最堅強的城市杭州，地價明确下跌

2015年年底開始，中央經濟工作會議提出去庫存，並于2016年年初推出多重救市政策，制造出的這一輪前所未有的樓市行情，在2016年9月30日被踩下急刹車。

幾乎在所有城市都已經被刹住的情況下，有一個城市以巨大的慣性繼續向前滑行了21個月，這個城市就是被稱為中國樓市最堅強的城市——杭州。

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在過去的将近兩年時間，由于限價政策而扭曲的市場，亂象叢生。（亂象叢生這個詞，很多官員不太愛聽，孰料不久前住建部聯合包括中宣部、公安部司法部等七部委，明确“治理房地産市場亂象”。）

時至2018年6月15日，中美貿易大戰開始。

7月3日，央行五位官員同天喊話：穩定股市。

随之而來的是新一輪股災，人民币兌美元匯率大跌，P2P爆雷聲此起彼伏，央行和财政部相互指責，723國務院常務會議對貨币政策的表述由《政府工作報告》中“合理穩定”，變成了“合理充裕”。

7月的最後一天，中央政治局會議對中國經濟形勢的判斷，用了前所未有的“當前經濟運行穩中有變，面臨一些新問題新挑戰，外部環境發生明顯變化”，並将“保持經濟社會大局穩定”作為下半年的重中之重。

“穩”，高達六個之多：穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期。

山雨欲來風滿樓。

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上半年，雄居全國土地出讓金冠軍的杭州，7月繼續大量推地，且多為優質寶地。7月6日和7月16日兩次的土地出讓價格，已見預期改變的蛛絲馬迹。

直至8月6日，杭州土地市場下跌已經可以正式确定。

這不僅由于蕭山南部卧城34萬方綜合體地塊，于出讓前“因故終止”（原因大家都懂），更因為具有風向標意義的主城區熱門新興豪宅闆塊——申花闆塊宅地27923元/平方米的成交樓面價引起市場震動。

▲九龍倉慶隆項目

（圖片來源：浙報傳媒地産研究院）

8月6日成交的九龍倉申花地塊，考慮16602平方米公租房因素（可售面積中剔除且計算其建安成本），實際樓面價約32816元/平方米。

緊鄰出讓地塊的另兩宗地塊，分别于今年1月及2月成交，均為九龍倉競得，區位上與8月6日出讓宅地幾乎完全一致，當時的成交樓面價分别為40536元/平方米及39024元/平方米。時隔半年，8月6日出讓地塊的實際樓面價32816元/平方米與九龍倉1月成交的40536元/平方米的樓面價相比，下跌了7720元/平方米，跌幅高達19%。若将1月成交地塊6%的自持部分面積完全剔除計算，跌幅高達23.9%。

九龍倉8月6日再度補倉，對其而言是最為明智的選擇，三宗地塊加權平均樓面價約36381元/平方米，拉低了此前競得的高價地的成本，同時也能擴大了樓盤規模。

區域内32816元/平方米的地價，低于整整兩年前首開杭州金茂府的成交樓面價。2016年6月3日，首開杭州金茂府地塊成交樓面價為33106元/平方米，8月6日出讓的九龍倉地塊價格實實在在跌回了兩年前。

8月6日，住在杭州網《後悔G20沒買房？申花地價回到兩年前：32816元/㎡ 另有蕭山商住地“終止”》一文，讓兩年來踏空而焦慮的購房者喜極而泣。

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在此之前的近兩年時間内，杭州是被認為将走出獨立行情的一個城市。杭州是中國最宜居的城市之一，是民間資本最為充裕的浙江省省會，有極具活力的新經濟結構，處在後峰會前亞運時代，快速的城市基礎設施建設等等一繫列利好，似乎能夠支撐這一判斷。

市場的歷史和現實都證明：在中國，房地産市場的第一影響因素是大勢，是趨勢。特别是在大勢和趨勢發生劇烈變化的時候。

事實上，過去的近兩年中杭州已經走出了獨立行情，當然，主要原因是這一輪暴漲中，杭州起步較遲，經過一輪補漲之後回到了應有的基準線。

但杭州房價這一輪的漲幅，甚至不如浙江省内很多三四線城市。因此，城市的質地和城市的性價比，可能只有在市場正常的情況下才能夠比較充分的顯現出來。

在一個投資主導的市場中，影響市場的最大因素是預期，是趨勢。

幾乎可以預計，土地市場的預期和趨勢将迅速傳導至商品房市場和二手房市場。

這一輪調控，終于見效。

有人說，特朗普先生是這一輪調控中最大的功臣。如果是這樣，那是一個悲劇。

市場的未來将更令人焦慮。

文/浙報傳媒地産研究院院長  丁建剛