北京市共有産權住房市場分析

一、北京市共有産權住房政策背景簡析

2017年9月13日中共中央國務院批準發布《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》（以下簡稱“新總規”）。“新總規”明确将推行共有産權住房作為北京市提升城市治理水平、增強宜居度的重要舉措之一。全文五次提到“共有産權住房”，從用地供應、面向群體、建設標準、房源籌集、項目選址等方面給予指導意見。尤其指出未來五年内共有産權住房的供應中“70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口”，這是北京市産權類保障性住房首次明确比例的對非京籍人口開放。

“新總規”一出，17天後《北京市共有産權住房管理暫行辦法》（以下簡稱“管理辦法”）正式出台。按“管理辦法”規定自9月30日起未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟适用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的均轉化為共有産權住房銷售。該管理辦法秉承“新總規”的指導思想，詳細規定了北京市共有産權住房項目的申購條件、配售程序、産權約定、貸款政策、退出機制、違約管理等細則，此後北京市共有産權住房項目應政策規定相繼上市。

二、北京市已上市共有産權住房項目梳理

（1）已上市項目基本情況

截至2018年8月28日，北京市已上市（指結束網申或正在網申）的共有産權住房項目共有15個，涵蓋8個區。就上市時間來看，朝陽區首開先例，錦都家園于2017年6月開始網申，9月30日公開搖号，繫自住商品房轉共有産權房；順義區的金成雅苑二期項目是北京市的第二個共有産權住房項目，于2017年10月底開啟網申，不同的是該項目為限價商品房轉共有産權住房。這兩個項目的上市為各區共有産權住房落地銷售提供了借鑒，2017年底至今表現為項目密集上市。

圖1 北京市共有産權項目上市時間軸

15個項目中，順義金成雅苑二期和首開·晟品景園二期及昌平三個項目為限價房轉共有産權住房，其他8個項目為自住商品房轉共有産權住房，兩類項目在操作方面有所不同。原先用地類型立項為自住商品房且在2017年9月30日前未經銷售的可直接轉化為共有産權項目銷售，但是原先立項為限價房的項目如果銷售均價與市場價評估值的比例不高于85%，則需要由市保障房中心收購轉化。該操作的政策依據源于北京市住建委2018年5月25日發布的《關于加強限房價項目銷售管理的通知》。

（2）房源分析

由上分析可見，從“管理辦法”出台以來北京市共有産權住房發展迅速，這一勢頭從房屋套數來看更為明顯。15個項目累計提供房源11687套，相當于每月上市超過1000套房源。朝陽和海澱作為中心城區房源緊缺，其他非中心區域就目前上市房源數量來看，順義區最多，相當于延慶、大興及密雲三區供應量之和。平谷和昌平緊随其後，供應量在2000套上下。

圖2 北京市各區共有産權項目房源統計

根據《北京市2017-2021年住宅用地供應計劃》，五年内累計供應土地6000公頃。土地供應要嚴格落實區域功能定位，中心城區供應量不高于全市總量的20%，折算下來即平均每年不超過240公頃。住宅用地供應重點集中在中心城區以外的平原地區，占比不低于65%，門頭溝、懷柔等生态涵養區占比不高于15%，相當于平均每年不超過180公頃。依照“新總規”，中心城區包括朝陽、海澱、豐台、石景山四區，東西城作為首都功能核心區控制更為嚴格。相應的，順義、大興和昌平的平原地帶成為供地重點區域。圖3的項目分布是供地計劃的反映，因此下一步大興區和順義區共有産權住房供應量最有可能大幅增加。

圖3 北京市各區共有産權住房項目分布

注：紅星標識的個數表示該區内共有産權項目的數量

三、已上市項目差異分析

北京市各區共有産權項目在大方向上統一遵照“管理辦法”執行，具體的房源籌集與分配、網申條件及審核標準等個别細節問題各區自行制定。根據目前15個項目的網申公告，房源分配主要面向兩組人群，一是本區戶籍無房家庭和本區工作的本市其他區戶籍無房家庭，二是本區工作的符合申購條件的“新北京人”。項目的差異性主要體現在以下四個方面：

（1）房源分配不同。

總體來看，房源分配以70%京籍家庭，30%“新北京人”為主，上述15個項目中有13個項目如此“三七”分配，另外兩個項目有所不同。順義區金成雅苑二期分為三組，50%房源面向順義區戶籍無房家庭和在順義區工作的本市其他區戶籍無房家庭，30%面向在順義區工作且符合北京市共有産權住房申購政策的“新北京人”，20%協調給在順義區工作的東西城戶籍無房家庭。密雲首創·悅欣嘉園項目，65%房源給予密雲區戶籍無房家庭和在密雲區工作的本市其他區戶籍無房家庭，5%給予特定人才，30%給予“新北京人”，並且對于特定人才和“新北京人”的資格認定較其他區更為詳細，人群更窄。另外，延慶首次限定京籍戶籍性質，要求非農業戶口，其他各區尚未有此限購條件。

