街區制小區對社區服務行業是挑戰更是機會

近日印發的《中共中央關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》有如下表述：在第十六條，原則上不再建設封閉住宅小區；第十八條，推動社區内公共社區向居民開放。

筆者認為，打破封閉小區的根本目的是為打破大地塊、大路網格局，形成有利于服務業發展、有利于人們出行的城市發展形态。

目前僅為意見，並未形成社區建設審批標準、物業服務條例等一繫列實施細則，尚有待對意見的落地細則進行觀察。這里尤其是對于社區公共區域的保潔、綠化等方面費用與責任承擔，将成為物業企業關注的重要問題。

對此，筆者認為該意見對于社區行業可能有七方面的影響：

社區陣地不會消失，對物管公司的依賴反而進一步加強。新政有望打破現有社區的片區化格局，使大型社區被網格化分割，社區的物理邊界更加零散和模糊，但這並不意味着社區功能和社區服務需求的消失，反而使得社區管理的形式更加復雜化，對社區管理的要求大大提高，同時管理成本會相應增加。

物管行業面臨重新洗牌。大型住宅社區被道路物理拆分成若幹小單元甚至是分棟單體，對管理成本的控制及安保的質量具備較大的挑戰性，物業管理行業面臨行業重新洗牌，傳統物業管理機構面臨升級換代的需求，率先完成智能社區和智能安保建設的物業公司把握主動權，在基礎服務運營基礎上，尋找新的利潤來源将是關鍵。

社區商業形态面臨重構。原有封閉式的社區被開放的街區形式替代，引入更多車流、人流，街區制的推出将給社區商業帶來大量的機會，社區内原有規劃的道路、社區公共場所及物業服務用房将會随着市場有效需求，被重新估值，部分社區資源甚至将被納入分享經濟。單一業務和獨立作戰的物業管理機構将會面臨逐漸出局的危機。有多元化集團平台和背景的新型物業運營和服務機構，将會優先享受社街區金礦的挖掘權。

社區入口價值更加凸顯。就社區服務企業而言，如意見細則落地，原有的社區大門、停車道閘這兩大社區線下入口並不會直接被取代，而是由以往的“禁止進入”到“授權進入”。這里将加大社區的“流量經濟”。不但自線下到線上的社區服務運營方式不會變化，線上入口的價值将不斷凸顯。

社區服務場景更加豐富。就彩生活社區+生态圈而言，本質的是入口+流量+基于地理半徑的服務體驗。未來封閉式小區改變為開放式街區，将增加社區生态圈的流量，強化入口的價值，也豐富了社區服務場景。對于社區而言，其價值不但會削弱，相反還會強化。舉例來說：如業主對于社區公共區域服務關注的強化有利于彩生活彩富人生增值計劃的推廣；如一公里商圈服務内容的豐富和流量增加更加有利推廣；如E維修在公共區域良好的維修品質在社區的推廣。

優質物管公司占據先機。新政下，物業管理公司面臨更大壓力同時，也将迎來更廣闊的市場空間。街區制的推出，預計将在未來幾年完成全面鋪開，這是一個挑戰，更是機會。一些在業務收入多元化、社區管理智能化和社區網絡電商化領域走在前列的行業龍頭企業，有望率先抓住政策機遇，迅速搶占更多市場份額和先機。

最後，意見細則落地将對智慧社區産生直接的需求，彩生活已經對管理的大部分社區進行了智慧社區3.0的服務改造，在這一方面有先發優勢，對物業管理面積拓展、物業管理服務産品化有幫助。