李嘉誠家族再出手英國 欲72億收購西倫敦超大型地塊

傅士鵬 繼今年6月斥資10億英鎊收購瑞銀倫敦大樓後，李嘉誠剛剛再次出手英國。

英倫投資客（2018年11月6日）獲悉，李嘉誠家族旗下長江實業集團正準備收購位于西倫敦Earls Court的超大型地塊。

Earls Court地塊目前由英國上市公司Capital & Counties Properties Plc （簡稱CapCo）持有，最新估值為7.07億英鎊（約72.2億港元，63.6億人民币），占地77英畝（約31公頃，31萬平方米），地價為每英畝918萬英鎊（約每平方米2.05萬人民币），是倫敦西一區最大的開發項目。

長江實業有意收購Earls Court地塊由彭博率先爆出，而後多家英國媒體迅速跟進。

香港長江實業有望收購Earls Court地塊的消息經由英國媒體報道，迅速引爆，CapCo股價也因此大漲，創下近兩年來最大漲幅。

對于媒體報道和股價異動，CapCo于英國時間周一下午發布公告，證實目前正在和長江實業洽談，可能會出售Earls Court地塊。

CapCo在公告中稱于近期收到了許多對于Earls Court地塊的收購要約，長江實業便是其中之一。

另外，CapCo也表示董事會将會慎重考慮每一份收購要約，並對比其它可能的處理方式（比如将其分拆成幾個小項目再出售）。

細節方面，李嘉誠家族旗下的香港長江實業希望收購Earls Court地塊約90%的股權，但不包括其中的Lillie Square高檔公寓開發項目。

這主要是因為Lillie Square已經由另一大香港巨頭介入，香港新鴻基郭氏家族于7年前（2011年2月）便和Capco成立了合資公司，聯合開發這一豪宅項目。

Lillie Square一共要建造800套新房，目前第一期已售罄，為Capco和新鴻基帶來了2.45億英鎊的收益，第二期也已經銷售了80%，其中港交所上市的錢唐控股買走了49套。

說回長江實業的交易，本次交易賣家CapCo由英國零售巨頭Liberty于2010年5月拆分而來，目前主要持有Covent Garden和Earls Court兩大資産。

Capco旗下最主要的兩大資産為位于倫敦市中心的Covent Garden（上圖右側）和Earls Court（上圖左側）。

本次涉及交易的Earls Court地塊位于倫敦西一區，緊臨海德公園和肯辛頓，過去曾建有會展中心Earls Court Exhibition Centre，經歷多次重建後，會展中心于上世紀30年代徹底關閉，而後CapCo便對該地塊進行了長達數十年的拆除工作，目前地塊已經完全幹淨，可以馬上進行重新開發。

如上圖所示，香港長實将收購深藍色的1号地塊，地塊目前由注冊為Earls Court Partnership的公司持有，該公司股東除了CapCo之外，還有倫敦交通局（Transport for London）。

根據規劃，Earls Court地塊未來将新建大約8000套住宅、400萬平方英尺的辦公區域與75萬平方英尺的商鋪。

這麼好的地塊，CapCo為什麼要出售？

事實上，Capco已經快被Earls Court地塊拖垮了。

由于Earls Court項目整體開發投入巨大，且因為地處成熟的西倫敦，開發難度極高，Capco在過去兩年一直在尋求資金支持，但卻非常不順利，于是Capco便在今年年初正式決定出售這一地塊。

簡單來說，Capco缺錢開發，所以要把項目賣掉，但因為項目太大，所以賣了快一年也沒找到下家，越找不到人接手，Capco就不斷下調Earls Court地塊估值，每次下調估值，Capco股價就跟着下降。

過去兩年，Capco大幅下調了Earls Court地塊的整體估值，總共減記了約7億英鎊，地塊也從2015年中的14億英鎊估值，下降為最新的7.07億英鎊（2018年6月），估值跌去了整整一半！

