文所講的學生公寓不同于學校内的宿舍，指的是開發商特别為學生開發的私營學生公寓（Purpose Built Student Accommodation，簡稱PBSA），位于學校周邊，允許個人投資者購買。

目前英國在校大學生人數達到170萬，由于學校内的宿舍供應嚴重不足，且一般只為大一新生提供校内宿舍，大約70%的學生要自己解決住宿問題，其中大部分會選擇這類學生公寓。

上圖數據顯示，英國今年為學生提供的專用床位數僅56.8萬張，約為170萬總學生人數的三分之一，供應嚴重不足。

英國最新的學生床位比為2.3 : 1

供不應求意味着有利可圖。

數據顯示，從2015年開始的最近三年，每年投入英國學生公寓市場（PBSA）的資金都在45億英鎊以上。

圖為每年投入英國學生公寓市場的資金

2018年，包括加拿大房地産公司Brookfield、新加坡主權基金GIC、美國私募基金Tristan Capital Partners在内的大資本紛紛出手，買進英國學生公寓資産。

2018年英國學生公寓市場重大交易

另外，在2018年，那些原本就已經非常成熟的英國本土學生公寓巨頭，比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在資本市場的幫助下不斷擴張。

2018年2月，在英國學生公寓市場擁有最多床位的Unite Student成功在公開市場融得1.7億英鎊，且接受了新加坡主權基金GIC的注資。拿到資金後，Unite Student宣布将在倫敦、牛津、伯明翰繼續開發更多的學生公寓。

截至2018年底，英國各大學生公寓運營商總共持有290,570張床位，比2017年增加了18%，顯示英國本土機構同樣在加碼投資。

英國各大學生公寓運營商都在不斷增加床位

統計顯示，2019年将會有大約60萬間學生公寓在英國完工，平均每間公寓價值8.7萬英鎊。

到2019年底，英國整個學生公寓市場規模将達到530億英鎊，比之2018年的505億英鎊，還要增加25億英鎊。

英國學生公寓市場規模穩步上漲

為何投資英國學生公寓？

英國學生公寓市場之所以能吸引這麼多資金，並在近幾年迎來大爆發，主要還是因為其獨特的投資價值：

1. 脫歐意外助推英國留學産業

最近英國房市受脫歐沖擊很大，經常有讀者讓我預測未來房價走勢，而每次分析到最後，都會講到英國教育對底層需求的支撐和對未來流動性的保證。

英國的教育，包括中小學的私立教育、大學的高等教育都非常強，而且因為悠久的歷史和長時間的信譽沉澱，擁有很強的壁壘，即很難被其它國家突然替代。

在最近的兩項排名中，英國被2019 US News評為世界最佳教育國家，在所有國家中名列第一，美國位居第二。

在QS 2018最佳留學城市的評選中，倫敦首次高分勝出，位列第一，成為全球最适合留學的城市。

最近英國面臨脫歐，但其留學産業卻絲毫沒有受到影響，反而還因為脫歐後英鎊大跌導致留學成本大大降低，刺激了更多國際學生來英留學。

事實上，會受到脫歐影響的歐盟學生只占到英國留學生總數的6%，非歐盟學生才是英國留學的主力。

上圖看出，歐盟學生只占到很小的比例，非歐盟國際學生才是大頭，過去10年間增長了69%。

數據顯示，盡管受到脫歐影響，在2018/2019年的申請季中，從歐盟申請來英留學的學生依然增加了約3.4%，非歐盟的留學生增加約11.1%。

淺藍色線代表非歐盟學生，增長最猛

UCAS最新調查數據顯示，在所有非歐盟國家中，中國留學生增長最猛：目前已經有超過11萬中國留學生在英國大學讀書，比歐盟所有國家留學生的總和還要多。

英國非歐盟留學生國家排名，中國無懸念第一

英國歐盟留學生國家數量清單，全部加起來也沒中國多

脫歐公投以來，因為擔心來自歐盟的經費減少，英國許多大學都增加了對非歐盟國家的錄取人數，其中倫敦大學學院、曼切斯特大學、愛丁堡大學、考文垂大學的留學生人數都超過了1萬人。