（2）社保審核標準不同。

社保審核針對兩類人，一是在本區工作的其他區京籍家庭，二是“新北京人”。對于第一類人，通過一定期限的社保來認定是否在本區工作。對社保期限的規定，順義區要求申請人包括網申當月在内的連續三個月社保繳納地為順義；大興區要求包括網申當月在内的24個月連續社保記錄；延慶、平谷、海澱、昌平、密雲則要求開通網申當月社保在項目所在地即可。注意以上各區審核的均為申請人本人的社保記錄，而在朝陽區錦都家園項目中是以申購家庭為單位，申購家庭全部成員中任意一名成員在本市個人社保權益記錄中所載明的繳費區為朝陽區，即可認定為“在朝陽區工作家庭”。對于“新北京人”，首先要滿足在京繳納連續60個月社保，然後滿足項目所在地對社保期限的要求，對“新北京人”無單獨規定的，社保期限與非本區京籍申購人要求一致。

（3）“新北京人”具體認定條件不同。

對于“非京籍”申購人的資格認定，各區的具體要求不同，其中延慶、海澱、密雲尤為嚴格。三區表現出明顯的人才優先導向，對于所在企業、個人學歷及職稱等均給出規定。延慶要求申請人所在企業為認定重點企業，在該企業工作滿兩年或合同剩余年限滿兩年，且本科以上學歷或中級以上職稱。海澱面向“海英人才”、“高新技術企業科技人才”供應房源，要求碩士及以上學歷。密雲針對教育衛生事業單位專業技術崗位人員和納稅額達到一定標準的企業的非京籍職工提供共有産權住房，對于學歷、職稱、工作年限同樣有明确規定。

（4）銷售批次不同。

海澱、昌平和大興針對京籍和非京籍分開網申銷售，其余各區項目均按照不同組别同時搖号。分批次銷售的5個項目中，目前只有海澱中鐵碧桂園于7月27日開始第二批網申，距離該項目第一批次網申已經過去整整7個月。其余4個項目尚未确定二次網申時間。因此，相較于統一銷售，分開網申的項目周期更長。不過，分開批次的項目往往對“新北京人”有更具體的要求，符合條件的申請人較少，房源的匹配相對更為精準有效。

四、北京市共有産權住房市場展望

（1）房源供應量增加。在2018年上半年北京市經濟運行情況新聞發布會上，市政府新聞辦公室指出保障性住房建設明顯加快。上半年以來，全市保障性住房完成投資517.9億元，同比增長43.6%；新開工面積448.3萬平方米，占全市新建商品房新開工面積的49.3%，同比提高9.2個百分點；銷售面積60.2萬平方米，占全市新建商品房銷售面積的26.2%，同比提高5.7個百分點。大興區住建委7月17日發布了《2018年共有産權住房房源公告》，公告顯示大興區2017年底前供地的共有産權住房項目共五個，房源約4300套。目前已上市兩個項目合計1170套，剩余3130套房源均已開工建設，即将入市。無獨有偶，順義區後沙峪鎮2952套共有産權房項目規劃設計方案已編制完成，年内或能開通網購。

（2）操作流程更趨規範高效。共有産權項目入市大體分為網申、搖号、選房、認購交款幾個步驟，經過前期實踐，政府相關職能部門、代持機構、開發商等對繫列流程不斷熟悉並完善操作細節，對于共有産權政策的答疑介紹更為全面具體。同時，廣大購房人也更加了解相關政策，選擇趨于理性，減少了購房過程中不必要的麻煩。銀行方面，共有産權住房貸款政策進一步明确，支持多種貸款類型，縮短審批期限，為購房人解除後顧之憂。随着後期項目經驗的豐富，各個部門配合順暢，共有産權項目的操作會更加規範高效。

（3）房屋居住屬性更為明顯。共有産權項目的申購家庭數量相較于自住型商品房大幅減少，進一步凸顯了剛需人群的需求。由于申購限制條件明确，審核嚴格，投機炒房者再難逾越，尤其是部分房源針對特定人群推出，如本區内重點企業職工、高新技術人才，實現了房源的精準匹配。與此同時，大衆也看到了政府調控房地産市場的堅定決心和有力舉措，對住房的選擇趨向理智與冷靜。政府和大衆兩方面作用下，保證“房子是用來住的，不是用來炒的”，讓住宅回歸居住屬性。

（4）人才住房需求受到重視。在已上市的15個項目中，海澱、延慶、密雲已經表現出明顯的關注人才傾向，給予特定特定人才一定比例的房源，昌平和大興也将“新北京人”的房源單獨組織銷售。7月17日，北京市住建委、北京市人才工作領導小組辦公室聯合北京市發改委、财政局、人社局、國土局共同下發《關于優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》，對面向人才供應共有産權住房做出進一步詳細指導，要求各區住建委會同相關部門組織實施共有産權住房面向人才的配售工作，該部分房源可與穩定就業的非京籍家庭住房需求統籌考慮。人才急需程度、發展潛力、學歷、職稱、服務年限、對所在行業及企業的貢獻等都将成為篩選依據。