倫敦發布海外買家限購令！ 影響幾何？

傅士鵬 2018年2月，倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）宣布推出首個給予倫敦和英國本地買家絕對優先權的購房政策——“買房優先權計劃”（First dibs），對于35萬英鎊以下的房産，将向海外買家設立三個月限售期。

在聲明中，市長表示，倫敦地區價格低于35萬英鎊的新房将優先出售給倫敦和英國當地購房者，以倫敦居民、英國居民、海外購買者的順序開放售賣。

對于倫敦所有低于35萬英鎊的新房，市長要求開發商在銷售時，第一個月僅允許倫敦居民購買，後兩個月将購買權擴大到英國居民，海外投資者在新房發布三個月後才能入手。

另外值得注意的是，“買房優先權計劃”（First Dibs）針對的是“居民”而不是“公民”，這意味着，只要你生活在英國，在這里學習或工作，不論國籍如何，都可以被視為“居民”。

目前這條針對海外買家的限購令還沒正式生效，但倫敦市長辦公室透露，最早将于2018年夏天開始執行這一政策。

事實上，給倫敦和英國買家絕對的買房優先權已經喊了有好些年，但薩迪克推出的“買房優先權計劃”卻是第一個會真正落地的政策。

目前已有多家英國開發商和建築商加入了“買房優先權計劃”（First Dibs），包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在倫敦房地産市場占據主要份額的地産商，都計劃對自己開發的低于35萬英鎊的新房實施分時銷售計劃。

以下是加入倫敦市長限購新政的英國開發商完整名單：

A2 Dominion, Bellway, Berkeley Homes, Barratt London, Catalyst, Clarion, Countryside, Crest Nicholson, Fairview New Homes,Genesis, Hadley Property Group, Hill, Hyde, Lendlease, Linden Homes, L&Q, Mears New Homes, Metropolitan, Network Homes, Notting Hill Housing, Optivo, Peabody, Redrow, Southern Housing Group, Taylor Wimpey, Telford Homes.

為何倫敦市長要推海外買家限購令？

1. 穩固工黨票倉，踐行競選承諾，想當工黨領袖？

對海外買家發布限購令，不可謂不說是一招險棋，畢竟英國脫歐公投後倫敦市長一直在提“倫敦保持開放” （London is Open），並希望借此吸引更多來自全世界的投資。

但與此同時，作為倫敦人的市長，薩迪克又需要維護倫敦人的權益，並為倫敦年輕人做點實事。

倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）隸屬于工黨，而買不起房的年輕人正是工黨的大票倉，汗市長為了兌現當初的競選承諾（A Mayor for all Londoners），穩固工黨票倉，不得不出手解決年輕人最關心的住房問題。

薩迪克·汗出身于平民家庭，父母是來自巴基斯坦的移民，父親是一名公交車司機，母親是一名裁縫，成長于南倫敦Tooting的政府福利房（Council House），競選倫敦市長時便提出要成為所有倫敦人的市長，為倫敦老百姓謀福利。

2017年11月，作為倫敦市長的薩迪克公布了他的第一個“倫敦計劃”（London Plan），在500頁的計劃中描繪了未來25年的倫敦藍圖，覆蓋了大到住房、交通，小到酒吧、公共廁所、外賣等與倫敦人生活息息相關的事項，並預計倫敦的常駐人口将由870萬人提升為1050萬人。

在住房方面，薩迪克提出今後每年将新建6.5萬套新房，並要求其中一半為保障房（affordable housing），另外如無特殊情況，拒絕在倫敦綠化帶（Green Belt）建房的申請，並要求建築實施最高級别消防安全保障。

總的來說，汗市長希望看到更高的住房利用率，更多的新建高樓，以及更多的保障房，而這一繫列政策無疑将極大提高他在年輕人中的聲望，增加汗市長的政治資本。

英國政治家Jeffrey Archer預測薩迪克·汗可能有更大的政治野心：通過增加自己在年輕群體中的威望和近幾年在倫敦的政績，競選下一任工黨黨魁。

2. 海外投資客讓倫敦人買不到房子？

當然僅僅有選票壓力和政治野心還是不足以頒布新政的，還需要有實打實的數據和理論支撐。

針對這個問題，薩迪克當選倫敦市長後就委托倫敦政治經濟學院（LSE）調查來倫敦投資的海外人群組成和海外投資客對倫敦房地産市場的影響。

調查結果顯示海外投資客不但愛買倫敦豪宅，還搶走了大量适合倫敦本地首次購房者購買的新房，可以說為限購令提供了事實依據。

據勞埃德銀行數據顯示，倫敦首次置業者購買的平均房屋總價為40.5萬鎊，但根據上圖數據顯示，在海外投資客買的房子中，50.5%的價格在50萬英鎊以下，而這一價格正好與倫敦首次購房者可承受水平重合。

博主在此前文章中分析過這一現象背後的原因：即便許多倫敦新開盤的項目價格不高，英國年輕人超前消費和不儲蓄的習慣造成他們根本存不下來首付，而且不像中國父母，很少英國家長會為孩子贊助首付，因此即便英國貸款利率非常低，大部分英國人還是上不了車，更沒辦法和開挂的海外買家競争。

