觀點意見：房價上漲循環逼近“掉鍊子”

據IMF測算，中國人均收入不及發達國家的十分之一，但一線城市房價已超越紐約和倫敦。

章林曉 最近，杭州房價下跌引發的連鎖效應，尤如石子入水蕩起的波紋，正一圈一圈地向四周蕩漾。這究竟是趨勢性的蔓延，還是區域性的降價潮？從全球資金循環入手，或不難作出前瞻性的分析。

根據貨币主義理論，價格上漲的直接原因是鈔票印多了。這些年來，中國房地産價格之所以久調不下，從供求上分析，無疑是進入房地産市場購買房地産資金的增速，超過了房地産供應的增速。

盡管不斷有央行方面的專家學者出來辯駁稱，CPI漲幅不大，央行貨币沒有超發，不過，一個人所皆知的事實是，CPI漲幅不大的根本原因，在于計入CPI的是房租而非房價。

當前，從存量看，M2/GDP已近200%；從增量看，這些年M2增速差不多是GDP增速的一倍；央行貨币超發是不争的事實。在現代技術進步産能過剩日趨明顯背景下，超發的貨币不進入房地産市場又該進入什麼領域？

近些年來，中國房屋施工面積、新開工面積和竣工面積，增長幅度盡管不低，但依然落後于進入房地産領域的資金，過多的貨币追逐相對太少的商品，房地産價格豈有不漲之理？

CPI只計房租而不計房價，這雖然是個國際慣例卻潛藏着大問題。試想，如果多印的鈔票集中去了某一領域，在計算CPI時卻将這一領域排除在外，事後又根據CPI漲幅不大，得出貨币沒有超發的結論，這是否有點荒唐可笑？

央行貨币沒有超發之說，只能在小圈子中獲得認可而沒法在民衆中獲得認同，因為在通脹問題上民衆有着切膚之痛。當某種理論與生活常識發生沖突時，人們更願意相信常識而非理論。當然，這種将CPI漲幅與貨币投放簡單挂鈎的做法，央行並非孤家寡人，同為難兄難弟的，至少還有美聯儲。

對于次貸危機發生，市場比較一致的看法，其誘因是美國利率的上升，其伏筆則是美聯儲為應對網絡泡沫破滅和9.11恐怖襲擊之後為應對經濟沖擊而長期采取的擴張性貨币政策，聯邦基金利率從2001年3月的6.5%一路下調到了2003年6月的1%。

寬松貨币政策與低利率，並未導致美國CPI的高企。即便是次貸危機過後，美聯儲采取了持續的量化寬松政策，美國的CPI除了2008年等個别年份顯得有些略高之外，其他年份也並不高。這說明貨币超發與美國統計的CPI也沒存在必然聯繫。

美聯儲量化寬松為何沒有引發可怕的通貨膨脹，甚至通脹率遠低于美聯儲的長期目標2%？這背後的原因在于美聯儲超發的貨币主體並沒有進入美國本土的市場領域，而是大舉流向了以中國為代表的新興經濟體。

在經濟全球化與金融一體化背景下，美聯儲事實上已成為全球央行中的央行。美聯儲既已成為全球央行，按理長期通脹目標不應只局限于美國本土而應考慮到全球。美聯儲将通脹目標只局限于國内的做法，在本質上就類同于中國撇開房價而計算CPI了。

當前，全球經濟格局最大特點，是“中國生産，美國消費”。美國通過購買中國商品輸出美元，又通過輸出美元債券和金融資産的方式收回美元；美國經常項目的逆差，與美國資本項目的順差，形成美元國際大循環，維持着國際收支的基本平衡。

在這個國際循環之中，盡管美聯儲和中國央行采取了擴張性貨币政策，但由于美國國内消費品主要來自中國，而人民币又是與美元挂鈎的，其通過外匯占款超發的人民币主要去了房地産市場和地方融資平台，再加出口退稅等補貼性因素，因此並未對出口美國的商品造成過多漲價壓力。

美國CPI漲幅不高，美聯儲因此一而再、再而三地實施擴張性貨币政策；中國CPI漲幅不高，中國央行因此持續維持M2遠超GDP增速；其背後則是中國房地産泡沫的越吹越大。

據IMF測算，中國人均收入不及發達國家的十分之一，但一線城市房價已超越紐約和倫敦。是泡沫終歸要破滅的，中國房價上漲的循環還能支撐多久？

雖然美聯儲可以無視中國高房價風險，央行有些專家也可辯稱高房價與貨币超發無關，但天下沒有免費的午餐，中國房價上漲的循環應已逼近“掉鍊子”了。

章林曉 房地産高級經濟師，土地估價師。文章轉自作者博客