上圖看出，對比CapCo旗下另一大資産Covent Garden，Earls Court地塊估值一路走跌。

和Earls Court地塊的情況完全相反，Capco旗下的Covent Garden因為地處人流稠密的倫敦市中心，可謂是十足的“現金牛”。

CapCo作為上市公司，其整體市值硬生生被Earls Court的出售困境給拖累了，今年以來，Capco市值跌去了1710萬英鎊，目前僅為22億英鎊，比其淨資産還要低21%。

CapCo多次降價，最終打折50%後，終于等來了李嘉誠家族。

對于李嘉誠創立的長江實業來說，Earls Court再怎麼說也是西倫敦一區的稀缺地塊，緊靠着肯辛頓和富勒姆，當前價值回歸理性後，正好給了長江實業這樣擁有充足現金儲備，且對倫敦抱有長期信心的機構投資者難得一遇的抄底機會。

Earls Court之前，李嘉誠家族今年已在英國砸下105億

2018年6月14日，李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億港元），收購了位于英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate，該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。

瑞銀總部大樓位于倫敦金融城核心地段，靠着Liverpool Street火車站及地鐵站，建築面積約120萬平方呎，2015年落成，租期到2035年，長租期意味着李嘉誠未來17年的租金都已經得到保證。

作為對比，長實集團去年以402億港元的價格賣掉了香港中環中心75%的權益，這個價格能在倫敦買4個瑞銀大樓。

負責收購倫敦瑞銀大樓的長實集團執委會成員馬勵志表示：倫敦瑞銀大樓能帶來非常穩定的租金收入和可觀的投資回報。和長實之前出售的中環中心相比，倫敦瑞銀大樓的呎價只有香港中環中心的三分之一，長實用出售中環中心所得的四分之一金額，就買下了倫敦瑞銀大樓，倫敦大樓每年租金收入接近中環中心的一半。以成交價計算，倫敦大樓的租金回報率高出中環中心接近1倍。

仔細觀察對比上文的金額，對于長江實業來說，賣掉中環中心賺得的400億到現在才用了100億，聯繫長江實業在今年下半年連續輸掉對倫敦高盛大樓和倫敦橋洞商鋪資産的競標，剩下的300億一直沒花出去。

現在長實又把目標對準了Earls Court地塊，李嘉誠家族這次能如願以償嗎？

*最後附李嘉誠家族持有的倫敦地産完整清單

RoyalGate Kensington 公寓

1998年落成的”皇家門肯辛頓“（RoyalGate Kensington）高級公寓是和記黃埔在海外的首處地産開發項目。項目位于倫敦高檔社區肯辛頓與切爾西之間，占地約22,000平方尺，可提供132套住宅。

Belgravia Place 公寓

2001年，和記黃埔又與格羅夫納集團（GrosvenorEstate）合資開發了Belgravia Place。該項目位于“世界上最富裕地區之一”的貝爾格萊維亞區(隸屬于西敏市和肯辛頓-切爾西區)，占地約1英畝，擁有自己的私人廣場。

Montevetro 公寓

蓬特威特羅（Montevetro）公寓位于泰晤士河南岸巴特西區，鄰近供應巨大的九榆樹。Montevetro公寓由五棟建築組成，可俯瞰泰晤士河和St. Mary's教堂。

Albion Riverside 公寓

同樣位于泰晤士南岸，阿爾貝恩河岸(Albion Riverside)公寓設計新穎，是一座地標式河畔建築，可最大程度欣賞泰晤士河景與河對岸的切爾西。該項目于2003年竣工。

Chelsea Waterfront 公寓

就在2003年蓬特威特羅公寓的對面，和記黃埔又開發了新的公寓Chelsea Waterfront。該項目占地8.8英畝、擁有600米長的濱河區域。兩棟塔樓分别高37層和25層。

Deptford 大型地塊

和記黃埔囤地10年以上的Deptford地塊位于倫敦東南部，占地41.2英畝，涉資10億英鎊。規劃将在保護地塊上歷史遺産的基礎上興建3500套住宅及社區中心。該項目規劃于2016年3月由時任倫敦市長鮑里斯·約翰遜批準。

地塊對岸就是金絲雀碼頭金融城

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者