聯繫美國在特朗普上台後逐漸收緊對中國學生的留學政策，英國一下成了最大的受益國，由于中國這個最大生源國的助推，赴英留學的國際生數量水漲船高。

國際生，特别是非歐盟國家的國際學生，是英國學生公寓市場絕對的租住主力，他們因為信息不對稱，更願意為安全繫數高的學生公寓買單。

總結來說，英國留學産業本來就非常發達，這兩年因為脫歐後英鎊大跌和美國收緊政策，更是意外迎來第二春。

2. 供不應求導致投資回報率持續走高

上邊的分析看出，學生公寓是難得被脫歐利好的英國資産。

在供應一端，脫歐帶來的不确定性會造成新開工或正在籌備中的開發項目融資困難，導致新建學生公寓項目工期延長，加劇學生公寓供不應求的局面。

左圖為2017/2018學年-學生公寓租金預測上漲情況，右圖外圈為正在開工建設的學生公寓套數，内圈為能完工的套數。

長年供不應求的局面，也進一步推高了英國學生公寓的投資回報率。

EGI發布的數據顯示，截至2018年9月，英國學生公寓的資産價值比上一年增長了6.5%，租金也同步上漲了3.4%，平均的年度總回報率達到了12.3%。

租金方面，由于國際留學生數量持續上升，2018/2019學年英國學生公寓的租金平均上漲了2.26%，其中巴斯的漲幅最大，達到了3.81%。

其余學生公寓租金增幅比較大的城市還包括：愛丁堡（3.74%）、諾丁漢（3.65%）、萊斯特（3.24%）、杜倫（3.22%）。

英國各大城市學生公寓租金增長

投資英國學生公寓，要注意什麼？

投資英國學生公寓，縱然優勢很多，也需要注意以下幾點：

1. 挑對學校和城市

先講對個人和機構投資者都适用的一點：挑對學校和城市。

雖然赴英讀書的留學生一直在增加，但這並不代表所有英國大學旁邊的學生公寓都值得投資。

事實上，留學生正在變得越來越“挑剔”。

調查顯示，多數國際學生更傾向于就讀羅素大學集團（Russell Group）的學校。

羅素大學集團共包括24所學校

非羅素大學集團（Russell Group）的申請人數正在逐年減少，這顯示出申請留英的國際學生更看重英國的名校，而不是普通的英國大學。

圖為大學新生進入不同大學變化比例，可以看出綠色代表的低排名大學入學人數在逐年減少

下圖代表國際學生對英國大學的申請人數，綠線代表總人數，顯示出國際學生逐年上升。

但仔細看這張圖的柱狀部分，灰色柱代表排名高的大學申請人數，淺藍色柱代表排名中等的大學，深藍色代表排名較低的大學，可以看出，越來越多的留學生傾向于申請排名高的大學，排名中等和較低的大學申請人數确實在逐年下降。

這樣看來，如果決定投資英國學生公寓的話，首選羅素大學集團附近的項目，對于非羅素大學集團附近的項目，則要多長個心眼。

投資學生公寓，除了要買在名校旁邊，其所在的城市也非常重要。

根據One Touch發布的學生公寓報告，英國最主要的幾個大城市，仍是學生公寓投資潛力最大的地方。

英國學生公寓投資熱點城市

舉例來說，英國西南部大城市布里斯托共有超過51,000名全日制大學生，但整個城市卻只提供7,000間學生公寓。

另外像伯明翰、埃克塞特、牛津、布里斯托、曼徹斯特、利茲、卡迪夫等城市，其學生公寓的供應也不能夠滿足當地留學生的需求。

對于英國第一大城市——倫敦來說，雖然倫敦擁有全英國最多的學生公寓，但考慮到倫敦的留學生仍在持續增長，因此倫敦的學生公寓市場仍有很大的投資潛力。預測顯示，未來10年，倫敦全日制學生人數将增加50％。

對比之下，在阿伯丁、紐卡斯爾、謝菲爾德、利物浦、格拉斯哥等地，由于近幾年新建了大量學生公寓，其學生公寓市場已經相對成熟，且未來開發充裕，因此投資價值相對有限。

2. 個人投資者如何選擇英國學生公寓？

投資學生公寓，和普通買房的操作類似，但還是有一些方面需要投資者特别注意。

相比普通買房，學生公寓因為與英國留學産業挂鈎，因此不太受房産周期的影響，脫歐沖擊英國房市，卻利好學生公寓，就是最好的證明。

學生公寓由于有固定學期，一般空置率極低，而且租金收益較為穩定（通常在6％以上）。

因此，個人買家可以用學生公寓對沖其它房産項目的風險，豐富自己的資産組合。

講完優勢，我們接下來再講講風險點。

對于個人投資者來說，由于學生公寓項目非常受機構投資者歡迎，因此開發商很少會把學生公寓拿出來散賣，而這也導致我們在市場上看到正在銷售的學生公寓大部分收益較低，位置較偏。

另外，相比普通買房在戶型和地理位置有更多的選擇性，學生公寓由于戶型基本相同，更像是一個理财産品，所以一旦有優質的學生公寓項目面市，很快就會被一搶而空。

還有一個風險點就是學生公寓的租客極其單一，只限于學生，因此盡量避免投資那些遠離大學的學生公寓，即便是投資在大學旁邊的學生公寓，也要了解清楚大學附近是否會新建更多的學生公寓。

3. 機構投資者如何投資英國學生公寓？

對于機構投資者來說，投資英國學生公寓，本質上就是比融資成本。

簡單來說，因為東西又好又少，所以搶的人太多，拼到最後就是一直喊價、擡價，價高者得。

價格喊得越高，投資收益率就越低，而能夠承擔低收益率的往往是融資成本極低的公司，比如我在本文開頭處提到的英國學生公寓主要玩家：主權基金、養老金基金、保險公司等。

因此對于機構投資者來說，如果考慮競標英國的學生公寓項目，一定從自身融資成本的實際出發，而如果是通過募集基金再去投資學生公寓項目，則需要考慮高價拿下項目後，其投資收益率是否對基金認購者還有吸引力。

第二點主要是寫給中國機構投資者的，結合我自己的觀察和統計，發現雖然中國機構投資者在英國買了不少土地、寫字樓、酒店（2018年終大盤點：中國人“買爆”英國房産，今年投資額超60億英鎊），但基本沒有涉足英國學生公寓領域，即便中國留學生數量排名全英第一，也沒有把這個客戶端的優勢好好利用起來，實在非常可惜。

相比西方國家的學生，中國留學生喜歡一次性付清所有租金，是學生公寓市場上的優質租客，開發商财務模型里的最佳履約人。除此之外，中國留學生家長還可能在幫孩子看宿舍的過程中買走幾套學生公寓，順便幫助開發商解決庫存。

近年來，由美國、新加坡、中東資本支持的學生公寓開發商專門在中國設立辦公室，招募中文客服，注冊微信公衆号，為的就是吸引更多中國留學生。