觀點意見：土地市場遇冷預警風險高懸

一線城市土地市場遇冷意味着風險已經高懸，也意味着房地産風險的最終破解也已迫在眉睫。

章林曉 最近，不僅長三角樓市降價風潮呈現愈演愈烈的态勢，就是被許多人前不久還視之為樓市“安全島”的一線城市，房價也出現了明顯的松動，更值得注意的是，土地市場也突然由熱轉冷，這或許預示着經濟風險正在步步逼近。

據媒體統計，今年截至3月25日，一線城市土地出讓金合計1527.68億元，遠超2013年一季度的872億元，但是，這些土地出讓金收入大部分為前兩個月所得，3月份截至3月25日，土地出讓金收入僅為84.5億元，不及2013年同期320億元的1／3。

3月27日，北京推出朝陽來廣營、豐台花鄉、通州梨園等3宗經營性土地拍賣，除來廣營地塊經47輪競價以整體溢價率37.4%左右為恒大奪得外，花鄉、梨園兩地塊均以底價成交。而可資對比的是，今年一季度北京經營性土地的平均溢價率為49.17%。

顯然，近來一線城市房地産市場“樓冷地熱”的态勢，進入3月份之後，已經開始逆轉。始自于去年下半年，特别是今年以來一線城市樓市成交的持續降溫，或許已讓部分房地産企業不再相信一線城市房價的堅不可摧，于是土地市場上拿地也就熱情不再。

當然，或許依然有房地産企業對一線城市房價持有足夠的信心，這些企業之所以沒有去土地市場争奪土地，只是因為私下認為最近政府推出的土地不值這個價或者是沒有足夠的競争實力。

沒有競争意願或沒有競争實力的房地産企業，在土地市場是沒有發言權的；即便是有相當實力的房地産企業，一旦開始遭遇土地市場的寒冬，最終能否從容應對、平安度過也是很難說的；這是由房地産行業的固有特性所決定的。

房地産企業不同于其他一般企業，其他企業往往有許多種産品；而房地産企業的産品，從根本上講，是單一的，只有一種，那就是房屋。因此，房地産企業沒法象其他企業那樣可以通過管理會計學有關貢獻毛益的分析，來作出某一只産品是否停産的決定。

對于房地産企業來說，一旦決定其停止房地産開發，其結局往往只有一個，那就是企業生命走向終結。為了避免企業倒閉的命運，房地産企業面臨利潤太小或根本沒有利潤甚至要虧本時，它也得苦苦死撐。

正因為如此，在西方國家，房地産行業屬于風險性産業，在平時，房地産行業平均利潤一般會超過其他産業；而當經濟下行時，房地産企業又會率先滑坡，房地産行業平均利潤往往會極低甚至全行業虧損，並導致一批企業停業或倒閉。

中國的房地産企業也不例外，由于取得土地是房地産開發的基礎和前提，為了避免企業生命走向終結，房地産企業在土地市場競争土地，往往是異常激烈和殘酷的。因此，土地價格信号在整個房地産市場的供需關繫邏輯中，通常處于最滞後、最末端的位置。

房地産的另一大特性，是建設周期長、投資體量大，投資開發很難随市場變化而進行快速調整；在土地市場遇冷、土地價格下跌之前，一般早就存在投資過度、供大于求或炒作盛行、房價虛高等狀況。因此，防範地價下跌風險也就遠比控制房價上漲風險來得更加麻煩和棘手。

對于房地産企業來說，地價下跌對房地産企業的打擊是雙重的。首先，房地産企業都有一定的土地儲備，地價的下跌會首當其沖惡化其資産負債水平；其次，地價下跌意味着房地産泡沫的真正收斂，房地産泡沫收斂會影響銷售回款和融資能力。

對整個宏觀經濟來說，地價下跌所隐藏的風險也同樣不可小觑的。今年全國兩會期間，中國人民大學校長陳雨露教授曾分析過房地産下行必須正視的“三個60%”：一是房地産市場關聯着60%的實體經濟産業，二是房地産業關聯着60%左右的銀行資産負債，三是目前中國民衆财産保有形式的60%以上是房産。

在地方債務、産能過剩、房地産泡沫、影子銀行等影響我國經濟增長的這些相互聯繫、互為傳導的繫統性風險中，房地産風險的化解最為關鍵。一線城市土地市場遇冷意味着風險已經高懸，也意味着房地産風險的最終破解也已迫在眉睫。

章林曉 房地産高級經濟師，土地估價師