小城市商鋪吸金的關鍵要素

張家鵬 商鋪是一個容器，一個經營的工具，其關鍵在于可用性。

樂鋪研究團隊發現，目前中國90%的商鋪是不盈利的。在大城市商業競争環境加劇的情況下，三四線城市開始發力，成為未來商業開發的新風向標。消費習慣的不同，三線及以下小城市對商鋪的開發要求有諸多不同。

1、樓層不宜太高

大的城市已由“平面城市”演變成為“垂直城市”，人們習慣被汽車機器由一個點運到另一個點，然後在一個高樓建築中停留或垂直運動；而這是小城市人不習慣的，小城市還保留有“平面城市”的特征，人們更習慣沒有壓力地在街區中舒緩向前，對高樓層有近乎本能的心理抗拒，即使有電梯，從主觀願望上還是不願往上走。前幾年，這種“不願登高”的心理了甚至也阻礙了高層電梯住宅在小城市的發展。

2、商業街區更具親和力

“市井”是城市生活的樂趣所在，小城市的人們還擁有享受“市井生活”的資源，由自家到鄰居家，逛早市或菜市場，甚至上下班，都可能是活動在平面街區中，所以對于小城市的人群而言，空間自然、有或冷或熱的自然空氣、方便進入的街區，是他們習慣的環境事物，也會被自然接受。

3、商鋪面積相對較小

一方面，同樣品牌在小城市開店，面積需求一般都會小于其在一線城市的店鋪；另一方面，小城市的商鋪投資客，主要出自本市及其下轄區域，實力投資者的來源在數量方面遠小于大城市，使得大面積店鋪買家數量受限。因此在小城市，無論是銷售還是出租，都需對商鋪面積有所控制。

4、務實而不追求高檔

在絕大部分的中國小城市，市民的消費能力都遠低于一線城市，而且其城市的輻射能力亦相對有限，此種情況下，在當地發展商業一定不可主觀追求高檔，尤其是大面積的商業項目，更需要理性定位，以合理的組合務實服務于主流市民。

5、看重當地商業資源

一個品牌新進入一個城市，都可視為一種戰略選擇，就像你的公司不會貿然到異地開設分支一樣。在一個大型商業項目中，希望将絕大部分面積出租予未進入本市的全新品牌，是一個絕大的挑戰，通常一個新商場，能達到40％的新品牌量就已算是表現優異了，所以，在進行項目招商時，不可一味舍近求遠，輕視本地已有品牌。

6、餐飲業态的務實性

在小城市，大衆對娛樂消費需求的多樣性及付費水準方面，都還遠低于一線城市，對于前沿娛樂業态的接納能力亦相對不強，可選擇招商的目標商家極其有限，此種情況下，一個商業項目若希望借助目的性業态提升對人流的吸引力，多考慮一些不同風格的餐飲是更為務實的做法。

以上所講的“小城市”是指一般常規意義上的小城市，並不排除有個别“小城市”擁有很高的收入及消費水平，那麼其就不是在上述之列。

想起Zegna一位高層曾講的話：“奢侈品消費的主要提升是依托大量中産階級，而並不是百萬富翁的增加”，我想同樣對于小城市，商業檔次的提升也不是依賴于街頭上看到了幾十輛Land Rover或Ferrari。