降準也不樂觀!房企資金面不會因為降準而改變!

观点地产网

2018-06-25 11:25

  • 從房企資金兌付壓力來看,今年房企面臨的壓力将真正體現(2016年房企集中加杠杆擴張,借貸資金平均周期2年,因此,2018年資金到期集中兌付壓力加大),降準也救不了這些資金面緊張的房企。

    張宏偉 6月24日,預期中的央行定向降準正式落地。

    一是自2018年7月5日起,下調工行、農行、中行、建行、交行五家國有大型商業銀行和中信銀行、光大銀行等十二家股份制商業銀行人民币存款準備金率0.5個百分點,可釋放資金約5000億元。二是同時下調郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民币存款準備金率0.5個百分點,可釋放資金約2000億元。兩者累計可釋放資金約7000億。

    降準了,樓市怎麼走?筆者認為:

    1、政策對房企融資“去杠杆”已經到極緻,所謂“創新型”的加杠杆的融資方式基本被叫停,因此,在當前融資渠道收緊的背景下,即使降準了短期内房企也不會有機會大幅加杠杆,也就是說,市場有錢,但錢不一定能夠進來。

    2、融資成本不降,可貸的錢多了,高成本融資繼續侵蝕企業利潤,對房企也一樣,現在融資成本仍将在高位,能夠做的就是加快三四線城市項目“周轉速度”。

    從2017年上市房企的融資成本數據來看,國企和大型房企的融資成本平均在5%左右,而中小房企的融資成本平均在7-9%左右,到了2018年,疊加銀信業務、委托貸款、企業債、海外融資等渠道進一步收緊,房企面臨融資困境,很難融到錢,甚至有的房企融資成本在12-15%。

    在當前融資渠道收緊的背景下,盡管可貸的錢多了,但是,仍然難融到資。此時,融資成本也很難下降,融資成本仍将在高位運行。如此,高成本融資繼續侵蝕企業利潤,再加上2016年以來的高價地入市面臨“限價”的問題,當2018年房企年報發布之時,利潤率的數據應該不會多麼好看。

    對房企來講,唯一能夠做的就是“高周轉”,尤其是通過三四線城市的項目提升全公司的銷售業績。據筆者了解,由于三四線城市樓市調控政策面限制較少,基本上可實現“拿地即當天開工,4-5個月即可開始回款”,一年的資金周轉3次左右沒有問題,以此解決資金面緊張與需求的問題(具體操作的房企就不一一列舉了,預估下沉三四線的品牌房企大多數都會這麼操作)

    3、房企資金面緊張啊,甚至有大牌房企5月就暫停拿地了,三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間,不會因為降準而改變!

    2018年5月,機構監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民币共計451.17億元,環比2018年4月的769.12億元減少41.34%,融資總額成為近一年(2017年5月至今)來最低額,融資情況不容樂觀。

    從現實情況來看,盡管降準了,但是,對房企來說,肉到嘴邊上了,當前的融資環境下吃不到啊,即使吃得到代價也不低!僅僅現在我知道,TOP20房企當中,至少6家是比較緊張的,降準解決不了它們的問題。另外,其中有一家全國性品牌房企1-4月拿地投入800億,5月份開始已經暫停拿地了!還有另外一家品牌房企,為了融資幾乎質押了公司的全部股權,現在也面臨比較大的償債壓力。

    從房企資金兌付壓力來看,2018年房企面臨的壓力将真正體現(2016年房企集中加杠杆擴張,借貸資金平均周期2年,因此,2018年資金到期集中兌付壓力加大),降準也救不了這些資金面緊張的房企。預計2018年三季度,處于回款目标壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素,更多的房企會放棄自己的價格“底線”,尋求“降價”,甚至有的企業會因為資金兌付壓力而主動降價。筆者預計,2018年三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間,不會因為降準而改變!此時,通過主動“大幅降價”回款的現象将越來越多。

    張宏偉 同策研究院首席分析師 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:張宏偉

    審校:勞蓉蓉

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