而對于英國開發商來說，老牌資本主義國家的企業永遠不會和錢過不去，只要有人買房，不論是海外投資客還是本地居民，對開發商來說沒有太大的差别。既然英國本地人買不起，不如一開始就把樓盤拿去海外展銷，賣給爽快的海外投資者，省得在本土和精打細算的英國買家讨價還價（最後很可能還不買）。

圖為按國籍統計的倫敦房産海外投資客排名：香港（28%）、新加坡（20.1%）、馬來西亞（7.1%）、中國大陸（5.4%）分列一到四位

上圖數據顯示華人投資客已經占到倫敦房産海外買家的一半以上，接近六成。

此前有英國政府的官員就表示：“在倫敦有大量的新房被中國、香港、新加坡、馬來西亞等買家以期房的形式買走。當這些公寓還在建設中時就已經被賣掉，使得本地的首次買房者連看房的機會都失去了。”

因此在綜合權衡之後，倫敦市長終于在本月發表正式聲明，宣布将針對海外買家落地限購政策，價格初步定在35萬英鎊以下。

對于為什麼是35萬英鎊？薩迪克在接受采訪時這樣解釋：

35萬英鎊在倫敦房産市場上屬于比較低的價位，且對于家庭收入在9萬英鎊以下的購房者來說最能負擔得起，因此設定為35萬英鎊能夠真正讓倫敦人優先買到自己想買的房子。

35萬英鎊按最新匯率換算大概是310萬人民币，看起來遠低于大家印象中的倫敦房價。

限購令影響幾何？如何沖擊倫敦房地産市場？

1. 限的住嗎？

這次針對海外買家的限購令把價格定在35萬英鎊以下，對比倫敦當前房價，Rightmove最新數據顯示，倫敦2018年2月份平均房價達到63萬英鎊，差不多是限購價格的兩倍。

因此雖然現在還是能在倫敦找到符合新政價位的項目，但實際數量少之又少，這樣一來，本地購房者的選擇就非常有限，限購令的幫助其實不是很大。

作為對比，倫敦的“Help to Buy ISA”政策的适用金額為45萬英鎊；而致力于幫倫敦首套房買家提供首付的“Help to Buy Equity Loan”計劃，則把最高适用金額提高到了60萬英鎊，只要不超過這個數字，倫敦政府就能為首次購房者提供最多40%的首付權益補助（equity loan），加上55%的銀行貸款，倫敦購房者只需支付5%首付便可買房。

對比倫敦版的Help to Buy計劃，35萬英鎊的海外買家限購令力度顯然還不夠大。

雖說Help to Buy計劃只允許購房者買快交房的尾盤新房，也可以說是變相幫開發商清理庫存，但政府還是實打實的幫買家解決了最難的首付，相當于在沒有限制海外買家的情況下通過給年輕人“送錢”來幫他們上車。

說回剛剛發布的限購令新政，雖然得到了一大批開發商的響應，但因為設定的價位實在太低，對海外投資客的限制還是比較小，很難給本地買家帶來實質性的幫助。

相反的，海外投資客可能會受到這一新政刺激，開始未雨綢缪搶購尚未被限購的價位的房産，帶動一撥新的需求。

2. 限購會影響開發嗎？

都說提出限購是因為海外買家搶占了倫敦本地人的買房機會，可情況真的如此嗎？海外買家就應該千夫所指嗎？

事實上，海外買家對于英國開發商還是挺重要的。

對于限購令所指的新房，海外買家因為看二手房不方便，買的基本是全新的off-plan期房（已有圖紙和規劃，且已經開工但尚未正式完工的房地産開發項目）。

而針對這類期房開發項目，英國開發商們正好需要在開工初期拿到一定比例的認購定金，才能比較順利地完成整個建造計劃，這主要是因為開發商在項目建到30％之前，是很難跟銀行貸款的。

這時候開發商就非常依賴海外買家強有力的預售去化，只有這樣，開發商才能幫銀行快速消除銷售風險，並順利從銀行那里拿到利率實惠的開發貸款，從而降低資金成本，加快開發速度。

由于倫敦在過去一直沒有任何限購措施，海外買家已經慢慢融入，成了倫敦整個房地産開發鍊條中不可缺少的重要一環，並且只有這樣，整個開發的财務模型才能跑的起來，房子才能又好又快地蓋起來，畢竟只有房子蓋起來了，倫敦本地居民才能享受到項目里的保障房福利。

現在針對海外買家的限購令一出，特别是加入限售期之後，開發商通過快速預售從銀行那邊拿到便宜開發貸的難度随之增加，這樣一來，開發商資本成本上升，建房難度也會因此大大增加，某些開發項目的财務模型甚至可能就因此跑不通了，倫敦整體供不應求的局面也可能進一步加劇。

不過還好目前的限售期只是三個月，三個月的限購尚不足以劇烈沖擊房産市場。不過如果倫敦市長後續把限售期延長到一年，影響就不好說了。

總結來說，這個限購令看似雞肋，但還是能在一定程度上穩住年輕票倉，同時又沒有對房市造成太大沖擊，並保住了倫敦開放的形象。

但另一方面，我們還是需要密切關注倫敦市長會不會出台後續政策，限購後期是否會波及其他價位或者延長限售期，博主猜測當前提出的限購計劃很可能只是市長在小試牛刀，觀察市場反應，如果政策收到實際效果，又不影響到市場的健康發展，不排除汗市長會繼續加碼限購。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資，觀點地産網專欄作者