由于房地産市場的另一個特殊性,其天然具有投資屬性,因此它的市場走勢和價格並不完全由真實的供需關繫決定。
丁建剛 對房地産市場的觀察和研究,公衆,甚至包括諸多業界人士都希望有一個準确的數據,甚至有一個公式,可以對市場現狀和趨勢,做一個精準的量化判斷。
其實,這一想法過于天真。經濟活動絕不是簡單的數學公式。
由于房地産市場的另一個特殊性,其天然具有投資屬性,因此它的市場走勢和價格並不完全由真實的供需關繫決定。
市場需求,並非一個可預測和計算的恒定量。
只要有巨大的利潤空間,需求幾乎可以無限擴大。
事實上,在更大的程度上預期決定了需求,也決定了市場的價格。
因此,在分析和研究市場的時候,我們既重視數據,但絕不能“唯數據論”。
特别是近兩年由于限購、限貸、限價等政策,使得商品房市場的成交數據完全失真。這是整個中國房地産市場令人啼笑皆非,荒唐至極的公開秘密。
由于限價和限網簽,不僅導致商品房價格失真,甚至連成交量都失真。
因此,我們在進行市場研究時,通常會去僞存真,以觀察最真實的市場數據。
而庫存量,通常是真實的市場數據。
這個庫存量,不是指顯性的庫存,即並非是挂在透明售房網上的庫存。在顯性庫存中,可能有些房源實際已經線下成交,只不過沒有網簽而已。
我們更重視的是實際庫存。即:開發商已經取得的土地中,尚未開發和已經開發尚未銷售(含未領預售證及領出預售證未銷售)的這個實際庫存。
這是未來一兩年内,市場真正的無可避免的可供量。
以杭州為例:
浙報傳媒地産研究院決策通繫統數據顯示:截至2018年8月底,杭州市八區住宅的實際庫存,為2354.6萬平方米。
這個庫存量已經高于兩年前,即2016年9月時的庫存(彼時實際庫存約為2314.8)。
說明:從2016年9月至今,兩年内大池子的進水量多于出水量,大池子的水位沒有下降,甚至略有升高。
▲數據截至2018年8月底
進水量,即這兩年開發商所拿涉宅地的可建面積。出水量,即同期内商品住宅的銷售面積。
對這一庫存數據,大致可以做如下解讀:
❶過去的兩年中,杭州樓市供地量與銷售量均較大,且基本持平。
▲銷售量和供應量對比圖
❷這一庫存量,大約是庫存最高峰的2014年底至2015年初的70%左右(彼時住宅實際庫存約為3400萬方左右)。
❸按過去一年的去化速度計算,杭州住宅實際庫存的去化周期為28個月。這是一個相對比較正常的庫存。
但是,我們必須看到,計算去化周期的分母是以過去一年的去化速度來算的。而過去的一年,仍然是杭州樓市歷史上快速且大量成交的一年。
如果未來成交速度趨緩,假定是過去一年的70%,那麼,去化周期就将拉長為40個月。
❹兩年來的限價等政策,滞緩了商品房上市速度。
2016年下半年至2018年上半年,杭州市八區涉宅地出讓的可建面積為1871.2萬方,已上市銷售的僅為259.0萬方,僅占總量的13.8%,高達86.2%(1612.2萬方)尚未上市。
主要原因是:如按商品房的限價政策銷售,保守估計這些項目中至少有50個以上項目,或将出現虧損。(因多宗地塊有現房銷售規定,多宗地塊有不同比例的自持面積,且官方給出的限價水平也不能完全确定,因此難以精确計算出現虧損的項目數量,50個項目是較為保守的估計。)
❺今年前八個月杭州土地出讓金額超去年全年,刷新歷史紀錄。
由于杭州的城市價值和城市的性價比較高,諸多外來和本土的開發商優先選擇杭州布局拿地。加之多年來,杭州的土地出讓一直非常高明。今年前八個月,杭州市八區土地成交金額高達1995.3億元,已經超過了去年全年,刷新歷史紀錄,遙遙領先全國。
在目前市場降溫的階段,未來幾個月諸多城市将賣地心切,但杭州的情況會好很多。如果第四季度杭州能夠減少,甚至停止供地,将會對市場預期産生較好的穩定作用。
房地産數據從來都不是靜态的,且一旦趨勢改變,動态數據變化非常快,必須實時跟蹤市場。
其中,更多的是要觀察市場的預期變化。未來一段時間内,應更多的關注房地産市場以外的因素導致的預期變化。
丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長
撰文:丁建剛
審校:勞蓉蓉