新西蘭禁止外國人購房，主要針對中國買家，英國會跟進嗎？

傅士鵬 這兩天在上海見了一些讀者朋友，發現大家都很關心英國市場，許多人特别問到英國之後會不會像最近的新西蘭一樣，出台禁止外國人購房的政策。

确實，新西蘭和鄰國澳大利亞同屬英聯邦，認同英女王，最早期的移民也都來自英國，其發布的政策對于研究英國對待海外投資客的态度有一定參考價值。

不同于去澳洲的英國囚犯、開礦的粗人，最初移民新西蘭的多是富裕的英國殖民官和中産階級，因此新西蘭英裔一直以來對待其他族裔更加友好包容。

既然如此，為什麼新西蘭還會出台歷史上最嚴的“海外買家限購令”？

首先簡單回顧一下新西蘭限購令細節。

2018年8月15日，新西蘭議會通過了備受争議的《海外投資法修正案》：明令禁止外國人在新西蘭購買土地、别墅和現房，但可以投資新開發的公寓樓花；即便外國人是買新房，也不能用來自住，只能出租或出售，且外國買家比例不能超過項目的60%。

對于該法案，執政黨工黨、優先黨和綠黨投了贊成票，國家黨和行動黨投了反對票，最終票數比是63:57。

這部被稱為“外國人購房禁令”的法案于上周三通過三讀，距離正式實施只差新西蘭總督（代表英女王）最後确認，約等于闆上釘釘。

新法案最快将在兩個月後生效，如此重大的消息，也引發了英國媒體的高度關注：

細節方面，禁令里所說的“外國人”，指的是除新西蘭公民、永久居民身份擁有者、常規居民（持有新西蘭居民簽證有意定居于此的人，他們必須在過去12個月都住在新西蘭、未來一年至少183天在新西蘭居住的要求，且是新西蘭稅務居民）外的其他人。

澳大利亞和新加坡買家不受新規約束，因為新西蘭與這兩個國家訂立了貿易協定。

禁令針對中國買家？

新西蘭統計局數據顯示，最近一個季度中，首都奧克蘭五分之一的住房、皇後鎮湖區十分之一的住房被賣給海外買家。

新西蘭海外買家主要來自中國和澳大利亞。其中，中國買家購買的房屋數量在所有外國買家中排名第一。

前邊細則顯示澳大利亞和新加坡買家不會受到禁令影響，因此該法案很有可能是為中國投資客量身定制的。

對此，我們也可以看一下新西蘭議會關于該法案的辯論視頻。

視頻中，代表執政黨工黨的外貿部長David Parker強調：新西蘭人在自己的國家買房是其與生俱來的權力（birth right），不應該受到國家買家的沖擊。

但新西蘭反對黨國家黨卻直接指出：這是針對“有着像中國名字的買家（Chinese sounding names）”出台的荒謬法案。

新西蘭總理此前也曾甩鍋中國買家，稱中國投資者蜂擁而至，熱衷于在新西蘭首都奧克蘭買房，不僅推高房價，還把新西蘭本地買家擠出了市場。

中國買家之外，美國富豪也受到了這波禁令的沖擊。

美國媒體《紐約客》去年發表了一篇名為《超級富豪的末日準備》的文章，文章詳細描述了美國超級富豪斥巨資為末日生存做準備，並選定新西蘭為迎接世界末日的理想目的地。

美國智庫Institute for New Economic Thinking所長，前索羅斯基金董事總經理Robert Johnson認為，世界貧富差距正在飛速擴大，因此富人們都開始采取一些保護自己的措施。

他曾在達沃斯論壇上說：我認識一些世界各地的對沖基金經理，他們正在新西蘭這樣的地方購買飛機跑道和農場，因為他們想給自己留一條後路。

“末日避難論”進一步帶動了新西蘭購房熱，包括PayPal聯合創始人Peter Thiel、領英LinkedIn聯合創始人Reid Hoffman、大導演James Cameron、對沖基金巨頭Julian Robertso在内的諸多大佬都在新西蘭購置了房産。

打擊炒房，抽幹市場流動性

中美投資客在媒體上頻繁刷屏，引發了新西蘭民衆的不安，也直接加速了禁令出台。

簡單解讀一下這個禁令，外國人在新西蘭只能買新房，但新房未來在出售的時候變成了二手房，二手房又只能賣給本地人，這意味着海外投資客購置的新房在後期脫手時會遇到大麻煩。

換句話說，投資客買了新房後未來想賣出的話，因為外國人不能買二手房，接盤的只能是新西蘭本地人，其财力完全無法和海外投資客相比，這樣一下砍掉一大部分資金雄厚的潛在接盤俠，造成出售困難，相當于直接抽幹新西蘭房地産市場的流動性。

