中國外管局倫敦賣樓,華人開發商6.5億英鎊接盤

观点地产网

2018-05-04 21:19

  • 看起來新加坡人撿了個大便宜,但事實上6.5億英鎊的成交價已經比2013年外管局銀杏樹财團買樓時候付出的4.72億英鎊高了不少,大樓在過去5年間漲了1.78億英鎊。

    傅士鵬 英國媒體CoStar(2017年5月3日)透露,新加坡華人開發商——和美置地(Ho Bee Land)将斥資約6.5億英鎊收購位于倫敦金融城的寫字樓Ropemaker Place。

    大樓賣家同時浮出水面,其中一位賣家正是中國外彙管理局旗下的銀杏樹投資(Gingko Tree Investment)。

    Ropemaker Place大樓建于2009年,總面積為60萬平方英尺,租戶多為金融公司,包括澳洲的麥格理銀行、投資銀行Liberum Capital、咨詢公司IHSMarkit、三菱日聯國際證券、三菱日聯銀行等,96%的租戶的租期長達10年。

    Ropemaker Place大樓此前由銀杏樹投資,安盛保險旗下的AXA IM,韓國韓華集團共同持有,三方平分股權。

    和美置地報價6.5億英鎊,比年初時該樓的三家業主提出的要價7.1億英鎊低了整整6000萬英鎊,大樓年租金回報率也因此從報價時估算的4.25%提升到了4.6%。

    看起來新加坡人撿了個大便宜,但事實上6.5億英鎊的成交價已經比2013年外管局銀杏樹财團買樓時候付出的4.72億英鎊高了不少,大樓在過去5年間漲了1.78億英鎊。

    新加坡華人大亨布局倫敦

    接盤Ropemaker Place的和美置地來自于新加坡,創辦人是新加坡地産大亨——蔡天寶。

    蔡天寶祖籍福建晉江,曆任新加坡中華總商會會長、新加坡福建會館會長,個人資産達到14.6億美元,位列新加坡富豪榜第21位。

    蔡天寶于1987年創辦和美置地,在買下了順榮工業大廈、梅森皇家公寓後,其在新加坡的房地産事業蒸蒸日上,陸續開發了多處住宅、商用、工業地産。

    1996年,蔡天寶感覺新加坡房地産日趨飽和,便開始前往英國投資房産。

    目前和美置地的物業遍布新加坡、中國、澳洲與英國,在倫敦持有1個住宅開發項目Palace View和6個商業地産項目。

    神秘的“外管局系”

    這次倫敦賣樓的銀杏樹投資公司隸屬于神秘的“外管局系”,低調到甚至沒有自己的官網。

    中國外彙管理局管理着大量的外彙儲備,目前擁有華安、華新、華歐 、華美一共4家負責中國外彙儲備的投資和管理的駐外機構。

    除了上圖提到的“華字輩”之外,今天這筆交易涉及的“銀杏樹”,還有“梧桐樹”與“曼陀羅”,也是經常被提及的“外管局系”投資公司。

    下圖是晨哨網根據國内外公開資料整理的“外管局系海外投資一覽表”,由于外管局系的海外投資極少披露,因此這張表遠遠不能展示外管局系海外投資的全貌,但我們還是可以據此對外管局系的海外布局有一些基本認識。

    盤點“銀杏樹”在英投資

    英國方面,上圖看出這次倫敦賣樓的銀杏樹其實就是外管局專門設立用來投資英國和歐洲房地産與基礎設施的。

    接下來,英倫投資客(ID: BuyLondon)根據公開報道,簡單盤點一下銀杏樹在英國的投資布局,大部分在倫敦,也涉及曼城、布裡斯托、萊斯特等城市,同樣隻公開了一小部分:

    2012年6月,銀杏樹斥資2.85億英鎊通過睿富地産基金(RREEF)收購了倫敦金融城寫字樓Drapers Garden,該樓是黑石的倫敦總部。

    2013年起,銀杏樹加快了投資英國房地産的步伐,通過基金或以成立合資公司的形式收購資産。

    2013年初,銀杏樹以5.5億英鎊的價格收購了巴克萊資本持有的英國最大學生公寓開發商UPP 40%的股權。

    2013年一季度,銀杏樹又通過睿富地産基金(RREEF)以1.42 億英鎊的價格收購了位于曼徹斯特寫字樓One Angel Square 49%的股權。

    2013年二季度,銀杏樹聯合安盛等公司,收購了Ropemaker Place大樓(已在今天出售)。

    2014年4月,銀杏樹與鐵獅門合資買下了位于倫敦市中心的大樓33 Holborn,收購價為3.1億英鎊,大樓為英國超市巨頭Sainsbury's總部。

    2014年8月,銀杏樹聯合Crown Estate,共同投資3.45億英鎊收購了位于萊斯特的英國最大零售購物園Fosse Park。

    2014年11月,銀杏樹斥資2.67億英鎊收購了英國布裡斯托Cabot Circus購物中心50%股份。

    2015年1月,銀杏樹斥資1.9億英鎊收購位于倫敦金斯頓的購物中心Bentalls的50%股權。

    英倫投資客寫在後面

    縱觀外管局銀杏樹在英國的地産投資,因為用的是風險偏好極低的國家外彙儲備,所以操作的格外謹慎。

    銀杏樹收購的大樓基本都位于英國核心城市的核心地段,大部分還是當地知名地标;另外銀杏樹基本都是聯合知名投資公司共同投資,且一般隻收購50%左右的股份,進一步降低了投資風險,買樓收租的回報率相對買國債也更加可觀。

    傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資,觀點地産網專欄作者

    撰文:傅士鵬

    審校:勞蓉蓉

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