中國金主再買倫敦地標 復星4億收下英國皇家交易所

傅士鵬 這兩周，中港資本在倫敦買個不停，今天終于輪到内地金主。

英倫投資客（2018年10月4日）獲悉，復星正式完成收購倫敦金融城地標——皇家交易所（Royal Exchange）寫字樓。

復星通過旗下英國資管公司Resolution Property進行這次交易。

英倫投資客從Resolution Property獲悉，最後的成交價為4500萬英鎊（按照最新8.88的匯率換算約為4億人民币），相比大樓此前4750萬英鎊的要價低了250萬英鎊（約2220萬人民币）。

皇家交易所是英國國家一級保護建築，始建于16世紀，倫敦證券交易所、勞埃德保險市場都曾坐落于此。

皇家交易所正對着英格蘭央行，在倫敦金融城的位置極其核心，屬于當之無愧的地標級寫字樓。

對于讀者普遍關心的資金出境問題，Resolution Property對英倫投資客表示收購皇家交易所的資金來自于復星此前收購的德國保險公司，屬于保險資金的資産配置，不涉及人民币資金出境。

皇家交易所寫字樓面積達到6.8萬平方英尺（約6317平米），成交尺價為662英鎊每平方英尺，約每平米6.3萬人民币。

大樓擁有97年租賃使用權（Leasehold），目前被出租給多個不同的公司，平均未到期租約還剩7年，年租金收入為280萬英鎊，按照復星的成交價和後續交易費用計算，年租金收益率高達5.93%。

皇家交易所另外還有商鋪部分，總共5萬平方英尺（約4645平米），目前仍由Oxford Properties持有，不參與這次交易。

皇家交易所的前世今生

皇家交易所由倫敦金融城大金融家托馬斯·格雷欣爵士于1565年促成，當時是為了取代歐洲最重要的交易中心——位于比利時安特衛普的博爾思交易中心。

1570年，根據英女王伊麗莎白一世的谕旨，準許交易所采用"皇家"字樣，在皇家交易所門前的正是威靈頓公爵騎馬的雕像。

與倫敦金融城其它建築一樣，作為商人聚集地的皇家交易所在1666年被倫敦大火無情吞噬。

復星這次收購的皇家交易所，由威廉·泰德爵士于1842年重新設計並在1844年浴火重生。

建成那年，維多利亞女王還為其重生剪彩，並舉行了奢華盛大的儀式來標榜皇家交易所在倫敦金融城的重要地位。

二戰爆發後，皇家交易所于1941年暫停交易，雖然僥幸躲過德軍的轟炸，但在之後很長一段時間處于廢棄狀态。

進入21世紀，經過多次翻新改造，今天的皇家交易所是一座修復如新的建築，其寫字樓部分基本滿租，零售商鋪部分也成了頂級大牌進駐金融城的首選。

復星深耕英國房地産市場

前面提過，復星地産對皇家交易所的收購是通過其2015年組建的英國資産管理公司RPIM（Resolution Property Investment Management LLP）完成的。

RPIM是復星2015年7月與英國地産基金Resolution Property共同投資設立的合資公司，其中復星擁有控股地位。

Resolution Property是一家擁有20年歷史的地産基金，專注于歐洲14個國家地産投資的基金管理，目前管理資産規模約為20億英鎊。

深耕海外房地産需要很強的本地資源，因此復星在英國房地産市場的邏輯是充分利用Resolution Property在英國和歐洲市場的投資能力和資管經驗，並對接復星集團體繫内資金的全球資産配置需求，将英國本地經驗與復星的募資能力相結合，從而達到投資效率最大化。

在收購皇家交易所之前，復星通過Resolution Property于2016年3月斥資3億英鎊，收購了位于倫敦金融城附近的寫字樓園區Thomas More Square，這個交易在當時是復星在歐洲最大的一筆地産交易，目前Resolution Property正在對該項目進行升級改建，且将其改名為MoreTown。

地産之外，復星在英國還買了什麼？

除了上邊提到的房地産資産，復星在英國其它領域也涉足頗深，包括足球、旅遊、消費等領域：

1、英國車聯網公司The Floow

2017年3月6日，復星集團牽頭包括北京荣之聯科技、The Floow現有股東Direct Line在内的财團，以1300萬英鎊的價格（按照當時匯率約合人民币1.1億）收購了英國車聯網公司The Floow部分股權。

英國公司The Floow于2012年在謝菲爾德成立，是全球車聯網領域最大的數據和技術服務提供商之一，專長是遠程數字管理，目前為大型保險公司提供預測分析和數字終端用戶服務。

2、英國旅遊集團Thomas Cook

2015年6月15日，復星國際旗下附屬公司以總代價約9,185萬英鎊認購英國休閑旅遊集團Thomas Cook的新股，涉及股份7,314萬股，每股作價1.2559英鎊。

同時，復星國際與Thomas Cook簽署協議，将共同成立合資企業推進Thomas Cook品牌進入中國市場，為中國遊客開發國内遊以及出入境遊産品。

Thomas Cook集團是全球領先的休閑旅遊集團，目前擁有約2.7萬名員工，業務遍及15個客源地，Thomas Cook中文版托邁酷客已經在中國上線。

3、英國嬰兒車品牌Silver Cross

2015年7月20日，復星與喬治小王子愛用的英國皇室禦用品牌Silver Cross童車達成戰略合作關繫，共同加速該品牌在國際市場的業務發展。

Silver Cross創立于1877年，在全球範圍内銷售嬰兒多功能推車、傳統推車、嬰童家具等産品。目前，傳統推車仍然在英國約克郡（Yorkshire）手工生産，也是全英唯一仍使用全手工生産的嬰兒推車，Silver Cross受産量以及渠道限制，年銷售額一直較為穩定。

4、狼隊

2016年7月21日，復星國際4500萬英鎊正式宣布全資收購1877年成立的英冠球隊狼隊（Wolverhampton Wanderers F.C.），狼隊在上賽季沖超成功，目前征戰于英超聯賽。

相比2014-2016三年間的大舉出海，復星這兩年在英國收購動靜不大，過去兩年只在2017年3月6日以1300萬英鎊的價格收購了英國車聯網公司The Floow，還于2017年11月7日作價9700萬英鎊賣掉了其在英國的第一筆投資，位于倫敦金融城的Lloyds Chambers大樓。

不過復星今天正式拿下皇家交易所，上個月又傳出可能收購英國大宗商品經紀商Marex Spectron，看起來很有希望在今年重新開啟對英投資。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者