劉水:日韓房地産大周期-小周期分析

观点地产网

2018-09-14 17:27

  • 日韓均是30年完成城市化,同時GDP高速增長,帶動房地産快速發展。日韓城市化率75%以後,房地産規模停止增長。日韓房地産市場均表現出明顯的小周期性。

    劉水 房地産發展是由需求帶動。根據經濟學原理,需求是在一定的時期,在既定的價格水平下,消費者願意并且能夠購買的商品數量。形成有效需求有兩個重要條件:購買意願和支付能力。在房地産市場中,房地産需求,與購買意願對應的宏觀指标是城市化,與支付能力對應的宏觀指标是經濟增長。日本、韓國經濟發展長期以來是我國學習的榜樣,本文研究日本、韓國的城市化、經濟增長對房地産發展的影響,觀察房地産發展規律。

    一、日本:房地産與城市化、經濟增長

    城市化:日本1945-1975年用30年完成城市化,城市化率由30%提高到75%。日本1945年城市化率為30%,此後進入快速城市化時期,城市化率60%之前,城市化速度較快平均每年提升2個百分點。1975年,城市化率達到75%,基本完成城市化過程。

    GDP增長:日本快速城市化時期伴随着經濟高速增長。日本經濟增長大緻分為三個階段,第一階段:1945-1975年(快速城市化時期),GDP平均增速8.8%,屬于高速增長;第二階段:1976-1992年,GDP平均增速4.4%,屬于中速增長;第三階段:1993年至今,GDP平均增速1%,低速增長。

    日本房地産大周期:快速城市化、GDP高速增長帶動房地産快速發展。日本快速城市化時期是1945-1975年,城市化率從30%提高到75%,同時GDP高速增長,年均增速8.8%。在這一時期,日本住宅施工面積快速增長年均增長10%,日本住宅價格快速上漲,年均上漲20%。城市化超過75%以後,住宅施工規模停止增長,房價上漲速度明顯下降。

    日本房地産小周期.png

    日本房地産小周期:10年。根據波動變化谷-谷或者峰-峰為一個周期的原則,從住宅價格上漲及住宅地價上漲來看,日本房地産市場表現出10年左右的小周期,分别為1956-1965年,1966-1975年,1976-1985年。

    二、韓國:房地産與城市化、經濟增長

    城市化:韓國從1960-1990年用30年時間完成城市化,城市化率由30%提高到75%,年均提升1.5個百分點。此後,城市化提升較為緩慢。

    GDP增長:韓國快速城市化時期伴随着經濟高速增長。韓國經濟增長大緻分為三個階段,第一階段:1960-1991年(城市化快速時期),GDP平均增速9.6%,屬于高速增長;第二階段:1992-2011年,GDP平均增速5.4%,屬于中速增長;第三階段:2012年至今,GDP平均增速2.9%,低速增長。

    韓國房地産大周期:快速城市化、GDP高速增長帶動房地産快速發展。韓國快速城市化及GDP高速增長是1960-1990年的30年,在這個時期,韓國房地産量、價都處于快速增長,房價年均上漲16.5%,竣工住宅年均增長12.1%,獲批住宅規模年均增長19%。1990年以後,韓國城市化、經濟增長速度明顯下滑,同時房地産各項指标增幅均出現大幅下降。

    韓國住宅施工面積.png

    韓國房價小周期.png

     韓國房地産小周期:6年。根據波動變化谷-谷或者峰-峰為一個周期的原則,從韓國房價變動來看, 1975-2005年共經曆30年5個房地産小周期,因此韓國房地産市場表現出6年的小周期。

    三、小結:經濟增長、城市化雙輪驅動房地産快速發展

    日韓小結.png

    日韓房地産大周期是快速城市化時期,房地産快速發展。日本快速城市化時期,房價年均增長20%,施工規模年均增長10%。韓國快速城市化時期,房價年均增長16.5%,竣工住宅年均增長12.1%,獲批住宅年均增長19%。

    城市化完成後,房地産規模停止增長,房價上漲明顯降速。日韓城市化率75%以後,住宅規模均停止增長,日本房價上漲明顯降速,韓國房價停止上漲。

    日韓房地産均呈現明顯小周期特征。日本房地産小周期是10年,韓國房地産小周期是6年。

    劉水 觀點地産專欄作者,房地産資深研究員

    撰文:劉水

    審校:勞蓉蓉

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