新西蘭這招師從澳大利亞，而澳大利亞的限制比新西蘭還多：

外國人不但無法在澳洲買二手房，即使購買新房，也需要提前向澳洲投資審批委員會（FIRB）申請，在滿足相關的稅務要求並獲得批準之後，才能購買相應的房産。

除此之外，澳大利亞政府還規定海外買家需要支付額外的印花稅，比如悉尼為8%，墨爾本為7%，布里斯班為5%。

更致命的是，澳洲四大國有銀行取消了對外國人的住房貸款，把大批财力只夠首付的中産家庭擋在了澳洲外。

這一繫列政策迅速導致澳洲房市陷入低迷，其中中國客戶受到沖擊最大，這也間接導致了以血性殺客著稱的澳洲大型華人中介澳信铤而走險開拓違規業務，並于近期暴雷。

英國會跟進嗎？

新西蘭、澳洲、加拿大等英聯邦國家已經推出限購、加大印花稅等措施，那他們的宗主國——英國會跟進出台相應政策嗎？

我接下來主要從三點分析：選票、脫歐、供應。

1、選票

特别值得注意的是，新西蘭和澳大利亞的限購令都是在代表勞動階級的工黨上台後推出的。

新西蘭梅西大學2017年的一項民意調查發現，72%的受訪者覺得應該對外國人擁有新西蘭房産進行管制。

政府的政策反映人民的意志，更何況是代表中底層票倉的工黨。

新西蘭工黨在去年競選時就提出要解決住房問題，上台為了兌現承諾，穩固票倉，才退出購房禁令。

對照英國，英國要限購也只會在倫敦，其它地方影響不大。

我年初在《倫敦發布海外買家限購令，影響幾何?》這篇文章中寫過，倫敦市長薩迪克·汗會在今年夏天推出首個給予倫敦和英國本地買家絕對優先權的購房政策——“買房優先權計劃”（First dibs），對于35萬英鎊以下的房産，将向海外買家設立三個月限售期。

這個限購只針對35萬英鎊以下房産，而且就限了三個月，實際上比較雞肋，倫敦市長之所以要推這個政策，也是因為他隸屬于工黨，要為買不起房的年輕人發聲，解決年輕人最關心的住房問題。

說到底，還是為了選票。

汗市長表示要把擁有選票的本國買家放在優先位置考慮。

事實上，除了上面提到的“雞肋限購”，英國政府當前並沒有制定相關法律來限制外國人在英國買房：外國人和英國人在英國購房，在買房的數量、價格以及其他的稅費上一視同仁。

不過這是因為英國目前還是由保守黨政府領導，如果科爾賓帶領的工黨在下次大選上台，不排除他會為了底層選票，出台相應政策。

2、脫歐

前邊說到倫敦市長推出了比較雞肋的限購政策，之所以只能推殺傷力幾乎為0的限購，主要原因還是脫歐。

在當前英國脫歐急需海外投資的大背景下，即便是工黨主政的倫敦政府，在考慮穩住年輕票倉的同時，也要保證政策不能對房市造成太大沖擊，至少要保住倫敦開放的形象。

新西蘭反對黨此前曾強烈反對出台限購令，主要擔心的就是禁令會損害新西蘭作為開放經濟體的國際聲譽，吓跑潛在投資者，從而抑制住房供應。

3、供應

海外買家禁令抑制住房供應的邏輯同樣适用于英國，在英國政府出台相應政策前肯定會考慮到這一點。

英國開發商大多數需要依賴銀行的開發貸款建房，而銀行普遍要求開發商在開工初期能夠完成一定比例的預售，並拿到認購定金，才會放款給開發商。

因此開發商們非常依賴從财力雄厚的海外買家那里獲得大量預售去化，只有這樣，開發商才能幫銀行快速消除銷售風險，並順利拿到利率實惠的開發貸，從而降低資金成本，加快開發速度。

一旦英國推出限購令，開發商通過快速預售從銀行那邊拿到便宜開發貸的難度将大大增加，這樣一來，開發商資本成本上升，建房難度也會因此大大增加，某些開發項目的财務模型甚至可能就因此跑不通了，英國住房供不應求的局面也可能進一步加劇。

英國政府要求開發商在建房時為英國本地人配一定比例的保障房，如果開發項目因為模型跑不通，最後不做了，英國人的保障房就無從談起了。

總結來說，西方以選票為基礎的民主制度要求政府必須保護本國人利益，但現實金融邏輯又要求政府只能在接納海外投資客的資金的情況下，才可以最大程度地為本國人謀福利。

不過這個經濟邏輯選民們大概率不會去聽，他們只知道海外投資客搶了他們的地盤，推高了房價，孰不知沒有海外買房，他們可能連福利房都住不了。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者